R.G : 09/04023
Décision du
Tribunal de Grande Instance de SAINT- ETIENNE
Au fond
du 29 avril 2009
RG : 09/00905
SARL STEP'IMMO
C/
SA D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA LOIRE
[N]
[U]
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 9 NOVEMBRE 2010
APPELANTE :
SARL STEP'IMMO
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
assistée de Me MONDAN, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
SA D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DE LA LOIRE- SEDL
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assistée de Me Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de MARSEILLE
M. [R] [N]
né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 9] (Turquie)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me Yves CHEVALIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
Mme [H] [U] épouse [N]
née [Date naissance 4] 1966 à [Localité 10] (Turquie)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me Yves CHEVALIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
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Date de clôture de l'instruction : 18 Mai 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Octobre 2010
Date de mise à disposition : 09 Novembre 2010
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Dominique ROUX, conseiller
- Claude MORIN, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Mr ROUX a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [R] [N] et son épouse née [H] [U] ont donné le 16 juin 2006 à la Société STEP'IMMO agence immobilière un mandat de vente sans exclusivité concernant un tènement immobilier situé [Adresse 3] comportant un bâtiment sur rue avec 7 logements, 2 commerces, un studio et des combles et un bâtiment sur cour comportant 6 logements type studios. Le prix de vente prévu était de un million d'euros net vendeur. La rémunération du mandataire était fixée à 8 % HT du prix de vente à la charge de l'acquéreur. Le prix de vente incluait le fonds de commerce de primeurs exploité par Monsieur [D] [N].
L'agence STEP'IMMO a trouvé des acquéreurs en les personnes de Monsieur et Madame [M]. Un compromis de vente a été signé le 11 juillet 2006 pour un prix d'un million d'euros. Les honoraires de transaction étaient fixés à 95 680 euros TTC. La vente était soumise à la condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un prêt de 1 162 980 euros au taux de 4,5 % l'an.
L'immeuble étant situé dans une zone soumise à préemption publique une déclaration d'intention d'aliéner datée du 28 juillet 2006 a été notifiée à la ville de [Localité 11] avec notification du prix de vente d'un million d'euros et des honoraires de négociation de 95 680 euros.
La Société d'Equipement du Département de la Loire délégataire du droit de préemption de la commune de Saint Etienne a notifié par courrier du 5 octobre 2006 au notaire chargé de la vente sa décision de préempter ces biens au prix de 600 000 euros outre le montant des honoraires de négociation s'élevant à 95 680 euros.
Par lettre recommandée du 1er décembre 2006 Monsieur [N] a indiqué à la Société d'Equipement du Département de la Loire qu'il ne pouvait accepter cette offre d'achat inférieur à ce que les services fonciers de la ville de [Localité 11] lui avaient laissé espérer soit 750 000 euros comprenant 60 000 euros pour perte d'exploitation, 55 000 euros pour son fonds de commerce et 20 000 euros pour perte de loyers. Il décidait de maintenir le prix fixé dans la déclaration d'intention d'aliéner et invitait le Société d'Equipement du Département de la Loire à saisir le juge de l'expropriation.
Par une nouvelle lettre recommandée en date du 15 décembre 2006 Monsieur [N] informait la Société d'Equipement du Département de la Loire de sa décision de renoncer à l'aliénation du bien visée à la déclaration d'intention d'aliéner. Il déclarait vouloir sortir du cadre de la procédure de préemption pour reprendre les négociations amiables avec la Société d'Equipement du Département de la Loire.
Le même jour, 15 décembre 2006, Monsieur et Madame [N] ont signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de la Société d'Equipement du Département de la Loire pour le prix de 703 000 euros se décomposant comme suit :
- valeur vénale des murs621 000
- indemnité de remploi 62 100
- indemnité pour loyers non perçus 19 900
Au sujet de l'indemnité pour loyers non perçus il était précisé que depuis l'engagement des négociations entre le promettant et le bénéficiaire il avait été convenu entre les parties que le promettant ne renouvelait pas les locations des logements au fur et à mesure de leur libération.
Il était par ailleurs convenu dans un acte intitulé 'promesse de résiliation de bail' que Monsieur [D] [N] cesserait l'activité de son fonds de commerce et percevrait une indemnité de résiliation de 97 000 euros.
La Société STEP'IMMO a sollicité le paiement de ses honoraires figurant tant sur la déclaration d'intention d'aliéner que dans la lettre de préemption de la Société d'Equipement du Département de la Loire. Cette dernière lui a répondu que Monsieur [N] ayant renoncé à la vente figurant sur la déclaration d'intention d'aliéner les honoraires n'étaient pas dus. Monsieur [N] répondait dans le même sens en indiquant qu'il avait souhaité sortir du cadre de la procédure de préemption pour reprendre des négociations précédemment engagées avec la Société d'Equipement du Département de la Loire portant à la fois sur les murs de sa propriété et sur son fonds de commerce d'alimentation situé au rez de chaussée du [Adresse 2].
La Société STEP'IMMO estimant avoir été victime de manoeuvres dolosives destinées à la priver de ses honoraires a par acte en date du 24 avril 2007 assigné la Société d'Equipement du Département de la Loire et les époux [N] devant le tribunal de grande instance afin d'obtenir à titre principal le paiement de la somme de 95 683 euros sur le fondement de l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970 et subsidiairement la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la même somme à titre de dommages intérêts pour perte de commission. Elle sollicitait en outre des dommages intérêts s'élevant à 100 000 euros en réparation du préjudice résultant de la fraude à la loi et 5 000 euros pour résistance abusive.
Par jugement en date du 29 avrill 2009 le tribunal de grande instance de Saint Etienne a débouté la Société STEP'IMMO de l'ensemble de ses demandes.
Par déclaration en date du 25 juin 2009 la Société STEP'IMMO a relevé appel de cette décision contre la Société d'Equipement du Département de la Loire et les époux [N].
Elle soutient que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit de commission de l'agent immobilier et fait valoir que dans sa notification de préemption du 5 octobre 2006 la Société d'Equipement du Département de la Loire a entendu se substituer à l'acquéreur tout en s'engageant à régler les honoraires de négociation s'élevant à 95 680 euros.
Elle estime qu'à la suite du refus de l'offre de prix par Monsieur [N] la Société d'Equipement du Département de la Loire n'avait d'autre alternative que de saisir le juge de l'expropriation mais ne pouvait certainement pas, dans le but d'exclure l'agence reprendre les négociations sur le prix puisqu'en toute hypothèse elle restait tenue de régler la commission de l'agence qui avait rempli sa mission.
Elle soutient que la vente consentie peu de temps après la décision de préemption n'est que la suite de celle-ci même si, à la suite de l'exercice de la préemption, le vendeur avait dans une premier temps renoncé à vendre.
Elle fait valoir que la renonciation des époux [N] à la vente est du 15 décembre 2006 et que la promesse unilatérale de vente est du même jour. Elle en déduit qu'il s'agit d'une renonciation fictive ne correspondant à aucune réalité si ce n'est de tenter de sortir de la procédure de préemption pour éviter à la Société d'Equipement du Département de la Loire de régler la commission de l'agence immobilière.
Elle sollicite la condamnation de la Société d'Equipement du Département de la Loire à lui payer la commission de 95 683 euros TTC.
Subsidiairement elle demande la condamnation in solidum des époux [N] et de la Société d'Equipement du Département de la Loire à lui régler 95 683 euros à titre de dommages intérêts.
Elle soutient qu'en passant outre le compromis signé avec les époux [M] le 11 Juillet 2006 et en acceptant de conclure directement la vente avec la Société d'Equipement du Département de la Loire sans informer l'agence ni lui régler sa commission les époux [N] ont commis une faute génératrice d'un préjudice qu'ils doivent réparer.
Elle sollicite en conséquence la condamnation in solidum des époux [N] et de la Société d'Equipement du Département de la Loire à lui payer :
- 100 000 euros à titre de dommages intérêts
- 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive
- 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
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La Société d'Equipement du Département de la Loire expose qu'elle a été chargée par la ville de [Localité 11] de coordonner une opération de traitement de l'habitat ancien (OTHA) décidée en 2002, et que dans ce contexte opérationnel elle a pris contact à la fin de l'année 2004 avec les époux [N] dans la perspective de l'acquisition de leur tènement immobilier.
Elle précise que durant les deux années qui suivirent les négociations n'ont pas débouché sur un accord mais que Monsieur [N] a accepté de ne pas renouveler les baux. Elle ajoute qu'elle a obtenu deux déclarations d'utilité publique des 4 avril 2005 et 1er août 2006 portant sur des travaux de restauration et d'aménagement dans le secteur de la ville de [Localité 11] où se trouvait le tènement des époux [N].
Elle expose qu'à la suite du refus de Monsieur [N] exprimé le 1er décembre 2006 d'accepter l'offre qui lui était faite des contacts ont repris pour parvenir à un accord amiable sur la base de la négociation initialement engagée en prenant en compte tous les chefs de préjudice invoqués par Monsieur [N] et notamment l'indemnité pour éviction commerciale concernant le fonds de commerce d'alimentation exploité au rez de chaussée par Monsieur [D] [N]..
Elle précise qu'il est apparu qu'un accord amiable n'était envisageable qu'en permettant à Monsieur [N] de percevoir des indemnités accessoires notamment une indemnité pour perte de revenus locatifs et une indemnité de remploi du fait des DUP prononcés dont il aurait été privé dans le cadre d'une procédure de préemption.
Elle fait valoir que c'est dans cet optique que Monsieur [N] a décidé de renoncer à l'aliénation objet de la déclaration d'intention d'aliéner et de signer une promesse unilatérale de vente et une promesse de résiliation de bail.
Elle conteste l'exigibilité de la commission de l'agence STEP'IMMO dès lors qu'elle ne se substitue pas à l'acquéreur initial. Elle fait valoir à cet égard que le vendeur ayant renoncé à l'aliénation objet de la déclaration d'intention d'aliéner a mis fin à la procédure de préemption, et conclu une vente provenant de la simple poursuite d'une négociation directe initialement engagée, vente ayant un objet différent et des modalités d'indemnisation différentes de celles de la déclaration d'intention d'aliéner.
Elle fait valoir que l'agence immobilière n'est pas intervenue dans la formation du nouvel accord conclu entre elle et le vendeur.
Elle conteste l'existence de manoeuvres dolosives et fait valoir que le vendeur n'a fait qu'exercer une option légale pour sortir du cadre indemnitaire restrictif de la procédure de préemption qui le privait de toute indemnité accessoire en complément du prix de vente.
Elle soutient qu'aucune contradiction ne saurait être démontrée entre la renonciation à l'aliénation objet de la déclaration d'intention d'aliéner et la signature le même jour d'une promesse de vente et d'une promesse de résiliation de bail dans la mesure où précisément la décision de renonciation intervient dans le but de conclure un accord global sur la base de la négociation antérieurement engagée entre les parties.
A titre subsidiaire elle soutient qu'elle ne peut être tenue que par les seules conditions financières de la déclaration d'intention d'aliéner, laquelle ne respecte pas les indications réglementaires puisqu'elle ne précise pas le nom du mandataire.
Elle ajoute que le compromis signé le 11 Juillet 2006 était assorti d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt à hauteur du prix de vente majoré des frais et qu'à défaut de la réalisation de cette condition la commission n'était pas due.
Plus subsidiairement elle sollicite la réduction de la commission à 8 % du prix offert dans le cadre de la préemption avant la renonciation du vendeur soit 48 000 euros HT pour une offre de prix de 600 000 euros.
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Les époux [N] exposent qu'ils n'ont fait que subir la situation et n'ont pu que déplorer l'exercice du droit de préemption de la Société d'Equipement du Département de la Loire. Ils exposent qu'aux termes de l'affaire ils ont vendu leur bien au prix de 703 000 euros au lieu de 1 million d'euros et qu'on ne peut les accuser de manoeuvres frauduleuses ayant pour effet de perdre environ 300 000 euros.
Ils font valoir par ailleurs que la vente était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les époux [M] et que la commission de l'agence reste hypothétique.
Subsidiairement, ils font valoir qu'ils ne se sont jamais engagés contractuellement à régler un quelconque honoraire à la société STPE'IMMO dont la rémunération était à la charge de l'acquéreur.
Ils sollicitent la confirmation de la décision déférée et demandent la condamnation de la société STEP'IMMO à leur payer 2500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
DISCUSSION
Attendu que la société STEP'IMMO soutient à l'appui de sa demande que la substitution de préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier tel qu'il est contractuellement prévu ;
Mais attendu qu'en l'espèce l'offre proposée par la Société d'Equipement du Département de la Loire dans sa décision de préemption a été refusée par Monsieur [N] qui invoquait des offres plus avantageuses faites au cours de négociations antérieures avec la ville de [Localité 11] ;
Attendu que Monsieur [N] n'avait alors qu'une seule alternative : soit de se soumettre à la décision du juge de l'expropriation, soit de renoncer à l'aliénation du bien ;
Attendu qu'après avoir choisi la première option Monsieur [N] a repris avec la Société d'Equipement du Département de la Loire des pourparlers engagés antérieurement qui ont abouti à un accord lui permettant de percevoir 703 000 euros, au lieu des 600 000 euros offerts dans la décision de préemption, outre 97 000 euros au bénéfice de Monsieur [D] [N] locataire commercial évincé.
Attendu qu'il n'y a pas eu en l'espèce substitution du préempteur à l'acquéreur mais renonciation à la vente et conclusion d'une nouvelle transaction par reprise de pourparlers antérieurs à l'intervention de l'agence STEP'IMMO ;
Attendu que la renonciation à l'aliénation ne peut être considérée comme fictive puisqu'elle était la seule possibilité pour le vendeur d'obtenir une indemnité de remploi et une indemnité pour perte de loyer ainsi qu'une indemnité de résiliation de bail au bénéfice de Monsieur [D] [N] exploitant un commerce d'alimentation dans un local appartenant aux époux [N] ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que la somme de 95 680 euros ou 95 683 euros n'est pas due à la société STEP'IMMO ni à titre de commission, ni à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que la Société d'Equipement du Département de la Loire ne démontre pas avoir subi un préjudice justifiant les dommages et intérêts qu'elle sollicite;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice de la Société d'Equipement du Département de la Loire ni au bénéfice des époux [N] ;
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamne la SARL STEP'IMMO aux dépens de l'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître GUILLAUME et de la société Civile Professionnelle BAUFUME-SOURBE, société d'avoués.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
