R.G : 08/06341
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 22 mai 2008
RG : 2004/7865
SCI LIBERTY
C/
REGIE URBANIA MORELLON
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 2 NOVEMBRE 2010
APPELANTE :
SCI LIBERTY,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de Me JAILLARDON, avocat au barreau de Lyon
INTIMEE :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 1]' représenté par son syndic la
[Adresse 3]
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de la SCPA DUCROT & ASSOCIES 'D.P.A.', avocats au barreau de Lyon
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Date de clôture de l'instruction : 18 Mai 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Octobre 2010
Date de mise à disposition : 02 Novembre 2010
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Dominique ROUX, président
- Claude MORIN, conseiller
- Bernadette AUGE, conseiller
assistés pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Mme MORIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Dominique ROUX, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble situé [Adresse 1] est en copropriété depuis 1964 à la suite d'un partage successoral. Aucun règlement de copropriété n'a été établi. La répartition des charges entre les copropriétaires s'effectuait sur la base de la division par lots résultant du partage.
La SCI Liberty a acquis par acte du 30 mars 1999 le lot 117 (local commercial), le lot 84 (cave) et les lots 69 et 63 (greniers). Elle a procédé à la division en 6 lots du local commercial n° 117, lequel a été supprimé et remplacé par les lots n°120 à 125. Puis, elle a vendu ces différents lots sauf le local commercial constituant le lot n° 124.
Soutenant que la répartition des charges communes n'était pas conforme aux dispositions de l'article10 de la loi du 10/7/1965, la SCI LIBERTY a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, qui par ordonnance du 5 novembre 2001 a désigné Monsieur [R] avec mission d'établir le règlement de copropriété ainsi que l'état descriptif de division et de faire le compte des charges indûment payées par la SCI LIBERTY en 1999, 2000 et 2001.
Monsieur [R] a déposé son rapport le 28 mai 2003. Le projet de règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ont été soumis à l'assemblée générale du 8 juillet 2003. L'unanimité des copropriétaires présents ou représentés n'a pu être recueillie.
Le syndic a cependant appliqué le nouveau tableau de répartition des charges dès le 1er janvier 2005.
La SCI LIBERTY a saisi le juge du fond, qui, dans sa décision rendue le 22 mai 2008, a homologué intégralement le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les tableaux de répartition de charges figurant en annexes 1,2 et 3 du projet de règlement de Monsieur [R], mais a rejeté tant sa demande en remboursement des charges indûment versées que sa demande en dommages-intérêts dirigée contre le syndic personnellement, auquel elle reprochait son inaction fautive. Le syndicat des copropriétaires a été condamné à payer à la SCI LIBERTY la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LIBERTY a relevé appel.
Dans ses conclusions reçues par le greffe le 16 mars 2010, elle sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a homologué dans leur intégralité le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établis par l'expert [R] alors qu'ils comportent des dispositions qui portent atteinte à ses parties privatives, et en ce qu'il a rejeté sa demande en remboursement des charges indûment payées jusqu'au 31/12/2004.
Elle demande que les rectifications suivantes soient apportées aux projets de règlement de copropriété et d'état descriptif division :
1) le lot 319 à usage de cave a été créé à tort, car il fait partie intégrante du local commercial constituant le lot 205 (ex-lot 124 ) ; En conséquence de quoi, les tantièmes attachés au lot 319 supprimé sont ajoutés à ceux du lot 205 (au total 314 m2) qui correspond à 5 537/100000èmes (5 376 +161=5 537).
2) le lot 205, ex-lot 124 doit être décrit dans le règlement de la copropriété et l'état descriptif de division ainsi qu'il suit: «local à usage commercial au Nord de l'allée et de la cour intérieure, avec ouverture sur le Cours de la Liberté, porte sur l'allée, trois fenêtres à droite de la loge donnant sur la cour intérieure, et deux fenêtres et une porte fenêtre donnant sur la cour intérieure, ainsi qu'une partie en sous-sol au Nord de l'allée, à proximité du Cours de la Liberté, d'une surface de 273m2 + 41 m2 de sous-sol, soit avec 5 537/100 000èmes des parties et choses communes de l'ensemble immobilier ».
3) l'article 8 du règlement de copropriété doit être ainsi rectifié :« L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, à l'exercice d'activités professionnelles ou commerciales. Seuls les locaux ayant une ouverture en rez-de-chaussée sur la cour intérieure ou sur le Cours de la Liberté, pourront avoir une destination à usage de bureaux ou une destination commerciale, pourvu que dans ce dernier cas, le commerce exploité ne constitue pas un établissement contraire aux bonnes moeurs, dangereux ou insalubre, ou de nature à incommoder par le bruit, la trépidation, la malpropreté, les odeurs ou toute autre cause apportant une gêne aux occupants de l'immeuble. L'accès de la clientèle par la cour est autorisé.« II est précisé qu'il ne pourra être exercé les activités de club de danse ou boîte de nuit, le commerce d'animaux, les commerces ayant une activité nocturne et les commerces ayant une activité contraire aux bonnes moeurs, telle que sex-shop ou autre ».
Elle demande en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ou à défaut, des articles 1235 et 1376 et suivants du Code Civil, la condamnation du syndicat à lui rembourser les charges qu'elle a indûment payées jusqu'au 31 décembre 2004, soit la somme de 10 684,03 €.
Elle réclame l'application des dispositions de l'article 10-1 b alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 afin d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, des dépens, des frais d'expertise et des indemnités allouées en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.
Elle sollicite le versement de la somme de 4 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dans ses écritures reçues le 30/4/2010, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] conclut à l'irrecevabilité des demandes de la SCI LIBERTY qui sont nouvelles en cause d'appel, à savoir la demande de réunification des lots 205 et 319, la modification de l'intitulé du lot 205, la demande de rectification de l'article 8 et la demande d'application de l'article 10-lb alinéa 2 de la loi du 10/7/1965.
Il sollicite la confirmation du jugement sur l'homologation du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division proposé par Monsieur [R], et soutient notamment que :
- le lot n° 319 a toujours constitué un lot distinct à usage de cave ;
- l'obturation des ouvertures du lot 205, donnant sur la cour, remonte à plus de 30 ans et l'autorisation de procéder à leur réouverture a été refusée par l'assemblée générale du 8 décembre 2008 à la SCI LIBERTY;
- seuls deux lots acquis par la SCI LIBERTY étaient à usage de commerce sur rue (18,44m2 et 34,44 m2), les autres locaux étaient à usage de bureau et de réserves et ont été transformés en habitation.
Il demande en conséquence que la définition du lot 205 soit modifiée : " local à usage commercial sur une surface de 44,29 m2 donnant sur le cours de la Liberté, avec ouverture et à usage de bureau sur le reste de la superficie'.
Soutenant que la SCI LIBERTY ne démontre pas que la répartition des charges appliquée antérieurement était contraire à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, il demande la confirmation du jugement sur le rejet de sa demande en remboursement des charges, la nouvelle répartition résultant de l'application du règlement de copropriété n'ayant d'effet que pour l'avenir,
Il réclame la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile
DISCUSSION
Sur l'homologation du projet de règlement de copropriété :
Le premier juge a homologué dans son intégralité le projet de règlement de copropriété, contenant l'état descriptif de division et les tableaux de répartition des charges conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, puisque ce projet n'avait pu être adopté en assemblée générale, faute de l'unanimité requise.
La SCI LIBERTY s'oppose à cette homologation sur les points suivants :
1) erreur de l'expert judiciaire qui dans l'état descriptif de division a créé le lot n° 319, 'cave librairie' portant le n° 42 au plan (ex-lot 113) :
Selon l'appelante, cette cave ne constitue pas un lot distinct et doit être intégrée au lot n° 205, dès lors qu'il existe à l'intérieur de ce lot l'escalier permettant d'accéder à la cave. Cette demande est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel.
Il n'en demeure pas moins qu'il existe une difficulté, soulignée par l'expert dans son rapport, dans la mesure où il n'y a pas une exacte concordance entre les titres de propriété et l'occupation de certaines caves. Tel est le cas de la cave n° 319, correspondant selon l'expert à la cave n° 41 rattachée à l'ex-lot 113 du tableau des lots de la copropriété inclus dans l'acte initial de partage de 1964, et figurant dans le titre de propriété de Mr [S] (acte de vente du11 juillet 1990), lequel occupe avec l'accord de la copropriété une autre cave. Dans ces conditions, la cour ne peut qu'inviter le syndicat des copropriétaires à faire procéder avec l'accord des copropriétaires concernés à la régularisation de l'attribution des caves, avant la publication de l'état descriptif de division, afin d'éviter que la référence erronée ou non à l'ancienne numérotation des lots conduise à de nouveaux litiges.
2) rectification de la description du lot 205 :
Cette définition dans le projet de règlement est la suivante : local à usage commercial, au nord de l'allée, avec ouverture sur le cours de la liberté (ex-lot 124 surface 235 m²).
La demande de modification de cette définition, qui correspond à l'état actuel du lot 205, constitue également une demande nouvelle en cause d'appel, par ailleurs liée au litige opposant la SCI LIBERTY au syndicat des copropriétaires sur le rétablissement
d'anciennes ouvertures sur cour occultées en vertu d'une autorisation antérieure de l'assemblée générale. Cette difficulté n'est en tous cas pas de nature à empêcher l'homologation de l'actuelle description du lot concerné.
Est irrecevable de la même manière la demande du syndicat tendant à limiter à 44,29 m² la partie à usage commercial du lot n° 205.
3) la modification de l'article 8 du projet de règlement de copropriété:
Cet article concerne la destination de l'immeuble et par conséquent l'usage des parties privatives. La SCI LIBERTY s'était opposée en première instance à l'homologation de toute disposition ou clause susceptible de restreindre la liberté des copropriétaires dans l'usage de leurs parties privatives. Sa demande tendant à la modification de certaines dispositions de l'article 8 ne fait que préciser sa demande initiale et ne peut donc être considérée comme nouvelle.
L'article 8 , alinéa 3, interdit 'l'accès de la clientèle par la cour'. L'appelante conteste cette interdiction qui serait contraire à l'usage antérieur. Or, aucun élément n'établit qu'auparavant la clientèle du ou des commerces exploités au rez de chaussée avait accès à la cour, ni en quoi cette interdiction serait de nature à restreindre la liberté des copropriétaires dans l'usage de leurs parties privatives à destination commerciale ou professionnelle.
Il convient en revanche de relever que l'accès à la cour commune est autorisé pour les livraisons par l'article 9 du règlement de copropriété et que le projet de règlement qui autorisait les livraisons dans l'immeuble pendant les heures ouvrables, a été modifié par la délibération n° 12 de l'assemblée générale du 29 juin 2004 qui a autorisé les livraisons dans l'immeuble à partir de 4 heures du matin dans la mesure où elles ne génèrent pas de nuisances sonores.
En outre, si dans le projet de règlement, l'article 8 alinéa 4 interdisait l'exploitation dans l'immeuble de différentes activités (restaurant, bar, club de danse ou boîte de nuit, commerce d'animaux...) et plus particulièrement celle de commerce de bouche, comme traiteur, plats à emporter, pizzeria, l'assemblée générale des copropriétaires, dans la même délibération n° 12, a décidé de supprimer cette interdiction relative au commerce de bouche. La demande de la SCI LIBERTY, qui contestait cette interdiction des commerces de bouche, était donc dépouvue d'objet.
Il convient par conséquent de confirmer l'homologation du projet de règlement de propriété en tenant compte des modifications apportées aux articles 8 et 9 par la délibération n° 12 de l'assemblée générale du 29 juin 2004.
Sur la demande de la SCI LIBERTY en remboursement des charges indûment payées :
La répartition des charges de copropriété a été effectuée d'une manière empirique sur la base des tantièmes de propriété des parties communes tels qu'ils étaient définis dans l'acte de partage de 1964 ayant donné naissance à la copropriété. Il est exact que la SCI LIBERTY a ainsi supporté des charges de copropriété manifestement plus importantes que celles qu'elle aurait dû supporter, mais en raison de la surévaluation des tantièmes de copropriété afférents aux lots dont elle a acquis la propriété, et non pas en raison de la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges par une clause inexistante du règlement de copropriété ou de l'acte de partage qui en tenait lieu . Il s'ensuit que la nouvelle répartition des charges judiciairement arrêtée n'a pas d'effet rétroactif.
La demande n'est pas plus fondée sur la répétition de l'indû, la SCI ayant l'obligation de payer les charges correspondant aux tantièmes de copropriété rattachés à son ou ses lots par l'acte de partage
Le jugement, qui a débouté la SCI LIBERTY de sa demande en remboursement, ne peut qu'être confirmé sur ce point.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 10-1 b) alinéa 2 de la loi du 10/7/1965 alors que la SCI LIBERTY n'a pas vu toutes ses prétentions déclarées fondées même en première instance et que son appel est pour une très large part mal fondé. Condamnée aux dépens d'appel, sa demande complémentaire en application de l'article 700 du CPC ne peut qu'être rejetée. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande du syndicat sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a homologué intégralement le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division ,
Rejette comme irrecevable la demande de la SCI LIBERTY tendant à l'intégration du lot n° 319 (cave située sous la librairie) dans le lot n° 205 et les demandes de la SCI LIBERTY et du syndicat des copropriétaires en rectification de la description du lot 205;
Rejette comme mal fondée la demande de la SCI LIBERTY tendant à la modification de l'article 8 du projet de règlement de copropriété en ce qu'il interdit l'accès de la cour commune à la clientèle;
Constate que les articles 8 et 9 du projet de règlement de copropriété ont été modifiés par la délibération n° 12 de l'assemblée générale du 29 juin 2004, qui a supprimé l'interdiction des commerces de bouche (article 8) et qui a modifié les horaires autorisés pour les livraisons dans l'immeuble (article 9);
En conséquence, homologue le projet de règlement de copropriété sauf les articles 8 et 9 qui doivent être modifiés conformément à la délibération n° 12 de l'assemblée générale du 29 juin 2004; homologue l'état descriptif de division sous réserve de la mise en conformité de la numérotation ancienne des lots correspondant aux caves avec la nouvelle numérotation et l'occupation actuelle des caves par les copropriétaires;
Confirme le jugement en ce qu'il a homologué les tableaux de répartition des charges;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 b) alinéa 2 de la loi du 10/7/1965,
Rejette les demandes en application de l'article 700 du CPC,
Condamne la SCI LIBERTY aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BAUFUME SOURBE, société d'avoués.
Le GreffierLe Président
