R.G : 10/02425
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 09 février 2010
RG : 2009/13941
SCP [N]
C/
[S]
[M]
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 26 OCTOBRE 2010
APPELANTE :
SCP LAURENT SIBILLE SPENNATO LAURENT-ZACCHARIE ASSEZ
notaires associés
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour
assistée de la SCP BAULIEUX-BOHE-RINCK-SERTELON, avocats au barreau de LYON
INTIMES :
M. [T] [S]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de la SELARL LERICHE CABINET D AVOCATS, avocats au barreau de LYON
Mme [H] [M] épouse [S]
née le [Date naissance 3] 1942 à [Localité 6] (69)
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de la SELARL LERICHE CABINET D AVOCATS, avocats au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 28 Septembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Septembre 2010
Date de mise à disposition : 26 Octobre 2010
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Dominique ROUX, conseiller
- Claude MORIN, conseiller
assistée pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Mme MORIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Les époux [S] étaient propriétaires d'un terrain situé à [Localité 6] sur lequel était édifiée leur maison d'habitation avec des dépendances. Ils ont accepté de le vendre à la société Or Promotion pour le prix de 1 170 000 €.
Par un acte du 25 mai 2007 dressé par Me [N], notaire associé au sein de la société civile professionnelle [N], les parties ont convenu du paiement du prix selon les modalités suivantes :
1) si le permis de construire 5 logements d'une SHON globale de 500 m² est obtenu :
- l'acquéreur s'engage à remettre aux vendeurs une parcelle de terrain de 1321 m², formant le futur lot n° 8 du lotissement autorisé le 29/12/2006, sur laquelle sera édifié un immeuble collectif de 5 logements conformément au permis de construire déposé le 26 janvier 2007,
- l'acquéreur s'engage à souscrire et à produire aux vendeurs à l'ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage et une assurance responsabilité décennale,
- il s'engage à garantir l'achèvement de l'immeuble par une caution bancaire, qui sera délivrée par le Crédit Agricole Mutuel du Centre Est pour un montant de 1 170 000 € dont la justification sera produite dans le mois suivant la purge des délais de recours contre le permis de construire ,
- l'acte constatant cette dation en paiement interviendra à l'achèvement des travaux.
2) si l'acquéreur n'obtient pas le permis de construire purgé de tout recours avant le 31 mars 2008, le prix de 1 170 000 € sera payable dans le délai de deux mois, avec la garantie bancaire du Crédit Agricole Mutuel du Centre Est, intervenant à l'acte et déclarant se constituer caution solidaire pour le paiement du prix de vente, cet engagement de caution ne garantissant en aucune manière la réalisation de la dation visée ci-dessus, mais seulement le règlement de la somme de 1 170 000 € au cas où la dation ne se réalisera pas.
Le permis de construire a été obtenu le 16 novembre 2007. Sans attendre l'achèvement de la construction, les parties ont décidé de régulariser par un acte du 12 décembre 2008 la dation de locaux en l'état futur d'achèvement. La société Or Promotion s'est engagée à livrer l'immeuble achevé au plus tard le 17 février 2009; elle a déclaré avoir souscrit auprès de la compagnie AGF une assurance dommages-ouvrage, ainsi qu'il résulte de la note de couverture du 12 mai 2008 annexée à l'acte, ainsi qu'une assurance responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs, tous risques chantier, qu'elle s'est engagée à remettre à l'acquéreur dans les meilleurs délais. Au titre de la garantie obligatoire extrinsèque d'achèvement, elle a déclaré avoir obtenu du Crédit Agricole Mutuel Centre Est une caution solidaire d'achèvement, comme le prévoit l'acte notarié du 25 mai 2007, dont une copie est également annexée à l'acte.
La société Or Promotion a été déclarée en liquidation judiciaire et les travaux de construction de l'immeuble vendu ont été abandonnés. Lorsque les époux [S] ont voulu mettre en oeuvre la la garantie d'achèvement, le Crédit Agricole Mutuel du Centre Est leur a indiqué que son engagement ne garantissait que le paiement du prix du terrain vendu à la société Or Promotion en cas de non-obtention du permis de construire. Ils ont tout aussi vainement réclamé les polices d'assurance, compte-tenu de l'expiration du délai de validité de la note de couverture, et ont constaté que les garanties étaient déjà éteintes à la date de l'acte du 12 décembre 2008.
Reprochant à Me [N] de n'avoir pas vérifié l'existence de la garantie extrinsèque d'achèvement et des polices d'assurance, de n'avoir pas inséré dans l'acte une clause résolutoire de plein droit et la constitution de suretés ( privilège du vendeur, hypothèque) en cas de non exécution par la société Or Promotion de ses engagements, et d'avoir ainsi manqué tant à son devoir de conseil qu'à son obligation de veiller à l'efficacité juridique de ses actes, les époux [S] ont saisi le tribunal de grande instance de Lyon, qui, dans son jugement rendu le 9/2/2010, a déclaré la société civile professionnelle [N] responsable de leur préjudice du fait de l'absence de garantie de parfait achèvement de l'immeuble, objet de la dation en paiement du 12 décembre 2008, et l'a condamnée à leur payer la somme provisionnelle de 250 000 € à valoir sur le coût des travaux d'achèvement, une indemnité de 30 000 € en réparation de la privation de jouissance subie, outre la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Avant dire droit sur le coût définitif des travaux d'achèvement, le tribunal a ordonné une expertise confiée à Monsieur [C].
La société civile professionnelle [N] a relevé appel.
Dans ses conclusions reçues par le greffe le 25 juin 2010, elle demande l'infirmation du jugement, contestant tant sa faute, que le lien de causalité et le préjudice des époux [S]. Elle réclame la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et celle de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle soutient notamment que les époux [S] ont considèré à tort comme acquise l'absence de garantie du Crédit Agricole Mutuel Centre Est qui s'était engagé à garantir tant la dation en paiement , si le permis de construire était obtenu, que le paiement du prix dans le cas inverse.
Dans leurs écritures reçues le 16/8/2010, les époux [S] concluent à la confirmation du jugement et demandent la condamnation de la SCP [N] à leur payer la somme de 390 417 € correspondant au coût d'achèvement de l'immeuble déterminé par l'expert judiciaire, et celles de 20 892.60 € au titre des loyers qu'ils ont dû payer, de 8 400 € au titre de l'indemnité contractuelle de retard, de 36 000 € au titre de de la perte de loyers, ces sommes étant à parfaire en fonction de la durée des travaux d'achèvement et de la date de livraison, outre une indemnité de 50 000 € en réparation de leur préjudice moral. Ils réclament enfin la somme de 8 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Le premier juge a exactement relevé que l'attestation de garantie 'caution dation' signée le 24 mai 2007 par le Crédit Agricole Mutuel Centre Est ne pouvait être interprétée autrement que par rapport à l'engagement souscrit par la banque dans l'acte de vente du 25 mai 2007, qui contient sa déclaration de caution solidaire garantissant le paiement par la société Or Promotion de la somme de 1 170 000 € correspondant au prix du terrain vendu par les époux [S], avec la précision que son engagement de caution ne garantissait en aucune manière la réalisation de la dation, mais seulement le règlement du prix du terrain vendu par les époux [S] au cas où la dation ne se réaliserait pas. En contrepartie de l'obtention de cette garantie, les époux [S] ont accepté de renoncer au privilège du vendeur et à l'action résolutoire.
Or, la société Or Promotion, malgré l'obtention du permis de construire de l'immeuble devant être livré aux époux [S], n'a pas souscrit comme elle en avait l'obligation la garantie extrinsèque de son achèvement. L'acte de dation en paiement du 12 décembre 2008 a donc été établi alors que la société Or Promotion ne disposait pas de la caution solidaire d'achèvement du Crédit Agricole Centre Est. Le notaire, parfaitement informé, a ainsi manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des deux actes constitutifs de l'opération immobilière et manqué à son obligation de conseil à l'égard des époux [S] en omettant d'assurer en temps utile leur protection contre une pareille défaillance du constructeur.
Le jugement doit par conséquent être intégralement confirmé en ce qu'il a déclaré la SCP [N] responsable du préjudice subi par les intimés résultant de l'absence de garantie d' achèvement de l'immeuble objet de la dation en paiement.
L'expert désigné par le premier juge a évalué à 390 417 € le coût des travaux nécessaires pour achever l'immeuble. Il convient d'allouer aux époux [S] une provision complémentaire de 140 417 €.
Il appartiendra au premier juge de statuer sur les autres éléments de leur préjudice définitif ainsi que sur le montant de l'indemnité contractuelle de retard lorsque la durée réelle des travaux d'achèvement sera connue.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il n'a pas retenu l'existence d'un préjudice moral devant faire l'objet d'une réparation distincte.
Il y a lieu d'allouer aux époux [S] une indemnité de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Scp [N] ne pouvait qu'être déboutée de l'intégralité de ses demandes.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement critiqué,
Le complétant,
Condamne la SCP [N] à payer aux époux [S] une provision complémentaire de 140 417 € à valoir sur leur préjudice, ainsi qu'une indemnité de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
Condamne la SCP [N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BAUFUME SOURBE, société d'avoués.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
