R.G : 09/06346
Décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond
du 02 septembre 2009
RG : 06/07873
[E]
[R]
C/
[L]
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 26 Octobre 2010
APPELANTES :
Mme [U] [S] [E] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY- LIGIER, avoués à la Cour
assistée de la SELARL GRANGE - LAFONTAINE - VANLENTI - ANGOGNA (GLVA), avocats au barreau de LYON
Mlle [C] [U] [R]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY- LIGIER, avoués à la Cour
assistée de la SELARL GRANGE - LAFONTAINE - VANLENTI - ANGOGNA (GLVA), avocats au barreau de LYON
INTIME :
M. [W] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assisté de la SELARL CABINET BERTRAND PEYROT, avocats au barreau de LYON
Date de clôture de l'instruction : 18 Mai 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Septembre 2010
Date de mise à disposition : 26 Octobre 2010
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Jean-Jacques BAIZET, président
- Dominique ROUX, conseiller
- Claude MORIN, conseiller
assistée pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier
A l'audience, Mr BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DE L'AFFAIRE :
Par une promesse synallagmatique de vente et d'achat du 17 février 2005, les consorts [R] ont vendu à M [L], pour le prix de 450.000 euros, la pleine propriété d'un immeuble comprenant un bâtiment d'habitation, des dépendances et terrains autour d'une superficie d'environ 2.500 m2 à prendre dans une parcelle de plus grande importance, et la nue-propriété d'une parcelle de terrain agricole d'environ 25.000 m2 à prendre dans une parcelle de plus grande importance, le tout situé à [Localité 5].
La vente était soumise à plusieurs conditions suspensives, dont l'une relative à l'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur qui devait déposer une demande dans le délai d'un mois de la signature du compromis. La vente devait être réitérée en la forme authentique au plus tard le 15 septembre 2005.
Par lettre recommandée du 21 mai 2005, les consorts [R] ont avisé M [L] qu'ils n'entendaient pas donné suite au compromis au motif qu'il n'avait pas déposé de permis de construire dans le délai prévu. M [L] a confirmé aux vendeurs son intention d'acquérir et renoncer à la condition suspensive tenant à l'obtention du permis de construire.
Les consorts [R] ayant refusé de réitérer la vente, M [L] les a assignés pour voir constater le caractère parfait de la vente.
Par jugement du 2 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Lyon a débouté les consorts [R] de leurs demandes tendant à voir prononcer la caducité et la nullité du compromis, dit que la vente est parfaite, dit que le jugement ne pouvait tenir lieu d'acte authentique et être publié faute de documents d'arpentage, et débouté M [L] de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive.
Mme [S] [R] et Mme [C] [R], appelantes concluent à la réformation du jugement et se prévalent à titre principal de la caducité du compromis de vente pour non respect des conditions suspensives. Elles soutiennent que le compromis prévoyait que l'acquéreur devait justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans le délai d'un mois à compter du jour du compromis et qu' à défaut le vendeur reprendrait son entière liberté. Elles considèrent que la condition relative au dépôt d'une demande de permis de construire n'a pas été stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur.
A titre subsidiaire, elles invoquent la nullité de l'acte pour absence de consentement valable et insanité d'esprit. Elles font valoir que M [L] s'est présenté comme n'étant pas professionnel de l'immobilier, qu'elles ne souhaitaient pas que leur immeuble puisse être acquis en vue de la dénaturation du site, d'autant qu'elles demeurent à proximité immédiate, qu'elles ne l'auraient jamais cédé à un promoteur immobilier, alors que M [L] s'est substitué à la société Renov.com dont il est co-gérant, et qui a déposé un permis de construire en vue d'aménager un immeuble de quinze logements. Elles estiment avoir été trompées à la fois sur la qualité de la personne avec laquelle elles ont contracté et sur l'objet de la vente.
Elle invoquent par ailleurs l'insanité d'esprit de M [D] [R], âgé de 91 ans et soutiennent qu'elles ont signé sous la contrainte de celui-ci et par faiblesse.
M [L], intimé, conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation sous astreinte de Mme [U] [R] et [C] [R] à signer l'acte authentique de vente.
Il fait valoir que la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire a été stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, puisque l'acte avait prévu la faculté pour lui d'y renoncer. Il considère que l'absence de dépôt de la demande de permis dans le mois n'emporte pas caducité pour l'acquéreur mais uniquement impossibilité pour l'acquéreur de se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.
Il soutient que les consorts [R] ne rapportent la preuve ni d'un dol ni d'une erreur, alors que l'acte avait prévu pour l'acquéreur une faculté de substitution par tout tiers, professionnel ou non, ce qui démontre que les vendeurs n'ont jamais fait de la qualité de leur cocontractant une condition déterminante de leur engagement. Il précise qu'il est entré en relation avec eux à la suite d'une annonce parue dans un journal et qu'avant d'être contactés par lui, ils envisageaient de contracter avec un professionnel pour un prix inférieur.
Il estime que l'insanité d'esprit et la contrainte alléguées ne sont pas démontrées, alors que le compromis a été signé en l'étude du notaire de la famille [R], en présence du frère de [D] [R], et qu'après avoir dénoncé le compromis, les consorts [R] se sont engagés pour la vente du même bien à des conditions inférieures à celles du compromis.
Il sollicite la condamnation des appelantes à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
MOTIFS
Attendu que la promesse synallagmatique de vente d'achat est soumise à une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire libellé comme suit :
' la réalisation des présentes est soumise à l'obtention par l'ACQUÉREUR d'un permis de construire pour la réalisation sur le BIEN objet de la présente convention de l'opération suivante :
changement d'affectation par la délivrance d'un permis de construire pour transformation dans le volume existant
Il est précisé que l'ACQUÉREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier de ce dernier dépôt de la demande de permis de construire et ce dans le délai de UN MOIS à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. A défaut, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ci-après, et le VENDEUR pourra reprendre sa pleine et entière liberté'
Que l'acte prévoit ensuite les modalités de mise en oeuvre de la condition suspensive uniquement dans le cas de dépôt de la demande dans le délai fixé, en fonction des réponses apportées par l'administration ; que le paragraphe relatif à la clause pénale indique qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution de l'acte étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 10 % du prix de vente à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages-intérêts, la clause pénale ne pouvant priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ;
Attendu qu'il résulte ainsi des termes du compromis que, si l'acquéreur ne procède pas au dépôt d'une demande de permis de construire et n'en justifie pas dans le délai d'un mois, il ne pourra alors se prévaloir d'un défaut d'obtention de ce permis qu'il sera réputé avoir obtenu, pour ne pas régulariser l'acte authentique ; qu'alors, en cas de refus de régularisation, le vendeur pourra reprendre sa liberté et il y aura lieu à application de la clause pénale ; qu'il s'agit dès lors d'une clause libellée dans le seul intérêt de l'acquéreur, lui seul étant privé, dans l'hypothèse d'une absence de demande de permis de construire, du droit d'invoquer son bénéfice pour ne pas régulariser l'acte authentique ; qu'il s'ensuit que M [L] pouvait renoncer au bénéfice de cette condition dont la non réalisation ne pouvait rendre caduc le compromis ;
Attendu que l'interprétation contraire soutenue par les appelantes, conduisant à considérer qu'à l'expiration du délai d'un mois sans justification par l'acquéreur du dépôt de la demande de permis de construire, les vendeurs pouvaient retrouver leur entière liberté sans autre formalité, alors pourtant que la condition suspensive était considérée comme réalisée, serait contraire aux autres stipulations contractuelles relatives à la réitération par acte authentique, notamment après mise en demeure, au caractère parfait de la vente et à la clause pénale ;
Attendu que l'argumentation de Mme [S] [R] et de Mme [C] [R] relative au délai d'instruction d'un permis de construire et d'immobilisation du bien vendu est sans emport puisque dans l'hypothèse de l'absence de dépôt de demande de permis de construire dans le délai d'un moi, elles pouvaient sommer l'acquéreur de régulariser l'acte authentique, la condition étant considérée comme réalisée dans un délai très bref ;
Attendu en conséquence que M [L] ayant renoncé à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire, le compromis n'est pas devenu caduc ;
Attendu que le premier juge a considéré à juste titre que Mme [C] [R] et Mme [S] [R] ne rapportaient pas la preuve ni d'une erreur ni d'un dol ;
Attendu qu'elles ne démontrent pas non plus que M [D] [R] ne jouissait pas de ses facultés intellectuelles lors de la signature du compromis ; que les pièces médicales et les attestations faisant état d'une dégradation de son état de santé depuis l'année 2004 n'établissent pas son insanité d'esprit le jour de la régularisation du compromis ; que les appelantes ne peuvent sérieusement soutenir qu'en raison de son trouble mental, il a cédé aux pressions de M [L] pour vendre une propriété familiale dont il n'aurait jamais voulu se séparer sous aucun prétexte en dehors du cadre familial, alors que la mise en vente de l'immeuble relevait de l'initiative des vendeurs qui avaient fait paraître une annonce dans le journal 'Paru Vendu' et qui, après avoir refusé de réitérer la vente avec M [L], ont régularisé un nouveau compromis avec un autre acquéreur ;
Attendu enfin que les appelantes ne rapportent pas la preuve d'une contrainte ou de violences exercées sur elles par M [D] [R] ; qu'en conséquence, il n'y pas lieu à annulation du compromis ;
Attendu qu'il découle de ce qui précède que la vente est parfaite ; que Mme [S] [R] et Mme [C] [R] doivent être condamnées à signer l'acte authentique de vente dans le mois suivant la signification de l'arrêt, sous peine d'astreinte passé ce délai ;
Attendu que M [L] n'établit pas qu'elles ont fait dégénérer en abus le droit de résister à ses prétentions ;
Attendu qu'elles doivent supporter le jugement et une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Condamne Mme [S] [R] et Mme [C] [R] à signer l'acte authentique de vente en l'office notarial de la SCP [O] et Sibille, notaires à Vaugneray, dans le mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
Condamne Mme [S] [R] et Mme [C] [R] in solidum à payer à M [L] la somme supplémentaire de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme [S] [R] et Mme [C] [R] in solidum aux dépens, avec droit de recouvrement direct par Maître Morel, avoué.
Le GreffierLe Président
