PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
R. G : 09/ 04056
décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 28 mai 2009
ch no 3
RG No06/ 08424
X...
C/
Y... Z...
COUR D'APPEL DE LYON
ARRET DU 26 OCTOBRE 2010
APPELANTE :
Madame Danièle X... née le 29 décembre 1948 à POITIERS (Vienne)... 69150 DECINES-CHARPIEU
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour
assistée de Me Jocelyne POYARD avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Monsieur Michel Jacques Y... né le 17 septembre 1948 à DAKAR (Sénégal)... 69150 DECINES-CHARPIEU
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER avoués à la Cour
assisté de Me Benoît FAVRE avocat au barreau de LYON
Madame Nicole Isabelle Thérèse Z... épouse Y... née le 14 octobre 1951 à LYON 3ème (Rhône)... 69150 DECINES-CHARPIEU
représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER avoués à la Cour
assistée de Me Benoît FAVRE avocat au barreau de LYON
L'instruction a été clôturée le 29 juin 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 20 septembre 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 26 octobre 2010
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président de chambre, Madame MORIN, conseiller Madame AUGE, conseiller
Madame JANKOV, greffier uniquement pendant les débats.
A l'audience ROUX a fait le rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président de chambre et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Madame Danièle X... est propriétaire d'une villa construite sur une parcelle de terrain cadastrée A0 760 sur la commune de DECINES-CHARPIEU d'une contenance de 460 m2 située au.... Elle a acquis cette propriété par acte en dates des 6 et 9 juin 1986.
Cette propriété constitue le lot numéro 2 d'un lotissement dénommé... approuvé par arrêté préfectoral du 1er avril 1985.
Ses voisins, Monsieur Michel Y... et son épouse née Nicole Z... sont propriétaires d'une villa située au... constituant le lot numéro 1 du même lotissement.
Monsieur et Madame Y..., autorisés le 17 mai 2005 par le maire de DECINES-CHARPIEU ont réalisé un rehaussement de leurs murs de clôture.
Ils ont remplacé la murette séparant les deux propriétés par un mur d'une hauteur de deux mètres, surmonté de tuiles rondes.
Ayant été débouté de son recours devant le Tribunal Administratif contre l'autorisation de travaux donnée le 17 mai 2005 Madame X... a par acte en date du 12 mai 2006 assigné les époux Y... devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin d'obtenir leur condamnation à démolir le mur construit autour de leur propriété sous peine d'astreinte et à lui payer 3. 615, 94 euros en indemnisation de son préjudice.
Elle invoquait le règlement du lotissement en date du 14 mars 1985 et plus précisément l'article 3-2-11 concernant les clôtures et précisant " l'emploi de clôture pleine à 0, 50 mètre et de toute autre clôture dont la hauteur totale dépasserait de 1, 50 mètre le niveau du sol naturel est interdit ".
Elle faisait valoir que selon l'article 1. 1. 2 le règlement était opposable à tout détenteur de tout ou partie des parcelles constituant le lotissement et ce même après caducité des règles d'urbanisme, s'agissant d'un document ayant un caractère contractuel.
Elle soutenait par ailleurs que les époux Y... ne démontraient pas l'utilité de ce mur édifié en violation des dispositions contractuelles du règlement du lotissement et malgré son désaccord exprimé préalablement. Elle invoquait la perte du caractère paysager de sa villa et la destruction pour les besoins de l'édification du mur de séparation, de ses plantations et du pilier mitoyen séparant les deux propriétés.
Les époux Y... résistaient à la demande en soutenant que les dispositions du règlement du lotissement étaient caduques depuis l'expiration d'un délai de dix ans soit en 1995 en vertu de l'article L 315-2-1 du Code de l'urbanisme.
Ils soutenaient que Madame X... ne justifiait pas d'un éventuel maintien du règlement au-delà de la période de dix ans et de sa contractualisation.
Ils exposaient que la construction du mur était motivée par le désir de prévenir des nuisances visuelles et olfactives liées à la présence d'une décharge et d'un garage en face de leur maison.
Par jugement en date du 28 mai 2009 le Tribunal de Grande Instance de LYON a relevé :
- que le règlement du lotissement stipulait qu'il était opposable et s'imposait à quiconque détenait ou occupait à quelque titre que ce soit tout ou partie des parcelles constituant le lotissement, qu'il devait être visé dans tous les actes translatifs de terrains, et que les acquéreurs étaient tenus de le respecter, mais qu'il n'était aucunement mentionné que les dispositions de ce lotissement étaient opposables aux co-lotis,
- que les dispositions ne pouvaient être opposables durant leur validité qu'entre les autorités administratives et les propriétaires ou locataires des parcelles mais non entre les co-lotis eux-mêmes,
- que les co-lotis n'avaient pas demandé le maintien du règlement du lotissement, de sorte qu'il n'était plus applicable depuis le 1er avril 1995,
- qu'il ne résultait d'aucune pièce que les co-lotis aient entendu conférer au règlement du lotissement un caractère contractuel permettant de le rendre opposable entre eux,
- que Madame X... ne versait aucun document tel qu'un cahier des charges qui ferait naître des droits et obligations entre co-lotis.
Madame X... était déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens.
Les époux Y... étaient déboutés de leur demande de 1. 000 euros à titre de dommages et intérêts et de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par déclaration en date du 26 juin 2009 Madame Danièle X... a relevé appel de cette décision.
Elle soutient que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans le règlement intérieur du lotissement ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des co-lotis entre eux qui sont contenus dans le cahier des charges ou tous autres documents approuvés du lotissement, ces droits et obligations ayant un caractère contractuel.
Elle soutient, contrairement à ce qui a été jugé par le Tribunal de Grande Instance de LYON, que le règlement du lotissement du 14 mars 1985 régit les rapports des co-lotis entre eux.
Elle fait valoir qu'il est visé dans le titre de propriété de chaque acquéreur d'un lot, et qu'il a toujours été respecté en ses dispositions concernant le nettoyage du collecteur des eaux usées et l'entretien du puits perdu.
Elle soutient que les époux Y... ont commis une violation pure et simple du règlement du lotissement en construisant une clôture pleine d'une hauteur largement supérieure à 50 centimètres et dont la hauteur totale dépasse 1, 50 mètre au-dessus du sol naturel.
Elle soutient par ailleurs que les raisons invoquées par les époux Y... pour justifier cette construction ne sont pas fondées.
Outre la violation des règles du lotissement elle invoque un trouble de voisinage. Elle expose qu'elle subit un préjudice esthétique et une perte d'ensoleillement d'autant plus préjudiciables qu'elle exploite dans sa propriété une maison d'hôtes. Elle fait valoir que la construction du mur litigieux déprécie sa maison et qu'elle a subi un préjudice moral important influant sur sa maladie évolutive
Elle sollicite la réformation de la décision déférée et la condamnation sous astreinte des époux Y... à démolir le mur construit autour de leur propriété et à lui verser :
-6. 000, 00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
-615, 94 euros correspondant au coût des travaux de reconstruction du pilier.
-3. 000, 00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les époux Y... soutiennent que le règlement d'un lotissement contient des règles d'urbanisme opposables au lotissement lorsqu'elles sont plus contraignantes que les règles en vigueur dans la commune où il est situé. Ils soutiennent qu'un tel document est de nature administrative et qu'il est appelé à disparaître à l'expiration d'un délai de dix ans suivant l'autorisation de lotir en application des dispositions de l'article L 442-9 du nouveau Code de l'urbanisme.
Ils soutiennent que le règlement du lotissement n'a pas valeur contractuelle, et qu'en tout état de cause Madame X... ne démontre pas que les co-lotis aient entendu lui conférer un tel caractère.
Ils soutiennent par ailleurs que Madame X... ne démontre aucun préjudice.
Ils sollicitent la confirmation de la décision déférée et demandent la condamnation de Madame X... à leur payer 1. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu qu'il résulte de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance d'une autorisation de lotir ;
Attendu que ce texte ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement ni le mode de gestion des parties communes ;
Attendu qu'en l'espèce le règlement du lotissement... en date du 14 mars 1985 précise dans ses articles 1. 1. 1. à 1. 1. 4 qu'il a pour objet de fixer les règles et servitudes d'intérêt général dans l'ensemble des parcelles constituant le lotissement, qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie des parcelles constituant le lotissement, qu'il doit être visé dans tout acte translatif d'un lot et annexé à l'acte, et que les acquéreurs ou occupants des lots ainsi créés sont tenus de respecter les conditions prévues au présent règlement ;
Attendu qu'il résulte des termes mêmes de ce règlement que l'intention des co-lotis a été de lui donner un caractère contractuel en fixant des règles que chacun d'eux s'engage à respecter ; qu'il en est ainsi notamment des règles concernant les matériaux et les clôtures ;
Attendu qu'en construisant entre leur propriété et celle de Madame X... un mur en agglomérés ou parpaings dépassant de plus de 1, 50 mètre le niveau du sol naturel Monsieur et Madame Y... ont contrevenu aux dispositions contractuelles contenues dans les articles 3. 3. 2 et 3. 2. 11 du règlement intérieur du lotissement ainsi qu'à l'article 1134 du Code Civil ;
Attendu qu'il convient en conséquence de les condamner sous astreinte à démolir le mur ainsi construit entre leur propriété et celle de Madame X... ;
Attendu par ailleurs qu'ils devront réparer le préjudice subi par Madame X... du fait de la destruction du pilier mitoyen situé en bordure de l'allée ... entre leur propriété et celle de Madame X..., et lui verser la somme de 615, 94 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que les agissements de Monsieur et Madame Y... ont causé à Madame X... un préjudice certain constitué par une atteinte à son environnement, la destruction de ses plantations, la vue d'une clôture inesthétique en parpaings non enduits et une perte d'ensoleillement, que ces différents préjudices justifient l'attribution d'une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que l'équité commande d'allouer à Madame X... la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Réforme le jugement déféré,
Condamne Monsieur Michel Y... et son épouse née Nicole Z... à détruire le mur qu'ils ont édifié entre leur propriété et celle de Madame Danièle X..., et ce dans un délai de DEUX MOIS à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de CENT EUROS (100 EUROS) par jour de retard,
Condamne Monsieur et Madame Y... à payer à Madame X... la somme globale de TROIS MILLE SIX CENT QUINZE EUROS QUATRE VINGT QUATORZE CENTS (3. 615, 94 EUROS) à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues,
Les condamne en outre à lui payer la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 EUROS) en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne Monsieur Michel Y... et son épouse née Nicole Z... aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle (Scp) AGUIRAUD-NOUVELLET, Société d'avoués.
