R.G : 09/04680
décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 03 juin 2009 Tri
RG N°08/05742
ch n° 1
[C]
C/
[I]
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2010
APPELANTE :
Madame [T] [K] [C] divorcée [G]
née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 7] (Savoie)
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par Me Christian MOREL
avoué à la Cour
assistée de la SCP PEREZ & CHAT
avocats au barreau de CHAMBERY
INTIME :
Monsieur [R] [L] [I]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 9] (Ville de [Localité 8])
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET
avoués à la Cour
assisté de Me Claudine MARTIN
avocat au barreau de LYON
'instruction a été clôturée le 18 mai 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 28 juin 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2010
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président de chambre,
Conseiller : Monsieur MORIN
Conseiller : Madame AUGE
Greffier : Madame MONTAGNE, pendant les débats uniquement.
A l'audience Monsieur ROUX a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président de chambre et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par un acte authentique en date du 1er octobre 2004 Monsieur [R] [I] a vendu à Madame [T] [C] divorcée [G] la moitié indivise d'un bien immobilier constitué d'une maison d'habitation avec jardin et piscine situé [Adresse 4] (Rhône), cadastré BM [Cadastre 5], pour le prix de 209.617,50 euros. Monsieur [I] avait acquis ce bien par acte du 26 novembre 2003.
En avril 2006 Monsieur [R] [I] et Madame [T] [C] divorcée [G] ont cessé de vivre ensemble. Madame [T] [C] a continué à occuper seule la propriété de [Localité 10] située [Adresse 4].
Par acte en date du 25 février 2008 Monsieur [R] [I] a assigné Madame [T] [C] divorcée [G] devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin que soit ordonné le partage de l'indivision et que Madame [T] [C] soit condamnée à payer à l'indivision une indemnité d'occupation de 2.500 euros par mois à compter du mois d'avril 2006.
Il demandait par ailleurs la licitation du bien et réclamait une récompense de 52.931,19 euros à raison des travaux d'amélioration qu'il avait financés. Il sollicitait enfin la condamnation de Madame [T] [C] divorcée [G] à lui payer la somme de 28.650 euros avancée au titre des frais d'acquisition de la moitié indivise.
Madame [T] [C] divorcée [G] ne s'opposait pas à la demande de partage, et ne contestait pas le montant des travaux payés par Monsieur [R] [I].
Elle sollicitait pour elle-même une récompense de 54.463,38 euros à raison des travaux d'amélioration et d'entretien qu'elle avait elle-même payés.
Elle ne contestait pas devoir une indemnité d'occupation mais demandait que celle-ci soit fixée à la somme de 1.250 euros par mois compte tenu de l'état de la maison et du fait que Monsieur [I] avait laissé des affaires dans le sous-sol.
Elle contestait devoir la somme de 28.650 euros au titre des frais d'acquisition de la moitié indivise.
Par jugement en date du 4 juin 2009 le Tribunal de Grande Instance de LYON a ordonné la vente aux enchères du bien indivis sur la mise à prix de 500.000 euros.
Le Tribunal a fixé l'indemnité d'occupation due par Madame [T] [C] divorcée [G] à 2.000 euros par mois compte tenu de la valeur de la maison pour laquelle une offre d'achat de 760.000 euros avait été faite.
Le Tribunal a fait droit à la demande de récompense de Monsieur [I] à hauteur de 52.931 euros au titre des travaux, cette demande n'étant pas contestée.
Sur la demande de récompense de Madame [T] [C] divorcée [G] le Tribunal a rejeté la demande afférente aux frais d'entretien à hauteur de 10.412 euros au motif qu'elle occupait l'immeuble et que l'entretien lui incombait.
La demande de Madame [T] [C] divorcée [G] concernant les travaux d'amélioration pour 44.051 euros était rejetée faute de justifications suffisantes de la part de Madame [C] divorcée [G] d'avoir payé de ses propres deniers les travaux invoqués.
Sur la demande de Monsieur [I] à hauteur de 28.650 euros correspondant à une avance pour l'acquisition de la moitié indivise de la maison, le Tribunal rejetait la demande au motif que Monsieur [I] ne démontrait pas avoir payé la somme qu'il réclamait et qu'à supposer même qu'il le fît la preuve d'une obligation de remboursement exclusive de toute intention libérale n'était pas rapportée.
Il n'était pas fait application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il était dit que les dépens seraient tirés en frais privilégiés de partage.
Madame [T] [C] divorcée [G] a relevé appel de cette décision.
Elle ne s'oppose pas au partage et sollicite la confirmation de la décision sur ce point.
Elle conteste la demande de récompense de 52.932 euros présentée par Monsieur [I] au titre des travaux réalisés faute de justifications suffisantes. A titre subsidiaire elle demande que la récompense due à Monsieur [I] soit fixée à la somme de 14.873,34 euros.
Elle estime qu'en raison de l'effondrement du marché immobilier la valeur de la propriété est de 450.000 euros net vendeur. Elle fait valoir que cette maison date de 1964, et que Monsieur [I] y a entreposé un grand nombre d'objets. Elle sollicite une expertise pour que soit fixée la valeur du bien et le montant de l'indemnité d'occupation.
Elle soutient qu'elle est créancière envers l'indivision de la somme de 62.339,22 euros se décomposant comme suit :
- 17.565,20 euros au titre de la plus-value apportée à l'immeuble par les travaux d'amélioration réalisés après la séparation,
- 35.425,92 euros au titre des dépenses d'amélioration antérieures à la séparation,
- 9.348,10 euros au titre des différentes taxes réglées postérieurement à la séparation.
Elle conteste devoir à Monsieur [I] la somme de 28.650 euros qui aurait été avancée lors de l'acquisition de la moitié indivise. Elle fait valoir que cette demande ne repose sur aucun fondement et qu'elle démontre avoir payé les frais de l'acte du 1er octobre 2004 soit 13.700 euros.
Elle sollicite l'attribution préférentielle du bien et soutient qu'elle est en mesure de verser une soulte à Monsieur [I].
Elle sollicite la condamnation de Monsieur [I] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [R] [I] demande la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a ordonné le partage.
Il demande que soit reconnue sa créance de 52.932 euros sur l'indivision en raison des travaux qu'il a financés. Il fait valoir que cette demande n'a pas été contestée par Madame [C] divorcée [G] en première instance ni dans ses premières conclusions devant la Cour.
Il rappelle que le bien immobilier comporte un terrain de 3.692 m2 et une maison d'une surface habitable de 190 m2, qu'une offre d'achat a été faite en 2007 pour 760.000 euros, et que Madame [G] a signé un mandat de vente en 2006 pour un montant de 850.000 euros.
Il demande la condamnation de Madame [G] au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.500 euros par mois depuis avril 2006.
Il conclut au rejet de l'intégralité des demandes de Madame [G] au titre des travaux et de l'entretien courant. Il rappelle que les dépenses d'entretien depuis avril 2006 sont à la charge de l'occupant et fait valoir qu'il a payé l'intégralité de la taxe foncière 2009 et sa quote-part de la taxe foncière 2008.
Il maintient qu'il a fait l'avance à Madame [G] de la somme de 28.650 euros pour l'acquisition de la moitié indivise, cette somme recouvrant la moitié des frais de vente, les frais de prêt et les honoraires d'agence. Il soutient qu'il n'a jamais été question de faire don de cette somme à Madame [G].
Il demande la licitation du bien et fait valoir que la demande d'attribution préférentielle de Madame [G] est irrecevable comme présentée pour la première fois en cause d'appel. Il ajoute que Madame [G] n'a pas la possibilité financière de lui verser une soulte.
Subsidiairement il demande que la valeur du bien soit fixée à 760.000 euros.
Il expose que Madame [G] s'est attachée à dégrader le bien afin de le racheter à vil prix de sorte qu'elle produit une évaluation à 470.000 euros. Il rappelle par ailleurs que Madame [G] n'a jamais payé aucune indemnité d'occupation depuis 2006. Pour ces raisons il sollicite 145.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il demande enfin 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné le partage de l'indivision, partage sollicité par les deux parties ;
Attendu que la demande d'attribution préférentielle formée par Madame [C] divorcée [G] est irrecevable comme présentée pour la première fois en cause d'appel ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la licitation de l'immeuble qui permettra d'ailleurs à Madame [G] de se porter enchérisseur ;
Attendu qu'une offre d'achat a été faite en 2007 pour 760.000 euros ; que Madame [G] a donné en 2006 un mandat de vente de 850.000 euros frais d'agence inclus (5 %) ; qu'il y a lieu de fixer la mise à prix à 500.000 euros avec possibilité de baisse du quart à défaut d'enchères ;
Attendu que l'indemnité d'occupation due par Madame [C] divorcée [G] doit être calculée à partir de l'offre de 760.000 euros faite en 2007 par des candidats à l'achat ; qu'une indemnité d'occupation étant inférieure à un loyer elle pourra équitablement être fixée à 2.000 euros par mois ;
Attendu que Madame [G] n'a pas contesté devant les premiers juges la demande de Monsieur [I] au titre des travaux d'amélioration à hauteur de 52.931 euros ;
Attendu qu'au vu des pièces versées par Monsieur [I] (pièce 13) il est établi par ses relevés de compte qu'il a payé les factures suivantes :
- facture BOULANGER................................. 1.388,20 euros
- piscines RODIER......................................... 11.375,81 euros
- Bernard REYNAUD peintures.................... 4.485,14 euros
---------------
Total.............. 17.249,15 euros
Attendu que pour les autres factures Monsieur [I] ne démontre pas qu'il les ait payées de ses deniers propres ; que sa créance sera retenue à hauteur de 17.249,15 euros ;
Attendu que Madame [C] soutient être titulaire à l'égard de l'indivision d'une créance de 62.330,22 euros dont le détail a été exposé plus haut ;
Attendu qu'en première instance elle invoquait une créance de 54.463,38 euros se décomposant comme suit :
- travaux d'amélioration.............................. 44.051,29 euros
- dépenses d'entretien.................................. 10.412,09 euros
----------------
54.463,78 euros
Attendu que les demandes supplémentaires sont irrecevables comme présentées pour la première fois en cause d'appel ;
Attendu que toutes les dépenses d'entretien postérieures à la séparation doivent rester à la charge de Madame [C] divorcée [G], notamment la taxe d'habitation ; que par ailleurs Monsieur [I] justifie s'être acquitté de sa quote-part des taxes foncières ;
Attendu que Madame [C] divorcée [G] verse au débat des factures de travaux mais ne démontre pas les avoir payées de ses propres deniers ; que sa demande a ce titre sera rejetée ;
Attendu que Monsieur [I] sollicite la restitution de la somme de 28.650 euros avancée à Madame [G] pour l'acquisition de la moitié indivise ; qu'il verse au débat (pièce 14) une demande de paiement émanant de Maître [N] en date du 13 novembre 2004 lui réclamant un solde de 36.033,00 euros incluant les frais de vente (26.310,00 euros), les frais de prêt (3.550,00 euros) et les honoraires d'agence (27.440,00 euros) soit au total 57.300 euros dont il sollicite le remboursement de la moitié soit 28.650 euros par Madame [G] ;
Attendu que la demande de paiement de Maître [N] concerne l'acte passé entre Monsieur [I] acquéreur et Monsieur et Madame [S] vendeur le 26 novembre 2003; que Madame [C] épouse [G] qui n'était pas partie à cet acte n'est pas redevable de la somme sollicitée par Monsieur [I] ;
Attendu que Madame [C] épouse [G] se maintient dans les lieux depuis le mois d'avril 2006 sans payer d'indemnité d'occupation ; qu'elle a par ailleurs fait échouer la vente du bien aux époux [X] au prix de 760.000 euros en ne donnant pas suite à l'offre d'achat à laquelle elle avait pourtant donné son accord ; qu'elle a cause à Monsieur [I] un préjudice justifiant l'attribution d'une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Attendu que l'équité commande de condamner Madame [C] divorcée [G] à payer à Monsieur [I] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- ordonné le partage de l'indivision existant entre Monsieur [R] [I] et Madame [T] [C] veuve [G],
- commis Monsieur le Président de la Chambre des Notaires du Rhône ou son délégataire pour procéder aux opérations de liquidation et partage,
- ordonné à défaut de meilleur accord, la vente aux enchères à la barre du Tribunal de la propriété de [Localité 10] cadastrée BM [Cadastre 5] située [Adresse 4] d'une contenance de 36 ares 92 centiares sur cahier des charges de Maître [Y] sur une mise à prix de 500.000 euros avec possibilité de baisse d'un quatre à défaut d'enchère,
- dit que Madame [T] [C] divorcée [G] devait à l'indivision une indemnité d'occupation de 2.000 euros par mois à compter du mois d'avril 2006 jusqu'à la libération des lieux,
- débouté Madame [T] [C] divorcée [G] de sa demande relative au remboursement par l'indivision de travaux d'amélioration et d'entretien,
- débouté Monsieur [R] [I] de sa demande de condamnation de Madame [T] [C] divorcée [G] au remboursement de la somme de 28.650 euros,
Réformant le jugement déféré pour le surplus,
- dit que Monsieur [R] [I] est créancier à l'égard de l'indivision de la somme de DIX SEPT MILLE DEUX CENT QUARANTE NEUF EUROS QUINZE CENTS (17.249,15 EUROS),
- condamne Madame [T] [C] divorcée [G] à payer à Monsieur [R] [I] les sommes suivantes :
- TROIS MILLE EUROS (3.000 EUROS) à titre de dommages et intérêts,
- DEUX MILLE EUROS (2.000 EUROS) en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Dit que les dépens de première instance et d'appel seront tirés en frais privilégiés de partage.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
