R.G : 09/00167
décision du Tribunal de Grande Instance de LYON
au fond du 20 novembre 2008
ch n° 3
RG N°04/09404
[F]
[F]
[F]
C/
[U]
[U]
[U]
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 08 JUIN 2010
APPELANTES :
Madame [M] [F]
agissant en son nom propre et venant aux droits de Monsieur [F] [D], décédé
née [Date naissance 18] 1942 à [Localité 22] (42)
[Adresse 16]
[Localité 20]
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assistée de Me Raphaël BERGER
avocat au barreau de LYON
Mademoiselle [Z] [F]
agissant en qualité d'ayant droit de
Monsieur [F] [D], décédé
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 19] (Maroc)
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assistée de Me Raphaël BERGER
avocat au barreau de LYON
Mademoiselle [A] [F]
agissant en qualité d'ayant droit de
Monsieur [F] [D], décédé
née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 24] (Rhône)
[Adresse 13]
[Localité 17]
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assistée de Me Raphaël BERGER
avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Monsieur [E] [R] [U]
né le [Date naissance 7] 1936 à [Localité 25] (Algérie)
[Adresse 12]
[Localité 20]
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assisté de Me Martine RICARD
avocat au barreau de LYON
Madame [W] [H] [C] [U]
née le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 21] (Drôme)
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 15]
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assistée de Me Martine RICARD
avocat au barreau de LYON
Madame [N] [B] [U]
née le [Date naissance 11] 1970 à [Localité 24] (Rhône)
[Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assistée de Me Martine RICARD
avocat au barreau de LYON
L'instruction a été clôturée le 16 mars 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 03 mai 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2010, prorogée au 08 juin 2010, les avoués dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du Code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Monsieur ROUX, conseiller faisant fonction de président de chambre,
Madame MORIN, conseiller,
Madame AUGE, conseiller
Madame JANKOV, greffier uniquement pendant les débats.
A l'audience Monsieur [G] a fait le rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur ROUX conseiller faisant fonction de président de chambre et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Selon un acte authentique en date du 25 juillet 1979 Mr [E] [U] et son épouse Mme [B] [O] ont acquis une maison d'habitation constituant le lot n°93 de l'ensemble immobilier ' [Adresse 23]' à [Localité 20] (Rhône).
Selon un acte en date du 1er octobre 1985, Mr [D] [F] et son épouse née [M] [I] ont acquis la maison voisine constituant le lot n° 94 de même lotissement.
Les deux maisons sont adossées l'une à l'autre.
Des aménagements ont été réalisés dans la maison des époux [F] : la couverture de la terrasse jouxtant la maison des époux [U], la pose d'un velux dans la toiture du garage, l'aménagement d'une mezzanine à l'intérieur du garage.
Mr [E] [U] a fait assigner les époux [F] par acte du 23 juin 2004 afin d'obtenir leur condamnation à enlever la toiture de la terrasse et à remettre le garage dans son état d'origine. Mme [U] est décédée le [Date décès 8] 2004, ses deux filles [W] [U] et [N] [U] sont intervenues volontairement à la procédure.
Les consorts [U] soutenaient que les modifications réalisées soit par les époux [F] soit par leurs auteurs étaient contraires aux dispositions du règlement du groupe d'habitation en date du 12 décembre 1975 interdisant toute modification extérieure des pavillons.
Ils soutenaient par ailleurs que la toiture de la terrasse adossée au mur de leur maison était pour eux une source d'humidité et de nuisances sonores.
Mr [F] est décédé le [Date décès 14] 2006. Ses filles [Z] et [A] [F] sont intervenues à la procédure.
Les consorts [F] résistaient à la demande en faisant valoir que la création du velux et de la mezzanine dans le garage était antérieure à leur acquisition. Ils soutenaient par ailleurs que la couverture de la terrasse n'était pas une source de nuisance, qu'elle avait été réalisée de façon à éviter tout problème d'humidité et avec l'autorisation du conseil syndical de l'Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) du lotissement '[Adresse 23]' et de la mairie de [Localité 20].
Ils faisaient valoir que d'autre colotis avaient effectué les mêmes modifications.
Les consorts [U] répondaient que l'autorisation du conseil syndical de L'AFUL dont se prévalaient les consorts [F] étaient inopérante pour justifier des travaux prohibés par les dispositions statuaires de l'AFUL et que les haies étaient autorisées par le règlement du groupe d'habitations.
Par jugement en date du 20 novembre 2008, le Tribunal de Grande Instance de LYON a relevé :
- que selon l'article 8 du règlement de l'ensemble immobilier aucune modification extérieure ne pouvait être apportée aux maisons,
- que l'aménagement d'une mezzanine dans le garage n'était pas contraire au règlement mais que la pose d'un velux et la couverture de la terrasse des époux [F] l'étaient,
- que l'obtention d' une autorisation était inopérante,
- que le fait que les modifications litigieuses aient été réalisées par les précédents propriétaires était indifférent puisque le règlement du groupe d'habitations était opposable aux nouveaux propriétaires,
- que la clôture des consorts [U] était conforme à l'article 7 du règlement du groupe d'habitations qui autorisait l'installation d'un grillage pouvant être doublé d'une haie d'une hauteur d'un mètre cinquante.
Le Tribunal condamnait en conséquence les consorts [F] à supprimer la toiture de la terrasse et le velux du garage dans un délai de trois mois sous peine d'astreinte de 50 euros par pour de retard et déboutait les consorts [U] de leur demande de dommages et intérêts.
Les consorts [F] étaient déboutés de leur demande de suppression de la haie des consorts [U], lesquels étaient condamnés à tailler leur haie à hauteur d'un mètre cinquante.
Il n'était pas fait application de l'article 700 du Code de procédure civile, et les dépens étaient répartis par moitié.
Par déclaration en date du 9 janvier 2009 Madame [M] [F] et Mesdemoiselles [W] et [N] [F] ont relevé appel de cette décision.
Elles soutiennent que le règlement du lotissement sur lequel s'est fondé le Tribunal constitue un recueil de règles d'urbanisme de nature réglementaire dont la violation ne peut être invoquée que si le demandeur a subi un préjudice en application de l'article 1382 du Code Civil.
Elles font valoir que depuis la réforme du régime des lotissements mise en place par la loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 et du Décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 deux documents bien séparés sont habituellement rédigés : le règlement et le cahier des charges, seul le second ayant valeur contractuelle.
Elles soutiennent que la contractualisation des règlements antérieurs à 1976-77 est strictement limitée et que leur insertion dans les actes ne suffit pas à les contractualiser.
En l'espèce elles soutiennent que l'article 8 du règlement du groupe d'habitations du 12 décembre 1975 concernant l'implantation, la nature et l'architecture des maisons comporte des règles d'urbanisme caduques au bout de dix ans dès lors que l'AFUL n'a pas sollicité le maintien à titre contractuel des dispositions du règlement en application de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme.
Elles exposent que le lotissement des [Adresse 23] a été construit selon un permis groupé du 24 juillet 1974, que le maintien de ses règles n'a pas été sollicité par une majorité de colotis, qu'un Plan local d'urbanisme concernant la commune de [Localité 20] a été approuvé le 11 juillet 2005 ; que dès lors les règles du lotissement sont caduques depuis le 24 juillet 1984 et que le PLU a couvert les règles d'urbanisme posées par le règlement du lotissement.
A titre subsidiaire elles soutiennent que le règlement a été parfaitement respecté puisque selon l'article 8 alinéa 6 les modifications peuvent être faites avec l'autorisation de l'AFUL.
Elles font valoir qu'elles ont obtenu l'autorisation du conseil syndical de l'AFUL et de la Mairie pour la couverture de la terrasse et que l'assemblée générale du lotissement a autorisé les modifications réalisées par de nombreux propriétaires le 25 avril 1983 et qu'ainsi soixante dix-huit velux ont été posés dans le lotissement.
Elles soutiennent par ailleurs que la couverture de la terrasse ne cause aucun préjudice aux consorts [U] dès lors que cette couverture s'appuie sur des piliers de bois fixés sur les murs de la maison [F] et non pas sur le mur de la maison [U].
Elles sollicitent la réformation de la décision déférée et le rejet des demandes des consorts [U] tendant à la démolition de la couverture de leur terrasse et du velux de leur garage.
Elles sollicitent 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
* * *
Les consorts [U] renoncent à leur demande tendant à la destruction de la mezzanine.
Ils soutiennent que le règlement du groupe d'habitations du 12 décembre 1975 ne comporte pas des règles d'urbanisme mais des servitudes attachées au fonds, lesdites servitudes, publiées à la conservation des hypothèques sont opposables aux acquéreurs successifs des lots et aux tiers.
Ils soutiennent que les règles du groupe d'habitations conservent leur force contractuelle entre co-lotis et peuvent fonder une action en démolition même si le lotissement a été approuvé depuis plus de dix ans et indépendamment de tout préjudice subi, par application de l'article 1143 du Code Civil.
Ils exposent que l'article L 111-5 du Code de l'urbanisme issu de la loi SRU ne fait pas échec à la contractualisation de règles d'urbanisme dès lors que les rédacteurs du document de 1975 ont exprimé leur volonté délibérée de contractualiser le règlement du groupe d'habitations des [Adresse 23]. Ils font valoir que cette volonté résulte des éléments suivants :
- l'engagement des époux [F] dans leur acte d'acquisition d'exécuter les clauses et conditions du cahier des charges,
- l'obligation de constituer une AFUL chargée de contrôler l'application du règlement,
- la reconnaissance du caractère contractuel du règlement par l'assemblée générale des co-lotis du 7 janvier 2009.
Les consorts [U] sollicitent la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a ordonné la démolition de la couverture de la terrasse et du velux.
Ils maintiennent que la couverture de la terrasse est appuyée au mur Sud de leur maison, qu'elle entretient une humidité contre ce mur, et que la fermeture de cette terrasse provoque des nuisances acoustiques.
Ils exposent que lors des travaux de ravalement de la maison [F] leur propre maison a été souillée par des projections de crépi.
Ils soutiennent enfin que les consorts [F] ont envers eux un comportement incivil.
Ils sollicitent la confirmation du jugement déféré sauf à ce qu'il leur soit alloué 11.000 euros à titre de dommages et intérêts et 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu qu'un seul et même acte en date du 12 décembre 1975 contient l'état parcellaire du lotissement, le règlement du groupe d'habitations, et les statuts de l'AFUL '[Adresse 23]' à [Localité 20] (Rhône) ;
Attendu qu'il est précisé dans l'acte que le règlement fixe les servitudes réciproques et perpétuelles établies au profit et à la charge des différents lots de l'ensemble immobilier '[Adresse 23]' ainsi que les règles d'intérêt général imposées à cet ensemble immobilier ; qu'il est précisé que ces servitudes et ces règles s'imposeront à tous les ayants-droit des différents lots ;
Attendu que l'article 8 dont les consorts [U] demandent l'application est inséré sous le titre 'Servitudes d'esthétique, limitations des constructions autorisées ;
Attendu qu'il est précisé en page 20 que préalablement à la régularisation de tout transfert de propriété le règlement devra être porté à la connaissance des nouveaux propriétaires et qu'avis de la mutation devra être donné à l'AFUL qui pourra faire opposition ; qu'il est également précisé que par le seul fait de leur acquisition les propriétaires des lots deviendront obligatoirement membres de l'AFUL et comme tels seront tenus au respect de toutes les dispositions du règlement ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que le règlement unique du 12 décembre 1975 a la nature d'un cahier des charges qui est un contrat de droit privé à caractère perpétuel dont il y a lieu de faire application dans la présente espèce ;
Attendu que les consorts [U] reprochent aux consorts [F] d'avoir couvert une terrasse et aménagé un velux dans le toit de leur garage ;
Attendu qu'aux termes de l'article 8 du règlement du 12 décembre 1975 les maisons doivent être fidèles aux plans annexés ce qui exclut toute modification ultérieure ; qu'il est par ailleurs précisé que les toitures ne devront pas être modifiées ;
Attendu que le texte prévoit la possibilité d'édification de constructions en annexes (telles que poulaillers, pigeonniers, clapiers, etc...) avec l'accord de l'AFUL et de l'administration compétente ;
Attendu que ce texte ne peut s'appliquer à la modification d'une terrasse ou d'un garage qui ne sont pas des constructions annexes mais des parties intégrantes des maisons ;
Attendu qu'il s'ensuit que les consorts [F] devront supprimer le velux de leur garage et remettre leur terrasse dans sa situation initiale ainsi que l'a jugé le tribunal dont la décision sera confirmée ;
Attendu que les consorts [U] ne démontrent pas avoir subi un préjudice justifiant les dommages et intérêts qu'ils sollicitent pour nuisances ou incivilités ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR
Statuant dans les limites de l'appel,
Condamne [M] [F], [Z] [F] et [A] [F] à supprimer la toiture de la terrasse ainsi que le velux du garage, sous astreinte provisoire de CINQUANTE EUROS (50 EUROS) par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,
Déboute [E] [U], [Y] [U] et [N] [U] de leur demande de dommages et intérêts,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de procédure civile;
Confirme le jugement sur la charge des dépens de première instance,
Condamne [M] [F], [Z] [F] et [A] [F] aux dépens de l'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle (Scp) BAUFUME-SOURBE, Société d'avoués.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
