R.G : 09/02619
décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE
au fond du 11 décembre 2008
RG N°06.1811
Sci LES ESPINASSES
C/
Société LOCAREST
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 11 MAI 2010
APPELANTE :
Sci LES ESPINASSES
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assistée de Me François TEBIB
avocat au barreau de BOURG-EN-BRESSE
INTIMEE :
Société LOCAREST
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assisté de Me André BERTHELEN
avocat au barreau de STRASBOURG
L'instruction a été clôturée le 16 février 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 16 mars 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2010, prorogée au 11 mai 2010, les avoués dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du Code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET,
Conseiller : Monsieur ROUX,
Conseiller : Madame AUGE
Greffier : Madame JANKOV, pendant les débats uniquement.
A l'audience Monsieur ROUX a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur BAIZET, président de chambre et par Madame JANKOV greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 25 juin 1996 la Sci LACOUR aux droits de laquelle se trouve la Sci LES ESPINASSES a donné à bail commercial à la Société MODLOC des locaux situés à [Localité 6] (Ain) pour une durée de neuf ans du 1er juillet 1996 au 30 juin 2005 moyennant un loyer de 90.000 francs HT par an.
Par acte d'huissier en date du 15 décembre 2004 la Sci LES ESPINASSES a délivré à la Société MODLOC un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction pour le 30 juin 2005.
Par contrat en date du 4 janvier 2005 la Société MODLOC a vendu son fonds de commerce de [Localité 6] à la Société LOCAREST. L'acte de vente précisait que la Société LOCAREST serait subrogée dans l'ensemble des droits de la Société MODLOC envers le bailleur 'et notamment dans les droits relatifs à l'indemnité d'éviction'.
Cette cession a été signifiée au bailleur le 25 février 2005.
Par contrat en date du 10 mai 2005 enregistré le 18 mars 2005 la Société LOCAREST a conclu un bail commercial avec la Sci PARC DE [Localité 5] pour des locaux situés à [Localité 5] (Ain) pour une période commençant à courir le 1er janvier 2006, avec possibilité de reporter la date d'entrée en jouissance. Ce nouveau bail a été transmis à la Société LES ESPINASSES par courrier recommandé du 20 mai 2005. Dans ce même courrier la Société LOCAREST indiquait qu'elle quitterait les locaux de [Localité 6] dès paiement de l'indemnité d'éviction.
La Société LOCAREST a quitté les lieux le 30 mars 2006 sans avoir perçu d'indemnité d'éviction.
Par acte en date du 9 juin 2006 la Société LOCAREST a assigné la Sci LES ESPINASSES en paiement d'une indemnité d'éviction.
Une expertise confiée à Monsieur [B] a été ordonnée par le juge de la mise en état aux fins de calculer l'indemnité d'éviction. L'expert en a fixé le montant à 37.500 euros.
La Société LOCAREST a formulé une demande de 349.305 euros.
La Sci LES ESPINASSES a conclu au rejet des demandes au motif qu'elle avait exercé son droit de repentir. A titre subsidiaire elle offrait une indemnité d'éviction de 37.500 euros.
Par jugement en date du 11 décembre 2008 le Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE a considéré que la Sci LES ESPINASSES n'avait pas exercé valablement son droit de repentir au regard des dispositions de l'article L145-58 du Code de Commerce.
Le Tribunal fixait par ailleurs l'indemnité d'éviction à 45.516 euros comprenant le coût de rechercher de nouveaux locaux, les frais de déménagement et de réinstallation et les frais de remploi, selon le détail suivant :
Frais de recherches et de négociation d'un nouveau bail :
- frais de déplacement et de négociation.................................................... 5.143,00 euros
Aménagements réalisés dans les locaux de [Localité 5]
- câblage des réseaux informatiques et téléphoniques............................... 3.657,00 euros
- installation du réseau d'air comprimé..................................................... 2.194,00 euros
- installation des établis et rayonnages....................................................... 3.119,00 euros
Suivi du chantier de construction........................................................... néant
(à charge du bailleur)
Temps consacré au transfert des abonnements et du
parc informatique
- transfert des abonnements....................................................................... 300,00 euros
- transfert du parc informatique................................................................. 1.261,00 euros
Déménagement et installation dans les nouveaux locaux
- déménagement effectué par le personnel................................................ 13.500,00 euros
- libération des locaux et état des lieux..................................................... 818,00 euros
- installation dans les nouveaux locaux..................................................... 787,00 euros
- déménagement et installation de l'autocommutateur téléphonique........ 716,00 euros
Frais de publicité
- publicité légale........................................................................................ 45,00 euros
- information envoyée aux clients............................................................. 3.607,00 euros
- signalétique du site de remplacement..................................................... 4.642,00 euros
Indemnité de remploi
- honoraires d'agence pour rechercher d'un terrain................................... 3.284,00 euros
- honoraires de rédaction d'un nouveau bail.............................................. 2.266,00 euros
- droits d'enregistrement............................................................................ 177,00 euros
La Sci LES ESPINASSES était en conséquence condamnée à payer à la Société LOCAREST la somme de 45.516 euros au titre de l'indemnité d'éviction outre intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2006 capitalisés.
Les frais d'exécution forcée étaient mis à la charge de la Sci LES ESPINASSES.
Il n'était pas fait application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Chacune des parties conservait la charge de ses dépens.
Par acte en date du 23 avril 2009 la Sci LES ESPINASSES a relevé appel de cette décision.
Elle soutient qu'elle a exercé son droit de repentir par lettre recommandée du 10 mai 2005 alors que la Société LOCAREST était encore dans les locaux et n'avait pas encore conclu de nouveau bail, le bail avec la Société PARC DE [Localité 5] ayant été enregistré le 18 mai 2005.
Elle soutient que la Société LOCAREST a volontairement quitté les lieux et a conclu le bail avec la Sci du PARC DE [Localité 5] postérieurement à la réception de la lettre recommandée du 10 mai 2005.
Elle soutient que la Société LOCAREST est redevenue preneur des lieux et a malgré tout décidé de les quitter de sorte qu'elle n'a pas droit à une indemnité d'éviction.
Elle conclut au rejet des demandes de la Société LOCAREST et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa déloyauté à convenir de la réception de la lettre du 10 mai 2005 valant exercice du droit de repentir.
La Société LOCAREST soutient que la Sci LES ESPINASSES n'a pas exercé son droit de repentir mais a seulement proposé un nouveau bail sur un espace plus réduit. Elle fait valoir que les courriers de la Sci LES ESPINASSES postérieurs au 10 mai 2005 ne font aucune référence à un droit de repentir.
Appelante incidente elle demande que l'indemnité d'éviction soit fixée à la somme de 349.305 euros selon le détail suivant :
- recherche d'un nouveau site (frais de déplacement)............................... 5.143,00 euros
- note d'honoraires de la Société LES CONSTRUCTEURS REUNIS..... 10.000,00 euros
- conclusion d'un accord pour le site de [Localité 5]............................... 110.151,00 euros
- mailing client........................................................................................... 3.607,00 euros
- transfert des abonnements....................................................................... 200,00 euros
- mailings fournisseurs et administrations................................................. 44,00 euros
- coût de déménagement............................................................................ 19.550,00 euros
- libération de l'ancien local...................................................................... 818,00 euros
- installation dans les nouveaux locaux................................................... 11.792,00 euros
- surcoût du nouveau site......................................................................... 108.000,00 euros
Elle sollicite par ailleurs 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu qu'il est constant que par acte du 15 décembre 2004 la Sci LES ESPINASSES a donné congé à la Société MODLOC avec offre d'indemnité d'éviction pour le 30 juin 2005 ;
Attendu que la Société LOCAREST se trouve aux droits de la Société MODLOC;
Attendu que la Sci LES ESPINASSES soutient qu'elle a exercé son droit de repentir par un courrier en date du 10 mai 2005 ;
Attendu que ce courrier (pièce 6 de la Sci LES ESPINASSES) contient une proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer et une superficie différente, un plan étant d'ailleurs joint à cet envoi ; que l'expéditeur sollicite l'accord de la Société LOCAREST pour ce nouveau bail ;
Attendu que ce courrier ne fait aucune référence au bail initial et n'indique à aucun moment que la Sci LES ESPINASSES entend exercer son droit de repentir ;
Attendu que par courrier du 30 mai 2005 la Sci LES ESPINASSES a proposé à la Société LOCAREST de rester dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2005 en lui faisant valoir que celui lui permettait de déménager sans aucun problème ; que ce courrier est incompatible avec l'exercice d'un droit de repentir puisqu'il concerne les conditions du départ du preneur ;
Attendu par ailleurs que le conseil de la Sci LES ESPINASSES a écrit à la Société LOCAREST les 24 et 28 juin 2005 pour solliciter des renseignements nécessaires afin d'apprécier le bien fondé et le montant de l'indemnité d'éviction ; que ces deux courriers ne comportent aucune allusion à un droit de repentir qui aurait été exercé, et sont par ailleurs incompatibles avec l'exercice d'un tel droit puisqu'ils tendent à négocier l'indemnité d'éviction;
Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le courrier du 10 mai 2005 ne constitue qu'une proposition de négociation d'un nouveau contrat de bail et non pas l'exercice d'un droit de repentir que la Sci LES ESPINASSES n'a d'ailleurs pas fait valoir dans ses courriers ultérieurs; qu'il s'ensuit que la Société LOCAREST est bien fondée dans sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que la Société LOCAREST a transféré son activité dans des locaux situés à [Localité 5] (Ain) avant le paiement de l'indemnité d'éviction ;
Attendu que l'expert judiciaire a relevé qu'il n'existait aucun préjudice lié à la perte du droit au bail contrairement à ce que soutient la Société LOCAREST qui sollicite 108.000 euros à ce titre; que l'expert a en effet relevé que les nouveaux locaux étaient plus vastes et de meilleure qualité;
Attendu par ailleurs que le Tribunal, se fondant sur les analyses de l'expert a fait une juste appréciation des différents postes de préjudice composant l'indemnité d'éviction qui a été évaluée à 45.516 euros ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Sci LES ESPINASSES au paiement d'une indemnité d'éviction de 45.516 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2006 et a ordonné la capitalisation des intérêts;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que chacune des parties qui succombe pour une part de ses prétentions conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
Laisse à la charge de chacune des parties les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
