R.G : 09/02513
décision du
Tribunal de Grande Instance de LYON
Au fond du
28 janvier 2009
RG N°06/11973
ch n° 1
[L]
C/
[J]
[G]
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 27 AVRIL 2010
APPELANT :
Monsieur [W] [L]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Annick DE FOURCROY, avoué à la Cour
assisté de Me VERNE, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Monsieur [T] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assisté de Me Virginie PERRE-VIGNAUD, avocat au barreau de LYON
Madame [B] [G] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me Virginie PERRE-VIGNAUD, avocat au barreau de LYON
L'instruction a été clôturée le 16 Février 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 16 Mars 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2010
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET
Conseiller : Monsieur ROUX
Conseiller : Madame AUGE
Greffier : Mme JANKOV pendant les débats uniquement
A l'audience Mr BAIZET a fait son rapport conformément à l'article 785 du CPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Monsieur BAIZET, président de chambre et par Madame JANKOV greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE L'AFFAIRE
Par acte du 29 juin 2004, M [L] a vendu à M et Mme [J] une maison située à [Adresse 5] pour le prix de 700 000 euros. L'acte comportait une clause de non garantie des vices de toute nature, apparents ou cachés. Alors que M [L] occupait encore les lieux après la vente, s'est produite une inondation dans des pièces situées au rez de jardin.
Se plaignant de désordres relatifs à l'évacuation d 'une canalisation, à des infiltrations et à des dysfonctionnements des installations électriques et téléphoniques, les acquéreurs ont obtenu une expertise ordonnée en référé.
Ils ont ensuite assigné M [L] en résolution de la vente en application des articles 1641 et suivants du code civil.
Par jugement du 28 janvier 2009, le tribunal de grande instance de Lyon a prononcé la résolution de la vente, dit que M [L] devait restituer la somme de 734 182 euros représentant le prix et les frais de la vente, et que les époux [J] devraient restituer le bien, et condamné M [L] à leur payer la somme de 18 210, 90 euros à titre de dommages intérêts.
M [L], appelant, conclut à la réformation du jugement et au rejet de la demande de M et Mme [J]. Il considère qu'aucun des trois désordres invoqués ne peut justifier la résolution de la vente. Sur le réseau d'assainissement de la villa, il soutient que le vice ne rend pas l'ouvrage impropre à sa destination, qu'il nécessite simplement des travaux d'entretien pour assurer son fonctionnement, que les acquéreurs occupent la villa depuis cinq ans sans qu'aucun refoulement du réseau ne se soit produit, et que le vendeur n'ayant pas eu connaissance du vice avant la vente, la clause de non garantie doit trouver application. Sur l'humidité du rez de jardin, il estime que ni la preuve du vice lors de la vente, ni celle de la connaissance de celui-ci par le vendeur ne sont rapportées. A titre subsidiaire sur ce point, il sollicite un transport sur les lieux ou toute mesure d'instruction complémentaire. Sur les installations électriques, il fait valoir que les non conformités n'affectent pas la destination de l'ouvrage et ne le rendent pas impropre à celle-ci, et qu'il ne pouvait en avoir connaissance.
M et Mme [J], intimés, concluent à la confirmation du jugement sur la résolution de la vente et la restitution du prix et des frais, et sollicitent la condamnation de M [L] à leur payer la somme de 78 737 ,87 euros à titre de dommages intérêts. Ils soulignent la gravité du vice pour chacun des désordres et la connaissance qu'en avait M [L].
Au titre des dommages intérêts, ils sollicitent 33 542,83 euros correspondant aux intérêts d'emprunt, 8 984,14 euros pour les frais de remboursement anticipé du prêt souscrit pour financer l'immeuble, 5 054 euros correspondant aux frais de déménagement liés à la résolution judiciaire de la vente, 1 383,65 euros au titre des frais qu'ils ont pris en charge pour remédier à certains désordres et 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral.
A titre subsidiaire, ils demandent, sur le fondement de l'article 1644 du code civil, la condamnation de M [L] à leur payer 77 890,99 euros au titre de la reprise des vices avec indexation sur l'indice BT 01 valeur avril 2006 jusqu'à la date du versement effectif, 1 383,65 euros au titre des factures d'électricité et d'entretien du réseau d'assainissement, 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance pour la réalisation des travaux, 15 000 euros pour les travaux de remise en état du jardin, 30 000 euros à titre de préjudice de jouissance et préjudice moral subis depuis l'achat de la maison, 150 000 euros au titre de la dépréciation complémentaire de l'immeuble.
MOTIFS
Attendu que la clause de non garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente conclu entre non professionnels ne peut être écartée que s'il est établi que le vendeur avait connaissance des vices lors de la vente ;
Attendu qu'il résulte de l'expertise judiciaire que la maison est affectée de trois séries de désordres tenant à l'état du réseau d'assainissement, à l'humidité des pièces situées au rez de jardin et à des non conformités des installations électriques et des courants faibles ;
Attendu sur ce dernier point, que les non conformités concernent les éclairages extérieurs et les installations courants faibles ; qu'elles ne sont pas de nature à constituer un vice rédhibitoire au sens de l'article 1641 du code civil, alors que les installations anciennes et celles réalisées à l'occasion du réaménagement du rez de jardin en 1999 sont conformes à la réglementation ; que les travaux de mise en conformité ne s 'élèvent qu'à 5 565 euros, de sorte que les vices ne rendent pas l'ouvrage impropre à l'usage auquel il est destiné ni n'affectent gravement les conditions de son occupation ;
Attendu que l'expert judiciaire a constaté l'existence d'un réseau d'assainissement présentant des anomalies de tracé (coude angle droit, raccordement sur regard EP) qui ne favorisent pas l'écoulement des eaux ; qu'il a précisé que la conception et la vétusté du réseau sont à l'origine du sinistre dégât des eaux par débordement du WC qui s'est produit en juillet 2004 à la suite de violents orages ; que le réseau étant constitué par des canalisations enterrées, le désordre ne pouvait être apparent pour l'acquéreur lors de la vente ; que pour pouvoir être utilisé, le réseau doit, selon l'expert, faire l'objet de travaux d'entretien (curage) répétitifs ;
Attendu cependant que les travaux de reprise du réseau par modification de son tracé ont été évalués à 6 851,25 euros hors taxes ; que dans son état actuel, le réseau peut être utilisé normalement si les travaux d'entretien réguliers sont réalisés ; qu'il n'est dons pas établi que les vices rendent l'ouvrage impropre à son usage ou en diminuent l'usage normal dans des conditions telles que si l'acheteur en avait eu connaissance, il ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix ; qu'au surplus, même si l'expert a émis un avis contraire, il n'est pas établi que le vice était connu du vendeur ; qu'aucun élément ne confirme l'existence de sinistres ou désordres survenus avant la vente ; que la formulation même de l'avis de l'expert laisse place au doute, puisqu'il indique qu' « il est difficile d'imaginer qu'aucun désordre ne se soit produit pendant la durée d'occupation de M [L] » ; que la demande des époux [J] au titre de ce désordre ne peut dès lors prospérer en l'absence de preuve d'un vice rédhibitoire et en application de la clause de non garantie ;
Attendu que l'expert a constaté, dans les pièces aménagées au rez de jardin, de nombreux désordres montrant une humidité ambiante importante ou pouvant provenir de venues d'eaux récentes(moisissures sur les murs, tapisserie décollée, parquet tuilé,'), ainsi que d'importants sinistres d'humidité visibles dans la chaufferie ; qu'il a retenu comme origine des venues d'eau par infiltrations, par ruissellement en profondeur, et par remontées capillaires au droit du mur de refend ; qu'il a précisé que la maison a été construite sur un terrain en pente de sorte que le mur arrière limitant le garage et la chaufferie se trouve entièrement enterré, sans que des travaux d'étanchéité du mur n'aient été exécutés ; que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, consistant à canaliser les eaux d'infiltrations et à étancher le mur enterré, ont été évalués à 41 010 euros ; que l'expert a estimé que les vices existaient avant la vente, qu'ils n'étaient pas apparents pour l'acquéreur dans la mesure oû il n'était pas constaté de désordre dans les pièces, que les locaux sont impropres à leur usage sans un assèchement régulier et que M [L] ne pouvait ignorer l'humidité importante qui devait régner dans les pièces au rez de jardin, même si l'on peut admettre qu'il n'en connaissait pas la cause ;
Attendu cependant que les conclusions de l'expert font l'objet de critiques sérieuses et pertinentes à plusieurs égards ; qu'en effet, il ne s'est pas expliqué sérieusement sur les conséquences qu'a pu entraîner l'important sinistre de juillet 2004 sur l'humidité constatée dans les pièces du rez de jardin ; que ses constatations sur l'importance du taux d'humidité ont été limitées, puisqu'il n'a relevé qu'un taux d'humidité relativement faible dans la chambre la plus touchée, qu'il a expliqué par l'utilisation d'un déshumidificateur ; que s'il a indiqué que l'humidité n'était pas apparente lors de la vente du 29 juin 2004 dans la mesure où il n'était pas constaté de désordre dans les pièces, cet avis ne repose sur aucun élément objectif et apparaît en contradiction avec l'affirmation de l'existence d'une humidité anormale et de la gravité de ses conséquences ;
Attendu surtout qu'il n'est pas établi avec certitude que M [L] avait connaissance du vice au moment de la vente ; que pour forger sa conviction et affirmer que les vices étaient connus du vendeur, l'expert s'est fondé essentiellement sur une attestation de M [M], gérant de l'entreprise Supersol, qui a réalisé des travaux de pose de parquet en novembre 1999, qui affirme qu'il avait constaté des problèmes d'humidité, dont il avait fait part à M [L] et que ce dernier, qui avait fait expertiser le sol, connaissait cette situation ; que cependant, cette attestation apparaît sujette à caution dès lors que les parties ont été en litige sur l'exécution défectueuse des travaux de pose du parquet et l'absence de règlement du coût de ceux-ci ; qu'elle est contredite par l'attestation de l'entrepreneur Bastide, qui a effectué des doublages des murs et des cloisons en novembre 1999, notamment dans les chambres aménagées au rez de jardin et qui affirme qu'il n'a pas constaté d'infiltration et qu'il a posé des doublages sur des supports sains ; que M [L] produit en outre plusieurs attestations établissant l'absence de traces d'humidité ni d'odeur de moisissure dans les pièces et l'utilisation normale des chambres avant la vente ; qu'en conséquence, dès lors qu' il n'est pas démontré que M [L] avait connaissance des vices avant la vente, la clause contractuelle de non garantie doit trouver application ;
Attendu qu'il découle de ce qui précède que le jugement doit être infirmé et que les époux [J] doivent être déboutés de leur demande ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Déboute les époux [J] de leurs demandes,
Condamne les époux [J] aux dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct, par Maître De Fourcroy, avoué.
Le GreffierLe Président
