R.G : 09/02298
décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du
04 février 2009
RG N°05.14751
COMITE SOCIAL ET CULTUREL DES PARENTS ET AMIS D'ELEVES MUSULMANS
C/
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU [Localité 4] ([Localité 4] HABITAT)
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 30 MARS 2010
APPELANTE :
COMITE SOCIAL ET CULTUREL DES PARENTS
ET AMIS D'ELEVES MUSULMANS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me André BARRIQUAND
avoué à la Cour
assistée de Me Gilles DEVERS
avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU [Localité 4]
([Localité 4] HABITAT)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assisté de Me Romain GRANJON
avocat au barreau de LYON
L'instruction a été clôturée le 16 février 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 02 mars 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2010
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET,
Conseiller : Monsieur ROUX,
Conseiller : Madame MORIN
Greffier : Madame JANKOV, pendant les débats uniquement.
A l'audience Monsieur [L] a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Monsieur BAIZET, président de chambre et par Madame JANKOV greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
La Communauté Urbaine de [Localité 4] (COURLY) a fait l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 2]) en vue de l'élargissement de cette rue.
Dans l'attente de la réalisation de cette opération elle a affecté provisoirement à la Ville de [Localité 4] qui en a fait la demande un local situé au troisième étage de cet immeuble.
Par une convention d'occupation temporaire en date du 12 avril 1982 la Ville de [Localité 4] a mis à son tour le local à la disposition de l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans', association régie par la loi du 1er juillet 1901 ayant pour objet selon ses statuts de permettre une meilleure connaissance de l'islam et de la culture arabe, étant précisé qu'elle s'interdisait toute activité politique.
Cette convention était conclue pour un an renouvelable par tacite reconduction moyennant une indemnité annuelle de 500 francs. Au cours de l'année 2000 il a été donné congé à l'association mais une solution de relogement a été trouvée en lui accordant l'occupation d'un local au rez-de-chaussée.
En mai 2001 L'OFFICE PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (OPAC) DU [Localité 4] propriétaire des lieux a autorisé l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' a déposer une déclaration de travaux pour la construction d'un bâtiment annexé au local associatif d'une surface de 19 m2.
Au cours de l'année 2003 l'association 'Le Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' a fait part à la Ville de [Localité 4] de son désir de louer les locaux ou de les acquérir. Des démarches ont été faites en ce sens mais n'ont pas abouti.
L'OPAC DU [Localité 4] a décidé de ne pas renouveler le bail conclu avec la Ville de [Localité 4] à son échéance du 31 décembre 2003.
Par courrier du 12 décembre 2003 la Ville de [Localité 4] a en conséquence invité l'association 'Le Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' à signer un bail directement avec l'OPAC.
Au cours des mois de janvier et février 2004 des courriers ont été échangés entre l'OPAC et l'association en vue de la signature d'un bail ou de l'achat des murs par l'association.
Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 19 avril 2004 signé de Madame [X] [P], l'OPAC a fait à l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' une proposition d'acquisition des murs du local [Adresse 2] en rez-de-chaussée au prix de 75.0000 euros hors taxes. Il était précisé que cette offre de vente était valable pendant un mois à compter de sa réception.
Par une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 mai 2004 portant en entête les noms de Messieurs [F] et [W], et l'association 'le Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans', l'association faisait part à l'OPAC de [Localité 4] de son acceptation de l'offre.
L'association a par la suite modifié ses statuts en ce sens que l'objet social devenait entre autres la gestion d'une mosquée dénommée mosquée [Y] située [Adresse 2].
Par une lettre du 13 septembre 2004 signée par Madame [X] [E] adressée à Messieurs [F] et [W] 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans', l'OPAC DU [Localité 4] indiquait aux destinataires que la vente du local qu'ils occupaient n'entrait pas dans la stratégie patrimoniale de son conseil d'administration et leur proposait la mise en place d'un bail professionnel sur la base d'un loyer mensuel de 182,94 euros TTC à compter du 1er janvier 2004.
L'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' répondait que l'échange de lettres des 19 avril et 10 mai 2004 constituait une rencontre des consentements et que la vente du local était parfaite, de sorte qu'elle était propriétaire des lieux depuis le 11 mai 2004.
L'OPAC répondait que cet échange de courriers ne pouvait être considéré comme une vente parfaite car toute décision de vente prise par la Direction de l'OPAC DU [Localité 4] devait faire l'objet d'une délibération et d'un accord de son conseil d'administration ou de son bureau, ce qui constituait une condition suspensive majeure à la signature d'un acte authentique.
L'association estimait que ces règles internes ne lui étaient pas opposables et mettait en demeure l'OPAC de régulariser la vente.
L'OPAC maintenait sa position. Par courrier du 23 novembre 2004 elle rappelait à l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' qu'elle était occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2003, elle lui adressait un projet de bail professionnel d'une durée de six ans du 1er décembre 2004 au 30 novembre 2010 moyennant un loyer annuel de 2.195,84 euros TTC conforme à sa proposition du 13 septembre 2004.
L'OPAC adressait à l'association des factures d'indemnités d'occupation pour la période postérieure au 1er janvier 2004.
Par acte en date du 29 août 2005 l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' assignait l'OPAC DU [Localité 4] devant le Tribunal de Grande Instance de LYON sur le fondement des articles 1110, 1583 du Code Civil, L 225-1 et L 225-2 du Code pénal afin qu'il soit dit et jugé que la vente était parfaite et que l'OPAC soit condamné sous peine d'astreinte à la réitérer.
L'association soutenait que la vente était parfaite mais que l'OPAC DU [Localité 4] avait refusé de la réitérer dès qu'il avait découvert qu'une mosquée allait s'ouvrir. Il sollicitait 20.000 euros de dommages et intérêts pour attitude discriminatoire et 10.000 euros pour résistance abusive.
L'OPAC résistait à la demande en soutenant :
- que la lettre du 19 avril émanait d'une personne n'ayant pas autorité pour vendre des logements et qu'en conséquence l'offre n'était pas valable,
- que la lettre d'acceptation de l'association versée au débat n'était pas signée et donc non valable,
- que l'achat d'un bien immobilier n'entrait pas dans l'objet social de l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans',
- qu'aux termes de l'article 1840 A du Code Général des Impôts une promesse unilatérale de vente était nulle si elle n'était pas enregistrée dans un délai de dix jours à compter de l'acceptation par le bénéficiaire, formalité qui en l'espèce n'avait pas été accomplie,
- qu'il n'avait pas eu connaissance de la modification des statuts et n'avait commis aucune discrimination,
- que l'association occupait les lieux sans droit ni titre.
L'OPAC réclamait la condamnation de l'association à lui payer 18.213,75 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2004 au 1er octobre 2007 outre 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement en date du 4 février 2009 le Tribunal de Grande Instance de [Localité 4] a relevé:
- que les statuts de l'association ne prévoyaient pas l'acquisition d'un bien immobilier,
- que le courrier d'acceptation du 10 mai 2004 n'était pas signé et ne mentionnait pas que l'offre avait été acceptée par l'assemblée générale ou le conseil d'administration de l'association,
- que ce courrier ne mentionnait pas davantage les qualités de Messieurs [F] et [W] dont les noms figuraient en entête,
- que l'acceptation de l'offre n'était donc pas régulière.
L'Association était en conséquence déboutée de ses demandes et condamnée à payer la somme de 6.760,53 euros correspondant aux indemnités d'occupation pour les années 2004, 2005 et 2006 et 9.714 euros pour les années 2007 et 2008 soit au total 16.474,53 euros outre intérêts au taux légal capitalisés.
L'OPAC était débouté de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'exécution provisoire était ordonnée.
L'Association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' a relevé appel de cette décision.
Elle soutient :
- que l'acquisition d'un bien immobilier, même si elle n'est pas précisée dans son objet, ne lui est pas interdite,
- que la lettre du 10 mai 2004 versée au débat est un double de l'acceptation et n'est donc pas signé, l'original signé étant entre les mains de l'OPAC,
- que Messieurs [F] et [W] sont respectivement secrétaire et président de l'association et la représentent vis à vis des tiers,
- que Madame [E] signataire de l'offre de vente avait mandat de signer pour le Directeur de l'OPAC et a toujours signé les courriers en son nom,
- que la vente est parfaite, suite à un échange de consentements sur la chose et sur le prix,
- que le seul document contractuel concernant les loyers est la convention d'occupation temporaire du 12 avril 1982 et que le loyer dû est celui notifié par la Ville de [Localité 4] le 30 juillet 1991 soit 751,45 francs par an,
- que ce loyer n'est pas dû dès lors que le principe de la vente est acquis.
L'association sollicite la condamnation de l'OPAC à régulariser la vente dans le délai d'un mois sous peine d'astreinte de 1.000 euros par jour de retard et à lui payer 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour attitude discriminatoire au motif religieux outre 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, et à lui restituer la somme de 16.946,68 euros versée en application de l'exécution provisoire outre intérêts au taux légal. Elle demande enfin 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU [Localité 4] ([Localité 4] HABITAT) expose que la Ville de [Localité 4] a donné congé à l'association pour le 15 mai 2000 puis a mis à sa disposition un local situé non plus au troisième étage mais au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2].
[Localité 4] HABITAT rappelle que l'association appelante a toujours refusé de signer un bail après le 31 décembre 2003 et qu'elle se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2004. Il expose que sous la pression de l'association Madame [P] salariée de [Localité 4] HABITAT a fait une proposition de vente de l'immeuble au prix de 75.000 euros à laquelle l'association a répondu par une lettre d'acceptation du 10 mai 2004 non signée.
[Localité 4] HABITAT précise que son souhait n'était pas de vendre le local mais de le louer mais que l'association a refusé de signer le bail qui lui était proposé.
Il soutient :
- que la promesse unilatérale de vente est nulle faute d'enregistrement dans les dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire en application de l'article 1589-2 du Code Civil,
- que l'acceptation est nulle car la lettre du 10 mai 2004 n'a pas été signée et qu'il est impossible de connaître son véritable auteur,
- que l'acquisition d'un bien n'entre pas dans l'objet de l'association,
- que l'association n'a délivré aucun pouvoir spécial autorisant l'acquisition du local,
- que les statuts modifiés n'ont jamais été transmis à la Préfecture ni à [Localité 4] HABITAT,
- que ces statuts indiquent d'ailleurs que la mosquée et le siège social appartiennent à la Ville de [Localité 4] ce qui démontre que l'association ne se considérait pas comme propriétaire.
Surtout [Localité 4] HABITAT considère que l'offre n'était pas valable dès lors qu'elle a été signée par Madame [E] qui n'avait pas le pouvoir d'émettre cette offre.
Il expose qu'en vertu de l'article R 421-16 du Code de la construction et de l'habitation le conseil d'administration d'un établissement public d'HLM décide des actes de disposition et que cette règle est d'ordre public.
Il soutient que la théorie du mandat apparent invoquée par l'association n'est pas applicable en l'espèce.
Il précise que Madame [P] n'avait qu'un pouvoir limité de signer au nom du Directeur Général des compromis de vente relatifs aux opérations de vente de logement HLM, et que la vente du local litigieux aurait dû être autorisée par une délibération du conseil d'administration. Il considère donc l'offre nulle faute de pouvoir de son auteur.
Il conteste avoir commis un acte de discrimination et soutient que les statuts modifiés n'ont jamais été transmis à la Préfecture, le récépissé de modification versé au débat émis par la Préfecture en date du 28 juillet 2004 n'indiquant qu'un changement de dirigeants et non pas d'objet. Il en déduit qu'il n'a jamais été dit que l'association avait un objet religieux.
Il conclut en conséquence à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté l'association de ses demandes.
Il sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 24.689,75 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er janvier 2004 au 4 février 2009 outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts outre les indemnités d'occupation depuis le 4 février 2009.
Il sollicite enfin 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
Attendu que la lettre adressée le 19 avril 2004 par l'OPAC DU [Localité 4] à Monsieur [F] et Monsieur [W] Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans, lettre signée par Madame [X] [P] comporte l'offre au destinataire d'acheter pour le prix de 75.000 euros un local situé en rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 2] ; qu'il est précisé que cette offre est valable pendant un délai d'un mois à compter de sa réception ;
Attendu qu'une lettre d'acceptation a été adressée le 10 mai 2004 à l'OPAC qui ne conteste pas l'avoir reçue ; qu'il résulte d'une attestation de LA POSTE que cette lettre a été distribuée le 12 mai 2004 ;
Attendu que la lettre du 19 avril 2004 comporte l'indication d'un délai pendant lequel le destinataire pourra accepter ou refuser l'offre qui lui est faite ; qu'elle comporte des éléments précis quant à l'objet de la vente et au prix ; qu'elle entraîne pour l'OPAC un engagement de ne pas rétracter son offre dans le délai d'un mois ;
Attendu que cette lettre constitue une promesse unilatérale de vente ; que telle est d'ailleurs la qualification que les parties ont entendu lui donner puisque par courrier du 16 février 2004 Messieurs [F] et [W] Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans ont écrit à l'OPAC en lui demandant d'établir 'une promesse unilatérale de vente' ;
Attendu qu'en application de l'article 1840 A du Code Général des Impôts abrogé mais repris dans l'article 1589-2 du Code Civil toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble est nulle et de nul effet si elle n'est pas enregistrée dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ;
Or attendu que la promesse a été acceptée le 10 mai 2004 par un courrier que l'OPAC reconnaît avoir reçu ; qu'elle n'a pas été enregistrée dans les dix jours de l'acceptation ; qu'il s'ensuit que la promesse unilatérale de vente du 19 avril 2004 est frappée de nullité absolue et qu'aucune conséquence ne peut en être tirée ;
Attendu qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'association Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans de ses demandes tendant à voir déclarer la vente parfaite et de ses demandes subséquentes en dommages et intérêts pour discrimination et résistance abusive ;
Attendu qu'il est constant que l'association appelante occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2004 ; qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer proposé par l'OPAC le 13 septembre 2004 soit 183,94 euros TTC par mois soit 2.195,28 euros par an ; que les sommes réclamées par l'OPAC et non contestées étaient les suivants:
année 2004 2.195,28 euros
année 2005 2.234,85 euros
année 2006 2.330,40 euros
Attendu que pour les années 2007 et 2008 le Tribunal a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 9.714 euros sur la base de 404,75 euros par mois ;
Attendu que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné l'association appelante au paiement de la somme de 16.474,53 euros au titre des indemnités d'occupation pour les années 2004 à 2008 ; qu'il convient d'y ajouter 809,50 euros au titre des mois de janvier et février 2009 outre 5,261,75 euros pour la période du 1er mars 2009 au 1er avril 2010 ;
Attendu que l'équité commande de condamner l'association appelante à payer à l'OPAC la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Vu l'article 1589-2 du Code Civil,
Déclare nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente faite le 19 avril 2004 à l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans',
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à L'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (OPAC) DU [Localité 4] la somme de SEIZE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS CINQUANTE TROIS CENTS (16.474,53 EUROS) au titre des indemnités d'occupation pour les années 2004 à 2008,
Y ajoutant,
Condamne l'association Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans à payer à L'OPAC DU [Localité 4] ([Localité 4] HABITAT) SIX MILLE SOIXANTE ET UN EUROS VINGT CINQ CENTS (6.061,25 EUROS) à titre d'indemnités d'occupation pour la période du 1er janvier 2009 au 31 mars 2010 outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code Civil,
Condamne l'association 'Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans' à payer à L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU [Localité 4] ([Localité 4] HABITAT) TROIS MILLE EUROS (3.000 EUROS) en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
La condamne aux dépens de première instance et d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle (Scp) BAUFUME-SOURBE, Société d'avoués.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
