COUR D'APPEL DE LYON
Troisième Chambre Civile
SECTION A
ARRÊT DU 27 Octobre 2009
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE du 02 octobre 2008- No rôle : 2007 / 00342
No R. G. : 08 / 07671
Nature du recours : Appel
APPELANT :
Maître X... Y... Roger, agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME
...
74100 ANNEMASSE
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me Jack CANNARD, avocat au barreau de THONON LES BAINS
INTIME :
Monsieur Jack A...
... ...
75006 PARIS
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assisté de Me Benoît CONTENT, avocat au barreau de BOURG-EN-BRESSE
Instruction clôturée le 01 Septembre 2009
Audience publique du 23 Septembre 2009
LA TROISIÈME CHAMBRE SECTION A DE LA COUR D'APPEL DE LYON,
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Monsieur Bernard CHAUVET, Président
Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Conseiller
Monsieur Alain MAUNIER, Conseiller
DEBATS : à l'audience publique du 23 Septembre 2009
sur le rapport de Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE,
GREFFIER : la Cour était assistée lors des débats de Madame Gaëlle WICKER, Greffier
ARRET : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 27 Octobre 2009, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile ;
Signé par Monsieur Bernard CHAUVET, Président, et par Madame Gaëlle WICKER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LES FAITS ET LES DÉCISIONS RENDUES
Par jugement du 18 mars 1994 le Tribunal de Grande Instance de THONON statuant en matière commerciale a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL BELLE FERME.
Sur la requête de Maître X...- Y..., liquidateur judiciaire, le juge-commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL BELLE FERME a ordonné le 7 décembre 2001 la vente de gré à gré au prix de 52. 000 Francs à Jack A..., (candidat le mieux disant qui précisait dans un courrier du 24 septembre 2001 être déjà propriétaire de 2 appartements dans la même résidence), d'un actif immobilier dépendant de la procédure collective, à savoir un garage portant le numéro 7 au plan d'une superficie de 16, 66 m2 constituant le lot No 251 de la copropriété Résidence BELLE FERME située... figurant au cadastre section AH No75.
Aucun recours n'a été formé à l'encontre de cette ordonnance.
Le 4 décembre 2002 Jack A... a versé le prix à Maître X...- Y....
Le liquidateur judiciaire qui déplorait le défaut d'établissement des actes de cession a fait citer Jack A... à comparaître devant le Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE par exploit du 29 janvier 2007 au visa de l'article 156 de la loi du 25 janvier 1985 pour voir dire que le défendeur était propriétaire du lot 251 et que la décision à intervenir vaudrait vente après transcription à la Conservation des Hypothèques.
Le défendeur a conclu au rejet des demandes et sollicité la communication de pièces, la nullité de la vente pour erreur ou subsidiairement sa résolution pour non conformité et la restitution du prix de 7. 927, 35 euros (52. 000 Francs), outre des dommages et intérêts et une indemnité de procédure.
Par jugement en date du 2 octobre 2008 le Tribunal a
-débouté Maître X...- Y... ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME de toutes ses demandes
-constaté la non-réalisation de la vente du lot 251
- débouté Jack A... de ses demandes de dommages et intérêts et de production de pièces
-condamné Maître X... ès qualités à payer à Jack A... une indemnité de procédure de 1. 500 euros et à supporter les dépens.
Par déclaration remise au greffe le 6 novembre 2008 Maître X...- Y... ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt en date du 30 avril 2009 la Cour a
-révoqué l'ordonnance de clôture rendue le 13 mars 2009
- enjoint aux parties de produire dans son texte intégral le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouve le garage litigieux, l'état de division de l'immeuble faisant apparaître le lot 251, et encore l'acte dressé par Maître D..., notaire à GEX, le 14 septembre 1987 publié le 21 octobre 1987 volume 6437 No 17 à la Conservation des Hypothèques de NANTUA provenant du lot 5 après division.
- réservé les demandes et les dépens.
LES PRÉTENTIONS ET LES MOYENS DES PARTIES
Par conclusions récapitulatives signifiées le 26 juin 2009 Maître X...- Y... ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME demande à la Cour au visa des articles 156 de la loi du 25 janvier 1985, et L 622-16 et L 622-18 du Code de Commerce
-d'infirmer le jugement entrepris
-de dire que la décision à intervenir vaudra acte de vente après transcription à la Conservation des Hypothèques de NANTUA
-de condamner Jack A... à lui payer la somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de procédure de 3. 000 euros.
L'appelant qui précise qu'il verse au débats la copie du règlement de copropriété sur lequel apparaît le lot 251 soutient qu'en établissant le règlement de propriété le notaire a vérifié l'existence de ce lot à savoir le garage No7 et les 51 / 100000éme de la propriété au sol et 51 / 433ème des parties communes spéciales au bâtiment. Il souligne que Jack A... ne peut prétendre que le bien vendu n'existe pas ou constituerait en réalité une partie commune de l'immeuble ; qu'en sa qualité de propriétaire de deux appartements de la copropriété BELLE FERME Jacques A... avait parfaitement connaissance de la chose vendue.
Le liquidateur judiciaire ajoute que la non régularisation de l'acte de vente lui interdit de clôturer la procédure collective qui est ancienne alors que l'absence de réitération est imputable à l'acquéreur et à un défaut de communication des notaires.
Il soutient que la vente de gré à gré d'un actif du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès que l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise acquiert l'autorité de la chose jugée.
Par conclusions récapitulatives signifiées le 7 août 2009 Jack A... demande à la Cour au visa des articles L 622-18 ancien du Code de Commerce et 1110 et 1604 du Code Civil de confirmer le jugement entrepris, de rejeter toutes les demandes de Maître X...- Y... et
-à titre principal de condamner l'appelant à lui restituer le prix de 52. 000 Francs déjà perçu et à lui payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts
-à titre subsidiaire
* d'enjoindre à Maître X...- Y... ès qualités d'indiquer les références cadastrales du bien vendu et de justifier de son existence
* de dire nulle la vente intervenue avec toutes les conséquences de droit
* de dire que le bien vendu n'est pas conforme à la destination qui lui avait été donnée dans l'ordonnance du juge-commissaire et ordonner la résolution de la vente pour défaut de conformité
-dans tous les cas de condamner l'appelant à lui restituer le prix de 52. 000 Francs et à lui payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure de 3. 500 euros.
L'intimé expose qu'il a intégralement payé le prix convenu entre les mains de Maître X... Y... ; que les actes de vente n'ont pu être établis alors qu'il est impossible de connaître les références cadastrales du bien vendu ; qu'il semble que la SARL BELLE FERME qui a réalisé la construction ne dispose d'aucun titre de propriété du bien vendu et ne justifie pas de sa qualité de propriétaire. Il estime qu'un règlement de copropriété ne constitue pas un titre de propriété.
Il fait valoir que l'acte de vente n'ayant pu être réalisé, la vente n'a pas eu lieu.
Il ajoute qu'il semblerait que le bien vendu ne soit plus un garage mais le local dans lequel a été installé le transformateur de l'immeuble qui ne peut être utilisé comme garage, et constitue une partie commune.
Il soutient qu'il n'y a pas eu d'accord sur la chose et sur le prix ; qu'à tout le moins il a commis été induit en erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ; que le bien n'est en toute hypothèse pas conforme ; que la société BELLE FERME ne pouvait ignorer cette situation qui lui occasionne un préjudice certain.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2009.
SUR CE LA COUR
Attendu que la vente de gré à gré d'un immeuble qui dépend d'une procédure régie par les dispositions antérieures à la loi du 26 juillet 2005 est parfaite dès que l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise acquiert force de chose jugée de sorte que l'acquéreur est tenu et ne peut plus se rétracter ; que si l'acquéreur ne veut pas signer les actes de cession le liquidateur peut l'y contraindre en sollicitant a un jugement substitutif à l'acte de cession ;
que toutefois une telle décision présuppose que les éléments promis à la vente puissent être délivrés alors que l'obligation de délivrance de tout vendeur subsiste en la matière ;
que l'acquéreur peut obtenir la résolution de la vente et la restitution du prix versé dans le cas où la chose vendue ne présente pas les caractéristiques spécifiées à la convention ;
Attendu en l'espèce qu'ensuite de l'arrêt rendu le 30 avril 2009 Maître X...- Y... a produit l'acte reçu le 14 octobre 1987 par Maître D... notaire associé à GEX publié le 21 octobre 1987 volume 6437 No 17 à la Conservation des Hypothèques de NANTUA, mentionnant
-en page 14 l'état descriptif de division du lot 5 d'un ensemble immobilier sis à GEX cadastré PRE NICOD sous le numéro 75 section AH
-en page 14 la consistance du lot No251 à savoir un garage portant le numéro 7 au plan d'une superficie de 16, 66 m2 et les 51 / 100. 000 émes de la propriété du sol et les 51 / 1. 433èmes des parties communes spéciales au bâtiment en sous-sol ;
Que pour sa part l'intimé produit le courrier établi le 25 juin 2009 par la société FONCIA DEBOIS IMMOBILIER, syndic de la copropriété, attestant que " le lot No251 qui correspond sur les plans au premier garage sur la droite en entrant dans le garage par la porte automatique principale est en réalité un transformateur EDF " ; que cette indication est corroborée par le constat illustré de photographies dressé le 26 février 2009 par Maître E... huissier de justice associé requis par Jack A... ;
Attendu en conséquence que si l'appelant établit l'existence du lot 251, l'acquéreur démontre que le garage visé par l'ordonnance rendue par le juge-commissaire ne peut lui être délivré alors que le lot 251 est un transformateur EDF ;
Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Maître X...- Y... ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME de toutes ses demandes, de prononcer la résolution de la vente et de condamner Maître X... Y... à restituer à Jack A... le prix versé soit 7. 927, 35 euros (52. 000 Francs) ;
Attendu que Jack A..., qui n'a pas pris l'initiative de la procédure, ne démontre pas que le liquidateur de la SARL BELLE FERME connaissait la situation que lui-même, qui se prévalait dans son offre de sa qualité de copropriétaire, indique avoir ignorée ; qu'il a donc à juste titre été débouté de sa demande de dommages et intérêts par le premier juge ;
Qu'en raison des circonstances de la cause il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Jack A... les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en cause d'appel ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a fait application à son profit des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Qu'il convient enfin de condamner Maître X...- Y... ès qualités aux entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement rendu le 2 octobre 2008 par le Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE en ce qu'il a
-débouté Maître X...- Y... ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME de toutes ses demandes et l'a condamné aux dépens
-débouté Jack A... de ses demandes de dommages et intérêts ;
Infirme le jugement entrepris dans toutes ses autres dispositions, statuant à nouveau et y ajoutant
Prononce la résolution de la vente autorisée le 7 décembre 2001 par le juge-commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la société BELLE FERME ;
Condamne Maître X... Y... ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME à restituer à Jack A... le prix versé soit la somme de 7. 927, 35 euros (52. 000 Francs) ;
Déboute Jack A... du surplus de ses demandes ;
Condamne Maître X... Y..., ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL BELLE FERME, aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
LE GREFFIERLEPRESIDENT
