R. G : 08 / 04142
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 06 mai 2008
RG N° 2008 / 11362
ch n° 10
Mohamed X...
C /
Marianne Z... Françoise Z...
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 05 MAI 2009
APPELANT :
Monsieur Mohamed X...... 69002 LYON
représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Me HAMEL avocat au barreau de Lyon
INTIMEES :
Madame Marianne Z... épouse A...... 57000 METZ
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me SAINTUART, avocat au barreau de Paris et Me PEYCELON, avocat au barreau de Lyon
Madame Françoise Z... épouse D...... 92214 SAINT CLOUD
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me SAINTUART, avocat au barreau de Paris et Me PEYCELON, avocat au barreau de Lyon
L'instruction a été clôturée le 17 Février 2009
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 23 Mars 2009
L'affaire a été mise en délibéré au 5 Mai 2009
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET Conseiller : Monsieur ROUX Conseiller : Madame MORIN
Greffier : Madame WICKER pendant les débats uniquement
A l'audience Mme MORIN a fait son rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Monsieur BAIZET, président et par Madame WICKER greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Marianne A... et Françoise D... sont les propriétaires d'un immeuble de 5 étages, situé..., donné à bail commercial à un unique locataire. En 1964, celui-ci a sous loué les 2e, 3e, 4e et 5e étages pour l'exploitation d'un fonds de location de garnis. M. X..., qui a acquis ce fonds le 11 mai 1989, occupe ces locaux en vertu d'un sous-bail renouvelé le 2 mai 1988.
En juin 1994, les bailleresses ont fait délivrer au locataire principal un congé avec refus de renouvellement. Selon la transaction intervenue le 2 novembre 1995, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1995, mais son assiette a été restreinte au sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage de l'immeuble, tandis que les étages supérieurs étaient restitués au bailleur, qui acceptait de " faire son affaire personnelle " de la sous-location consentie à M. X..., dont l'entier dossier locatif lui était remis ainsi que le montant des loyers encaissés depuis le 1er janvier 1995.
Par une lettre du 22 janvier 1996, les bailleresses, Mme A... et Mme D... informaient M. X... que les locaux, qu'il occupait, ne faisaient plus partie de l'assiette de la location principale consentie à la société Monoprix, et que les loyers et accessoires prévus dans l'acte de sous-location devaient leur être versés directement. Elles lui adressaient l'avis d'échéance afférent au prochain terme sous réserve de tous leurs droits à l'égard d'un acte de sous-location auquel elles n'avaient pas été appelées, contrairement aux prévisions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953.
Par acte d'huissier du 9 mars 2005, les bailleresses ont notifié à M. X... une sommation de déguerpir pour le 30 juin 2005 et subsidiairement un congé pour le 30 septembre 2005, avec offre d'indemnité d'éviction. Elles exposaient que le sous-bail avait pris fin par l'effet du congé délivré au locataire principal pour le 31 décembre 1994, et que depuis le 1er janvier 1995, il était occupant sans droit ni titre.
Par acte du 4 juillet 2005, M. X... s'est opposé à cette sommation, a invoqué le bénéfice d'un bail commercial et son droit de renouvellement en application de l'article L 145-10 du code de commerce.
Mme A... et Mme D... ont saisi le tribunal de grande instance de Lyon, qui, dans son jugement rendu le 6 mai 2008, a ordonné l'expulsion de M. X... et condamné celui-ci au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer précédemment versé.
Mr X... a relevé appel.
L'exécution provisoire, dont était assorti le jugement, a été suspendue par ordonnance du premier président de la cour d'appel du 23 juillet 2008.
Dans ses conclusions reçues le 20 octobre 2008, Mr X..., sollicitant l'infirmation du jugement, demande à la cour de constater qu'il a bénéficié d'une sous-location opposable aux bailleresses, et qu'il a droit au renouvellement de celle-ci. Subsidiairement, il soutient qu'il est titulaire d'un bail commercial depuis le 1 / 1 / 1995, date de la fin de la sous-location, et qu'il convient de faire droit à sa demande de renouvellement. A tout le moins, il sollicite la désignation d'un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction qui lui est due. Il réclame la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il expose que les bailleresses, dès lors qu'elles avaient une connaissance très précise des conditions de la sous-location, ne sont pas fondées à se prévaloir du fait qu'elle n'avaient pas été appelées à concourir à l'acte de sous-location, l'absence de cette formalité ne leur ayant causé aucun grief. Il ajoute que dans les actes successifs de renouvellement du bail principal, elles interdisaient au preneur de modifier la destination des locaux à usage d'habitation ou loués en meublés faisant l'objet de sous-location, et de consentir de nouvelles sous-location pour des locaux autres que ceux actuellement sous-loués. Elles ne sont donc pas fondées à se plaindre d'une sous-location irrégulière, alors que depuis leur lettre du 22 janvier 1996, elles l'ont traité comme un véritable locataire.
Dans leurs écritures reçues le 24 décembre 2008, Mmes A... et D... concluent à la confirmation du jugement, sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle souhaitent voir porter à la somme de mensuelle de 2 500 € HT et hors charges à compter du 1 / 1 / 1995. Subsidiairement, elles demandent à la cour de désigner un expert pour évaluer la valeur locative des locaux concernés année par année depuis 1995 et de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à concurrence de 1 500 € par mois.
Elles rappellent que le sous-bail a cessé en même temps que le bail principal, que la connaissance par le bailleur de la sous-location ne dispensait pas de respecter les formalités de concours, même en cas d'une éventuelle obligation de sous-louer les étages, et qu'elle n'ont jamais accepté de conférer même tacitement des droits locatifs à M. X....
Si des droits statuaires lui sont reconnus, elles demandent à la cour de constater la validité du congé avec offre d'indemnité d'éviction, de fixer celle-ci à la somme de 8 000 €, de condamner M. X... à leur verser une indemnité d'occupation annuelle de 24 000 € hors taxes et hors charges, et d'ordonner son expulsion après consignation du montant de l'indemnité d'éviction.
Elles réclament la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
DISCUSSION
L'article L 145-31 du code de commerce, dispose que sauf convention contraire la sous-location totale ou partielle est interdite ; qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
L'article L 145-32 précise dans son premier alinéa que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire ; que le bailleur est appelé à concourir à l'acte. Il prévoit dans son 2e alinéa qu'à l'expiration du bail principal le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a expressément ou tacitement autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.
Dans l'acte de renouvellement du bail principal du 7 juin 1985 (identique à l'acte de renouvellement antérieur du 6 janvier 1977), sous la rubrique " charges et conditions " les parties ont prévu les dispositions suivantes :
" 2°) La société preneuse (Nouveaux Magasins Grenette-Monoprix) devra consacrer l'immeuble loué exclusivement à l'exploitation de son commerce de vente de détail d'articles généralement vendus par elle. Bien que la location résultant du présent bail soit dans son ensemble commerciale, la société preneuse ne pourra, sous aucun prétexte, modifier, même momentanément, la destination des locaux (à usage d'habitation ou loués en meublés) faisant actuellement l'objet de sous-location ".
" 6°) Il est interdit à la société preneuse de consentir, sous forme que ce soit de nouvelles sous-locations pour des locaux autres que ceux actuellement sous-loués. "
quelque
Même s'il n'est pas établi que le bail, tel qu'il existait antérieurement à l'acte de sous-location initial conclu le 13 octobre 1964, contenait déjà la clause litigieuse, le fait que celle-ci ait été insérée en tous cas dans l'acte de renouvellement du 14 / 1 / 1977, permet de caractériser la commune intention des parties d'intégrer la sous-location dans le bail en imposant au preneur l'obligation de sous-louer pour un usage précis une partie déterminée de l'immeuble loué. Du fait de cette indivisibilité contractuelle, le preneur était dispensé de solliciter le concours du propriétaire au renouvellement de l'acte de sous-location, qui est opposable aux bailleresses.
Le bail du locataire principal en ce qu'il portait sur les locaux sous-loués a pris fin le 31 décembre 1994 par l'effet de la transaction, signée le 2 novembre 1995, dans laquelle les parties ont convenu que le bailleur ferait " son affaire personnelle " de la sous-location consentie à M. X.... Celui-ci étant bien fondé à revendiquer son droit direct au renouvellement, le jugement doit être infirmé.
Le refus de renouvellement opposé par les intimées entraîne le versement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L 145-14 du code du commerce ainsi que le maintien dans les lieux de l'appelant jusqu'à ce paiement.
Le montant de l'indemnité offerte à titre subsidiaire par les bailleresses ne reposant sur aucun élément sérieux, il convient d'ordonner une expertise.
En l'absence de tout élément d'information, il n'y a pas lieu en l'état de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation due par Monsieur X... à compter du 1er janvier 2005 à un montant supérieur au loyer actuel, étant précisé que l'expert aura pour mission de donner son avis sur ce point.
L'équité commande d'allouer à M. X... une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, la même demande formée par les intimées étant rejetée comme mal fondée.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement critiqué,
Dit que M. X... est bien fondé à revendiquer son droit direct au nouvellement de son bail,
Compte-tenu du refus des bailleresses de consentir à ce renouvellement, dit que M. X... a droit au versement d'une indemnité d'éviction,
Avant-dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et sur le montant de l'indemnité d'occupation, désigne en qualité d'expert Monsieur Bernard F..., demeurant... avec la mission suivante :
- examiner et décrire l'exploitation du fonds de chambres garnies, ses installations, la surface des locaux qui y est affectée,
- déterminer, selon les usages de la profession, la valeur marchande du fonds exploité dans les lieux,
- rechercher si la réinstallation du fonds est envisageable en précisant les délais et frais qu'elle nécessite, ainsi que l'incidence éventuelle sur l'exploitation,
- déterminer le montant des droits et frais de mutation nécessaires pour l'acquisition d'un fonds de même valeur,
- donner tous les éléments d'appréciation permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle le preneur peut prétendre du fait du non-renouvellement du bail, en tenant compte des avantages et inconvénients des locaux,
- donner tous les éléments d'appréciation de la valeur locative des locaux permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur depuis le 31 décembre 1994, date d'expiration du bail,
- donner son avis sur les observations formulées par les parties à l'issue de ses investigations et le cas échéant compléter celle-ci.
Fixe à MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) la provision à valoir sur les frais d'expertise, qui sera avancée par Mmes A... et D..., et consignée au greffe de la Cour dans le délai d'un mois à compter de l'arrêt ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de 4 mois qui commencera à courir à compter de la date à laquelle il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision à valoir sur les frais d'expertise ;
Dit que l'expertise se déroulera sous le contrôle du conseiller de la mise en état,
Rejette les demandes de Madame A... et de Madame D...,
Condamne Madame A... et Madame D... à payer à Monsieur X... la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamne Madame A... et Madame D... aux dépens de première instance et d'appel jusqu'ici exposés, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Aguiraud-Nouvellet, avoués.
