RG n° : 07 / 05373
décision du Tribunal d'Instance de LYON Au fond 2006 / 920 du 12 juillet 2007
COUR D'APPEL DE LYON
8e Chambre Civile
ARRÊT du 30 Septembre 2008
APPELANT :
Monsieur Hichem X...... 69006 LYON
représenté par Me BARRIQUAND, avoué à la Cour assisté de Me REMIZE, avocat
INTIMES :
Monsieur Bruno Z...... 74410 SAINT-JORIOZ représenté par la SA GUILLERMET et DECORET 20 place Tolozan 69001 LYON
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour assisté de Me PELET, substitué par Me DREZET, avocat
Madame Z...... 74410 SAINT-JORIOZ représentée par la SA GUILLERMET et DECORET 20 place Tolozan 69001 LYON
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me PELET, substitué par Me DREZET, avocat
Société SCI IMAJ représentée par ses dirigeants légaux 5 rue du Docteur Reure 69230 SAINT GENIS LAVAL ayant pour mandataire de gestion La SARL CHAMPENOISE DE GESTION 76 bis avenue Lanessan 69410 CHAMPAGNE AU MONT D'OR
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de Me FLOCHON, avocat
Compagnie AXA ASSURANCES représentée par ses dirigeants légaux 26 rue Louis Le Grand 75002 PARIS
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me DUMOULIN, avocat
***** Instruction clôturée le 27 Juin 2008 Audience de plaidoiries du 08 Septembre 2008 *****
La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée de :
* Agnès CHAUVE, conseillère, qui a tenu seule l'audience sans opposition des parties dûment avisées, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré,
* Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre, * Martine BAYLE, conseillère,
magistrats ayant tous les trois participé au délibéré,
en présence lors des débats tenus en audience publique, de Nicole MONTAGNE, greffière,
a rendu l'ARRÊT contradictoire suivant :
FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Hichem X... est locataire d'un appartement situé ... à LYON sixième arrondissement suivant bail sous seing privé du 17 juillet 2001.
Les époux Z... sont devenus propriétaires en cours de bail des lieux loués et les ont revendus ensuite à la SCI IMAJ en juillet 2006.
Par jugement rendu le 12 juillet 2007, le Tribunal d'Instance de LYON, a :
- condamné la SCI IMAJ à payer à Monsieur X... la somme de 100, 00 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné Hichem X... à payer aux époux Z... la somme de 803, 74 euros en principal et celle de 200, 00 euros pour leurs frais de défense,
- condamné Hichem X... à payer à la SCI IMAJ la somme de 3. 077, 17 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 31 mai 2007, clause pénale incluse, et celle de 200, 00 euros au titre de ses frais de défense,
- condamné Hichem X... à payer à la compagnie AXA une indemnité de 200, 00 euros au titre de ses frais de défense,
- constaté la résiliation du bail liant Hichem X... et la SCI IMAJ à compter du 12 mars 2006,
- ordonné l'expulsion de Hichem X... et de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique, faute de départ volontaire de sa part deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- condamné Hichem X... à payer à la SCI IMAJ une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants à compter du 1er août 2007 et jusqu'à parfaite libération des lieux une indemnité d'occupation de 400, 00 euros par mois outre charges,
- rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires,
- condamné Hichem X... aux dépens.
Par déclaration en date du 1er août 2007, Hichem X... a interjeté appel de ce jugement.
Il demande à la Cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de :
- condamner solidairement la société AXA, les époux Z... et la SCI IMAJ à lui payer la somme de 4. 431, 00 euros pour remise en état de l'appartement,
- condamner les époux Z... à lui payer la somme de 5. 700, 00 euros pour le préjudice de jouissance,
- condamner la SCI IMAJ à lui payer la somme de 5. 700, 00 euros pour le préjudice de jouissance,
- débouter les époux Z... et la SCI IMAJ de leurs demandes d'arriérés de loyers,
- subsidiairement lui accorder de larges délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois avec suspension de la clause résolutoire,
- condamner solidairement la société AXA, les époux Z... et la SCI IMAJ à lui payer la somme de 1. 200, 00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens avec distraction au profit de Maître BARRIQUAND, avoué.
Il soutient que les lieux loués sont affectés de désordres depuis le mois de février 2005 jusqu'à ce jour, qu'il a déclaré le sinistre à son assureur AXA et que les travaux effectués n'ont pas remédié aux problèmes d'humidité et d'infiltration d'eau dans son appartement. Il indique que l'immeuble est vétuste et souffre d'un défaut d'entretien. Il s'estime fondé à venir réclamer un préjudice de jouissance et conteste les sommes réclamées au titre des loyers en relevant que les règlements de la CAF ne sont pas pris en compte. Il indique avoir consigné une somme de 3. 000, 00 euros pour garantir le paiement des loyers qui resteraient dus.
La Compagnie AXA conclut à la confirmation du jugement et demande à la Cour de :
- constater que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve de ce que les conditions de la garantie d'AXA sont réunies et justifieraient sa mise en oeuvre,
- constater que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve d'un sinistre en 2004 ayant perduré jusqu'en 2007,
- de débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes,
- de le condamner au paiement d'une somme de 1. 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de la SCP d'avoués LAFFLY-WICKY.
En réplique, les époux Z... concluent à la confirmation du jugement, au débouté des demandes de monsieur X... et à sa condamnation à leur payer la somme de 2. 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de la SCP d'avoués LAFFLY-WICKY.
Ils font valoir que la demande de paiement des frais de remise en état constitue une demande nouvelle irrecevable en appel, et qui au surplus n'est pas justifié, seul un devis étant produit. Ils relèvent que Monsieur X... n'établit pas la persistance des problèmes d'humidité dont il se plaint alors que des travaux de réfection de la toiture ont été réalisés en mars 2005 et qu'ils sont étrangers au dégât des eaux de janvier 2007 qui a d'ailleurs été réparé par la SCI IMAJ.
Ils relèvent que Monsieur X... a toujours occupé son appartement et que dès lors sa demande de dommages et intérêts présentée pour troubles de jouissance est irréaliste et non justifiée. Ils observent que les contestations au titre de l'arriéré de loyers ne sont pas étayées et s'opposent à la demande de garantie de la SCI IMAJ, les désordres étant postérieurs à la vente et l'acquéreur prenant les lieux dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée en jouissance.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives, la SCI IMAJ conclut également à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a condamnée à payer à Monsieur X... la somme de 100, 00 euros à titre de dommages et intérêts.
Elle demande à la Cour de débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses prétentions ou, à tout le moins, les ramener à de plus justes proportions, de condamner en tant que de besoin les époux Z... à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, de prononcer en tant que de besoin la résiliation du bail, de condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 7. 764, 48 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges existant au 309 avril 2008 et de la clause pénale, celle de 2. 500, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur X... et / ou les époux Z... aux dépens avec distraction au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD-NOUVELLET.
Elle analyse également la demande de dommages et intérêts pour réfection en une demande nouvelle, au surplus sans fondement juridique. Elle note que Monsieur X... n'établit pas la preuve de la persistance du problème d'humidité après mars 2005 et que la fuite survenue le 29 janvier 2007 a fait l'objet d'une réparation le 31 janvier. Elle considère comme excessive la somme de 100 euros de dommages et intérêts allouée par le premier juge pour deux jours de désagrément alors que le loyer mensuel est de 353 euros. Elle indique que les époux Z... dans l'acte de vente ont expressément attesté n'avoir aucun litige en cours avec leurs locataires, ce qui était inexact et doivent donc les garantir. Elle conteste avoir reçu des paiements de la CAF.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2008.
MOTIFS ET DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de paiement des travaux
Les intimés soutiennent qu'il s'agirait d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel.
Aux termes des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.
En première instance, Monsieur X... a sollicité la remise en état de son appartement sous astreinte. Il réclame en appel paiement d'une somme au titre des travaux de remise en état des lieux loués.
Cette demande n'est que l'accessoire ou le complément de celle présentée devant le premier jour et ne présente pas un caractère nouveau au sens des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Elle sera donc déclarée recevable.
Sur le bien-fondé de la demande de paiement de travaux
Monsieur X... indique supporter des désordres dans son appartement depuis le mois de février 2005 et jusqu'à maintenant et demande en conséquence le montant d'un devis de peinture de 4. 431 euros.
Il justifie avoir déclaré un sinistre dégât des eaux à son assureur le 11 février 2005, cette déclaration faisant suite à des recherches opérées par SERVIMMO mandatée par le bailleur. SERVIMMO n'a décelé aucune fuite mais seulement constaté la présence d'humidité (fissures et moisissures sur le plafond de la salle de bains).
En mars 2005, des travaux de réfection du toit ont été réalisés par le bailleur.
La régie a d'ailleurs ensuite autorisé Monsieur X... à effectuer les réparations consécutives au sinistre et à percevoir l'indemnité y afférente auprès de sa société d'assurance.
Une nouvelle recherche de fuite a été diligentée par l'entreprise Chanrion en janvier 2006 sans résultat.
Au vu de ces pièces, Monsieur X... ne justifie pas de la permanence d'un problème d'infiltration mais seulement d'un dégât des eaux dont la cause demeure inconnue et qui peut résulter comme le suggère un courrier de la compagnie d'assurance AXA d'un problème de condensation.
Il produit un courrier de Monsieur E... voisin de Monsieur X... qui se plaint d'infiltrations d'eau en 2006 ainsi que le rapport Y... aux termes duquel est relevée l'absence d'étanchéité du raccordement baignoire et lavabo chez Monsieur E.... Ce rapport ne concerne pas l'appartement de Monsieur X... et ne saurait donc établir l'existence de troubles en 2006.
Il est par contre établi par un courrier de la Direction de l'Ecologie Urbaine du 26 janvier 2007 comme par un constat d'huissier du 17 janvier 2007 qu'un nouveau dégât des eaux s'est produit, l'huissier comme les pompiers ayant constaté un " goutte à goutte " et l'huissier de justice ayant relevé des fissurations, traces de moisissures et craquelures.
La fuite constatée en janvier 2007 a été réparée selon facture de l'entreprise BOUVARD du 31 janvier 2007 qui indique avoir effectué la réparation de fuite sur robinet d'arrêt avant compteur vétuste.
La demande de réparation apparaît donc fondée pour cette fuite. Elle ne peut être dirigée que contre la SCI IMAJ alors propriétaire des lieux, mais non contre les époux Z... qui ne sont plus propriétaires des lieux loués depuis le 20 juillet 2006. La garantie d'AXA à cette date n'était plus due, le contrat étant résilié pour défaut d'assurance.
Le devis versé aux débats par Monsieur X... apparaît disproportionné au regard des désordres constatés dans le constat d'huissier : affaissement de la toile de verre revêtant le plafond et fissuration et moisissures dans l'entrée ainsi que des craquelures du plafond sur une longueur d'un mètre cinquante de la chambre. Au vu de ces désordres, il convient d'allouer à Monsieur X... une somme de 1. 500, 00 euros.
Sur la demande au titre du trouble de jouissance
Au vu des pièces produites et qui ont été analysées ci-dessus, Monsieur X... ne démontre pas avoir subi un trouble de jouissance imputable à ses bailleurs antérieurement à janvier 2007. Au surplus, comme l'a justement relevé le premier juge, il ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier consécutivement aux traces au plafond de la salle de bains. La fuite de janvier 2007 (avec présence d'un goutte à goutte) lui a par contre occasionné une gêne durant une quinzaine de jours, préjudice justement réparé par l'octroi par le premier juge d'une somme de 100 euros, à la charge de la société IMAJ.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande en paiement des loyers
Les demandes en paiement des deux bailleurs successifs sont étayées par les décomptes actualisés versés aux débats.
S'agissant des époux Z..., Monsieur X... conteste être redevable de la facture SERVIMMO et des frais de relance non justifiés et des frais d'huissier.
L'examen du décompte et des quittances laisse apparaître que sont réclamées une somme de 62, 75 euros au titre de frais de relance et une somme de 112, 78 au titre de frais d'huissier, sommes qui n'ont pas à être incluses dans le décompte de loyers. La recherche de fuite a été effectuée à la demande de Monsieur X... et n'a pas mis en évidence de fuite. Dès lors, il est normal qu'elle reste à sa charge.
Monsieur X... sera donc condamné à payer aux époux Z... la somme de 554, 95 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges au 12 juillet 2006 ainsi que celle de 55, 49 euros au titre de la clause pénale.
S'agissant de la SCI IMAJ, Monsieur X... lui reproche de ne pas justifier des règlements CAF qui ont dû intervenir, ni d'inclure un mandat cash de 358 euros en date du 31 octobre 2006, ni deux chèques de 358 et 360 euros adressés en janvier et avril 2007.
Les décomptes produits incluent contrairement à ce que soutient l'appelant les règlements invoqués ci-dessus.
Enfin, il appartient à Monsieur X... de justifier des versements CAF qu'il allègue.
Il convient dès lors de condamner Monsieur X... à payer à la SCI IMAJ la somme de 7. 058, 62 euros arrêtée au 30 avril 2008, outre celle de 705, 86 euros au titre de la clause pénale.
Sur la demande en résiliation de bail et en expulsion
Monsieur X... ne justifie pas s'être acquitté dans les deux mois du commandement de payer délivré le 11 janvier 2006 de la somme visée dans ce commandement.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Monsieur X... et fixé une indemnité d'occupation.
La nouvelle demande de délais de paiement présentée par Monsieur X... ne pourra être accueillie, la dette locative ayant doublé depuis le prononcé du jugement frappé d'appel.
La Cour n'estime pas devoir faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en faveur des parties.
Les dépens de première instance et d'appel resteront à la charge de l'appelant qui succombe partiellement.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement rendu le 12 juillet 2007 par le Tribunal d'Instance de LYON en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Monsieur X..., fixé une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2007 de 400 euros, a condamné la SCI IMAJ à payer à Monsieur X... la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, et débouté Monsieur X... de ses demandes de remise en état et de dommages et intérêts à l'encontre des époux Z... et d'AXA.
L'infirme pour le surplus.
Statuant à nouveau,
Condamne Hichem X... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 554, 95 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 12 juillet 2006 ainsi que celle de 55, 49 euros au titre de la clause pénale.
Condamne Hichem X... à payer à la SCI IMAJ la somme de 7. 058, 62 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 30 avril 2008, outre celle de 705, 86 euros au titre de la clause pénale.
Y ajoutant,
Déclare recevable la demande de paiement de travaux formée par Monsieur X....
Condamne la SCI IMAJ à payer à Monsieur X... la somme de 1. 500, 00 euros au titre de la remise en état.
Déboute Hichem X... de sa demande de délais de paiement.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Hichem X... aux dépens qui seront recouvrés par l'avoué de son adversaire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
