RG n° : 07 / 05171
décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE Au fond 2006 / 2265 du 19 avril 2007
COUR D'APPEL DE LYON
8e Chambre Civile
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ARRÊT du 30 Septembre 2008
APPELANTE :
Madame Anrifati X... ...69800 SAINT-PRIEST
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour assistée de Me PITAVAL-LESCUYER, avocat
aide juridictionnelle Totale numéro 2008 / 1961 du 06 / 03 / 2008
INTIME :
Monsieur Abderrahmane Z......69330 MEYZIEU
représenté par Me BARRIQUAND, avoué à la Cour
***** Instruction clôturée le 27 Juin 2008 Audience de plaidoiries du 08 Septembre 2008 *****
La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée de :
* Agnès CHAUVE, conseillère, qui a tenu seule l'audience sans opposition des parties dûment avisées, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré,
* Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre * Martine BAYLE, conseillère
magistrats ayant tous les trois participé au délibéré,
en présence lors des débats tenus en audience publique, de Nicole MONTAGNE, greffière,
a rendu l'ARRET contradictoire suivant :
FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant contrat de bail en date du 20 novembre 2002, Abderrahmane Z...a donné à bail à Anrifati X... un appartement situé ...à SAINT PRIEST.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 22 août 2006.
Par jugement rendu le 19 avril 2007, le Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE, a :
- condamné Anrifati X... à payer à Abderrahmane Z...en deniers ou quittances la somme de 884, 36 euros, au titre des loyers et charges échus au 29 mars 2007,- accordé à Anrifati X... la possibilité de s'acquitter du paiement de cette dette par 24 versements mensuels successifs de 36, 85 euros, le premier versement devant intervenir le premier jour du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus des loyers et charges courants,- dit qu'à défaut de règlement des loyers et charges courants ou de l'arriéré dans les conditions prévues ci-dessus, Madame X... sera déchue du bénéfice du terme et la totalité deviendra immédiatement exigible,
DANS CE CAS,
- prononcé la résiliation du bail,- autorisé Monsieur Z...à faire procéder à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux à l'expulsion des lieux loués de Madame X... et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,- condamné Anrifati X... à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges courants, et jusqu'au départ effectif des lieux,- ordonné l'exécution provisoire du jugement,- rejeté le surplus des demandes respectives des parties,- condamné Anrifati X... aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Par déclaration en date du 25 juin 2007, Anrifati X... a interjeté appel de ce jugement.
Elle demande à la Cour de :
- débouter Abderrahmane Z...de toutes ses demandes, celui-ci ne justifiant nullement de l'impayé allégué,- condamner Abderrahmane Z...à lui payer la somme de 1. 500, 00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et les dépens avec distraction au profit de la SCP d'avoués LAFFLY-WICKY.
Elle soutient que Abderrahmane Z...a profité de sa faiblesse pour lui extorquer une signature quant à sa proposition d'augmenter le loyer à compter du 21 novembre 2005 alors qu'elle ne sait ni lire ni parler le français, que cette réévaluation n'est pas conforme aux dispositions impératives de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle rappelle qu'elle a été privée de gaz pendant deux mois, l'installation étant trop dangereuse et que le bailleur n'a fait réaliser les travaux que le 30 janvier 2007.
En réplique, Abderrahmane Z...forme également appel incident et sollicite la condamnation de Madame X... à lui payer la somme de 1. 899, 86 euros due au 31 décembre 2007 au titre de l'arriéré de loyer, le rejet de toute demande de délais, le constat de la résiliation du bail, l'autorisation de faire procéder à l'expulsion de la locataire, la condamnation de l'appelante à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 845 euros du 31 décembre 2007 jusqu'au départ des lieux, la somme de 600, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de Maître BARRIQUAND, avoué.
Il relève produire des décomptes qui n'ont jamais été contestés et se prévaut de l'acceptation de Madame X... pour la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail. Il observe que les délais accordés par le premier juge n'ont pas été respectés et indique n'être pas responsable des difficultés rencontrées par Madame X... concernant le gaz, ayant agi avec diligence dès le 22 janvier 2007.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2008.
MOTIFS ET DECISION
Sur la validité du loyer du bail renouvelé
Aux termes des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et plus précisément de son article 17c, le loyer ne donne lieu à réévaluation lors du renouvellement du contrat que s'il est manifestement sous-évalué. Le bailleur doit alors faire une offre de nouveau loyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, l'offre devant comporter à peine de nullité les références ayant servi à déterminer le nouveau loyer et la reproduction intégrale des alinéas de l'article 17c relatifs notamment à la commission de conciliation.
Si le locataire peut accepter la fixation d'un loyer supérieur à celui qui résulterait de l'application des normes légales ou accepter de prendre en considération une offre de renouvellement alors qu'elle est nulle en la forme, encore faut-il que cette renonciation intervienne en pleine connaissance de cause.
En l'espèce, Monsieur Z...soutient que Madame X... a accepté librement l'augmentation proposée par lui en apposant sa signature le 27 avril 2005 sur le courrier qu'il lui a adressé le 19 mars 2005 et dans lequel il lui offre un renouvellement de trois ans avec augmentation de loyer pour passer de 488, 04 euros à 800, 00 euros par mois en 2008.
La simple signature de ce courrier même en mairie ne peut être assimilée à une acceptation de ce nouveau loyer comme l'a fait le premier juge. En effet, elle établit que madame X... a eu connaissance de ce courrier mais sans qu'il soit possible d'en déduire plus.
Outre que l'offre n'a pas été notifiée ni par lettre recommandée avec accusé de réception ni par acte d'huissier, qu'elle ne comporte pas la liste des références ayant servi à déterminer le nouveau loyer ni la reproduction des dispositions de l'article précité, il n'est pas contesté que Madame X... ne sait pas lire ni écrire le français. Il ne peut sérieusement être soutenu comme le fait pourtant le bailleur que ses enfants mineurs étaient à même de lui expliquer les termes de ce courrier et la portée de son engagement.
Au surplus pour pouvoir renoncer aux dispositions protectrices de la loi précitée, encore eût-il fallu qu'elle ait eu connaissance de la possibilité de contester cette augmentation et ce d'abord devant une commission de conciliation puis devant le juge.
Dès lors, c'est à tort que le premier juge a considéré sans motivation d'ailleurs alors que la locataire le contestait que le nouveau loyer avait été accepté par Madame X....
Il y a donc lieu de considérer comme nulle la modification du loyer du bail renouvelé, Madame X... n'ayant pas renoncé en pleine connaissance de cause à se prévaloir des dispositions de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande en résiliation de bail
Le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 22 août 2006 l'a été pour une somme qui n'était pas due puisque calculée sur la base du loyer renouvelé proposé par le bailleur.
Au vu des pièces produites et notamment des décomptes du bailleur, il apparaît qu'à la date de délivrance du commandement la locataire était à jour du paiement de ses loyers et charges.
Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame X... à payer un arriéré de 884, 36 euros, accordé des délais de paiement et dit qu'à défaut de respecter ces délais, Madame X... sera déchue du bénéfice du terme et que la résiliation sera prononcée ainsi que l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation.
Monsieur Z...ne produit aucun décompte complet ni précis des sommes qu'il réclame, se fondant sur des échéances fausses.
Dès lors, il sera débouté de l'ensemble de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle
Madame X... soutient avoir été privé de gaz pendant deux mois, en indiquant que le gaz avait été coupé pour non-paiement de facture, que GDF avait ensuite refusé de rétablir l'alimentation compte tenu de la dangerosité de l'installation.
Elle reconnaît que les travaux ont été réalisés le 30 janvier 2007.
Il ressort de ces dires mêmes que la coupure a pour origine le défaut de paiement qui lui est imputable et non la dangerosité de l'installation. Elle ne justifie nullement du refus de rétablissement de gaz par GDF qu'elle allègue, ni avoir demandé à son bailleur les réparations nécessaires.
Dès lors, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Les dépens de première instance et d'appel resteront à la charge de l'intimé qui succombe.
PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2007 par le Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE.
Statuant à nouveau,
Déboute Abderrahmane Z...de toutes ses demandes.
Déboute Anrifati X... de sa demande de dommages et intérêts.
Condamne Abderrahmane Z...aux dépens qui seront recouvrés par l'avoué de son adversaire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
