ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2007
Décision déférée : Décision du Tribunal d'Instance de LYON du 27 juin 2006-(R. G. : 2005 / 474)
No R. G. : 06 / 04717
Nature du recours : APPEL Affaire : Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel
APPELANTS :
Madame Hélène X... Demeurant :... 69003 LYON
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, Avoués assistée par Maître TROMPIER, Avocat, (TOQUE 1035)
Monsieur Christian Z... Demeurant :... 69003 LYON
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, Avoués assisté par Maître TROMPIER, Avocat, (TOQUE 1035)
INTIMEE :
SA SOLLAR Siège social : 28 rue Garibaldi 69006 LYON
représentée par Maître BARRIQUAND, Avoué assistée par Maître CHALMET, Avocat, (TOQUE 307)
Instruction clôturée le 18 Septembre 2007
Audience de plaidoiries du 16 Octobre 2007
LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON,
composée lors des débats et du délibéré de :
. Monsieur MATHIEU, Président
. Madame DUMAS, Conseiller, qui a fait le rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,
. Madame de la LANCE, Conseiller
assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame CARRON, Greffier
a rendu le 29 NOVEMBRE 2007, l'ARRET contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile, signé par Monsieur MATHIEU, Président, et par Madame CARRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 23 janvier 2001 Madame Hélène X... et Monsieur Christian Z... ont pris en location un logement situé ... à Lyon. Cet ensemble locatif est désormais la propriété de la Société SOLLAR.
Les locataires estimaient qu'il ne leur était pas produit l'ensemble des justificatifs de charges et ne réglaient pas certaines charges locatives.
Commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, leur était délivré pour avoir à payer la somme de 1 158,10 €.
Les consorts X... / Z... saisissait le tribunal d'instance de Lyon aux fins d'obtenir le remboursement de charges payées au titre des exercices 2002-2003.
Par jugement du 27 juin 2006, le tribunal les déboutait de toutes leurs demandes et les condamnait à payer la somme de 1 326,53 € au titre des loyers et charges arrêtée au 1er juin 2005 et la somme de 400 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Appelants de ce jugement, Madame X... et Monsieur Z... déposaient leurs dernières écritures le 23 mai 2007 dont il est fait expressément visa dans le présent arrêt. Au terme de celle-ci, ils reprenaient l'ensemble de leur argumentations sur chaque poste de charges et sollicitaient plus particulièrement :
la justification de la surface totale de la résidence victorienne et de chacun des immeubles la composant pour la prise en compte des charges des exercices 2002 et 2003 ;
la production d'un nouveau tableau des charges et prestations récupérables pour les exercices 2002 et 2003 ;
l'établissement d'un nouvel arrêté de compte pour 2002 et 2003 ;
la justification de toutes les charges récupérables ;
le rejet de la demande de la Société SOLLAR, laquelle sollicitait leur condamnation à payer la somme de 1 371,99 € au titre des charges 2002-2003 ;
la condamnation de la Société SOLLAR à leur rembourser les sommes de 790,37 € et de 581,62 € outre intérêts au taux légal à compter du règlement.
Par ailleurs ils estimaient abusifs la délivrance du commandement et en conséquence sollicitaient la condamnation de la Société SOLLAR à leur payer la somme de 1 158,10 € outre intérêts à compter du 5 juillet 2004 et une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Intimée, la Société SOLLAR, déposait ses écritures le 26 mars 2007. Elle répondait point par point à tous les moyens ou demandes des appelants et concluait à la confirmation du jugement entrepris. Au titre des arriérés de charge, elle réclamait la somme de 2 445,08 € et en conséquence demandait à la Cour de dire bien fondé le commandement délivré et visant la clause résolutoire. Enfin, au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile la Société SOLLAR sollicitait la somme de 1 500 €.
MOTIFS DE LA DECISION
-Sur le mode de répartition des charges :
Attendu qu'il est constant, car reconnu par les locataires que ceux-ci ont reçu du bailleur, suite à leur demande, un courrier le 30 octobre 2003 qui leur expliquait le mode générale de répartition des charges ainsi qu'un autre courrier du 31 août 2004 qui leur apportait toutes précisions utiles quant à la répartition des charges relatives à l'appartement qu'ils occupent ;
Attendu que par ailleurs, il a été tenu à leur disposition tous les documents justifiant des charges pour les périodes considérées ; qu'ils reconnaissent avoir consulté ces documents de telle sorte que le premier juge a, par des motifs pertinents que la Cour adopte, considéré que la Société SOLLAR avait satisfait à son obligation de justifier du mode de répartition des charges.
-Sur la nature des charges : étant observé que la résidence " victorienne " constitue un ensemble immobilier unique
Compte 312 EDF : les factures ont été communiquées et correspondent comme l'a souligné le premier juge à des dépenses effectivement réalisées correspondant à des services et à des charges récupérables ;
Compte chauffage : les factures ont été communiquées et consultées et la " clé " de répartition de ce compte fondé sur la surface réelle a été explicitée par courrier auquel se réfère les appelants eux-mêmes ;
Compte 331 : le Décret du 26 août 1987 en son annexe précise que la taxe d'ordures ménagères fait partie des charges récupérables ; en l'espèce les taxes sont justifiées pour l'ensemble de la résidence victorienne ouvrant sur trois rues, la rue Saint Victorien, la rue Saint Sidoine et la rue Claudius Pionchon, formant un seul et unique ensemble immobilier ;
Eau chaude : charges justifiées par courrier qui fait référence à la " clé " de répartition de cette dépense : I. N-Consommation individuelle-;
Compte 156 : portes de garage : il s'agit de charges récupérables figurant tout comme le compte 151 à l'article 2 de la parti IV de l'annexe du Décret du 26 août 1987 et soumise à la TVA : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dont la facturation est justifiée ;
Contrat ascenseurs : correspondant à des dépenses effectivement faites dans l'intérêt de tous les copropriétaires et récupérables dans les charges locatives et soumises à la TVA par application de la loi susvisée ;
Attendu que la facturation des contrats Prodith Dalkia pour le chauffage et l'eau chaude ainsi que le contrat " espaces verts " est soumise à cette même disposition " toutes taxes comprises " ;
Compte 131 : il appartient à Madame B... d'assurer, outre l'entretien des parties communes de sortir et de rentrer les conteneurs des ordures ménagères ; à ce titre sa rémunération est récupérable à concurrence des 3 / 4 de son montant, peu importe que la salariée laisse à son mari le soin de manipuler les conteneurs, dans la mesure ou le travail est effectué ce qui n'est pas contesté ;
Compte 132 : pour une surface de 10 000 m ², l'achat d'une brouette constitue un petit matériel et c'est un charge récupérable ;
Compte 141 : dépenses correspondant à la désinfection et à l'entretien de l'appareil de conditionnement des ordures ménagères justifiées et récupérables au niveau de la totalité de l'ensemble immobilier sans qu'il y ait lieu de distinguer chacun des immeubles constituant la résidence ;
Compte 157 et 321 : parfaitement analysé par le premier juge dont l'appréciation doit être confirmée ;
Attendu que les observations présentées ci-dessus sont valables tant pour l'année 2002 que pour l'année 2003 ; que les appelants reprennent leurs explications relatives à l'intervention de Monsieur B... ; que toutefois, il doit être dit que si Madame B... a une attitude fautive, celle-ci ne peut être appréciée que par la Société SOLLAR, employeur, qui doit être amené à prendre toutes décision utiles dans le cadre du contrat de travail la liant à sa salariée ;
-Sur les autres demandes des appelants :
Attendu que la facture d'eau, charge récupérable, pour l'année 2001 a été reçue par son AR le 16 janvier 2002 ; qu'elle a été normalement imputée sur l'exercice 2002 ; que les conventions conclues entre le vendeur de l'immeuble à la Société SOLLAR ne lient que ces deux parties et son sans effets sur les tiers au contrat d'acquisition de l'immeuble ;
Attendu qu'il résulte de ce qui précède qu'à la date de la délivrance du commandement les consorts X... / Z... restaient débiteurs au titre de l'arriéré de charges ; que le commandement de payer délivré le 27 mai 2004 visant la clause résolutoire était justifié ;
Attendu qu'en conséquence le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Madame X... et Monsieur Z... de toutes leurs demandes ; qu'il y a lieu dorénavant de condamner les appelants au paiement d'une somme de 2 445,08 € au titre des charges locatives dues au 26 mars 2007 ;
Attendu qu'il serait totalement inéquitable de laisser supporter à la Société SOLLAR des frais non inclus dans les dépens ; qu'il y a lieu de condamner les appelants à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de Madame X... et de Monsieur Z...,
Condamne Madame X... et de Monsieur Z... à payer à la Société SOLLAR la somme de 2 445,08 € à titre d'arriéré de charges locatives,
Dit régulier le commandement de payer délivré à la requête de la Société SOLLAR le 27 mai 2004 et visant la clause résolutoire,
Condamne Madame X... et Monsieur Z... à payer à la Société SOLLAR la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Les condamne aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître BARRIQUAND, Avoué, sur son affirmation de droit.
