R. G : 05 / 07464
décision du Tribunal d' Instance de LYON Au fond du 29 septembre 2005
ch no
RG No2004 / 3282
SCI DES ROSIERS
C /
X... Y...
COUR D' APPEL DE LYON
DIXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 24 Octobre 2007
APPELANTE :
SCI DES ROSIERS, ayant pour mandataire la Régie PEDRINI. 62 rue de Bonnel 69003 LYON 03 (RHÔNE)
représentée par la SCP BRONDEL- TUDELA, avoués à la Cour
assistée de Me BRUMM, avocat au barreau de LYON
INTIMEES :
Mademoiselle Karine X...... 69006 LYON 06
représentée par la SCP BAUFUME- SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me DIMIER, avocat au barreau de LYON
Madame Claude Y...... 69007 LYON 07
représentée par Me VERRIERE, avoué à la Cour
L' instruction a été clôturée le 04 Juin 2007
L' audience de plaidoiries a eu lieu le 26 Septembre 2007
L' affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2007
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Madame DURAND conseiller faisant fonction de président de chambre Conseiller : Mme CHAUVE conseiller Conseiller : Mme QUENTIN DE GROMARD vice- présidente placée auprès du Premier Président de la Cour d' appel de Lyon par ordonnance du 03 Juillet 2007 Greffier : Mme CLAMOUR, greffier placé, pendant les débats uniquement
A l' audience Madame QUENTIN DE GROMARD a fait le rapport conformément à l' article 785 du NCPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l' arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du nouveau code de procédure civile ;
signé par Madame DURAND, président et par Madame CLAMOUR, greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ELEMENTS DU LITIGE
Suivant acte sous- seing privé en date du 6 juin 2001 à effet à compter du 1er juillet 2001 la S. C. I. DESROSIERS, représentée par son mandataire la Régie Pedrini S. A. R. L., donnait à bail à Mlle Karine X... un appartement sis ... à Lyon (69).
Le 22 février 2004 Mlle Karine X... subissait un dégât des eaux en raison d' une fuite intervenue par la toiture de l' immeuble. Le 15 mars 2004 un incendie survenait dans l' immeuble et l' intervention des pompiers occasionnait un dégât des eaux aux étages inférieurs et notamment à l' appartement occupé par Mlle X.... Le 8 juillet 2004 un autre sinistre dégât des eaux était occasionné à l' appartement de la locataire, la bâche installée par l' entreprise chargée des travaux de réfection n' ayant pas résisté aux fortes pluies.
Par jugement contradictoire du 29 septembre 2005 le tribunal d' instance de Lyon a :- ordonné la jonction des procédures no 3982 et 3946 / 04,- annulé la clause exonérant la bailleresse de sa responsabilité à l' occasion des pertes, avaries et dégâts causés dans les lieux loués, quelle qu' en soit l' origine (article 48 in fine du bail),- condamné la S. C. I. DESROSIERS à restituer à Mlle Karine X... la somme de 2 484, 30 euros au titre des loyers échus du 22 février au 25 novembre 2004 et à lui verser 2 000 euros en réparation de son préjudice outre 1 000 euros en application de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (ci- après N. C. P. C.),- rejeté les demandes formées à l' encontre de Mme Claude Y...,- dit n' y avoir lieu à exécution provisoire,- condamné la S. C. I. DESROSIERS aux dépens.
Par déclaration d' appel remise au greffe de la Cour d' Appel de Lyon le 22 novembre 2005 la S. C. I. DESROSIERS a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Au terme de ses conclusions notifiées le 20 novembre 2006 la S. C. I. DESROSIERS sollicite la réformation du jugement du 29 septembre 2005 et l' irrecevabilité de la demande de Mlle Karine X... du fait de sa renonciation à recours. A titre subsidiaire elle conclut au rejet de l' ensemble des demandes de la locataire, à la condamnation de Mme Claude Y... à la relever et à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre sur la demande de Mlle Karine X.... Elle réclame en outre la condamnation de la partie succombante à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l' article 700 du N. C. P. C. outre sa condamnation aux dépens lesquels seront distraits au profit de la S. C. P. BRONDEL et TUDELA, avoués, en application de l' article 699 du N. C. P. C.
Elle fait valoir que la clause de renonciation à recours prévue à l' article 48 des conditions générales du bail ne peut être réputée non écrite puisque ne figurant pas à l' article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce les clauses réputées non écrites dans les baux ; que sa validité est dès lors soumise à l' appréciation du juge. Elle souligne que la locataire étant obligatoirement assurée, la clause prévue par l' article 48 du bail n' est pas contraire à l' ordre public.
Subsidiairement l' appelante soutient qu' elle n' est pas responsable des trois sinistres invoqués par Mlle Karine X... et que les éventuels troubles à l' occupation du logement sont le fait de tiers. Elle relève par ailleurs que son attitude, postérieurement à ces sinistres revêtant les caractères d' un cas fortuit, ne peut être critiquée et qu' elle n' a commis aucune négligence dans la gestion de ces événements qui n' ont entraîné que des dégâts aux embellissements de l' appartement loué à Mlle Karine X....
Dans ses conclusions notifiées le 5 mars 2007 Mlle Karine X... sollicite la confirmation du jugement du 29 septembre 2005 sauf à porter le montant de la condamnation à l' encontre de la S. C. I. DESROSIERS à la somme de 4 968, 61 euros au titre des remboursements des loyers, l' appartement ayant été sinistré sur toute sa surface, outre la somme de 3 000 euros au titre de l' article 700 du N. C. P. C. et la condamnation de l' appelante aux dépens d' appel lesquels seront distraits au profit de la S. C. P. BAUFUME et SOURBE, avoués, en application de l' article 699 du N. C. P. C.
Elle soutient que la clause de renonciation à recours contenue dans le bail ne lui est pas opposable car contraire à l' ordre public. Elle précise n' avoir perçu de sa compagnie d' assurance M. A. C. I. F., qui ne prenait pas en charge la réfection de l' appartement ni le trouble de jouissance, qu' une indemnisation de 379 euros le 6 mai 2004. Elle souligne l' absence de diligence du bailleur, les travaux de remise en état dans l' appartement qu' elle louait n' ayant été entrepris que neuf mois après le premier sinistre, aucune mesure urgente n' ayant été prise pour limiter son trouble de jouissance. Elle indique que la S. C. I. DESROSIERS doit répondre de l' état de l' appartement qu' elle donne à bail vis à vis de son locataire en application de l' article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et faire les réparations nécessaires à son maintien en état quant bien même l' état d' insalubrité relèverait de la responsabilité de tiers.
Dans ses écritures notifiées le 4 janvier 2007 Mme Claude Y... conclut à la confirmation de la décision querellée et à la condamnation de la S. C. I. DESROSIERS, ou qui mieux le devra, aux dépens de première instance et d' appel, ces derniers étant distraits au profit de Maître VERRIERE, avoué, en application de l' article 699 du N. C. P. C.
Elle expose qu' aucun élément ne permet d' affirmer que l' incendie du 15 mars 2004 a pris naissance dans un local lui appartenant ; qu' en conséquence aucune responsabilité ne peut être retenue à son encontre dans le dégât des eaux subi par contrecoup par Mlle Karine X....
L' ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2007.
A l' audience de plaidoiries du 26 septembre 2007 l' affaire a été utilement appelée et retenue.
MOTIVATION DE LA DECISION
Les parties ayant comparu, la présente décision sera contradictoire.
1- la clause exonératoire de responsabilité prévue par l' article 48 du bail
L' article 48 du bail liant les parties prévoit que la responsabilité du bailleur ne pourra pas être recherchée à raison de pertes, avaries, dégâts causés dans les locaux loués à tous biens meubles et cela quelle qu' en soit l' origine, en particulier en ce qui concerne les dégâts d' eau par infiltration à travers la toiture.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux obligations du bailleur sont des dispositions d' ordre public de protection. Dès lors la clause prévue à l' article 48 précitée, qui décharge le bailleur de son obligation d' entretien et de réparation, doit être déclarée nulle. En conséquence le jugement querellé doit être confirmé sur ce point.
2- l' obligation d' entretien et de réparation du bailleur
La S. C. I. DESROSIERS n' est pas fondée à soutenir pour s' exonérer de son obligation qu' elle n' est pas responsable des trois sinistres dont a été victime sa locataire, l' obligation du bailleur existant même en cas de force majeure. Par ailleurs les constations de Maître B..., huissier de justice à Lyon, rapportées dans son procès- verbal du 8 juillet 2004, démontrent que les désordres dans l' appartement étaient importants, qu' ils n' affectaient pas seulement les embellissements comme le prétend la S. C. I. DESROSIERS, et qu' ils ne permettaient pas un usage de cet appartement conforme à la destination du bail.
La S. C. I. DESROSIERS, qui ne conteste pas avoir été avertie par sa locataire des trois désordres survenus dans les lieux objets du bail, ne peut soutenir avoir effectué les diligences nécessaires destinées à remédier à ces désordres alors qu' elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant d' une intervention de sa part pour une remise en état des lieux, les travaux de réparation n' ayant débuté qu' en septembre 2004 pour se terminer le 25 novembre 2004, alors que les deux premiers sinistres datent de février et mars 2004.
En conséquence la responsabilité contractuelle de la S. C. I. DESROSIERS doit être retenue et c' est à bon droit que le premier juge l' a condamné à indemniser Mlle Karine X... de son préjudice.
En l' absence d' élément nouveau relatif au préjudice de jouissance invoqué par la locataire, la Cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu' elle a condamné la S. C. I. DESROSIERS à payer à Mlle Karine X... la somme de 2 484, 30 euros correspondant à la moitié des loyers échus pour la période du 22 février au 25 novembre 2004 en réparation de son trouble de jouissance. Par ailleurs le préjudice moral et les multiples démarches occasionnées par l' inaction du bailleur justifient l' allocation d' une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; le jugement querellé doit être également confirmé sur ce point.
3- l' appel en garantie
Le rapport de la société PolyExpert produit aux débats par la S. C. I. DESROSIERS pour justifier son appel en garantie vis à vis de Mme Claude Y... ne permet pas d' affirmer que l' incendie, cause du sinistre du 15 mars 2004, a pris naissance dans l' appartement de cette copropriétaire puisque ce document d' une part indique que la cause précise de l' incendie n' a pu être déterminée et d' autre part cite le rapport d' intervention de la Ville de Lyon lequel évoque la possibilité d' une origine non accidentelle du feu.
En conséquence les demandes formulées par l' appelante à l' encontre de Mme Claude Y... doivent être rejetées et la décision déférée doit être confirmée sur ce point.
4- autres demandes
La Cour estime devoir faire application des dispositions de l' article 700 du N. C. P. C. au profit de Mlle Karine X... et lui allouer la somme de 1 500 euros.
Conformément à l' article 696 du N. C. P. C. la S. C. I. DESROSIERS, partie perdante, doit être condamnée aux dépens lesquels seront distraits au profit de la S. C. P. BAUFUME et SOURBE et de Maître VERRIERE, avoués, en application de l' article 699 du N. C. P. C.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 septembre 2005 par le tribunal d' instance de Lyon
Y ajoutant,
CONDAMNE la S. C. I. DESROSIERS, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à Mlle Karine X... la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre de l' article 700 du N. C. P. C.,
CONDAMNE la S. C. I. DESROSIERS, prise en la personne de ses représentants légaux, aux dépens lesquels seront distraits au profit de la S. C. P. BAUFUME et SOURBE et de Maître VERRIERE, avoués, en application de l' article 699 du N. C. P. C.
