R.G : 03 / 07498
décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE Au fond 2002 / 290 du 19 novembre 2003
X...S...
C /
Y... Cie d'assurances GENERALLI
COUR D'APPEL DE LYON
8ème Chambre Civile
*
ARRÊT du 18 AVRIL 2006
APPELANTS :
Monsieur Alain X...Le Vercors-Bât 1 Rue Georges Ladoire69320 FEYZIN
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assisté de Me Z..., avocat
Madame Liliane S... épouse X...Le Vercors-Bât 1 Rue Georges Ladoire69320 FEYZIN
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée de Me Z..., avocat
INTIMEES :
Madame Mireille Y... 17 avenue Jean Jaurès 69007 LYON 07 ayant pour mandataire LA SA GFF VERZIER 50 cours Franklin Roosevelt 69006 LYON
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assistée de Me B..., avocat
RG. 03 / 7498
Compagnie d'assurances GENERALLI SARL ASSURANCES IMMOBILIERES ET PATRIMONIALES 3, rue Jarente 69002 LYON 02
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assistée de Me B..., avocat
***** Instruction clôturée le 24 Février 2006 Audience de plaidoiries du 15 Mars 2006
*****
La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON,
composée lors des débats et du délibéré de :
* Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries, * Martine BAYLE, conseillère, * Jean DENIZON, conseiller,
assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole MONTAGNE, Greffier,
a rendu l'ARRET contradictoire suivant :
FAITS-PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant bail du 1er juillet 1994, Mireille Y... a donné en location aux époux X... un appartement de type 5 auquel est affecté 74 / 10000 des charges de copropriété dans un ensemble immobilier " le Vercors " situé 1 rue Georges Ladoire à FEYZIN (RHÔNE) moyennant un loyer mensuel de 2. 600 F outre un acompte sur charges de 425 F par mois.
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Mireille Y... a souscrit auprès de la compagnie d'assurance GÉNÉRALI une assurance garantie locative.
Un commandement de payer a été délivré le 17 juillet 2001 pour un montant de 11. 933,36 F en principal outre clause pénale et frais soit un total de 17. 199,79 F ou 2. 622,09 euros arrêté au 30 juillet 2001.
Par jugement avant-dire droit en date du 30 janvier 2003, le tribunal d'instance de VILLEURBANNE a enjoint à Mireille Y... de produire un décompte des charges récupérables sur l'année 2002 et les cinq années précédentes ainsi qu'un comparatif avec les charges effectivement réclamées aux époux X... sur cette période et a ordonné la déduction des frais postaux, de recouvrement et d'huissier.
Par jugement du 19 novembre 2003, le tribunal d'instance de VILLEURBANNE a :-déclaré nuls les engagements de caution des époux C... et débouté donc Mireille Y... et la compagnie d'assurance GÉNÉRALI de leurs demandes à leur encontre,-condamné les époux X... à payer à Mireille Y... la somme de 3. 387,51 euros au titre des loyers et charges dus au 30 septembre 2003, outre celle de 338,75 euros au titre de la clause pénale et les intérêts au taux légal à compter du jugement,-condamné les époux X... à payer à la compagnie d'assurance GÉNÉRALI la somme de 3. 423,88 euros outre celle de 342,39 euros au titre de la clause pénale,-prononcé la résiliation du bail consenti le 1er juillet 1994,-autorisé Mireille Y... à défaut de départ volontaire à faire procéder à l'expulsion des époux X... et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique,-fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges courants et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués et condamné les époux X... à la payer en tant que de besoin,-débouté Mireille Y... de ses plus amples demandes,-débouté les époux X... de leurs demandes reconventionnelle,
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-condamné les époux X... à payer à Mireille Y... et à la compagnie d'assurance GÉNÉRALI la somme de 300 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile,-ordonné l'exécution provisoire du jugement,-condamné les époux X... aux dépens.
Les époux X... ont relevé appel de ce jugement le 29 décembre 2003.
Les appelants estiment ne devoir que la somme de 9. 710,83 euros arrêtée au 30 juin 2005 alors que la somme réclamée au 31 mars 2005 s'élevait à 15. 707,14 euros ; ils contestent par ailleurs le calcul des charges récupérables (factures d'entretien non justifiées, imputation de charges non récupérables, surfacturation de l'eau) et demandent donc à ce titre le remboursement des provisions sur charges et charges payées depuis 1998 soit 4. 701,62 euros, de la surfacturation de l'eau pour 251,80 euros et des frais d'avoué et d'huissier pour 755,41 euros et la compensation de ces sommes avec l'arriéré locatif.
Par ailleurs invoquant des troubles de jouissance en rapport avec les nuisances causées par l'environnement (la raffinerie de FEYZIN), l'état de l'appartement (suppression du vide-ordures, privation du garage pendant un mois), le défaut d'entretien des parties communes et de l'appartement (fissures en façade et infiltrations d'eau), ils sollicitent le transport sur les lieux de la Cour et la condamnation de leur bailleresse pour manquement à ses obligations au paiement d'une somme de 9. 800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis et la compensation de cette somme avec l'arriéré locatif.
Ils sollicitent également l'octroi d'un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes éventuellement dues, la suspension des effets de la clause résolutoire et le paiement d'une somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Ils soutiennent qu'ils ne devaient :-à la date du commandement que la somme de 2. 878,76 F,-à l'expiration du délai de deux mois que la somme de 3. 313,64 F,
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-à la date de l'assignation devant le tribunal d'instance que la somme de 3. 751,52 F,-et à la date du 31 mai 2004 que la somme de 4. 570,57 euros.
Les intimés concluent à la confirmation du jugement mais réclament en plus : * Mireille Y... la somme de 10. 509,24 euros outre 1. 050 euros de clause pénale arrêtée au 28 février 2006 * la compagnie d'assurance GÉNÉRALI la somme de 10. 133 euros outre 1. 013 euros de clause pénale en remboursement des loyers et charges dont elle s'est acquittée à la place des locataires, * chacune la somme de 1. 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 2. 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile.
Mireille Y... admet qu'à la date du 31 mai 2001 les époux X... avaient soldé leur dette vis-à-vis d'elle-même-mais non de l'assureur-mais explique que par la suite, ils se sont abstenus de respecter leur obligation à paiement, qu'à la date du commandement ils n'étaient pas à jour, que le règlement allégué de 6. 108,84 F n'est pas justifié, que dans les deux mois du commandement les époux X... n'ont nullement soldé leur dette, qu'au 30 septembre 2005 ils restaient redevables d'une somme de 17. 603,06 euros, qu'ils n'ont notamment effectué aucun règlement depuis le 15 mars 2004 et qu'au 28 février 2006 Mireille Y... est créancière d'une somme de 10. 509,24 euros, déduction faite de charges non récupérables entre 1998 et 2004 pour 1. 346,92 euros, des frais d'huissier et d'avoué, des frais de relance et d'avis d'échéance.
Mireille Y... répond aux observations des appelants quant aux discordances entre les décomptes du syndic et ceux de son mandataire et verse aux débats le détail des charges locatives calculées en fonction des relevés adressés en fin d'exercice comptable par le syndic et réparties sur chaque appartement en fonction des tantièmes. Sur les charges non récupérables, elle indique avoir recalculé l'ensemble des charges récupérables et recrédité le trop-versé. Sur la surfacturation de l'eau, elle fait valoir que les factures SDEI produites par les appelants ne concernent pas l'immeuble mais des tiers et que la facture totale payée à SDEI a été répartie par le syndic au prorata des m3 consommés. Sur les frais d'avoué et d'huissier de 755,41 euros, elle précise qu'ils ont été recrédités ainsi d'ailleurs que d'autres frais. Sur la délivrance du garage et du vide-ordures, elle soutient que le
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bail ne prévoyait pas la mise à disposition d'un garage, que celui-ci a fait l'objet d'un bail distinct et qu'ensuite d'un congé les époux X... se sont refusés à restituer les clés sans pour autant payer le loyer, que le vide-ordures ne constitue pas un élément d'équipement prévu au bail et qu'une assemblée générale de copropriétaires a voté leur condamnation pour des raisons d'hygiène. Sur les troubles de voisinage, elle indique que la raffinerie de FEYZIN existait déjà lorsqu'ils ont signé le bail. Enfin sur le prétendu défaut d'entretien elle affirme qu'elle n'est pas responsable de l'entretien des parties communes qui relève du syndicat des copropriétaires, que le dégât des eaux a dû faire l'objet d'une déclaration de sinistre par les locataires et qu'elle a régulièrement engagé des dépenses pour l'appartement des époux X....
Enfin elle s'oppose à tout délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire puisque les époux X... ont déjà bénéficié de larges délais depuis le jugement et qu'ils ne s'acquittent plus de leurs loyers depuis 18 mois.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que les appelants ne contestent pas qu'ils sont débiteurs d'un arriéré locatif depuis fin mai 2001 ; qu'ils entendent obtenir compensation avec des trop-versés et des dommages-intérêts ;
Sur les charges :
Attendu que les appelants discutent les relevés individuels dressés par la mandataire de leur bailleresse ;
Mais attendu qu'une vérification par sondage du calcul des charges locatives sur la base des comptes de charges dressés par le syndic et du relevé individuel dressé par la mandataire de la bailleresse révèle qu'il n'existe pas de contradiction entre ces documents (exemple " dépenses bât " : charges locatives : 11. 970,50 / 479 x 74 = 1. 849,31 F somme figurant sur le relevé individuel ;
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Attendu que les appelants discutent la nature des charges récupérables (désinfection, enlèvements des encombrants....) ;
Mais attendu que la bailleresse a pris en compte leurs observations et après vérification a corrigé leur montant pour les années 1998 à 2004-en limitant par exemple les factures d'entretien aux seuls frais de personnel-suivant un tableau communiqué aux appelants (pièce 55. 2) ; que ce tableau n'est pas discuté dans son détail ;
Attendu que les appelants discutent la facturation de l'eau par le syndic de l'immeuble l'estimant supérieure au prix facturé par la SDEI ;
Mais attendu qu'au vu des explications de la bailleresse étayée par les pièces produites (pièces 56. 1 à 56. 10) les postes réclamés à ce titre sont justifiés ; que les factures SDEI produites par les appelants concernent des particuliers et ne peuvent pas servir de base de comparaison alors surtout que les appelants ne prennent pas en compte le coût de l'abonnement ;
Sur les dommages-intérêts pour manquement de la bailleresse à ses obligations :
Attendu que les courriers émanant de la régie VERZIER, du syndic la société FONCIA et de la mairie démontrent que la mandataire de Mireille Y... n'est pas restée inactive et se soucie de l'entretien des parties communes de l'immeuble tant en ce qui concerne le signalement de la fissure en façade mise sous surveillance, l'éclairage, la fermeture des cave.. ;
Attendu que la bailleresse démontre avoir engagé des dépenses de chauffage, sanitaire et plomberie pour l'appartement loué ; que si le constat d'huissier dressé à l'initiative des locataires fait état d'humidité, aucun élément ne vient démontrer qu'elle soit imputable à la bailleresse alors que celle-ci met en cause les conditions d'occupation des locataires ; que ce même constat révèle un défaut d'entretien locatif dont Madame Y... n'est pas responsable ;
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Attendu que les locataires reprochent en outre à leur bailleresse la suppression du vide-ordures individuel et du garage ;
Mais attendu que le bail du 1er juillet 1994 ne mentionnait pas le garage ; que celui-ci (lot 133) a fait l'objet d'un bail séparé (pièce 58 de la bailleresse) pour une durée de un an à effet au 26 août 1994 moyennant un loyer mensuel de 200 F outre TVA, bail résilié par la bailleresse le 22 janvier 2004 ; que les appelants sont particulièrement mal fondés à faire reproche d'une absence de délivrance ;
Attendu s'agissant du vide-ordures qu'aucune faute n'a été commise par la bailleresse, sa condamnation ayant été votée par l'assemblée générale des copropriétaires du 17 février 2000 et s'imposant pour des raisons d'hygiène, ceux-ci étant systématiquement bouchés ;
Attendu enfin s'agissant des nuisances liées à la raffinerie de FEYZIN, que l'implantation de la raffinerie particulièrement visible préexistait à la signature du bail ; que les appelants sont mal fondés à s'en plaindre auprès de leur bailleresse ;
Attendu qu'une mesure d'instruction est inutile ;
Sur l'arriéré locatif, la résiliation du bail, la créance de l'assureur et les délais :
Attendu que les pièces produites ne démontrent pas que la somme de 6. 108,84 F soit différente de celle (5. 622,30 F) virée au crédit des locataires, frais de banque déduits, et qu'il faille la déduire une seconde fois ;
Attendu que la bailleresse justifie par son décompte du 30 septembre 2005 avoir rétrocédé les frais d'avoué, d'huissier, de relance et d'affranchissement, respectant en cela le jugement avant-dire droit du tribunal de VILLEURBANNE ;
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Attendu qu'en définitive selon les justificatifs produits, les créances de Mireille Y... et de la compagnie d'assurance GÉNÉRALI s'élèvent ainsi : * pour la compagnie d'assurance GÉNÉRALI à 10133,97 euros (979,37 euros + 2. 444,49 euros + 444,45 euros + 6. 265,66 euros), * pour Mireille Y... suivant décompte arrêté au 28 février 2006 à 10. 509,24 euros ;
Attendu que les condamnations prononcées par le tribunal seront actualisées à ces montants outre la clause pénale de 10 % soit respectivement 1. 013 euros et 1. 050 euros ;
Attendu que les époux X... ont cessé tout règlement depuis mars 2004 (dernier versement du 15 mars 2004) accroissant considérablement leur dette ; qu'aucun délai ne leur sera accordé ;
Attendu que c'est à juste titre que le tribunal a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
Attendu que la confirmation du jugement déféré s'impose en toutes ses dispositions sauf à actualiser comme ci-dessus le montant des condamnations et à prononcer la solidarité ;
Attendu que l'examen des nombreuses réclamations des époux X... a nécessité un important travail de la part de l'avocat de Mireille Y... ; que l'équité commande d'allouer à cette dernière la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; qu'en revanche il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'assureur ses frais non répétibles engagés en cause d'appel ; que les indemnités allouées en première instance seront confirmées ;
Attendu qu'aucun préjudice particulier n'est démontré justifiant l'allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Attendu que les appelants succombant en leur appel en supporteront les dépens, le sort de ceux de première instance étant confirmé ;
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PAR CES MOTIFS La Cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à prononcer des condamnations solidaires et à actualiser le montant des condamnations aux sommes suivantes : * au profit de Mireille Y... : 10. 509,24 euros outre clause pénale de 1. 050 euros selon décompte arrêté au 28 février 2006, * au profit de la compagnie d'assurance GÉNÉRALI : 10. 133 euros outre clause pénale de 1. 013 euros ;
Y ajoutant :
Rejette la demande de dommages-intérêts formée par Mireille Y... et la compagnie d'assurance GÉNÉRALI ;
Rejette les demandes de transport sur les lieux et de délais formée par les époux X... ;
Condamne solidairement les époux X... à payer à Mireille Y... la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ;
Condamne solidairement les époux X... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par l'avoué de leurs adversaires conformément à l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile et signé par Jeanne STUTZMANN, présidente de la huitième chambre et par Nicole MONTAGNE, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Mme MONTAGNEMme STUTZMANN
