R.G : 04/06705 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Ord. référé 2004/2194 du 27 septembre 2004 SCI PASTEUR C/ SARL ALMARIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème Chambre Civile * ARRET du 10 Janvier 2006 APPELANTE :
SCI PASTEUR
représentée par ses dirigeants légaux
315, Av Jean Jaurès
69150 DECINES CHARPIEU
Représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués
Assistée de Me MICHALON, avocat INTIMEE :
SARL ALMARIS
représentée par ses dirigeants légaux
10, Quai Pasteur
69250 NEUVILLE SUR SAONE
Représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués
Assistée de Me FRANCOU, avocat Instruction clôturée le 20 Juin 2005 Audience de plaidoiries du 16 Novembre 2005 La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée lors des débats et du délibéré de : * Martine X..., conseiller, faisant fonction de Président, * Jean DENIZON, conseiller, * Mireille QUENTIN de GROMARD, Vice-présidente placée, désignée par ordonnance du premier Président en date du 1er Septembre 2005, assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole Y..., Greffier, a rendu l'ARRÊT contradictoire suivant : ÉLÉMENTS DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 août 1998 la société civile immobilière Pasteur donnait à bail commercial à la société à responsabilité limitée Almaris un local à destination de bar-café-petite restauration rapide et ce pour une durée de neuf années.
Par ordonnance du 27 septembre 2004, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, saisi par la société Pasteur d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion pour non-respect du bail :
- constatait que les demandes présentées par la société Pasteur dépassaient ses pouvoirs,
- renvoyait les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseraient,
- déboutait la société Almaris de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamnait la société Pasteur à payer à la société Almaris une
indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (ci-après N.C.P.C.) et laissait les dépens à la charge de la demanderesse.
Par déclaration d'appel remise au greffe de la Cour d'Appel de Lyon le 20 octobre 2004 la société Pasteur interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Au terme de ses écritures notifiées et déposées le 29 avril 2005 la société Pasteur demande à la Cour :
- d'infirmer l'ordonnance de référé rendue le 27 septembre 2004,
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail depuis le 22 avril 2004,
- de condamner la société Almaris à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû, soit la somme de 231,26 euros par mois et ce jusqu'à la libération effective des locaux,
- d'ordonner l'expulsion de la société Almaris et de toute personne occupant les lieux de son chef, avec le recours du commissaire de police, d'un serrurier et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt de la Cour,
- de dire que cette astreinte ne se confondra pas avec l'indemnité d'occupation et pourra être liquidée sur simple demande au-delà de 90 jours,
- condamner la société Almaris à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du N.C.P.C.,
- de condamner la société Almaris aux entiers dépens lesquels seront distraits au profit de la S.C.P. AGUIRAUD NOUVELLET.
Invoquant l'existence d'un trouble manifestement illicite, la bailleresse expose que malgré l'interdiction faite au locataire de
modifier la destination du bail prévue à l'article 2 du contrat de bail, la société Almaris a utilisé le troisième étage non comme un fonds de commerce mais comme un appartement à usage d'habitation ; qu'en outre le locataire déroge à la destination du fonds visée dans le bail en exploitant un service de restauration classique et en générant de surcroît des problèmes de nuisances olfactives et acoustiques dans l'immeuble.
Elle souligne qu'il y a urgence à statuer d'une part car la société Almaris la prive du juste loyer auquel elle pourrait prétendre pour l'occupation du troisième étage en tant que local d'habitation, d'autre part en raison de la gêne olfactive et du bruit occasionnés aux autres locataires -nuisances qui rebutent les candidats locataires- ainsi que du danger qu'elle fait courir à l'immeuble par les travaux entrepris sans son autorisation.
Par ailleurs, par conclusions notifiées et déposées le 4 juillet 2005, la société Pasteur demande que les pièces 19 à 26 communiquées le 27 juin 2005, soit après l'ordonnance de clôture, soient écartées des débats.
Dans ses conclusions en réponse notifiées et déposées le 12 avril 2005 la société Almaris sollicite la confirmation de la décision querellée, la société Pasteur étant déboutée de l'ensemble de ses demandes, et la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, une amende civile à fixer par la Cour sur le fondement de l'article 559 du N.C.P.C. ainsi que la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du N.C.P.C.. Elle demande en outre la condamnation de la société Pasteur aux entiers dépens lesquels seront distraits au profit de la S.C.P. JUNILLON-WICKY, avoués.
La société Almaris fait valoir tout d'abord que l'urgence n'est pas caractérisée en l'espèce, les pièces fondant la demande de la société
Pasteur étant anciennes et les odeurs dont auraient à se plaindre les riverains ne présentant aucun caractère d'urgence.
Contestant proposer un menu de restauration classique l'intimée soutient avoir seulement une activité de snack, accessoire du débit de boisson. Elle souligne par ailleurs que rien ne permet de dire qu'elle est responsable des nuisances olfactives qu'on lui impute alors qu'un restaurant turc de "Kebab" est situé à proximité de son activité ; elle précise également que l'aération débouchant dans la cage d'escalier existait avant l'acquisition de l'immeuble par la société Pasteur.
Enfin, sur l'utilisation des locaux situés au troisième étage comme habitation, elle relève que le bail commercial ne l'interdit pas, cet usage en étant l'accessoire comme le démontre l'installation d'une salle de bain autorisée par le propriétaire précédent et comme l'atteste les précédents locataires.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2005.
A l'audience de plaidoiries du 16 novembre 2005 les parties représentées ont développé leur argumentation et déposé les pièces à l'appui de leurs allégations. MOTIVATION DE LA DÉCISION
Les parties ayant comparu, la présente décision sera contradictoire. Les pièces 19 à 26 ayant été produites par la société Almaris le 27 juin 2005, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture, elles doivent être écartées des débats.
L'article 808 du N.C.P.C. dispose : "Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend."
La société Pasteur fait état de travaux dangereux en se fondant sur un courrier de l'entreprise UNAL en date du 21 janvier 2002 ; de même elle invoque des nuisances olfactives en se basant sur un procès-verbal d'huissier en date du 26 octobre 2001 et sur une attestation du 19 novembre 2003. La Cour relève cependant qu'elle n'a réagi vis à vis de son locataire que par une sommation d'huissier du 6 avril 2004 puis par l'assignation en référé du 21 juillet 2004. La carence de la société bailleresse à réagir n'est pas compatible avec l'urgence qu'elle invoque. En conséquence elle ne peut se fonder utilement sur les dispositions de l'article 808 du N.C.P.C. précitées et ce moyen doit être rejeté.
Par application des dispositions de l'article 809 alinéa 1 du N.C.P.C. le juge des référés "peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite." Il résulte du bail commercial produit aux débats par la société Pasteur que les lieux loués sont à destination de "bar-café-petite restauration rapide (buffet froid ou chaud accompagnant le service des boissons)-distribution automatique de tous produits à consommer sur place ou à emporter, liés à ces trois activités, à l'exclusion de toute autre destination."
agence immobilière Imo Group du 23 février 2005.
Toujours en se unilatéralement par le preneur qui proposerait désormais un véritable menu avec des plats chauds cuisinés, nécessitant une véritable préparation. Force est de constater cependant que les plats proposés à la vente -steak frites, saucisses-frites, escalope, omelette- comme l'a relevé Maître FRADIN, huissier de justice, dans son procès-verbal du 26 octobre 2001, relèvent de la petite restauration rapide. Le moyen soulevé par la société Pasteur doit donc être écarté.
Par ailleurs, l'existence d'un trouble manifestement illicite ne peut être déduite des nuisances olfactives dont fait état la société bailleresse, troubles non relevés dans le procès-verbal précité de Maître FRADIN, et alors que la société Almaris verse aux débats deux constats d'huissier de Maître REYNAUD du 4 mai et du 15 mai 2001 lequel n'a constaté aucune odeur particulière. La société Pasteur produit également un courrier en date du 19 novembre 2003 d'un chirurgien-dentiste voisin ; cependant, ce seul document -les autres attestations produites ne présentant pas des garanties suffisantes pour emporter la conviction de la Cour- ne permet pas, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, de qualifier de manière incontestable la réalité et la gravité du trouble invoqué. Il en est de même pour les nuisances sonores qui ne sont étayées que par un courrier de l'agence immobilière Imo Group du 23 février 2005.
Toujours en se
Toujours en se fondant sur le procès-verbal précité de Maître FRADIN, la société bailleresse reproche à son locataire d'utiliser les locaux situés au troisième étage comme habitation alors que le bail commercial ne le lui permettrait pas. Cependant il résulte d'une attestation des précédents locataires qu'ils ont exploité ledit fond de commerce pendant trente et un ans en habitant l'appartement situé
au troisième étage et qu'ils avaient obtenu l'autorisation de la propriétaire d'y installer une salle de bains ; qu'en outre par courrier du 18 décembre 2000 l'appelante décrit elle-même le bien loué à la société Almaris comme comprenant "un appartement situé au 3ème étage (3 pièces et une alcôve)". Dès lors l'existence d'une modification unilatérale des lieux loués par les locataires n'étant pas rapportée par la société Pasteur, ce moyen doit être écarté
Enfin la société Pasteur ne démontre pas que la société Almaris serait à l'origine de la création de la gaine d'aération débouchant dans le hall d'entrée ou des tuyaux présents dans le conduit de cheminée.
C'est donc par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a constaté que faute de troubles manifestement illicites, les demandes présentées par la société Pasteur dépassaient les pouvoirs du juge des référés. En conséquence, l'ordonnance de référé du 27 septembre 2004 doit être confirmée en toutes ses dispositions.
Y ajoutant, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Almaris l'intégralité des frais exposés par elle dans la présente procédure d'appel, non compris dans les dépens ; il convient de lui allouer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du N.C.P.C.
La société Almaris ne démontrant pas le caractère abusif de l'appel de la société Pasteur ni l'existence d'un préjudice qu'elle subirait, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; il en sera de même de sa demande d'amende civile.
Conformément à l'article 696 du N.C.P.C. la société Pasteur, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel lesquels seront distraits au profit de la S.C.P. JUNILLON-WICKY, avoués, en application de l'article 699 du N.C.P.C. PAR CES MOTIFS La Cour,
Statuant publiquement et par décision contradictoire,
ECARTE des débats les pièces 19 à 26 produites par la société Almaris le 27 juin 2005,
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 27 septembre 2004 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon,
Y ajoutant,
DEBOUTE la société Almaris de sa demande de dommages intérêts pour appel abusif et de sa demande d'amende civile,
CONDAMNE la société Pasteur, prise en la personne de ses représentants légaux, à payer à la société Almaris la somme de mille euros (1 000 euros) en application de l'article 700 du N.C.P.C. pour les frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE la société Pasteur, prise en la personne de ses représentants légaux, aux dépens d'appel lesquels seront distraits au profit de la S.C.P. JUNILLON-WICKY, avoués, en application de l'article 699 du N.C.P.C.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile, et signé par Martine X..., Conseillère, faisant fonction de Présidente de la huitième chambre, en l'absence de la Présidente légitimement empêchée, et par Nicole Y..., Greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT
Mme Y...
Mme X...
