COUR D'APPEL DE LYON
SIXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2005
Décision déférée : Décision du Tribunal de Commerce de LYON du 27 juillet 2004 - (R.G. : 2003j2107) No R.G. : 04/05354
Nature du recours : APPEL Affaire : Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur APPELANTE : SARL BELAT etamp; DESPRAT, mandataire judiciaire, agissant ès-qualités de liquidateur judiciaire de la Société ARTIS FINANCE Siège social : 22 rue du Cordier 01000 BOURG-EN-BRESSE représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, Avoués assistée de Maître BES, Avocat, (TOQUE 757) INTIMEE : SCI HERMES 92 Siège social : 40 rue Charles Laroche 69270 FONTAINES-SAINT-MARTIN représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, Avoués assistée de Maître LEGRAND, Avocat, (TOQUE 656) Instruction clôturée le 09 Septembre 2005 Audience de plaidoiries du 13 Octobre 2005 LA SIXIEME CHAMBRE DE LA COUR D'APPEL DE LYON, composée lors des débats et du délibéré de :
. Monsieur LECOMTE, Président
. Madame DUMAS, Conseiller
. Madame de la LANCE, Conseiller assistés lors des débats tenus en audience publique par Madame X..., Greffier, a rendu le 01 DECEMBRE 2005, l'arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile, signé par Monsieur LECOMTE, Président, et par Madame X..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
La SCI HERMES 92 a consenti un bail commercial à la Société ARTIS FINANCE, anciennement dénommée GUILLARD MUSIQUE, pour de vastes locaux situés à Miribel (01) les Echets - ZAC de Fouillouse, selon contrat de bail du 16 décembre 1993.
Par avenant du 14 décembre 1996, le loyer annuel initial de 1 680 000 F HT a été réduit à 1 200 000 F et le dépôt de garantie ramené de 420 000 F à 300 000 F.
Le 19 juillet 2002, la Société ARTIS FINANCE a été placée en redressement judiciaire, puis le 27 septembre 2002 en liquidation judiciaire.
Les locaux ont été restitués à Maître DESPRAT, ès qualités, le 13 février 2003.
A cette occasion, il a été procédé le même jour, 13 février 2003, à deux états des lieux parallèles :
constat d'huissier de Maître DEROO, mandaté par le bailleur, la SCI
HERMES 92 ;
constat d'huissier de Maître GENOUX, mandaté par la SCP BELAT etamp; DESPRAT.
Estimant avoir rendu les locaux dans un bon état général et, au surplus, après avoir fait intervenir une entreprise de nettoyage (facture de 11 637 ç) la SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités, a sollicité la restitution du dépôt de garantie et, suite au refus du bailleur, a saisi le tribunal de commerce de Lyon par assignation du 23 mai 2003.
Par jugement du 27 juillet 2004, le tribunal a débouté la SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités, de ses demandes, dit que les travaux de remise en état des locaux appartenant à la SCI HERMES 92 seront supportés par la SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités, dit que le montant des réparations représente la somme de 66 143,85 ç HT et que cette somme sera imputée sur le dépôt de garantie s'élevant à 45 734,71 ç.
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Appelante de cette décision dont elle sollicite l'infirmation, la SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités, fait grief au tribunal de ne pas avoir examiné les moyens principaux soulevés par la liquidation judiciaire de la société preneuse, à savoir :
au principal, que le bailleur demeure irrecevable et infondé à solliciter la remise en état d'équipements, agencements et installations qu'il n'a pas financés et dont il n'avait pas la propriété pendant l'exécution du bail, conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation (Cass. civ. III 19/2/1997) ;
subsidiairement, qu'en cas de dégradation alléguée des locaux, le bailleur ne peut être indemnisé que s'il rapporte la preuve d'un préjudice effectivement subi conformément au revirement jurisprudentiel (Cass. civ. III du 3/12/2003) ;
en toute hypothèse, que le bailleur, qui supporte la charge de la preuve, ne rapporte pas la preuve que le preneur n'ait pas restitué en bon état de réparation locative autre que la vétusté née de l'usage des lieux et qu'aucun état des lieux de sortie contradictoire n'a été établi au sens et dans les termes et conditions du bail litigieux.
La SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités, demande à la Cour de condamner la SCI HERMES 92 à payer la somme de 45 734,71 ç HT correspondant au dépôt de garantie outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 17 février 2003, ainsi que la somme de 3 000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
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La SCI HERMES 92 conclut à la confirmation du jugement déféré en faisant valoir que les locaux ont subi des détériorations et dégradations, comme cela ressort de l'analyse convergente des deux constats d'huissier et du rapport estimatif d'expertise, et que les réparations sont à la charge du preneur aux termes des articles 10 et 23 du bail. Elle relève que l'argument adverse selon lequel le preneur aurait supporté une partie du coût de construction de l'ensemble est inopérant dès lors que :
les dispositions du bail imposent au preneur que l'ensemble des locaux et équipements soit restitué au bailleur en bon état
d'entretien et fonctionnement, qu'ils aient été financés par le preneur ou non ;
les factures versées aux débats par le liquidateur sont sans rapport avec les réparations nécessaires telles que ressortant du devis de la Société CEM et du rapport de Monsieur Y...
En conséquence, la SCP BELAT etamp; DESPRAT doit être condamnée au paiement de la somme de 56 581,93 ç HT au titre des réparations locatives, cette somme devant s'imputer sur le dépôt de garantie de 45 734,71 ç, soit au paiement du surplus de 10 847,71 ç outre 3 000 ç en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la procédure :
Attendu que comme demandé par conclusions de rejet, il convient d'écarter des débats les pièces adverses 10 à 10.20 communiquées le 12 septembre 2005, postérieurement à l'ordonnance de clôture rendue le 9 septembre 2005 ;
- Sur le fond :
Attendu que les pièces versées au dossier permettent d'établir que le preneur avait supporté en 1994 une part importante du coût de la construction et de l'aménagement des locaux pour un montant de 3 428 872,40 F TTC, que l'expertise établie le 15 décembre 1993, la veille du contrat de bail, fait état de l'investissement supporté par le locataire pour une somme totale de 3 300 000 F et permet de considérer que la valeur locative a été fixée dans des conditions favorables au bailleur, la SCI HERMES 92 étant dirigée par Monsieur
Michel GUILLARD, lui même dirigeant de la Société GUILLARD MUSIQUES, preneur ;
Attendu qu'aux termes du bail commercial liant les parties :
le preneur est tenu pendant toute la durée du bail de maintenir en bon état d'entretien l'ensemble des liens loués, équipements, accessoires, installations (article 10) ;
le preneur devra rendre les biens loués en bon état de réparation qui lui incombent (article 23) ;
tous les agencements, installations de cloisonnements ou constructions quelconques faits par le preneur deviendront lors de son départ des lieux propriété du bailleur sans indemnité et sans préjudice du droit de ce dernier d'exiger la remise des lieux loués dans leur état initial aux frais du preneur (article 11) ;
le dépôt de garantie sera remboursable après le départ du preneur sous réserves de l'exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail et notamment l'exécution des travaux de remise en parfait état locatif des biens loués (article 20) ;
Attendu qu'au vu de ces éléments, le liquidateur judiciaire fait valoir à bon droit que le contrat de bail ne prévoit aucune disposition spécifique faisant obligation au preneur de rendre en fin de bail à l'état neuf ou en bon état de réparations locatives les installations qu'il a lui même réalisées et financées en cours de bail pour un montant important, même si elles sont conservées par le propriétaire sans indemnité en fin de bail ;
Attendu que reste à déterminer si les factures de remise en état réclamées par le bailleur sont en relation avec les installations
financées par le preneur et, dans la négative, si elles correspondent à des dégradations ou remises en état incombant au preneur, et occasionnant un préjudice au bailleur ;
Attendu que l'examen comparatif des pièces du dossier permet de rejeter les demandes du bailleur concernant les placards, stores, escalier, plomberie, serrurerie, éclairage, chauffage, faux-plafonds, vitrage, volets roulants, clôture, sols, qui relèvent pour l'essentiel des installations réalisées par le preneur ;
Qu'en revanche, le remplacement du bardage endommagé et la réfection des dégradations du quai de déchargement apparaissent sans rapport avec les installations financées par le preneur et ne relèvent pas de la vétusté ni de l'usage normal de la chose louée ;
Que la production des factures de remises en état pour les sommes respectives de 3 212,99 ç et 1 279,72 ç établit le préjudice subi par le bailleur à la suite des dégradations locatives relevées dans les constats d'état des lieux de sortie ;
Que ces sommes doivent être admises au titre de l'indemnisation du bailleur ;
Attendu, en définitive, que la Cour est conduite à faire partiellement droit à la demande du bailleur tendant à voir imputer sur le dépôt de garantie s'élevant à 45 734,71 ç la seule somme de 5 492,71 ç de sorte que le liquidateur judiciaire ès qualités est fondé à obtenir remboursement de la différence de 40 242 ç ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de première instance et d'appel seront partagés entre les parties dans la proportion des 2/3 à la charge du bailleur et 1/3 à la charge de la SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Ecarte des débats les pièces communiquées par la SCI HERMES 92
postérieurement à l'ordonnance de clôture,
Réforme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI HERMES 92 à restituer à la SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société ARTIS FINANCE, la somme de 40 242 ç au titre du dépôt de garantie après déduction de réparations locatives pour un montant de 5 492,71 ç avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 mai 2003,
Déboute chacune des parties de leurs autres demandes contraires ou plus amples,
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et les partage entre les parties dans les proportions de 2/3 à la charge de la SCI HERMES 92 et 1/3 à la charge de la SCP BELAT etamp; DESPRAT, ès qualités, avec distraction au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT
