R.G : 03/02508 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond 2002/12670 du 18 mars 2003 S.A. BANQUE RHONE ALPES C/ X... Y... S.A.R.L. NOUVEL HABITAT S.A.R.L. PANET-DESSEIGNE Cie d'assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème Chambre Civile * ARRET du 31 Mai 2005 APPELANTE :
S.A. BANQUE RHONE ALPES
représentée par ses dirigeants légaux
235 cours Lafayette
69451 LYON CEDEX 06
Représentée par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour
Assistée de Me CHOUVELLON, avocat
S.A.R.L. NOUVEL HABITAT
représentée par son gérant
32 rue Thomassin
droit est nul au visa de l'article 56 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Que sur la base de 2.345 ç le m l'écart de surface de 3,54 m , compte-tenu de 5 % de tolérance, est de 7.406,30 ç ;
Que le fait de n'avoir pu vendre le bien au prix espéré ne constitue pas un préjudice pour la Société NOUVEL HABITAT qui en
Que le fait de n'avoir pu vendre le bien au prix espéré ne constitue pas un préjudice pour la Société NOUVEL HABITAT qui en outre est assujettie à la TVA ;
Que le loyer retenu par l'expert est excessif et doit être ramené à 600 ç par mois ;
Que le 4 septembre 2001 les conditions de l'achèvement étaient réunies ;
Qu'il appartenait au constructeur de faire intervenir l'entrepreneur qui avait reconnu sa responsabilité pour la hauteur de la marche d'escalier ;
Que les autres malfaçons sont imputables aux entrepreneurs ;
Qu'enfin, la mutuelle couvre l'éventuelle responsabilité dans la limite de la police ; MOTIFS
Attendu qu'il est constant que les époux X... qui avaient acquis en l'état futur d'achèvement une maison d'habitation de 156 m habitable, ne disposent en fait que d'une surface de 142,44 m soit une différence de 9 % qui dépasse le seuil de tolérance de 5 % prévue ;
Qu'à l'évidence, ce seuil n'est pas une franchise comme le prétendent le vendeur et l'architecte pour ne retenir qu'une différence de 4 % ; Attendu que les époux X... n'ont pas renoncé à une réduction du prix en n'optant pas pour la résiliation du contrat qui leur était proposée ;
69002 LYON 02
Représentée par la SCP JUNILLON-WICKY, avoués
Assistée de Me DENARD, avocat
Substitué par Me POUTARD, Avocat INTIMES :
Monsieur Eric X...
4 rue Ampère
69500 BRON
Représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués
Assisté de Me DUCROT, avocat
Madame Chantal Y... épouse X...
4 rue Ampère
Que sur le fondement de l'article 1617 du code civil, les acquéreurs sont en droit d'exiger une diminution du prix ;
Que sur la base d'un prix de vente de 326.368,95 ç, le prix au m vendu s'établit à la somme de 2.092 ç (326.368,95 ç) ;
156 m
Qu'ainsi pour une différence de superficie de 13,56 m la diminution du prix doit être fixée à la somme de 28.367,52 ç ;
Attendu que comme l'a relevé l'expert judiciaire, le prétendu préjudice de fonctionnalité des 2 pièces du colombier qui serait consécutif à l'erreur de superficie, fait double emploi avec la diminution du prix dont il vient d'être traité ;
Que la somme de 9.146,94 ç demandée de ce chef par les acquéreurs sera donc écartée ;
Attendu que si la maison était achevée au sens de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation en ce qu'il ne restait que des travaux relevant en fait du parachèvement, il n'en demeure pas moins que, comme l'a relevé l'expert l'immeuble n'était pas réceptionnable en ce qu'il n'était pas acceptable que la première marche d'attaque de l'escalier du niveau 1 au niveau 2 ait une hauteur inférieure aux suivantes et s'avérait dangereuse ;
Qu'à cela s'ajoutait une absence d'isolation thermique à l'arrière des doublages de la partie ancienne ;
Qu'ainsi, à juste titre, le premier Juge a considéré que le retard dans la livraison de 16 mois était imputable au vendeur ;
69500 BRON
Représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués
Assistée de Me DUCROT, avocat
SARL d'architectes PANET-DESSEIGNE
représentée par ses dirigeants légaux
6 Avenue Général Brosset
69006 LYON 06
Représentée par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour
Assistée de Me BORDET, avocat
Cie d'assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
représentée par son Président
9 rue Hamelin
Que sur la base d'un coût de location dont il est justifié pour 1.021,26 ç par mois et auquel ont dû faire face les acquéreurs dans l'attente d'obtenir la livraison de leur immeuble, le préjudice lié au retard doit être fixé à la somme de 16.340,16 ç ;
Attendu que le coût des réfections indispensables a été fixé par l'expert à la somme de 8.000 ç, à savoir la réfection de l'escalier, la pose de grilles de ventilation et l'augmentation de la puissance des radiateurs ;
Qu'en conséquence, réformant en cela le jugement, la Société NOUVEL HABITAT sera condamnée à payer aux époux X... la somme totale de 52.707,68 ç (soit 28.367,52 ç + 16.340,16 ç + 8.000 ç) ;
Attendu que comme le fait observer à juste titre la BRA et comme cela vient d'être rappelé, l'achèvement de l'immeuble doit être distingué de la réception et à plus forte raison de la livraison ;
Que l'achèvement doit être apprécié sans tenir compte des défauts de conformité et l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination ;
Que tel est le cas en l'espèce, puisque comme cela a été exposé, ne subsistaient que des défauts de conformité ;
Qu'en conséquence, réformant en cela le jugement déféré, les époux X... seront déboutés de leur demande dirigée contre la BRA dont la garantie d'achèvement était sans objet dès le mois de septembre 2001 ;
Attendu, s'agissant du maître d'oeuvre, que dans son appel en garantie du 23 décembre 2002, la Société NOUVEL HABITAT a suffisamment exposé qu'elle reprochait à la Société d'architecte les erreurs de surface ;
Que cet appel en garantie pour faute répond aux exigences de l'article 56 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
75116 PARIS
Représentée par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour
Assistée de Me BORDET, avocat Instruction clôturée le 07 Mars 2005 Audience de plaidoiries du 05 Avril 2005 La huitième chambre de la COUR d'APPEL de LYON, composée lors des débats et du délibéré de : * Jeanne Z..., président, * Martine BAYLE, conseiller, * Jean DENIZON, conseiller, assistés lors des débats tenus en audience publique par Nicole A..., Greffier, a rendu l'ARRET contradictoire suivant : FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte authentique du 21 juillet 2000, Eric X... et son épouse Chantal Y... ont acquis en l'état futur d'achèvement de la SARL NOUVEL HABITAT une maison d'habitation réhabilitée pour partie et construite pour le surplus, d'une surface habitable de 156 m et composant le lot no1 d'un ensemble immobilier sis 9, 11 et 13 rue Trouvé à LYON 5ème.
Pour cette opération immobilière dont la maîtrise d'oeuvre était confiée à la SARL d'architectes PANET-DESSEIGNE, la Société NOUVEL HABITAT a souscrit une garantie d'achèvement auprès de la Banque RHONE ALPES (BRA).
La livraison initialement fixée au 1er trimestre 2001 n'a pu avoir lieu, les acquéreurs ont fait part au constructeur de certaines non conformités puis ils ont obtenu, par ordonnance de référé du 5 octobre 2001, la désignation de l'expert NICOLAS-VUILLERME à l'effet notamment de vérifier les désordres et non conformités et d'établir la déclaration d'achèvement.
Le 31 juillet 2002, l'expert a déposé son rapport dans lequel il
Que le jugement sera réformé en ce qu'il a déclaré cet appel irrecevable ;
Attendu que se fondant sur les plans de la Société d'architecte PANET-DESSEIGNE, la Société NOUVEL HABITAT s'est engagée à vendre aux époux X... un immeuble d'une superficie habitable de 156 m ;
Attendu que le travail des géomètres, appelés aux opérations d'expertise, n'a fait l'objet d'aucune observation de la part de l'expert judiciaire ;
Attendu que la Société d'architecte, consciente de son erreur de surface a dû procéder à des modifications et a d'ailleurs tenté de donner des explications pour la perte de certaines surfaces dans un courrier adressé au constructeur le 12 novembre 2002 ;
Attendu que face à ces erreurs de surfaces nécessairement imputables à l'auteur des plans, la Société d'architecte ne peut sérieusement invoquer une absence de préjudice pour échapper à sa responsabilité ; Qu'en effet, comme cela vient d'être exposé la Société NOUVEL HABITAT doit restituer le prix de 13,56 m de surface manquante en raison d'une erreur de plans (soit 28.367,52 ç) ;
Qu'en conséquence, la SARL d'architecte sera condamnée à garantir le constructeur vendeur à hauteur de cette somme ;
Que dans les limites de la police souscrite, la MAF doit sa garantie à son assuré ;
Attendu en revanche que l'attestation d'achèvement établi par le maître d'oeuvre correspondait à la réalité comme cela a été dit ;
Que les non conformités empêchant la livraison relèvent de la garantie de parfait achèvement et demeurent à la charge des entrepreneurs qui ont mal exécuté leurs travaux ;
Qu'à ce sujet, le rapport d'expertise ne retient pas de faute à
l'encontre de l'architecte ;
conclut essentiellement à la nécessité de refaire une marche d'escalier dangereuse et à une erreur de surface de 9 %.
Par jugement du 18 mars 2003, le Tribunal de Grande Instance de LYON a :
- donné acte à la Société NOUVEL HABITAT de ce qu'elle a remis les clefs le 18 novembre 2002,
- condamné solidairement la Société NOUVEL HABITAT et la BRA, cette dernière à concurrence de 8.000 ç à payer aux époux X... la somme de 69.287,04 ç en réparation de leur préjudice et celle de 7.000 ç à titre de dommages et intérêts,
- ordonné la compensation avec la somme de 49.412,69 ç consignée par les époux X...,
- déclaré la demande formée par la Société NOUVEL HABITAT à l'encontre de la Société PANET-DESSEIGNE et la MAF, irrecevable en application de l'article 56 du Nouveau Code de Procédure Civile. [*
Ayant relevé appel de cette décision le 17 avril 2003, la BRA conclut au débouté, subsidiairement à la limitation de son obligation aux seuls travaux nécessaires à l'achèvement et elle demande 3.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Elle expose que l'expert a opéré une confusion entre l'achèvement et la réception.
Que l'immeuble était achevé, les non conformités soulevées relevant du parfait achèvement ; *]
La Société NOUVEL HABITAT, ayant également relevé appel du jugement le 7 mai 2005, conclut au débouté, elle invoque la renonciation des acquéreurs à solliciter l'indemnisation de la surface manquante, subsidiairement elle demande à être relevée et garantie par la Société d'architectes et la MAF après avoir limité le montant des réparations.
Qu'en l'absence de lien de causalité entre une faute du maître d'oeuvre et les non conformités, la Société PANET-DESSEIGNE ne peut être déclarée responsable dans ses rapports avec le constructeur, des retards dans la livraison ni ne doit supporter la reprise des non conformités ;
Qu'en conséquence, la SARL PANET-DESSEIGNE ne doit pas sa garantie pour les sommes de 8.000 ç et 16.340,16 ç ;
Attendu que le Tribunal a considéré à juste titre que les époux X... avaient, du fait des difficultés rencontrées pour obtenir la livraison de leur immeuble, subi un préjudice dont il a exactement fixé la réparation à la somme de 7.000 ç ;
Attendu que l'équité commande d'allouer aux époux X... la somme totale de 3.800 ç pour les frais irrecouvrables de première instance et d'appel ;
Qu'en revanche, les conditions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ne sont pas réunies en ce qui concerne la BRA, la Société NOUVEL HABITAT, la SARL PANET-DESSEIGNE et la MAF ;
Que la Société NOUVEL HABITAT et la Société d'architectes avec son assureur seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel, qui seront supportés par moitié dans leur rapport entre elles ; PAR CES MOTIFS La Cour,
- Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a :
. fixé le montant total des réparations à la somme de 69.287,04 ç,
. prononcé les condamnations à l'encontre de la Banque RHONE ALPES,
. déclaré irrecevable l'appel en garantie dirigé par la Société NOUVEL HABITAT à l'encontre de la SARL PANET-DESSEIGNE et la MAF,
Statuant à nouveau,
- Condamne la Société NOUVEL HABITAT à payer à Eric X... et son épouse Chantal Y... la somme de 52.707,68 ç à titre de réparation (hors préjudice résultant de la résistance abusive) avec intérêt de Enfin, elle réclame 3.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Elle soutient que l'ensemble des indemnités réclamées l'ont été au regard de l'erreur de surface commise par l'architecte la Société PANET-DESSEIGNE qui ne l'a jamais avisée des conséquences en termes de surface habitable perdue.
Que pour les surfaces manquantes, le calcul doit tenir compte de la tolérance de 5 % ;
Que les époux X... ont accepté de poursuivre la relation contractuelle malgré les surfaces manquantes ;
Que le seul défaut de marche de l'escalier ne rendait pas la maison inhabitable ;
Que l'attestation d'achèvement établie par la Société d'architectes engage sa responsabilité ;
Qu'une erreur d'implantation imputable à la Société d'architectes a entraîné un surcoût de travaux de maçonnerie de 8.000 ç ; * * *
Les époux X... concluent à la confirmation et demandent 3.000 ç en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ils soutiennent que la différence de superficie de 13,56 m ne les contraignaient pas à demander la résiliation du contrat et qu'ils peuvent ainsi prétendre à une diminution du prix de 31.803,22 ç.
Que les clefs n'ont pu leur être remises qu'en novembre 2002 ;
La SARL PANET-DESSEIGNE et la MAF concluent à la nullité de
l'assignation d'appel en garantie, subsidiairement à la réduction de l'écart de surface de 28.368,87 ç ou 7.406,03 ç et à l'absence de préjudice du constructeur.
Enfin, ils demandent chacun 1.500 ç au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ils font observer que l'appel en garantie non motivé en fait et en droit à compter du jugement déféré,
- Déclare recevable l'appel en garantie dirigé par la Société NOUVEL HABITAT à l'encontre de la SARL PANET-DESSEIGNE,
- Condamne la SARL PANET-DESSEIGNE in solidum avec la MAF dans la limite du contrat d'assurance, à relever et garantir la Société NOUVEL HABITAT de la condamnation susvisée dans la limite de la somme de 28.367,52 ç outre intérêts,
- Déboute les époux X... de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la Banque RHONE ALPES,
- Confirme pour le surplus,
Y ajoutant,
- Condamne in solidum la Société NOUVEL HABITAT et la SARL
PANET-DESSEIGNE, elle-même in solidum avec la MAF, à payer aux époux X... la somme totale de 3.800 ç pour les frais irrecouvrables de première instance et d'appel,
- Rejette les autres demandes présentées au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Condamne sous les mêmes solidarités la Société NOUVEL HABITAT et la SARL PANET-DESSEIGNE et la MAF aux dépens de première instance et d'appel,
- Dit que dans leurs rapports entre elles, les condamnations au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens seront supportées par moitié entre la Société NOUVEL HABITAT d'une part et la SARL PANET-DESSEIGNE et la MAF d'autre part,
- Accorde le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile aux avoués de la cause.
Cet arrêt a été prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile, et signé par Jeanne
Z..., Présidente de la huitième chambre, et par Nicole A..., Greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT
Mme A...
Mme Z...
