COUR D'APPEL DE LYON 1ère Chambre ARRET du Décision déférée : JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LYON en date du 23 Juin 1999
(RG : 199512389 - Ch 1ère Ch)
N° RG Cour : 1999/05195
Nature du recours : APPEL Code affaire : 507 Avoués :
Parties : - ME VERRIERE . MADEMOISELLE X... Nicole demeurant : 10 Avenue Félix Faure 69580 SATHONAY CAMP Avocat : Maître Eric-Louis LEVY
APPELANTE
---------------- - SCP JUNILLON-WICKY . MONSIEUR Y... Sylvain demeurant : Chemin Vetter Lieudit "Les Marronniers" 69270 FONTAINES SUR SAONE Avocat : Maître SOULIER André
INTIME
---------------- - SCP JUNILLON-WICKY . MADAME JOCTEUR Pascale Ep. Y... demeurant : Chemin Vetter Lieudit "Les Marronniers" 69270 FONTAINES SUR SAONE Avocat : Maître SOULIER
INTIMEE
---------------- - SCP AGUIRAUD-NOUVELLET . SARL CALUIRE TRANSACTIONS dont le siège social est : 59 Rue Jean Moulin 69300 CALUIRE Représentée par ses dirigeants légaux Avocat : Maître PELET
INTIMEE
---------------- - SCP BRONDEL-TUDELA . SA LYONNAISE DE BANQUE dont le siège social est : 8 Rue de la République 69001 LYON Représentée
par ses dirigeants légaux Avocat : Maître CEVAER
INTIMEE
---------------- INSTRUCTION CLOTUREE le 19 Octobre 2001 DEBATS : en audience publique du 24 Octobre 2001 COMPOSITION DE LA COUR,lors des débats et du délibéré : - monsieur LORIFERNE, président, - monsieur ROUX, conseiller, - madame BIOT, conseiller, assistés pendant les débats de Madame KROLAK, greffier. ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique du par Monsieur LORIFERNE, président, qui a signé la minute avec le greffier. EXPOSE DU LITIGE
Par un compromis sous seing privé en date du 3 novembre 1994 conclu par l'intermédiaire de l'agence immobilière CALURIE-TRANSACTIONS Monsieur et Madame Y... se sont engagés à vendre à Mademoiselle X... qui s'engageait à l'acquérir une propriété bâtie sur le territoire de la commune de FONTAINES-SUR-SAONE au prix principal de 845.000 francs.
Le montant total de l'opération comprenant les frais d'acte et les frais d'emprunt devait s'élever à 930.000 francs que Mademoiselle X... déclarait financer par un apport personnel à concurrence de 150.000 francs et par un prêt bancaire à concurrence de 780.000 francs.
Mademoiselle X... déclarait dans l'acte que ses ressources mensuelles s'élevaient à 30.000 francs, qu'elle n'avait aucun emprunt en cours, et que ses revenus lui permettaient de solliciter les prêts envisagés.
L'acte était assorti de la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts nécessaires par l'acquéreur auprès de la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE. Cette condition devait arriver à échéance le 5 décembre 1994 à 18 heures.
La réalisation de la vente par acte authentique était prévue pour le
30 janvier 1995.
Mademoiselle X... versait une somme de 40.000 francs entre les mains de l'agence immobilière instituée comme séquestre.
Recherchant un nouveau domicile Monsieur et Madame Y... ont signé le 18 novembre 1994 un autre compromis par lequel ils s'engageaient à acquérir une propriété à SATHONAY-CAMP (Rhône) pour le prix principal de 1.350.000 francs. Ce compromis comportait entre autres conditions suspensives la réalisation par acte authentique de la vente de leur maison de FONTAINES-SUR-SAONE au plus tard le 15 février 1995. La réitération de ce second compromis était prévue pour le 30 juin 1995. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 1995 Mademoiselle X... faisait savoir à la Société CALUIRE TRANSACTIONS que la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE lui avait notifié un refus de prêt. Elle joignait à sa lettre une attestation en ce sens de cette même banque en date du 27 janvier 1995.
Par lettre recommandée en date du 11 février 1995 Monsieur et Madame Y... mettaient en demeure Mademoiselle X... de conclure la vente.
Par lettre recommandée 14 février 1995 Mademoiselle X... leur répondait que n'ayant pas obtenu son prêt elle considérait le compromis comme caduc.
Par lettre recommandée en date du 20 février 1995 le conseil de Mademoiselle X... sollicitait des époux Y... la restitution de l'acompte de 40.000 francs versé à la signature du compromis.
Les époux Y... se sont opposés à cette demande et par acte en date du 10 mars 1995 ils ont assigné Mademoiselle X... devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin d'obtenir sa condamnation à leur verser la somme de 80.000 francs à titre de dommages et
intérêts, en ce compris la somme de 40.000 francs stipulée à titre de réparation forfaitaire.
Ils sollicitaient en outre 10.000 francs en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
A l'appui de leur demande ils soutenaient que la condition suspensive d'obtention de prêt stipulée au compromis du 3 novembre 1994 était réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code Civil dès lors que Mademoiselle X... en avait empêché l'accomplissement. Ils invoquaient l'article J du compromis intitulé "non réalisation de la condition suspensive" dont les troisième et quatrième alinéas étaient ainsi rédigés :
"Si la non obtention du prêt a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers et à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive réalisée en application de l'article 1178 du Code Civil avec attribution de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien à vendre.
Dans cette éventualité l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute..."
Ils exposaient que Mademoiselle X... avait fourni de faux renseignements dans les déclarations concernant ses revenus et ses emprunts, qu'elle avait notamment dissimulé le fait qu'elle devait supporter le remboursement d'un emprunt pour l'achat d'un appartement, et qu'elle avait renoncé à obtenir des concours auprès d'autres établissements tels que la BANQUE MORIN PONS et la SOVAC qui étaient pourtant disposées à lui accorder les prêts nécessaires.
Ils exposaient que par suite du comportement de Mademoiselle X... ils n'avaient pu remettre en vente leur maison avant le 20
février 1995, qu'ils avaient dû souscrire un prêt relais pour financer leur nouvelle acquisition et qu'ils avaient subi des troubles dans leur vie familiale.
Par conclusions ultérieures les époux Y... ont élevé leur demande de dommages et intérêts à 224.355,77 francs se décomposant comme suit : - différence entre le prix de vente convenu avec Mademoiselle X... et celui versé par le nouvel acquéreur................................. 105.000,00 F - charges résultant d'un prêt relais............................................................... .. 47.693,00 F - frais d'hypothèque......................................................... ............................. 12.500,00 F - intérêts sur l'augmentation du prêt principal.............................................. 17.018,12 F - impôts locaux pour l'année 1995................................................................ 1.344,75 F - assurance habitation pour la maison inoccupée.......................................... 789,90 F - préjudice moral................................................................ ........................... 40.000,00 F ---------------------- Total................... 224.355,77 F outre l'indemnisation forfaitaire de 40.000 francs prévue au compromis.
Mademoiselle X... résistait à la demande en soutenant que la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE avait tardé à lui notifier son refus et qu'elle avait ensuite de ce refus contacté d'autres organismes financiers (SOVAC - BANQUE MORIN PONS) qui lui avaient également notifié un refus.
Elle soutenait que les époux Y... avaient été imprudents en
engageant le produit éventuel de la vente de leur maison alors que cette vente n'était pas définitive et qu'en tout état de cause ils auraient pu renoncer à leur achat.
Elle soutenait que ses revenus mensuels bruts s'élevaient à 39.594.892 francs en 1993 et que le prêt à la construction qu'elle avait souscrit n'avait pas lieu d'être indiqué dès lors qu'il était remboursé par des indemnités non comprises dans ses revenus. Elle demandait le remboursement de la somme de 40.000 francs versée à titre d'acompte.
Elle a par ailleurs soulevé la nullité du compromis faute d'enregistrement.
Par acte en date du 21 avril 1995 Mademoiselle X... a appelé en cause la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE afin qu'elle soit condamnée à la relever et garantir de toutes condamnations éventuelles qui seraient prononcées à son encontre.
La Société CALUIRE TRANSACTIONS est intervenue à l'instance pour solliciter la condamnation de Mademoiselle X... et subsidiairement celle des époux Y... relevés et garantis par Mademoiselle X... à lui payer 40.000 francs à titre de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 23 juin 1999 le Tribunal de Grande Instance de LYON a relevé : - que le compromis du 3 novembre 1994 était une convention synallagmatique non soumise à enregistrement, - que la condition suspensive n'était pas réalisée à la date du 5 décembre 1994, date limite fixée par la convention, - que Mademoiselle X... avait fait de fausses déclarations quant à ses revenus et son endettement dès lors que ses revenus déclarés pour l'année 1994 étaient de 227.150 francs et qu'elle avait souscrit un prêt à la consommation dont les échéances s'élevaient à 3.109 francs par mois
et un prêt immobilier dont les échéances s'élevaient à 3.837 francs par mois, - que dans l'hypothèse où leprêt aurait été accordé son taux d'endettement aurait atteint 39,21 %, - que Mademoiselle X... avait fait des déclarations mensongères lors de la signature de la condition suspensive alors qu'elle savait dès le mois de novembre 1994 que le prêt ne serait pas accordé ; qu'elle avait tardé à contacter un autre établissement financier, et n'avait mis en vente son propre studio que le 25 janvier 1995 alors que la date de réitération était fixée au 30 janvier 1995, - que la condition suspensive devait être déclarée accomplie en application de l'article J du compromis et de l'article 1178 du Code Civil.
Mademoiselle X... était en conséquence condamnée à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 40.000 francs à titre de dommages et intérêts. Elle était déboutée de son appel en garantie contre la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE et condamnée à payer à la Société CALUIRE TRANSACTIONS la somme de 40.000 francs à titre de dommages et intérêts, cette somme pouvant être prélevée sur la somme séquestrée à la signature.
Elle était en outre condamnée sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile à payer aux époux Y..., à la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE et à la Société CALUIRE TRANSACTIONS la somme de 3.000 francs à chacun.
La décision était assortie de l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 23 juillet 1999 Mademoiselle Nicole X... a relevé appel de cette décision.
Elle soutient que l'acte du 3 novembre 1994 est une promesse unilatérale de vente n'engageant que le vendeur et que comme tel cet acte devait être enregistré. L'enregistrement n'ayant pas été fait elle soutient que l'acte est nul en application de l'article 1840 A
du Code Général des Impôts.
Elle soutient que l'article 1178 du Code Civil n'est pas applicable dès lors qu'elle a effectué toutes diligences pour obtenir un prêt et n'a commis aucune faute.
Elle soutient qu'elle n'a commis aucune fausse déclaration dans l'exposé de ses revenus et de son endettement et a mis tout en oeuvre pour obtenir son prêt. Elle fait valoir que l'acte du 3 novembre 1994 ne mentionnait qu'un organisme prêteur la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE.
Elle demande l'infirmation du jugement déféré et la restitution de l'acompte de 40.000 francs outre intérêts à compter du 20 février 1995.
A titre subsidiaire elle demande la réduction de la clause pénale de 40.000 francs.
Elle demande en tout état de cause à être relevée et garantie par la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE.
Cette dernière sollicite la confirmation de la décision, sauf à ce qu'il lui soit alloué 15.000 francs à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et 15.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
La Société CALUIRE TRANSACTIONS conclut à la confirmation de la décision déférée sauf à ce qu'il lui soit alloué 10.000 francs à titre de dommages et intérêts et 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
A titre subsidiaire elle demande la condamnation des époux Y... relevés et garantis par Mademoiselle X... à lui payer sa
commission prévue au mandat de vente du 17 octobre 1994.
Les époux Y... appelants incidents demandent la condamnation de Mademoiselle Z... à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 224.345,77 francs ou de 264.345,77 francs selon que la réclamation de la Société CALUIRE TRANSACTIONS à leur encontre sera accueillie ou non.
Ils demandent que la Société CALUIRE TRANSACTIONS soit condamnée à leur restituer la somme de 40.000 francs séquestrée entre ses mains, l'article J du compromis n'étant pas selon eux applicable sur ce point.
Ils sollicitent la condamnation de Mademoiselle X... et de la Société CALUIRE TRANSACTIONS ou qui mieux le devra à leur payer 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
A titre subsidiaire, pour le cas où la Cour écarterait l'application de l'article 1178 du Code Civil ils demandent en application de l'article 1109 du même code que Mademoiselle X... soit condamnée à leur payer 264.345,77 francs à titre de dommages et intérêts et que la Société CALUIRE TRANSACTIONS soit condamnée à leur payer 40.000 francs à titre de dommages et intérêts complémentaires. A titre infiniment subsidiaire et pour le cas où la Cour retiendrait que la convention du 3 novembre 1994 est une promesse unilatérale de vente ils demandent la condamnation de la Société CALUIRE TRANSACTIONS à leur payer 304.345,77 francs correspondant à leur entier préjudice et 20.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2001.
Par lettre du même jour l'avoué de Mademoiselle X... exposant qu'il avait communiqué une pièce numérotée 25 la veille a sollicité
le report de la clôture à la date des plaidoiries.
La SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE et les époux Y... ont conclu au rejet de cette demande.
Mademoiselle X... a dès lors sollicité le rejet des conclusions récapitulatives n°2 et de la pièce n°16 notifiées les 4 et 9 octobre 2001 par la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE. DISCUSSION
Attendu qu'il y a lieu d'écarter des débats la pièce n°25 communiquée par Mademoiselle X... la veille de l'ordonnance de clôture ainsi que ses conclusions en réponse et récapitulatives n°3 déposées au Greffe de la Cour le 19 octobre 2001, date de l'ordonnance de clôture ; qu'il n'y a pas lieu d'écarter les pièces et conclusions déposées antérieurement ;
Attendu que le compromis du 3 novembre 1994 est un acte synallagmatique qui à ce titre n'est pas soumis à la formalité de l'enregistrement prévue par l'article 1840 A du Code Général des Impôts ;
Attendu qu'aux termes de ce compromis la vente était subordonnée à la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 780.000 francs au taux maximum de 8,90 % l'an que Mademoiselle X... entendait solliciter auprès de la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE ;
Attendu qu'il résulte d'une attestation du 3 novembre 1994 établie par la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE qu'elle a déposé une demande de prêt pour l'acquisition de sa résidence principale dès la signature du compromis ;
Attendu que par une lettre du 28 novembre 1994 adressée par le CREDIT LOGEMENT à la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE cet établissement a indiqué qu'il refusait de donner sa caution à Mademoiselle X... en raison de son endettement ; que le CREDIT LOGEMENT confirmait sa
position par une seconde lettre du 6 décembre 1994 ;
Attendu que par une lettre du 18 janvier 1995 la BANQUE MORIN PONS a notifié à Mademoiselle X... son refus de lui accorder un financement ; que ceci démontre qu'ayant essuyé un refus de la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE Mademoiselle X... s'est adressée à la BANQUE MORIN PONS ; qu'elle a par ailleurs mis en vente un bien lui appartenant par mandat du 25 janvier 1995 ;
Attendu qu'il résulte de ces éléments que la non obtention du prêt nécessaire à l'acquisition n'est pas la conséquence d'une faute ou d'une négligence de Mademoiselle X... ni de sa passivité ; qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 1178 du Code Civil ni de l'article J du compromis qui y fait référence ;
Attendu par contre que lors de la signature du compromis Mademoiselle X... a déclaré que ses ressources mensuelles étaient de 30.000 francs sans préciser s'il s'agissait de ressources nettes ou brutes et qu'elle n'avait aucun emprunt en cours ;
Or attendu que ses revenus déclarés à l'Administration Fiscale pour l'année 1993 étaient de 288.561 francs soit 24.046,75 francs par mois ; qu'elle devait par ailleurs rembourser un prêt à la consommation de 125.000 francs par échéances mensuelles de 3.109,92 francs du 18 mai 1994 au 18 avril 1998 ainsi qu'un prêt immobilier de 250.000 francs remboursable par échéances mensuelles de 2.837 francs ;
Attendu par ailleurs que Mademoiselle X... a attendu le 10 février 1995 pour faire connaître à la Société CALUIRE TRANSACTIONS la non obtention de son prêt ; qu'elle n'en a informé les époux Y... que le 14 février 1995 après avoir été mise en demeure par ces derniers, et ce alors que la durée de validité de la condition suspensive expirait le 5 décembre 1994 ;
Attendu que le comportement de Mademoiselle X... constitue à l'égard des époux Y... un ensemble de manoeuvres frauduleuses
constitutives d'un dol qui ont entraîné pour eux un préjudice dont elle leur doit réparation en application des articles 1134 et 1109 du Code Civil ;
Attendu que les époux Y... ont pris des risques en engageant dans l'acquisition d'un autre bien le produit de la vente de leur maison alors que cette vente n'avait pas encore été réitérée par acte authentique, et ce dès le 19 novembre 1994 ; qu'ils avaient par ailleurs la possibilité de renoncer à cette acquisition puisque la réitération de la vente de leur maison avant le 15 février 1995 en était une condition suspensive, qu'ils ont ainsi participé à la réalisation de leur préjudice ;
Attendu que le préjudice subi par les époux Y... résultant directement de la faute de Mademoiselle X... sera raisonnablement évalué à la somme de 60.000 francs ;
Attendu que la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE n'ayant commis aucune faute Mademoiselle X... sera déboutée de son appel en garantie ;
Attendu que la condition suspensive prévue au compromis du 3 novembre 1994 ne s'étant pas réalisée, et l'application de l'article 1178 du Code Civil étant écartée la Société CALUIRE TRANSACTIONS ne peut prétendre à aucune indemnisation, ni sur la base de l'article J du compromis ni au titre de la clause pénale ; qu'elle ne peut pas davantage prétendre au paiement de sa commission dès lors que la vente n'a pas été menée à son terme ; qu'elle sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes ;
Attendu que la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE ne démontre pas avoir subi un préjudice justifiant les dommages et intérêts qu'elle sollicite pour appel abusif ;
Attendu que l'équité commande d'allouer 10.000 francs aux époux Y... et 5.000 francs à la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE en
réparation des frais irrépétibles exposés tant en première instance que devant la Cour ;
Attendu que Mademoiselle X... supportera l'ensemble des dépens à l'exclusion de ceux exposés par la Société CALUIRE TRANSACTIONS qui resteront à la charge de cette dernière ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Ecarte des débats la pièce n°25 versée par Mademoiselle X... ainsi que ses conclusions en réponse et récapitulatives n°3,
Dit que le compromis du 3 novembre 1994 est un contrat synallagmatique non soumis à la formalité de l'enregistrement,
Rejette en conséquence l'exception de nullité de ce compromis,
Dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue audit compromis ne s'est pas réalisée et que l'article 1178 du Code Civil n'a pas lieu d'être appliqué,
Déboute la Société CALUIRE TRANSACTIONS de l'ensemble de ses demandes,
Dit que Mademoiselle X... a commis des manoeuvres frauduleuses assimilables au dol et exécuté de mauvaise foi la convention du 3 novembre 1994 de sorte qu'elle doit réparation aux époux Y... en application des article 1109 et 1134 du Code Civil,
Fixe à la somme de SOIXANTE MILLE FRANCS (60.000 F) le montant du préjudice subi par les époux Y...,
Condamne en conséquence Mademoiselle X... à payer aux époux Y... l'équivalent en euros de la somme de SOIXANTE MILLE FRANCS (60.000 F) à titre de dommages et intérêts,
Ordonne le déblocage de la somme séquestrée entre les mains de la Société CALUIRE TRANSACTIONS au profit des époux Y..., Mademoiselle X... restant devoir à ces derniers l'équivalent en
euros de la somme de VINGT MILLE FRANCS (20.000 F),
Déboute Mademoiselle X... de son appel en garantie à l'encontre de la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE,
La condamne à payer en réparation des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel l'équivalent en euros des sommes de : - DIX MILLE FRANCS (10.000 F) au profit des époux Y..., - CINQ MILLE FRANCS (5.000 F) au profit de la SOCIETE LYONNAISE DE BANQUE,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
Laisse à la charge de la Société CALUIRE TRANSACTIONS les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel,
Condamne Mademoiselle X... au paiement des dépens exposés par elle et par les autres parties en première instance et en appel, avec pour les dépens d'appel droit de recouvrement direct au profit des Sociétés Civiles Professionnelles JUNILLON-WICKY et BRONDEL-TUDELA, avoués. LE GREFFIER LE PRESIDENT
