RG N : C07 00519
AFFAIRE :
Emmanuel Jean Léon Z...
C /
Jean Pierre A..., Saskia B... épouse A...
paiement de loyers
Grosse délivrée à Me JUPILE BOISVERD et CHABAUD DURAND MARQUET, a voués
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE DEUXIÈME SECTION
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ARRÊT DU 22 JANVIER 2008
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A l'audience publique de la chambre civile deuxième section de la cour d'appel de LIMOGES, le VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE HUIT a été rendu l'arrêt dont la teneur suit :
ENTRE :
Emmanuel Jean Léon Z..., de nationalité Française, né le 11 Novembre 1963 à LIMOGES (Haute-Vienne), docteur en mèdecine, demeurant... 76000 ROUEN
représenté par Me Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour
assisté de Me Pierre MOREAU, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANT d'un jugement rendu le 28 février 2007 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES
ET :
Jean Pierre A..., de nationalité Française, né le 21 Janvier 1939 à PEYRIAC MINERVOIS (AUDE), commerçant, demeurant... 87000 LIMOGES
représenté par la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET, avoués à la Cour
assisté de Me DUGENIE, avocat substituant Me François Pierre LANI, avocat.
Saskia B... épouse A..., de nationalité Hollandaise,
née le 7 Janvier 1966 à ROZENBURG (PAYS-BAS), commerçante, demeurant... 87000 LIMOGES
représentée par la SCP CHABAUD DURAND-MARQUET, avoués à la Cour
assistée de Me DUGENIE, avocat substituant Me LANI, avocat
INTIMES
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Monsieur le premier président de la présente cour d'appel, faisant application de l'article 910 du nouveau code de procédure civile a fixé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 11 Décembre 2007, la Cour étant composée de Monsieur Jacques LEFLAIVE, Président de chambre, et de Monsieur Gérard SOURY et Madame Anne-Marie DUBILLOT-BAILLY, Conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier, Monsieur Jacques LEFLAIVE, président, a été entendu en son rapport oral, Maître Pierre MOREAU et Maître DUGENIE, avocats, ont été entendus en leurs plaidoiries ;
Puis Monsieur Jacques LEFLAIVE, Président de chambre, a renvoyé le prononcé de l'arrêt, pour plus ample délibéré, à l'audience du 22 Janvier 2008 ;
A l'audience ainsi fixée, l'arrêt qui suit a été prononcé, ces mêmes magistrats en ayant délibéré.
LA COUR
FAITS et PROCÉDURE
Par acte du 27 juillet 2004, M. Paul Z..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de mandataire des ses frères Henri et Emmanuel Z... (les consorts Z...), à donné à bail à M. et Mme A... un immeuble d'habitation situé ... à LIMOGES.
En vertu d'un acte notarié de partage d'indivision du 21 décembre 2005, M. Emmanuel Z... est devenu l'unique propriétaire de l'immeuble loué dont la gestion a été confiée à l'agence immobilière DOMLOC.
Le 11 mai 2006, M. Pierre A... a signifié à M. Emmanuel Z... la résiliation du bail avec préavis réduit à un mois.
M. Emmanuel Z... a assigné les époux A... devant le tribunal d'instance de LIMOGES pour obtenir leur condamnation à leur payer un arriéré de loyers et charges de 6 603,13 euros pour la période comprise entre le 1er janvier et le 15 juin 2006 ainsi qu'une indemnité d'occupation de 1 179,46 euros à compter de cette dernière date.
Les époux A... ont assigné les consorts Z... devant le même tribunal d'instance pour obtenir leur condamnation à leur payer des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral et à leur rembourser le dépôt de garantie ainsi que pour être dispensés du paiement des loyers pour la période comprise entre janvier et juin 2006.
Par jugement du 28 février 2007, le tribunal d'instance, après avoir joint les instances, a notamment :
-mis hors de cause MM Paul et Henri Z...
-condamné solidairement les époux A... à payer à M. Emmanuel Z... :
* 6 603,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges pour la période comprise entre le 1er janvier et le 15 juin 2006, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
* 400 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 16 juin 2006 jusqu'à la remise des clefs et l'établissement d'un état des lieux de sorte contradictoire ;
-rejeté les demandes des époux A... de dispense de paiement des loyers et de restitution du dépôt de garantie
-condamné M. Emmanuel Z... à payer aux époux A... 7 700 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
M. Emmanuel Z... a relevé appel de ce jugement qui a été frappé d'appel incident par les époux A....
MOYENS et PRÉTENTIONS
M. Emmanuel Z... demande que l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux A... soit portée au montant mensuel de 1 179,46 euros. Il conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts des époux A... pour trouble de jouissance et réclame leur condamnation à lui payer 7 500 euros de dommages-intérêts pour permettre la remise en état des lieux loués.
Les époux A... s'opposent aux prétentions de M. Z.... Appelants incidents, ils concluent à la réformation du jugement sur le montant des dommages-intérêts qui leur a été alloué, le rejet de leur demande de dispense de paiement des loyers et de remboursement de leur dépôt de garantie et leur condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et charge et d'une indemnité d'occupation. Ils font valoir que l'immeuble loué était insalubre et affecté de dangereuses non conformités en ce qui concerne le chauffage et l'installation électrique.
Vu les conclusions de M. Emmanuel Z... du 12 novembre 2007.
Vu les conclusions de M. et Mme A... du 14 novembre 2007.
MOTIFS
Attendu que pour s'opposer aux prétentions de leur bailleur et réclamer des dommages-intérêts, les époux A... invoquent l'insalubrité et la dangerosité de l'immeuble loué ; que leur bailleur conteste leurs allégations sur ce point.
Attendu que l'état de lieux dressé le 10 août 2004, au moment de l'entrée dans les lieux des locataires, révèle que les lieux loués se trouvaient globalement dans un bon état d'entretien, même s'ils accusaient une importante vétusté décrite dans le procès-verbal de constat d'huissier du 14 octobre 2004, la seule défectuosité notable concernant la robinetterie de la salle de douche de la chambre no 3 du 2ème étage qui ne fonctionne pas ; que dès septembre 2004, M. A... a informé son bailleur de ce qu'il avait été privé d'eau chaude pendant quatre jours, de la défectuosité persistante de la robinetterie de la salle d'eau de la chambre du 2ème étage, de remontées d'odeurs nauséabondes par suite de l'absence d'une soupape anti-vide dans le système d'évacuation et de l'encombrement du local du sous-sol par des effets appartenant aux consorts Z... ; que M. Paul Z... a aussitôt, d'une part autorisé ses locataires à se débarrasser des effets entreposés dans le sous-sol et d'autre part, fait dépêcher son plombier, l'entreprise BOUGNOTEAU, pour faire procéder à la réparation des désordres affectant la plomberie ainsi qu'au dégrippage des robinets de certains radiateurs ; qu'informé en décembre 2004 de la persistance des problèmes de remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe du chauffe-eau malgré l'intervention du professionnel, M. Z... a, à nouveau, sollicité ce dernier afin qu'il y soit remédié.
Attendu qu'en août 2005, l'entreprise BOUGNOTEAU est intervenue à nouveau pour réparer le brûleur et assurer la remise en route de la chaudière, le coût de cette facturation (50,83 euros) étant facturé aux locataires ; que ces derniers se sont plaints à cette entreprise par lettre du 12 novembre 2005 en faisant valoir que sa facture devait être mise à la charge du bailleur et en lui reprochant des désordres consécutifs à son intervention, à savoir une privation d'eau chaude pendant trois jours et une fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière ; que M. Z..., informé de la situation, a écrit à la société BOUGNOTEAU pour lui demander de réparer ce dernier désordre.
Attendu que, dans son courrier de résiliation du bail du 11 mai 2006, M A... a invoqué l'insalubrité et la dangerosité des lieux loués ; que le certificat médical joint à ce courrier n'apporte aucun élément quant à la prétendue dangerosité de l'habitation, le médecin se bornant à faire référence à la présence de trois étages.
Attendu que les rapports dressés par l'APAVE en mai 2006 à la demande des locataires, s'il font effectivement état de la vétusté des installations en cause et de non conformités résultant de l'évolution des normes techniques depuis la construction de l'immeuble (édifié avant 1940), ne mentionnent pas de situation de danger grave, à l'exception toutefois de la fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière, faisant craindre des risques d'émanation de gaz carbonique et du câblage électrique de cet appareil dont un suivi s'avère indispensable pour éviter un court circuit (cf rapport de M. H...).
Attendu, s'agissant de la fixation non conforme des tuyaux d'évacuation de la chaudière, qu'il n'est pas démontré que ce désordre préexistait lors de l'entrée dans les lieux des époux A..., d'autant que dans son courrier du 12 novembre 2005 adressé à la société BOUGNOTEAU, M. A... a expressément reproché à cette entreprise d'être à l'origine de ce désordre lors de son intervention d'août 2005.
Attendu, s'agissant du câblage électrique de la chaudière dont le rapport de M. H... indique qu'il fait craindre un court circuit, il convient d'observer que les locataires ne justifient pas avoir adressé à leur bailleur une demande de réparation à ce titre ; que M. H... estime au demeurant que l'état de ce câblage " relève de l'usage et de l'entretien qu'en font les occupants " de l'immeuble.
Attendu qu'il s'ensuit que les époux A... ne justifient pas d'un trouble de jouissance résultant d'une inexécution de ses obligations contractuelles par leur bailleur lequel, lorsqu'il a été avisé de désordres de nature à empêcher les locataires de jouir des lieux loués, a fait le nécessaire pour y remédier ; que si les problèmes de remontées d'odeurs et la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau ont perduré jusqu'à fin 2004, ce n'est que par suite de l'incapacité de la société BOUGNOTEAU à procéder à leur réparation immédiate.
Attendu que l'immeuble loué est ancien comme ayant été édifié avant
1940 ; que si sa vétusté, telle que décrite dans l'état des lieux du 10 août 2004 et le procès-verbal d'huissier du 14 octobre suivant (qui mentionnent des éclats de peinture, des rayures, des tâches et des traces d'infiltrations anciennes), est avérée, ce seul constat ne permet pas de déduire son état d'insalubrité qui n'est aucunement démontré.
Attendu que les époux A... ne peuvent par conséquent prétendre ni à une dispense de paiement du loyer ni à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral.
Attendu que les époux A... ont consigné les loyers dûs à compter de janvier 2006 sur un compte CARPA sans y avoir été préalablement autorisés par décision judiciaire ; que cette consignation ne pouvant valoir paiement à l'égard du bailleur, c'est à juste titre que ce dernier réclame la condamnation des locataires à lui payer la somme de 6 603,13 euros correspondant au montant des loyers et charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2006 et le 15 juin 2006, date incontestée de résiliation du contrat de bail, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 5 juillet 2006 ; que la condamnation prononcée à ce titre par le tribunal d'instance sera donc confirmée.
Attendu que le tribunal d'instance a exactement rappelé que les locataires demeuraient tenus de leurs obligations locatives jusqu'à la restitution effective de l'intégralité des clefs dont il leur appartient de rapporter la preuve ; que les parties sont en litige sur la date de restitution des clefs ; que l'attestation par laquelle M. I... certifie avoir vu M. A... remettre un jeu de clefs le 12 juin 2006 à l'agence DOMLOC, gestionnaire de l'immeuble loué, est contredite par les trois attestations concordantes rédigées par les deux responsables et la négociatrice de cette agence immobilière desquelles il résulte que lors de son passage à l'agence le 12 juin 2006, M. A... a refusé de restituer les clefs en indiquant qu'il ne les remettrait qu'à l'huissier qu'il mandaterait pour établir l'état des lieux de sortie ; que le procès-verbal de constat d'huissier du 20 février 2007, auquel les époux A... ont refusé de participer bien que dûment convoqués, révèle que les clefs, ou une partie d'entre elles, ont été laissées sur place et que l'entrée de l'huissier de justice dans les lieux a nécessité l'intervention d'un serrurier ; qu'il s'ensuit que les locataires ne rapportent pas la preuve de la restitution de l'intégralité des clefs le 12 juin 2006 ; que la date de cette restitution doit être fixée au 20 février 2007, date du constat d'huissier.
Attendu que jusqu'à cette dernière date, les époux A... demeurent tenus à leurs obligations locatives à l'égard de leur bailleur qui n'a pu relouer l'immeuble en l'absence de restitution des clefs ; que les époux A... seront donc condamnés à payer à M. Emmanuel Z... une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer, soit 1 179,46 euros par mois, pour la période comprise entre le 16 juin 2006 et le 20 Février 2007.
Attendu que la comparaison de l'état des lieux du 10 août 2004 avec le procès-verbal de constat d'huissier du 20 février 2007 révèle que les locataires ont laissé les lieux dans un état excessivement sale et qu'ils ont commis quelques dégradations dans la cuisine (brûleurs et un bouton de la plaque chauffante manquants et poignée du four arrachée) ; que la nécessité de faire procéder à un nettoyage des lieux et à la réparation des dégradations justifie que le bailleur soit autorisé à retenir une somme de 1 000 euros sur les 2 160 euros qui lui ont été versés par les locataire à titre de dépôt de garantie, le reliquat de 1 160 euros devant être restitué à ces derniers ; que pour le surplus, les désordres répertoriés par l'huissier de justice (rayures, tâches, accrocs...) correspondent à ceux déjà mentionnés dans l'état des lieux d'entrée ; qu'il n'y a donc pas lieu d'allouer au bailleur des dommages-intérêts complémentaires.
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal d'instance de LIMOGES le 28 février 2007, mais seulement en ses dispositions mettant hors de cause MM Paul et Henri Z... et condamnant solidairement M. Pierre A... et son épouse Mme Saskia A... à payer à M. Emmanuel Z... la somme de 6 603 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er janvier 2006 au 15 juin 2006, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2006, date de l'assignation ;
Le REFORME pour le surplus et statuant à nouveau,
CONDAMNE solidairement M. Pierre A... et son épouse Mme Saskia A... à payer à M. Emmanuel Z... une indemnité d'occupation de 1 179,46 euros par mois à compter du 16 juin 2006 jusqu'au 20 Février 2007 ;
AUTORISE M. Emmanuel Z... à conserver une somme de 1 000 euros sur le dépôt de garantie de 2 160 euros qui lui a été remis par les époux A... et lui ORDONNE de restituer à ces derniers le reliquat de 1 160 euros ;
REJETTE les demandes de dommages-intérêts des époux
A... ;
REJETTE la demande de dommages-intérêts de M. Emmanuel
Z... ;
CONDAMNE solidairement M. Pierre A... et son épouse Mme Saskia A... à payer à M. Emmanuel Z... une somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
CONDAMNE M. Pierre A... et son épouse Mme Saskia A... aux dépens et accorde à Me Jupile-Boisverd, avoué, le bénéfice de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile.
CET ARRÊT A ÉTÉ PRONONCÉ A L'AUDIENCE PUBLIQUE DE LA CHAMBRE CIVILE DEUXIÈME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES EN DATE DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE HUIT PAR MONSIEUR LEFLAIVE, PRÉSIDENT.
