N° RG 22/00386 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LGTG
N° Minute :
C2
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Johanna ALFONSO
la SELARL CSCB
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 02 JUILLET 2024
Appel d'un jugement (N° R.G. 21/03637) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 23 septembre 2021, suivant déclaration d'appel du 22 janvier 2022
APPELANTE :
Mme [O] [U]
née le 20 novembre 1978 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Johanna ALFONSO, avocat au barreau de GRENOBLE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012996 du 10/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)
INTIMÉE :
Association L'OISEAU BLEU prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Wassa SIDIBE, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 30 avril 2024 Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Dans le cadre du dispositif d'intermédiation locative, une convention tripartite en vue du glissement de bail a été conclue entre l'organisme HLM OPAC 38 (devenu Alpes Isère Habitat), l'association l'Oiseau Bleu et Mme [U] [O], sous-locataire, en date du 20 septembre 2016.
Cette convention portait sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4].
Un contrat de sous-location a été signé entre l'association l'Oiseau Bleu et Mme [U] le 14 octobre 2016. Deux autres contrats furent régularisés les 17 avril 2017 et 8 décembre 2017.
Par courrier en date du 25 mars 2019, l'association l'Oiseau Bleu indiquait à Mme [U] que faute d'avoir régularisé sa situation elle mettait un terme au contrat de sous-location et lui demandait de quitter le logement au 31 mai 2019.
Mme [U] s'étant maintenue dans les lieux, l'association l'Oiseau Bleu réitérait sa demande par courrier en date du 5 juillet 2019, en vain.
Par acte d'huissier en date du 26 juillet 2021, l'association l'Oiseau Bleu a fait assigner Mme [O] [U] aux fins de résiliation, expulsion et condamnation au paiement de l'arriéré locatif.
Par jugement en date du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
- Constaté que Mme [U] [O] est occupante sans droit ni titre du logement qu'elle occupe au [Adresse 3], depuis le 21 août 2019,
- Ordonné l'expulsion de Mme [U] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'aide de tout serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour jusqu'à libération effective des lieux,
- Fixé l'indemnité d'occupation due pour ce logement à la somme prévue par le loyer et les charges correspondant au montant du loyer principal, et évoluant dans les mêmes conditions jusqu'à libération effective des lieux,
- Condamné Mme [U] au paiement de cette indemnité d'occupation au profit de l'association l'Oiseau bleu jusqu'à libération effective des lieux,
- Condamné Mme [U] à payer à l'Oiseau bleu la somme de 4 981 euros au titre de l'arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation
- Condamné Mme [U] à payer à l'association l'Oiseau bleu la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 12 novembre 2021, Mme [U] a interjeté appel de l'entier jugement.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Suivant dernières conclusions notifiées le 21 avril 2022, Mme [U] demande à la cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection,
Statuant à nouveau :
- Débouter l'association l'Oiseau Bleu de ses demandes, fins et conclusions,
À titre principal :
- Constater que les conditions tenant à la résiliation de la convention de sous-location ne sont pas réunies,
- Constater que Mme [U] bénéficie à ce jour de la convention de sous-location,
- Débouter l'association l'Oiseau Bleu de sa demande d'expulsion de Mme [U] et de tout occupant,
- Accorder à Mme [U] le bénéfice des plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour régler son arriéré de loyer,
- Dire que Mme [U] s'acquittera du montant de sa dette en 24 mensualités de 207,54 euros, le 10 de chaque mois en plus du loyer courant, sauf à parfaire,
À titre subsidiaire :
- Débouter l'association l'Oiseau Bleu de sa demande d'astreinte,
- Supprimer l'astreinte prononcée par le jugement dont appel,
- Accorder à Mme [U] le bénéfice des plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour régler sa dette locative,
- Dire que Mme [U] s'acquittera du montant de sa dette en 24 mensualités de 207,54'euros, le 10 de chaque mois, sauf à parfaire,
En tout état de cause :
- Dire n'y a voir lieu à condamnation de Mme [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire que chacune des parties conservera ses propres dépens.
Au soutien de ses demandes, Mme [U] fait valoir, à titre principal, que la résiliation ne peut être retenue puisqu'elle n'a pas manqué à ses obligations et qu'au surplus aucun commandement de payer n'a été délivré. S'agissant de la dette locative, elle sollicite les plus larges délais de paiement au vu de situation professionnelle stable. À titre subsidiaire, elle maintient sa demande de délai de paiement.
Concernant l'infirmation du jugement au titre de l'article 700 du code de procédure civile, elle expose avoir été non-comparante en suite d'une erreur d'information lors de sa présentation au tribunal.
Dans ses conclusions notifiées le 5 avril 2024, l'association l'Oiseau Bleu demande à la cour de :
- Juger recevable mais non fondé l'appel de Mme [U] [O],
- Débouter Mme [U] de l'intégralité de ses prétentions, arguments, demandes, appel incident contraires aux présentes écritures,
- Juger que ses demandes quant à la résiliation et à l'expulsion sont devenues sans objet,
- Confirmer le jugement .attaqué en toutes ses dispositions, sauf:
- À Juger que Mme [U] était occupante sans droit ni titre:
- Faute de signature d'un nouveau contrat de sous-location depuis le 8 mars 2018 ou à défaut du fait de la résiliation du contrat à l'initiative de l'association au regard des manquements graves et réitérés de Mme [U] à ses obligations contractuelles de paiement et de coopération lors de l'accompagnement dispensé dans le cadre de 1'intermédiation locative par l'association,
À défaut,
- Prononcer la résiliation du bail, au vu des manquements graves et réitérés de Mme [U] à ses obligations contractuelles de paiement et de coopération lors de l'accompagnement dispensé dans le cadre de l'intermédiation locative par l'association,
- À réactualiser le montant de la dette à la somme de 13 598,62 euros selon décompte en date du 17'juillet 2023, outre intérêts au taux légal,
Y ajoutant:
- Constater que Mme [U] a quitté le logement situé au [Adresse 3],
Par conséquent,
- Constater que l'association l'oiseau bleu se désiste de sa demande tendant à obtenir l'expulsion de Mme [U],
- Juger qu'il incombe à Mme [U] de prendre en charge les réparations locatives constatées lors de l'état des lieux de sortie,
- Condamner Mme [U] au paiement de la somme de 7 065,66 euros au titre des réparations locatives,
- Condamner Mme [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,
- Enjoindre à Mme [U] de communiquer sa nouvelle adresse.
Au soutien de ses demandes, l'association l'Oiseau Bleu fait savoir que Mme [U] a quitté le logement en juillet 2023 et se désiste donc de la demande d'expulsion.
Sur la résiliation du contrat de sous-location et l'arriéré locatif, l'association l'Oiseau Bleu fait valoir que le contrat de sous-location prévoyait des obligations à l'égard du sous-locataire, obligations que Mme [U] n'a pas respectées et qui justifiaient la résiliation anticipé du contrat. Elle sollicite ainsi la confirmation du jugement sur ce point sauf à actualiser sa créance à la somme de 13 598,62 euros.
Sur les réparations locatives, l'association l'Oiseau Bleu soutient que les dégradations doivent être mises à la charge de Mme [U] à hauteur de 7 065,66 euros.
En regard de la mauvaise foi de Mme [U], l'association l'Oiseau Bleu s'oppose aux délais de paiement sollicités par l'appelante.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2024.
MOTIVATION
En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
Sur la résiliation et l'expulsion.
Liminairement il convient de constater que Mme [U] a quitté le logement en juillet 2023, partant, la demande relative à l'expulsion est désormais sans objet.
La cour précise que la convention de sous-location signée par les parties relève du droit commun par le jeu des dispositions des articles 8 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.
Le contrat ainsi conclu relève donc du droit commun du contrat de louage.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1737 du code civil dispose :
" Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. "
Selon l'article 1738 du même code, il est précisé :
" Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit. "
La tacite reconduction est exclue dans le cas où le maintien en possession du preneur est contredit par l'expression de la volonté du bailleur d'obtenir la restitution du bien.
En l'espèce, l'association l'Oiseau Bleu sollicite le constat de la résiliation du contrat de sous-location à compter du 8 mars 2018, date du terme du dernier contrat de sous-location régularisé ou à défaut du fait de la résiliation à l'initiative de l'association l'Oiseau Bleu.
Un premier contrat de sous-location a été signé le 14 octobre 2016 entre l'association l'Oiseau Bleu et Mme [U]. Ce contrat de sous-location stipule en son article 3 que : 'La mise à disposition de ce logement se situe dans le cadre d'une sous-location, pour une durée de six mois (renouvelable à hauteur de 18 mois maximum).
Pendant la durée de la sous-location, le ménage et l'équipe de l'Oiseau Bleu se rencontreront régulièrement et au minimum une fois par mois. La durée du contrat initial de sous-location est prévue du 20 septembre 2016 jusqu'au mois de mars 2017, soit 6 mois.
Après un bilan effectué avec le ménage, l'équipe de l'Oiseau Bleu et le bailleur, une prolongation de 6 mois du contrat initial pourra être envisagée si nécessaire.'
L'article 10-2 dudit contrat stipule : ''l'association se réserve le droit de mettre fin au contrat de sous-location pour les motifs suivants:
Toute rupture de l'accompagnement dispensé dans le cadre de l'intermédiation locative sera cause d'un arrêt prématuré du contrat
En cas de non-respect d'une ou plusieurs obligations mentionnées à l'article 8 (obligations du sous-locataire)'
L'article 8 stipule quant à lui notamment au titre des obligations du sous-locataire les obligations suivantes :
- 'd'être présent aux rendez-vous réguliers qui lui seront proposés par le responsable de l'Oiseau Bleu
- payera régulièrement à terme échu son résiduel de loyer et les charges afférentes au logement'
Un deuxième contrat de sous-location a été régularisé en avril 2017 pour 6 mois puis un troisième régularisé en décembre 2017 avec prise d'effet d'octobre 2017 à mars 2018.
Il résulte du dossier et des pièces (notamment 6 et 21 de l'intimée) que Mme [U] s'est maintenue dans le logement sans régulariser de nouveau contrat de sous-location de sorte qu'il s'est opéré une reconduction tacite.
Toutefois, au regard des pièces produites et notamment du courrier recommandé daté du 25 mars 2019 de l'association l'Oiseau Bleu signifiant à Mme [U] sa volonté de mettre un terme au contrat de sous-location au 31 mai 2019 en raison, notamment, de la rupture du dialogue, conformément à l'article 8 du contrat de sous-location et de l'absence de paiement des loyers échus et charges afférant au logement depuis le mois de décembre 2018 (pièces18,21 intimée) ; il convient de constater que ces manquements aux obligations contractuelles sont établis et sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat au 31 mai 2019.
Étant précisé que les loyers dus après cette date seront qualifiés d'indemnité d'occupation.
Le jugement sera confirmé de ce chef sauf à constater la résiliation au 31 mai 2019.
Sur la dette locative
L'association l'Oiseau Bleu actualise la dette locative à la somme de 13 598,62 euros résultant du décompte arrêté au mois de mai 2023 et des avis d'échéance (pièce n°27) adressés à l'intimée par Alpes Isère Habitat, somme au paiement de laquelle sera condamnée Mme [U].
Partant le jugement sera confirmé de ce chef sauf à actualiser la condamnation au paiement de la dette locative à hauteur de 13 598,62 euros.
Sur les réparations locatives
L'article 566 du code de procédure civile dispose que 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'
En vertu de l'article 1732, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
L'article 8 du contrat de sous-location stipule également que le sous-locataire 'répondra des dégradations et pertes qui surviendraient pendant la durée du contrat dans les locaux' et 'prendra à sa charge l'entretien courant du logement , les menues réparations (remplacement de joints défectueux, vitres, papiers défraîchis, peinture à renouveler, etc...)'.
L'association l'Oiseau Bleu sollicite, sur la base des factures qu'elle produit (pièce n° 26) la condamnation de Mme [U] au paiement de la somme de 7 065,66 euros au titre des dégradations locatives.
Elle produit l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement le 20 septembre 2016 (pièce 28) sur lequel il est indiqué que l'appartement était en bon état général avec cependant, des trous de chevilles et des petits accrocs sur les murs de l'entrée, des trous de chevilles et un coup derrière la porte dans le séjour, des trous sur les murs dans toutes les chambres et des rayures au niveau du sol de deux des chambres.
Sur l'état des lieux de sortie réalisé par Alpes Isère Habitat le 17 juillet 2023 en l'absence de la sous-locataire, il apparaît les observations générales suivantes :
'logement très sale et en mauvais état, gros travaux à prévoir, porte d'entrée gros tonche'
Plus particulièrement, il est relevé pour :
- le couloir escalier : portes de placard par terre + trous sur les portes
- la cuisine : trous murs, fuite sur évier, cuisine grasse, vmc cassée, meuble évier cassé
- le séjour : radiateur tombé, manivelle volet cassée, trous murs
- la chambre 1 : trous murs, porte démontée, radiateur par terre, fenêtre à régler
- la chambre 2 : trous murs, porte démontée, joint volet se décolle
- la chambre 3 : trous murs, porte démontée, manivelle et volet cassés.
- la salle de bain : dalles se décollent
- les WC : trous dans la porte.
Partant, il résulte de ces éléments que la peinture des chambres ne peut être mise à la charge de Mme [U] puisque les murs étaient déjà qualifiés de 'DES' sur l'état des lieux d'entrée et comportaient de multiples trous de cheville, la somme de 1 650 euros correspondant au poste : 'forfait pièce (chambre) tout inclus' sur la facture F2309450 produite ne sera ainsi pas pris en compte.
Relativement au devis produit pour le remplacement de la porte d'entrée, la cour rappelle que la jurisprudence n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et la production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, le montant de 1 777,68 euros sera retenu.
Dès lors, au vu des dégradations ainsi imputables à Mme [U] et des factures et devis produits, il y a lieu de condamner Mme [U] à prendre en charge les travaux suivants :
- Remplacement meuble évier facture n° FA00014833 à hauteur de 669,90 euros
- Remplacement portes placards, facture FC2305658 à hauteur de 770 euros
- Peinture, facture F2309450 à hauteur de 4 290, somme de laquelle il convient de déduire 1 650 euros correspondant au poste peinture chambre
- Nettoyage du logement : 264 euros
- Convecteur facture régie n° 23053002 à hauteur de 279,98 euros
- remplacement porte palière : devis n°DE03436 à hauteur de 1 777,68 euros.
Rien ne justifie de prendre en compte la facture relative à la pose d'un détecteur de fumée et d'un abattant WC facture n°46 à hauteur de 132 euros.
En conséquence, Mme [U] qui ne développe aucun moyen de ce chef, sera condamnée à payer à l'association l'oiseau Bleu la somme de 6 401,56 euros au titre des réparations locatives.
Sur les délais de paiement
Mme [U] qui ne conteste pas l'arriéré locatif sollicite des délais de paiement.
L'article 1345-5 du code civil qui prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Mme [U] expose avoir des ressources mensuelles à hauteur de plus de 2 200 euros et pouvoir apurer la dette locative, qu'elle n'a pas actualisé, en 24 mensualités.
Cependant, les pièces relatives à ses ressources versées au dossier datent de 2021 et 2022 et aucun élément relatif aux charges n'est produit.
Partant, il convient de considérer que cette dernière ne présente pas des garanties financières suffisantes permettant de supposer qu'elle pourra payer sa dette locative de manière échelonnée.
Par suite, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.
L'appelante qui succombe sera condamnée à verser à l'association l'Oiseau Bleu la somme de 1 000 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile.
La même sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :
- Constaté que Mme [U] [O] est occupante sans droit ni titre du logement qu'elle occupe au [Adresse 3], depuis le 21 août 2019,
- Ordonné l'expulsion de Mme [U] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'aide de tout serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour jusqu'à libération effective des lieux,
- Condamné Mme [U] à payer à l'Oiseau bleu la somme de 4 981 euros au titre de l'arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Constate que Mme [U] [O] a quitté le logement situé au [Adresse 3] en juillet 2023,
Constate que Mme [U] [O] était occupante sans droit ni titre du logement qu'elle occupait au [Adresse 3], entre le 31 mai 2019 et jusqu'à son départ effectif,
Dit que la demande relative à l'expulsion formulée par Mme [U] est devenue sans objet,
Condamne Mme [O] [U] à payer à l'association l'Oiseau Bleu la somme de 13 598,62 euros au titre de l'arriéré de redevances et d'indemnités d'occupation,
Condamne Mme [O] [U] à payer à l'association l'Oiseau Bleu la somme de 6 401,56 euros au titre des réparations locatives,
Déboute Mme [O] [U] de sa demande de délai de paiement,
Condamne Mme [O] [U] à payer à l'association l'Oiseau Bleu la somme de 1 000 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la même aux dépens de l'instance d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
