| France, Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 26 mars 2024, 23/02157

N° RG 23/02157 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L3FX

N° Minute :

C3

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Me Caroline PARAYRE

Me Priscillia BOTREL

SCP SAUNIER-VAUTRIN LUISET

SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 26 MARS 2024

Appel d'une ordonnance (N° R.G. 22/00238) rendue par le président du tribunal judiciaire de Gap en date du 25 avril 2023, suivant déclaration d'appel du 06 Juin 2023

APPELANTS :

M. [D] [A]

né le 13 juin 1971 à [Localité 22]

de nationalité française

[Adresse 15]

[Localité 1]

Mme [S] [Y]

née le 12 novembre 1972 à [Localité 21]

de nationalité française

[Adresse 15]

[Localité 1]

représentés par Me Caroline Parayre, avocat au barreau de Grenoble, postulant, plaidant par Me Julien Brillet, avocat au barreau d'Aix en Provence

INTIMÉS :

M. [L] [E] [Z] [R]

né le 09 décembre 1981 à [Localité 24]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Mme [J] [T] [K] [P] épouse [R]

née le 27 juin 1986 à [Localité 20]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 11]

S.A.R.L. DTC Immobiliare, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 13]

[Localité 8]

S.A.R.L. Winterfell, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 14]

[Localité 8]

représentés par Me Priscillia Botrel, avocate au barreau de Hautes-Alpes

S.A.S. Ducatel, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège et est qualité d'admnistrateur ad'hoc

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Me Véronique Luiset de la SCP Saunier-Vautrin Luiset, avocat au barreau de Grenoble, postulant, et par Me Pierre Sirot, avocat au barreau de Nantes, substitué et plaidant par Me Pierre Barboteau, avocat au barreau de Nantes

Société Credendo - Guarantees & Speciality Risks Société de droit étranger, anciennement dénommée Credendo Excess & Surety, et ayant un établissement en France sis [Adresse 12]),, représentée par son responsable en France, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 17]

[Localité 16]

représentée par Me Dejan Mihajlovic de la SELARL Dauphin et Mihajlovic, avocat au barreau de Grenoble substitué par Me Khatibi, avocat au barreau de Grenoble postulant, plaidant par Me Armelle Mongodin, avocate au barreau de PARIS

Commune de [Localité 25], prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 25]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 janvier 2024, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière et de Mme Shirley Coueta, greffière stagiaire a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [A] et Madame [S] [Y] ont signé, le 20 juin 2020, un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, avec la SCI B&V Group, laquelle s'est engagée à construire un chalet à [Localité 25] lieudit [Localité 18], lot 31 du lotissement dénommé Le hameau des rennes, parcelle F [Cadastre 6], en contrepartie d'un prix de 690 500 euros TTC.

Monsieur [L] [R] et Madame [J] [R] née [P] ont signé, le 13 mai 2020, un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, avec la SCI B&V Group, laquelle s'est engagée à construire un chalet à [Localité 25] lieudit [Localité 18], lot 30 du lotissement dénommé Le hameau des rennes, parcelle F [Cadastre 3] / [Cadastre 7], en contrepartie d'un prix de 590 000 euros TTC.

La société DTC Immobiliare a signé, le 21 mai 2020, un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI B&V Group, laquelle s'est engagée à construire un chalet à [Localité 25] lieudit [Localité 18], lot 29 du lotissement dénommé Le hameau des rennes, parcelle F [Cadastre 4], en contrepartie d'un prix de 611 600 euros TTC.

La société Winterfell a signé un acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, avec la SCI Group, laquelle s'est engagée à construire un chalet à [Localité 25] lieudit [Localité 18], lot 28 du lotissement dénommé Le hameau des rennes, parcelle F [Cadastre 5], en contrepartie d'un prix de 611 600 euros TTC.

Ces chalets devaient être livrés le 31 mars 2021 au plus tard, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Par actes sous seing privé, la société Credendo Guarantees & speciality risks, ci-après désignée Credendo, a signé avec la société B&V Group une convention de mise en place d'une garantie financière d'achèvement sous forme d'un cautionnement au profit des acquéreurs de la SCI B&V Group.

Par acte d'huissier en date du 26 avril 2021, les consorts [A] et [Y] ont saisi le tribunal judiciaire de Gap afin de voir :

- condamner la société Credendo à mettre en 'uvre sa garantie en débloquant l'enveloppe financière requise pour l'achèvement du chalet 31 à Fontbonne, commune de [Localité 25], acquis par les consorts [A]/[Y] conformément à l'attestation de garantie d'achèvement du 31 janvier 2021 délivrée par Credendo, et en faisant désigner en urgence un mandataire ad hoc et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

- condamner la société Credendo à payer à Monsieur [A] et Madame [Y] :

o la somme de 59 900 euros à titre de dommages et intérêts du fait du retard souffert et de la résistance abusive pouf la période du 1er avril 2021 au 1er avril 2022,

o la somme de 59 900 euros à titre de dommages et intérêts à titre d'indemnité complémentaire à fixer par année à compter du 1er avril 2022 jusqu'à la date d'achèvement du chalet,

- condamner la société Credendo à payer à Monsieur [A] et Madame [Y] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Par jugement rendu le 11 janvier 2022, la société B&V Group a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal judiciaire de Créteil, Maître [M] [I] de la SELARL FIDES étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier recommandé du 7 février 2022, le Conseil des époux [R] et des sociétés DTC Immobiliare et Winterfell a demandé la mise en 'uvre immédiate de la garantie financière d'achèvement du fait de la liquidation judiciaire de B&V Group.

Credendo a sollicité la désignation d'un administrateur ad hoc et a proposé la société PN Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc.

Par ordonnance rendue sur requête le 1 er avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Gap a :

- désigné la SARL PN Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc avec pour mission de :

- exercer, jusqu'à la livraison des chalets achevés conformément aux dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, et de la déclaration d'achèvement des travaux conformes aux dispositions de l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation, les pouvoirs du maître de l'ouvrage appartenant au constructeur vendeur défaillant, la société B&V Group,

- et notamment,

- solliciter, si besoin est, du liquidateur judiciaire de la société B&V Group la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

- informer l'établissement bancaire de la société B&V Group, l'assureur dommages-ouvrages, et les assureurs des locateurs d'ouvrage, le maître d''uvre, et les locateurs d'ouvrage ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la présente ordonnance sur requête,

- dresser l'état d'avancement des chantiers, et le communiquer aux personnes listées ci-avant,

- rechercher si les ouvrages présentent des non conformités, désordres ou des malfaçons susceptibles d'en compromettre la solidité ou d'affecter l'un des éléments constitutifs ou l'un des éléments d'équipement pouvant rendre l'ouvrage impropre à sa destination,

- dans l'affirmative, en établir la liste et déterminer l'origine et les causes de ces non conformités, désordres ou malfaçons et dire les travaux nécessaires pour y remédier ; en informer les acquéreurs ainsi que des difficultés éventuelles consécutives à ces non conformités et malfaçons dans le dessein de favoriser la discussion avec lesdits acquéreurs et de déterminer les solutions les plus appropriées en termes de coûts et de délais d'achèvement des travaux,

- dans le cas où des désordres ou des malfaçons seraient susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage ou d'affecter l'un des éléments constitutifs ou l'un des éléments d'équipement pouvant rendre l'ouvrage impropre à sa destination, adresser toute déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage conformément à l'article L. 242-1 du code des assurances ;

- mettre en demeure les locateurs d'ouvrage de reprendre les non conformités et désordres conformément aux stipulations contractuelles et à défaut, résilier les marchés de travaux conformément aux stipulations contractuelles les liant à la société B&V Group,

- mettre en demeure le maître d''uvre de respecter ses obligations contractuelles et à défaut, résilier son contrat conformément aux stipulations contractuelles le liant à la société B&V Group,

- prendre toute disposition, signer tout acte/contrat/ordre de service et donner tout ordre pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu'à l'achèvement des lots vendus et des parties communes y afférentes conformément au permis de construire ;

- chiffrer contradictoirement les travaux d'achèvement qui seront pris en charge par le garant,

- obtenir du maître d''uvre les attestations d'avancement de travaux et les communiquer à la société Credendo - Guarantees & speciality risks afin de lui permettre de procéder aux appels de fonds correspondants auprès de Monsieur [A] et Madame [Y], des époux [R], des sociétés DTC Immobiliare et Winterfell,

- recevoir les certificats de paiement du maître d''uvre des situations de travaux de tous les intervenants à l'acte de construire, les remettre à la société Credendo - Guarantees & speciality risks pour paiement direct auxdits intervenants des sommes nécessaires à l'achèvement des lots vendus et des parties communes, dans les limites de sa garantie,

- notifier les décomptes définitifs après vérification par le maître d''uvre des mémoires des intervenants à la construction et les transmettre pour paiement direct desdits intervenants à la société Credendo - Guarantees & speciality risks,

- faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles avec les locateurs d'ouvrage et à la constatation de leur achèvement conformément aux dispositions des articles R.261-1 du code de la Construction et de l'Habitation,

- procéder à la livraison des lots vendus à Monsieur [A] et Madame [Y], aux époux [R], et aux sociétés DTC Immobiliare et Winterfell, en rappelant que sont exclus de la garantie extrinsèque d'achèvement consentie par la société Credendo - Guarantees & speciality risks :

1. les non conformités non substantielles n'empêchant pas l'utilisation de l'immeuble conformément à sa destination,

2. les malfaçons qui ne rendent pas impropres à leur utilisation, l'ouvrage ou les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'ouvrage conformément à sa destination,

- dit et jugé que ledit administrateur ad'hoc sera nommé pour la durée des travaux et ce jusqu'à la livraison des ouvrages à Monsieur [A] et Madame [Y], aux époux [R], et aux sociétés DTC Immobiliare et Winterfell,

La société PN Ducatel a estimé ne pas pouvoir achever l'ouvrage, du fait du non-respect des arrêtés de permis de construire.

Par courrier en date du 7 septembre 2022, la société PN Ducatel a informé le président du tribunal de Gap de ses difficultés.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2022, Monsieur [A] et Madame [Y] ont assigné la société Credendo - Guarantees & speciality risks afin de :

- voir rétracter l'ordonnance rendue en date du 1er avril 2022 en ce qu'elle a désigné la SARL PN Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc aux fins de reprise la plus immédiate des travaux jusqu'à l'achèvement du bien immobilier acquis par Monsieur [A] et Madame [Y] (chalet lot 31, [Adresse 23]),

Ou subsidiairement,

- voir modifier l'ordonnance rendue en date du 1er avril 2022 en ce qu'elle a désigné la SARL PN Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc aux fins de reprise la plus immédiate des travaux jusqu'à l'achèvement du bien immobilier acquis par Monsieur [A] et Madame [Y] (chalet lot 31, [Adresse 23])

- dire et juger qu'il y aura lieu de révoquer la SARL PN Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc pour procéder à l'achèvement du chalet de Monsieur [A] et Madame [Y],

- désigner, aux lieu et place de la SARL PN Ducatel, tel expert de justice qu'il plaira, aux fins de reprise la plus immédiate des travaux et ce jusqu'à la conduite de l'achèvement du lot acquis par Monsieur [A] et Madame [Y].

Par conclusions en intervention volontaire notifiées le 18 octobre 2022, la SARL DTC Immobiliare, la SARL Winterfell, Monsieur [L] [R] et Madame [J] [P] épouse [R] ont formé les mêmes demandes.

La société Credendo a appelé en ordonnance commune l'administrateur ad hoc, la société PN Ducatel, et la commune de [Localité 25].

Par ordonnance du 25 avril 2023, le juge des référés de Gap a :

- débouté Monsieur [A] et Madame [Y] de leur demande en rétractation de l'ordonnance sur requête en date du 1er avril 2022 laquelle est donc maintenue dans toutes ses dispositions ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

-condamné les consorts [A] & [Y], la SARL Winterfell, les consorts [R] et la société DTC Immobiliare à verser chacun la somme de 1 000 euros à la société Credendo;

- condamné les consorts [A] & [Y], la SARL Winterfell, les consorts [R] et la société DTC Immobiliare aux dépens.

Les consorts [A] & [Y] ont interjeté appel de l'ordonnance.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 décembre 2023, M. [A] et Mme [Y] demandent à la cour de:

- infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap en date du 25 avril 2023 ;

- dire y avoir lieu à rétractation ou, en tout état de cause, subsidiairement, à modification de l'ordonnance rendue ;

Vu le rapport de synthèse contenant des affirmations délibérément mensongères de PN Ducatel à l'égard des consorts [A]/[Y] et les observations mêmes de la société PN Ducatel s'estimant dans l'impossibilité de poursuivre sa mission d'achèvement du chalet des consorts [A]/[Y];

Vu les articles 145,496 et 497 du code de procédure civile,

- voir rétracter l'ordonnance rendu en date du 1 er avril 2022 en ce qu'elle a désigné la SARL PN Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc aux fins de reprise la plus immédiate des travaux jusqu'à l'achèvement du bien immobilier acquis par Monsieur [A] et Madame [Y] (chalet lot 31, [Adresse 23]) ;

Ou subsidiairement,

- voir modifier l'ordonnance rendue en date du 1 er avril 2022 en ce qu'elle a désigné la SARL PN Ducatel en qualité d'administrateur ad hoc aux fins de reprise la plus immédiate des travaux jusqu'à l'achèvement du bien immobilier acquis par Monsieur [A] et Madame [Y] (chalet lot 31, [Adresse 23]) ;

- désigner, aux lieu et place de la SARL PN Ducatel, tel expert de justice qu'il plaira, aux fins de reprise la plus immédiate des travaux et ce jusqu'à la conduite de l'achèvement du lot acquis par Monsieur [A] et Madame [Y] conformément à ce qui a été vendu par BV Group et intégralement garanti par Credendo ;

- désigner ainsi tel expert judiciaire en qualité d'administrateur ad hoc, aux frais de la société Credendo conformément à la loi, avec pour mission de :

- Exercer jusqu'à la livraison des chalets achevés conformément aux dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, et de la déclaration d'achèvement des travaux conformes aux dispositions de l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation, les pouvoirs du maître de l'ouvrage appartenant au constructeur vendeur défaillant, la société B&V Group,

- Et notamment,

- Solliciter, si besoin est, du liquidateur judiciaire de la société B&V Group la communication des pièces nécessaires à la réalisation de sa mission,

- Informer l'établissement bancaire de la société B&V Group, l'assureur dommages-ouvrages, et les assureurs des locateurs d'ouvrage, le maître d''uvre, et les locateurs d'ouvrage ainsi que les contrôleurs techniques et le coordonnateur SPS de la mission confiée par la présente ordonnance sur requête,

- Dresser l'état d'avancement des chantiers, et le communiquer aux personnes listées avant,

- Prendre toute disposition, signer tout acte/contrat/ordre de service et donner tout ordre pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu'à l'achèvement des lots vendus et garantis,

- Chiffrer contradictoirement les travaux d'achèvement qui seront pris en charge par le garant,

- Obtenir du maître d''uvre les attestations d'avancement de travaux et les communiquer à la société Credendo - Guarantees & speciality risks afin de lui permettre de procéder aux appels de fonds correspondant auprès de Monsieur [A] et Madame [Y],

- Recevoir les certificats de paiement du maître d''uvre des situations de travaux de tous les intervenants à l'acte de construire, les remettre à la société Credendo - Guarantees & speciality risks pour paiement direct auxdits intervenants des sommes nécessaires à l'achèvement des lots vendus des parties communes, dans les limites de sa garantie,

- Notifier les décomptes définitifs après vérification par le maître d''uvre des mémoires des intervenants à la société Credendo - Guarantees & speciality risks,

- Faire procéder aux opérations préalables à la réception des immeubles avec les locateurs d'ouvrage et à la constatation de leur achèvement conformément aux dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation,

- Procéder à la livraison des lots vendus à Monsieur [A] et Madame [Y],

- Fixer un délai de 6 mois maximum pour y parvenir.

- condamner les sociétés Credendo et Ducatel à payer aux consorts [A] et [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

Les appelants affirment que la juridiction a méconnu l'étendue de ses pouvoirs puisqu'elle pouvait la rétracter ou la modifier et qu'en l'espèce, à partir du moment où l'administrateur a écrit au président pour dire qu'il s'estimait dans l'impossibilité de poursuivre sa mission, il y a lieu de désigner en urgence tel autre technicien en ses lieu et place.

Ils déclarent que l'absence de débat contradictoire a été l'origine de plusieurs difficultés, qu'ainsi, en premier lieu, la société Credendo a pris la décision de solliciter la désignation d'un administrateur dans le cadre d'une même requête au titre de quatre chantiers parfaitement distincts, totalement autonomes, et au titre de quatre garanties d'achèvement distinctes, qu'ensuite, l'un des chefs de mission qui a été délivrée à l'administrateur ad hoc est illégal, puisque la mission qui lui est impartie vise à la réalisation d'une construction conformément au permis de construire, lequel n'est pas une pièce contractuelle et connue de l'acquéreur, sachant qu'un garant financier d'achèvement se doit de financer ce qui a été vendu et garanti.

Ils allèguent que l'administrateur ad hoc n'a pas respecté sa mission en formant des observations qu'ils qualifient de mensongères, et déclarent que c'est le garant professionnel qui doit procéder à toutes vérifications utiles en ce qui concerne sa garantie délivrée, celle-ci devant permettre l'achèvement de ce qui est vendu et garanti, qu'il ne peut se prévaloir d'une quelconque erreur, non démontrée d'ailleurs en l'espèce, entre le permis de construire et les plans de fabrication ou la notice qui sont garantis par ses soins.

Dans ses conclusions notifiées le 12 septembre 2023, la société Credendo - Guarantees & Speciality Risks, demande à la cour de:

- dire et juger recevables mais infondés l'appel principal de Monsieur [A] et Madame [Y] et les appels incident des sociétés DTC Immobiliare, Winterfell et les époux [R],

En conséquence,

- les en débouter,

- confirmer l'ordonnance rendue le 25 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de Gap statuant en la forme des référés en qualité de juge des requêtes, en ce qu'elle a :

- débouté Monsieur [A] et Madame [Y] de leur demande en rétractation de l'ordonnance sur requête en date du 1 er avril 2022, laquelle est donc maintenue dans toutes ses dispositions,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- condamné les consorts [A] [Y], la SARL Winterfell, les consorts [R] et la société DTC Immobiliare à verser chacun la somme de 1.000 euros à la société Credendo,

- condamné les consorts [A] [Y], la SARL Winterfell, les consorts [R] et la société DTC Immobiliare aux dépens.

Y ajoutant,

- débouter Monsieur [A] et Madame [Y], de leurs demandes de frais irrépétibles ;

- condamner Monsieur [A] et Madame [Y] à payer à Credendo - Guarantees & speciality risks, anciennement dénommée Credendo Excess & Surety, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les sociétés DTC Immobiliare, Winterfell ainsi que Monsieur et Madame [R] à payer à Credendo - Guarantees & speciality risks, anciennement dénommée Credendo Excess & Surety, la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [A] et Madame [Y] aux dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par la SELARL Dauphin Mihajlovic sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

La société Credendo fait valoir que la garantie financière qu'elle a souscrite ne vise ni les consorts [A] [Y], ni le contrat de réservation, ni l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, mais l'achèvement des travaux prévus au permis de construire jusqu'à l'achèvement défini à l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation.

Elle en conclut que l'avenant litigieux n'est pas garanti s'il prescrit des travaux qui ne sont pas conformes aux autorisations d'urbanisme, et que les plans d'exécution invoqués par les consorts [A] [Y] ne sont donc pas opposables à Credendo.

Elle souligne que le garant n'est engagé que par les travaux définis au permis de construire et couvre, en cas de vente - seuls les lots vendus étant couverts - les travaux conformes au permis de construire.

Elle rappelle que la garantie financière d'achèvement ne couvre pas les modifications au permis de construire.

Elle allègue que l'action intentée par les acquéreurs ne vise qu'à mettre à néant le rapport de la société PN Ducatel et à passer sous silence les irrégularités qu'elle a constatées et fait valoir que cette dernière, professionnelle reconnue en la matière, désigné par de nombreuses juridictions sur tout le territoire national sans que sa probité n'ait pu être mise en doute, n'est pas fautive à dénoncer les irrégularités qu'elle n'a fait que constater.

Dans ses conclusions notifiées le 4 décembre 2023, la société Ducatel demande à la cour de:

- déclarer mal fondé l'appel de Monsieur [A] et Madame [Y] à |'encontre de l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Gap le 25 avril 2023 ;

Par conséquent,

- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

- débouter Monsieur [A] et Madame [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

- condamner in solidum Monsieur [A] et Madame [Y], ou toute partie succombante à verser la somme de 3 000 euros à la société Ducatel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Ducatel conteste fortement les accusations portées à son encontre en rappelant les contours de sa mission. Elle déclare que la reprise stricto sensu des travaux d'achèvement de l'immeuble implique, préalablement, que soit réalisé un audit juridique, technique et financier de l'opération.

Elle rappelle que l'administrateur ad'hoc assumant toutes les responsabilités du maître d'ouvrage dans l'achèvement de l'immeuble, il a la responsabilité de la poursuite des travaux afin de permettre l'achèvement de l'ouvrage, qu'il a donc notamment le pouvoir de passer des contrats pour achever l'ouvrage et de prononcer la réception, mais qu'il est exclu que les travaux d'achèvement soient initiés si l'immeuble :

- n'est pas conforme aux autorisations d'urbanisme s'y rapportant,

- est affecté de vices de construction ou de désordres auxquels il n'a pas été préalablement remédié, étant à ce titre relevé que, outre la responsabilité de l'administrateur ad hoc qui ne manquerait pas d'être engagée en application de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme, aucune entreprise de travaux n'accepte d'intervenir sur un existant qui ne soit pas purgé de tels vices ou désordres.

Elle estime que les consorts [A]/ [Y] ne peuvent lui reprocher de se référer au permis de construire visé dans l'acte de vente et dans la garantie financière d'achèvement et non pas seulement aux plans d'exécution ou encore à la notice de travaux des lors que ces documents auraient évidemment dû être conformes au permis de construire et non l'inverse.

Elle souligne que l'administrateur ad hoc n'a pas qualité pour solliciter au vu de sa mission un permis de construire modificatif, dont il n'est nullement avéré qu'il serait accordé au vu de la configuration des lieux.

Elle fait valoir qu'elle a signé des devis de réalisation de mission de diagnostic structure pour les quatre chalets, qu'au terme de ses investigations, le bureau d'études a listé, pour chacun des chalets, les désordres pouvant impacter leur solidité ou leur durabilité, qu'il a relevé l'existence de désordres structurels impactant la solidité de l'ouvrage très importants pour chacun d'eux, que les chalets n°28 et 30 apparaissent particulièrement frappés par ces désordres.

Elle ajoute que de même, le géotechnicien intervenu à sa demande a relevé des non-conformités substantielles dans la réalisation des fondations des chalets 2, constaté que les travaux déjà réalisés ont été entrepris en mépris des règles de l'art (fondations dans des talus raides en aval, remblaiement sans drain...) et qu'il exprime « de fortes inquiétudes sur la qualité des ouvrages non visibles aujourd'hui tels que les fondations '', que cette situation a entraîné une érosion et des glissements qui menacent en particulier le lot 28 et la route en amont, mais également les autres lots.

Dans leurs conclusions notifiées le 5 décembre 2023, la SARL DTC Immobiliare, la SARL Winterfell et les époux [R] demandent à la cour de:

Vu l'ordonnance sur requête rendue en date du 1 er avril 2022 par le président du tribunal judiciaire de Gap désignant la SARL PN Ducatel en qualité d'administrateur aux fins d'achever le chantier,

Vu les articles 497 et suivants du code de procédure civile,

Vu l'ordonnance de référés du 25 avril 2023 portant nomination d'un expert judiciaire.

A titre principal

- rejeter l'argument sur les prétendues non-conformités des chalets aux permis de construire et sur la prétendue impossibilité d'obtenir des permis modificatifs.

- dire que la SARL DTC Immobiliare, la SARL Winterfell et les époux [R] s'en rapportent à justice

A titre d'appel incident,

- infirmer l'ordonnance du 25 avril 2022 en ce qu'elle a condamné les consorts [A]-[Y], la SARL Winterfell, les consorts [R] et la société DTC Immobiliare à verser chacun la somme de 1 000 euros à la société Credendo

Statuant à nouveau

- dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre la SARL Winterfell, les consorts [R] et la société DTC Immobiliare.

- débouter la société PN Ducatel et la société Credendo de leurs demandes d'application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre la SARL Winterfell, les consorts [R] et la société DTC Immobiliare.

Les intimés allèguent que les pièces versées aux débats démontrent la partialité de la société PN Ducatel qui a tout mis en 'uvre pour ne pas remplir sa mission et s'assurer que le garant, la société Credendo, n'assure par le paiement.

Ils affirment que rien ne démontre une quelconque non-conformité aux permis mais qu'en outre, la société PN Ducatel a outrepassé sa mission fixée dans l'ordonnance, puisqu'elle n'a pas pour mission de rechercher si les constructions sont conformes ou non aux permis, ladite mission étant cantonnée à la présence ou non de « non conformités, désordres ou des malfaçons susceptible d'en compromettre la solidité ou d'affecter l'un des éléments constitutifs ou l'un des éléments d'équipement pouvant rendre l'ouvrage impropre à sa destination ».

Ils ajoutent qu'il appartient au seul expert judiciaire nommé par ordonnance du 25 avril 2023 de dire, pour chaque lot et chaque chalet si ce dernier est conforme aux décisions de permis de construire délivrés par la mairie de [Localité 25], et d'émettre un avis technique sur la possibilité d'achever lesdits chalets susvisés conformément aux permis de construire.

La clôture a été prononcée le 9 janvier 2024.

MOTIFS

Selon l'article 845 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection est saisi par requête dans les cas spécifiés par la loi.

Selon l'article L.261-10-1 du code de la construction et de l'habitation, avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.

La garantie financière d'achèvement peut être mise en 'uvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L.241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

En l'espèce, les consorts [A] & [Y] énoncent que le juge, en refusant de rétracter l'ordonnance, a méconnu l'étendue de ses pouvoirs.

Il est de jurisprudence constante que la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à son seul objet, à savoir soumettre à l'examen d'un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l'initiative d'une partie en l'absence de son adversaire (Cass. 2e civ., 19 mars 2020, n° 19-11.323). Le juge saisi d'un recours en rétractation dispose des mêmes pouvoirs que ceux dont disposait l'auteur de l'ordonnance contestée.

En premier lieu, s'agissant du respect du contradictoire, outre le fait que la demande de désignation d'un administrateur ad hoc doit être sollicitée par requête, en application de l'article L.261-10-1 précité, ce qui ne laisse pas le choix de la procédure, il convient de rappeler qu'en parallèle, le Conseil de la société Credendo a avisé ses confrères du dépôt de ladite requête.

Les consorts [Y] & [A] font état, du fait de ce manque de caractère contradictoire, d'une confusion délibérée entre les 4 chalets, conduisant la société PN Ducatel à formuler des propositions identiques alors que les 4 situations sont différentes. S'il est vrai que certains schémas présentent, comme l'a relevé l'expert amiable M.[U], une dimension généraliste, et non spécifique à chacun des chalets, tel n'est pas le cas d'autres tableaux du rapport, ainsi, pour le calcul des surfaces autorisées et construites, ni pour le reste du rapport, qui en page 18 étudie les caractéristiques du lot 31, en page 23, celles du lot 30, en page 29 celles du lot 29, en page 35 celles du lot 28. Aucune confusion, encore moins délibérée, n'est donc démontrée, sachant que les problématiques étaient similaires, et qu'il était dès lors logique de les examiner simultanément.

Les consorts [A]& [Y] et les autres acquéreurs critiquent tout particulièrement le fait que la société PN Ducatel ait mis en exergue un non-respect du permis de construire, alors d'une part, que cela n'entrait pas dans sa mission et d'autre part que les faits allégués sont faux.

L'ordonnance du 1er avril 2022 mentionnait notamment: 'prendre toute disposition, signer tout acte/contrat/ordre de service et donner tout ordre pour assurer, outre la conservation des ouvrages réalisés, la reprise la plus immédiate des travaux et leur conduite jusqu'à l'achèvement des lots vendus et des parties communes y afférentes conformément au permis de construire'.

Il est donc faux d'affirmer que l'administrateur ad hoc n'avait pas dans sa mission la vérification de la conformité au permis de construire.

En outre, il est de jurisprudence constante que la garantie financière d'achèvement des travaux donnée par un organisme financier à un constructeur a pour objet l'édification d'un immeuble conforme au permis de construire au vu duquel cette garantie a été accordée (Cass 3e civ, 4 janvier 1977), la mission donnée n'est donc entachée d'aucune illégalité.

Les consorts [A]& [Y] allèguent que le permis de construire est un document n'entrant pas dans le champ contractuel, mais leurs propos sont démentis par l'acte notarié lui-même puisqu'en page 29 figure un paragraphe intitulé 'dispositions relatives à la construction', qui rappelle les différents arrêtés pris par le maire de la commune de [Localité 25], et qui précise : « la copie de chacun de ces arrêtés et déclarations est demeurée jointe et annexée aux présentes.

L'acquéreur déclare avoir reçu ce jour l'imprimé CERFA et les plans présentés à l'appui de la demande de permis de construire en question, il déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour et en avoir parfaite connaissance ».

S'agissant de la conformité à ce permis, la société PN Ducatel justifie du fait que la notice paysagère présentée à l'appui de la demande dudit permis mentionnait notamment niveau N-1 : 2 chambres et bains, caves.

Or un avenant a été signé le 1er juillet 2019, qui prévoyait en plus un dortoir comprenant 4 couchages, un espace balnéo hammam carrelé/WC douche lavabo

Il existe donc, nonobstant les dires des consorts [A]/[Y], une modification par-rapport à ce qui était prévu au permis de construire.

Pour les lot n°28, 29 et 30, il existe de même une discordance entre l'acte de vente et la notice paysagère relative à l'existence de vides sanitaires, de surcroît aménagés.

C'est à juste titre que la société PN Ducatel a rappelé qu'il ne lui incombait pas de solliciter un permis de construire modificatif, une telle demande ayant une incidence sur la garantie financière accordée.

Même s'il est effectivement particulièrement regrettable que la société Credendo n'ait pas fait preuve de davantage de vigilance lorsqu'elle a octroyé sa garantie financière, en tout état de cause, cela ne remet pas en question la mission impartie à l'administrateur ad hoc.

Par ailleurs, outre le non-respect du permis de construire, il résulte des pièces versées aux débats et notamment des études géotechniques et de structures qu'il existe de graves problèmes structurels. Ainsi, l'avis géotechnique a fait état de travaux de terrassement très raides et d'une absence de drainage efficient, indiquant que 100% des fondations pour les 4 chalets présentent des désordres graves. La mission de diagnostic des structures énonce que les 4 chalets présentent tous des risques importants à très importants, relevant des problèmes de stabilitéet une corrosion de l'acier. Il ne aurait dès lors être reproché à l'administrateur ad hoc de n'avoir pas commencé à reprendre les travaux, alors que l'ensemble des études concluent à la nécessité de procéder à la démolition de ce qui a été construit.

L'existence de ces études démontre de surcroît que la société PN Ducatel, contrairement à ce qui a été allégué, n'est pas restée inactive depuis qu'elle a été missionnée.

Au vu de ce qui précède, l'absence initiale de contradictoire n'a pas eu d'incidence sur le déroulement de la procédure et la mission de l'administrateur ad hoc apparaît toujours nécessaire, étant observé qu'une mission d'expertise judiciaire a par ailleurs été ordonnée, les deux missions ne se recoupant pas.

C'est donc à juste titre que le premier juge a refusé de faire droit à la demande de rétractation de l'ordonnance du 1er avril 2022, l'ordonnance déférée sera confirmée.

Les condamnations au titre des frais irrépétibles en première instance étaient justifiées, il n'y a pas lieu d'infirmer la décision sur ce point.

Les consorts [A] & [Y] seront condamnés aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par la SELARL Dauphin Mihajlovic

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi:

Confirme l'ordonnance déférée ;

Y ajoutant,

Condamne les consorts [A] &é [Y] à verser à la société PN Ducatel la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne les consorts [A] & [Y] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par la SELARL Dauphin Mihajlovic .

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE