N° RG 20/03416 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KTG7
N° Minute :
C3
Copie exécutoire délivrée
le :
à
Me Amandine VACHOUX
la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT
SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 14 MARS 2023
Appel d'un Jugement (N° R.G. 17/02177) rendu par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 14 septembre 2020, suivant déclaration d'appel du 03 Novembre 2020
APPELANTS :
M. [K] [Z], décédé
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 12]/FRANCE
Mme [P] [N]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 12]/FRANCE
représentés par Me Amandine VACHOUX de la SELARL AVMC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et MeSabrina BOUZOL, avocat associé de la SELURL CABINET BOUZOL
INTIM ÉS :
M. [A] [H]
né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 13] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 16] - FRANCE
représenté par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE
S.A.S. GENERALE IMMOBILIERE CONSEIL ET COMMUNICATION prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 12] - FRANCE
représentée par Me Gaëlle LE MAT de la SCP GUIDETTI BOZZARELLI LE MAT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON
INTERVENANTES VOLONTAIRES
Mme [U] [Z]
née le [Date naissance 7] 1975 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 9]
Mme [B] [Z] épouse [I]
née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 17]
de nationalité Française
[Adresse 11]
[Localité 10]
représentées par Me Amandine VACHOUX de la SELARL AVMC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et MeSabrina BOUZOL, avocat associé de la SELURL CABINET BOUZOL
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente
M. Laurent Grava, conseiller,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 janvier 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
[K] [Z] et Mme [P] [N] épouse [Z] ont, selon acte notarié du 20 décembre 2007, acquis un appartement sis [Adresse 6], sous forme de vente en état futur d'achèvement, livré en octobre 2009.
Ils ont signé un mandat de gérance avec la société Générale immobilière conseil et communication dite Générale immobilière par acte sous-seing privé en date du 15 septembre 2009 aux fins de voir louer ce bien.
Ils souhaitaient avec cette location pouvoir bénéficier du dispositif de réduction fiscale instauré par la loi Robien.
La société Générale immobilière a établi un bail à usage d'habitation sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 entre d'une part, les époux [Z] et, d'autre part, M.[A] [H], pour cet appartement.
L'administration fiscale, constatant que M.[H] établissait sa déclaration d'impôt sur [Localité 16] et non sur [Localité 12], a considéré que les époux [Z] n'étaient pas fondés à bénéficier du dispositif Robien et a sollicité le paiement de la somme de 17 829 euros.
Cette décision a été confirmée par le tribunal administratif de Grenoble dans son jugement du 21 décembre 2015.
Par actes des 21 et 24 avril 2017, les époux [Z] ont assigné M [H] ainsi que l'agence immobilière Générale immobilière conseil et communication devant le tribunal de grande instance de Grenoble, en réparation de leur préjudice.
Par jugement du 14 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a:
-dit irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par M.[H]
-rejeté les demandes de dommages-intérêts formulées par les époux [Z] à l'encontre de M.[H],
-rejeté les demandes de dommages-intérêts formulées par les époux [Z] à l'encontre de la société GI&C,
-rejeté la demande d'amende civile de M.[H],
-rejeté la demande de dommages-intérêts reconventionnelle de M.[H]
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
-condamné les époux [Z] à payer à la société GI&C la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné les époux [Z] à payer à M.[H] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné les mêmes aux dépens.
Par déclaration en date du 3 novembre 2020, les époux [Z] ont interjeté appel du jugement.
[K] [Z] est décédé en cours d'instance. Ses ayants droits, Mmes [U] et [B] [Z], sont intervenus volontairement à l'instance.
Dans leurs conclusions de reprise d'instance notifiées le 5 décembre 2022, les consorts [Z] demandent à la cour de:
Rejetant toutes fins et conclusions contraires,
Vu la loi du 02 juillet 2003 portant diverses dispositions relatives à l'urbanisme et à l'habitat,
Vu le code général des impôts,
Vu le contrat de mandat signé le 15 septembre 2009,
Vu le contrat de bail signé le 05 novembre 2009,
-réformer le jugement déféré et, le statuant à nouveau,
-dire et juger que [A] [H] a commis une faute contractuelle en ne respectant pas la destination du bien loué,
-dire et juger que l'agence immobilière Générale immobilière conseil et communication n'a pas rempli son obligation d'information à l'égard de ses mandants et n'a pas géré le bien en bon père de famille,
-dire et juger que les fautes ainsi commises sont en relation de cause à effet direct avec le préjudice subi par les époux [Z].
En conséquence,
-condamner in solidum ou qui mieux d'entre eux le devra, l'agence immobilière Générale immobilière conseil et communication et [A] [H], à leur payer:
-La somme de 184.450,00 euros correspondant à 50 % du prix d'acquisition de leur bien équivalent à l'amortissement minimum qu'il devait obtenir au titre du dispositif fiscal Robien « recentré »,
-La somme de 1.620 euros correspondant à la majoration de recouvrement,
-La somme de 3.000 euros au titre des tracasseries judiciaires (sic),
-La somme de 3.000 euros au titre du préjudice financier particulier subi,
-La somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,
-Sauf à désigner, avant dire droit, tel consultant ou amicus curiae qu'il appartiendra avec mission de:
-Recueillir les observations des parties sur le chiffrage du préjudice,
-Prendre connaissance des documents de la cause,
-Donner son avis sur le préjudice subi,
-Dresser une note de consultation,
-condamner in solidum ou qui mieux d'entre eux le devra, l'agence immobilière Générale immobilière conseil et communication et [A] [H], à leur payer:
-La somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Les entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, les consorts [Z] excipent en premier lieu de la faute de M.[H], lequel n'a pas respecté ses engagements contractuels, quels qu'en soient les motifs, puisque le bail mentionnait expressément un usage exclusif d'habitation, peu important que M. [H] ait ou non été mis au courant du dispositif de défiscalisation afférent au bien.
Ils concluent ensuite à la faute de l'agence immobilière, qui n'a pas attiré l'attention du locataire sur la nécessité de respecter strictement l'usage du bien à titre d'habitation principale au vu du dispositif de défiscalisation dont bénéficiaient les propriétaires bailleurs, et qui d'autre part avait connaissance que le bien ne serait pas utilisé à titre de résidence principale. Ils soulignent qu'il appartenait à l'agence immobilière de rechercher pourquoi les époux [Z] demandaient à ce que le bail précise « usage à titre d'habitation principal », pour une pleine efficacité du contrat qu'elle a rédigé, une pleine information de son mandant et du locataire.
Ils énoncent qu'une agence immobilière loue et vend des biens et ne peut ignorer la base des systèmes de défiscalisation.
Ils font état de la prévisibilité du préjudice qu'ils allèguent avoir subi et rappellent que M.[H], huissier de justice, ne pouvait méconnaître les disposition contractuelles.
Dans ses conclusions notifiées le 5 janvier 2023, la société Générale immobilière conseil et communication demande à la cour de:
-confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 14 septembre 2020 dans toutes ses dispositions.
En conséquence
-débouter Mmes [P], [U] et [B] [Z] de leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société GI&C,
-débouter M.[H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société GI&C.
A titre subsidiaire
-constater que Mmes [P], [U] et [B] [Z] ne rapportent pas la preuve des préjudices qu'elles allèguent,
-débouter en conséquence Mmes [P], [U] et [B] [Z] de leurs demandes en réparation,
-débouter Mmes [P], [U] et [B] [Z] de leur demande visant à la désignation d'un expert judiciaire,
-condamner à tout le moins M.[H] à relever et garantir intégralement la société GI&C de toutes les condamnations susceptibles d'être mises à sa charge.
A tous les titres
-condamner Mmes [P], [U] et [B] [Z] et M.[H] à payer à la société GI&C la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Guidetti Bozzarelli Le Mat, avocat, sur son affirmation de droit.
La société GI&C conclut à titre principal à l'absence de toute faute dès lors que le mandat qu'elle a conclu avec les époux [Z] ne contenait aucune précision sur le fait que ces derniers souhaitaient bénéficier du dispositif fiscal 'Robien recentré'.
Elle réfute avoir eu connaissance ab initio du fait que l'appartement ne constituerait pas la résidence principale de M. [H], dont elle souligne la mauvaise foi.
Subsidiairement, elle conclut à l'absence de preuve du préjudice puisque les époux [Z] ne produisent pas leurs avis d'imposition de 2009 à 2011 et allègue que les époux [Z] auraient pu conclure un contrat avec le fils de M.[H] puisque c'est ce dernier qui occupait effectivement les lieux.
Dans ses conclusions notifiées le 7 décembre 2022, M.[H] demande à la cour de:
Vu les pièces versées aux débats,
À titre principal,
Vu l'article 1240 du code civil,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [Z] de toutes leurs demandes dirigées contre Monsieur [H].
-juger que le préjudice invoqué à pour cause soit l'absence d'information fournie par les consorts [Z] à leur mandataire, soit l'absence de transmission de cette information par le mandataire à Monsieur [H].
-débouter également les consorts [Z] de leur demande de désignation d'un consultant.
-débouter la SAS Générale immobilière conseil et communication de sa demande de garantie et plus généralement de toutes ses demandes dirigées contre Monsieur [A] [H].
A titre subsidiaire,
Si la Cour devait retenir une quelconque responsabilité de Monsieur [H],
-juger que la SAS Générale immobilière conseil et communication devra relever et garantir monsieur [A] [H] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
En toute hypothèse,
-infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Monsieur [H] de sa demande reconventionnelle et statuant à nouveau,
-condamner les consorts [Z] ainsi que la SAS Générale immobilière conseil et communication au paiement, chacun d'entre eux :
-de la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts au profit de Monsieur [H] par application de l'article 1240 du code civil,
-de la somme de 5 000 euros au bénéfice de monsieur [A] [H] par application de l'article 700 du code de procédure civile.
-condamner monsieur [K] [Z] et madame [P] [O] [N] épouse [Z] ainsi que la SAS Générale immobilière conseil et communication aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Montoya Pascal-Montoya Dorne Goarant, et ce conformément à l'article 699 du code civil.
M.[H] expose les conditions dans lesquelles il a été amené à louer l'appartement litigieux pour le compte de son fils [J] dont la situation financière ne lui permettait de prendre un bail à son nom.
Il déclare que l'agence était parfaitement informée du fait qu'il n'entendait nullement occuper les lieux ni à titre de résidence principale, ni à titre de résidence secondaire, pour des motifs professionnels le conduisant à résider sur [Localité 16] et souligne qu'en toute logique un bail relatif à un appartement destiné à abriter la résidence principale de deux époux aurait dû mentionner leurs deux noms et être signé par les deux.
Il rappelle qu'aucune mention, précision, ou référence à une quelconque dispositif fiscal ou obligation fiscale n'était insérée dans le bail.
Il déclare que compte tenu de ces relations amicales entre lui-même et le gérant de GI&C, ce dernier n'ignorait pas en octobre 2009 que les époux [H] étaient en train de vendre leur appartement de [Localité 14] en vue d'acquérir le 9 décembre 2009 un autre appartement à [Localité 16] afin d'y établir leur résidence principale compte tenu des impératifs liés aux fonctions professionnelles de Monsieur [H] l'obligeant à résider en permanence à [Localité 16] et que l'appartement était occupé par leur fils.
A titre subsidiaire, il conteste les préjudices allégués par les consorts [Z].
La clôture a été prononcée le 10 janvier 2023.
MOTIFS
Sur la faute contractuelle de M. [H]
Le contrat de bail d'habitation signé le 9 novembre 2009 mentionnait au paragraphe 1.3 « locaux loués » : destination des locaux : usage exclusif d'habitation principale.
Il résulte des pièces produites que M. [H] n'a jamais eu l'intention d'occuper le logement à titre d'habitation principale, notamment de par ses obligations professionnelles, le conduisant à résider sur [Localité 16].
Or, quand bien même le contrat d'habitation n'appelait pas l'attention du locataire présumé sur le fait que ledit logement était soumis au dispositif de la loi Robien, cette absence d'information n'a aucune incidence puisque le contrat spécifiait expressément cet usage exclusif.
Si M.[H] avait scrupuleusement respecté le contrat, étant observé qu'il connaissait parfaitement la législation relative aux baux d'habitation de par sa fonction d'huissier de justice, les époux [Z] n'auraient pas subi ce redressement fiscal, le tribunal administratif de Grenoble ayant au demeurant relevé que les intéressés n'avaient fait preuve d'aucune négligence, ayant confié la gestion de leur bien à un professionnel de l'immobilier.
Sur la faute de l'agence immobilière
Il résulte du mail adressé le 30 mai 2012 par Mme [F], gérante de l'agence immobilière, à M.[H], que l'agence était dès le départ parfaitement au courant du fait que M.[H] ne louerait pas l'appartement pour lui mais pour son fils puisqu'elle écrit : « je vous remercie de bien vouloir me confirmer que votre fils [M] réside à titre principal dans ce logement comme vous l'aviez indiqué lors de la signature du bail. Je vous rappelle qu'à l'époque, nous avions régularisé le bail en votre nom, votre fils n'ayant pas les ressources personnelles nécessaires, ressources exigées pour la location du bien ».
Dès lors, quand bien même l'agence n'aurait pas été mise au courant par les époux [Z] de leur souhait de pouvoir bénéficier de la loi Robien, en tout état de cause, elle a fait signer un bail en sachant pertinemment que les clauses dudit bail ne seraient pas respectées.
Elle est donc également responsable du préjudice causé aux époux [Z].
M.[H] et l'agence immobilière seront donc condamnés in solidum à indemniser les consorts [Z] du préjudice.
Compte tenu de la profession de M.[H], qui a signé ce bail en toute connaissance de cause, il sera condamné à relever et garantir l'agence immobilière à hauteur de 50 % des condamnations prononcées, et cette dernière sera également condamnée à relever et garantir M.[H] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées.
Sur les préjudices
Si aucun préjudice ne peut découler du paiement auquel un contribuable est légalement tenu et que le paiement de l'impôt mis à sa charge ne constitue pas un dommage indemnisable, il existe en revanche un préjudice consistant en la perte de chances de bénéficier de réductions fiscales, perte de chance qui doit être estimée à 90 % compte tenu des circonstances de l'espèce.
Les consorts [Z] sollicitent la somme de 184.450,00 euros correspondant selon eux à 50 % du prix d'acquisition de leur bien équivalent à l'amortissement minimum qu'il devaient obtenir au titre du dispositif fiscal Robien « recentré », toutefois ils n'en rapportent pas la preuve et seront déboutés de leur demande.
Au titre des impôts, ils ont dû verser :
-pour l'année 2009 : 3 210 euros au titre de l'impôt sur le revenu + 321 euros au titre des pénalités de recouvrement,
-pour l'année 2010 : 4 727 euros au titre des impôts, 622 euros au titre des cotisations sociales, 534 euros au titre des pénalités de recouvrement,
-pour l'année 2011, 6 272 euros au titre des de l'impôt sur le revenu, 1 378 euros de cotisations socales, 765 euros au titre des pénalités de recouvrement.
Soit un total de 17 829 euros.
M.[H] et l'agence immobilière seront donc condamnés in solidum à payer aux consorts [Z] la somme de 16 046,10 euros.
Le préjudice allégué au titre des « tracasseries judiciaires » s'apparente à un préjudice moral qui est réel puisque les consorts [Z] justifient avoir effectué des démarches amiables devant le conciliateur fiscal puis avoir dû intenter une action devant le tribunal administratif. Il leur sera alloué la somme de 1 000 euros.
Il n'existe en revanche pas de préjudice financier spécifique autre.
Au vu de ce qui précède, M.[H] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.
M.[H] et l'agence immobilière qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau ;
Condamne in solidum M.[H] et l'agence immobilière SAS générale immobilière et communication à payer aux consorts [Z] les sommes de :
-16 046,10 euros au titre de la perte de chance,
-1000 euros au titre du préjudice moral,
-4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M.[H] à relever et garantir la SAS générale immobilière et communication à hauteur de 50 % des condamnations prononcées ;
Condamne la SAS générale immobilière et communication à relever et garantir M.[H] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum M.[H] et l'agence immobilière SAS générale immobilière et communication aux entiers dépens.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
