N° RG 20/03991 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KUXK
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
Me Andrée PERONNARD-PERROT
Me Cécile MAGGIULLI
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 13 DECEMBRE 2022
Appel d'un Jugement (N° R.G. 18/000340) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 23 juillet 2020, suivant déclaration d'appel du 10 Décembre 2020
APPELANTE :
Mme [C] [M]
née le 16 Avril 1972 à [Localité 5] (38)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Andrée PERONNARD-PERROT, avocat au barreau de GRENOBLE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 20/10556 du 20/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)
INTIMÉE :
Mme [T] [U]
née le 8 Avril 1967 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Cécile MAGGIULLI, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
M. Laurent Grava, conseiller,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère
DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Octobre 2022, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de M. Frédéric Sticker, greffier, en présence de Céline Richard, greffière stagiaire, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant contrat de bail consenti par Mme [T] [U] à compter du 1er juillet 2010, Mme [C] [M] a pris en location un logement situé à [Adresse 6], en contrepartie d'un loyer mensuel de 600 euros « toutes charges comprises ».
Par acte d'huissier du 12 juillet 2017, Mme [C] [M] a donné congé à la bailleresse pour le 13 août 2017.
Mme [C] [M] a quitté les lieux le 11 août 2017.
Par acte en date du 9 février 2018 complété par conclusions postérieures, Mme [C] [M] a fait assigner Mme [T] [U], devant le tribunal d'instance de Grenoble aux fins de voir :
- dire et juger que les demandes de Mme [M] ne sont pas prescrites ;
- donner acte à Mme [M] de ce qu'elle réglera les taxes d'enlèvement des ordures ménagères justifiées, leur montant venant en déduction des sommes que lui doit Mme [U] ;
- débouter Mme [U] de ses demandes reconventionnelles ;
- condamner Mme [U] à payer à Mme [M] :
* 1 684,95 euros au titre d'un trop-perçu de loyers de 2010 à 2017,
* 1 721,95 euros au titre d'un trop-perçu de charges locatives, ou 2.687,12 euros selon les comptes de Mme [U],
* 960 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,
* les pénalités pour défaut de restitution du dépôt de garantie, soit 240 euros au mois de février 2018, à parfaire jusqu'à complet paiement,
* 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens comprenant les frais de congé par huissier s'élevant à 150 euros.
Par jugement contradictoire en date du 23 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
- déclaré prescrite l'action de Mme [C] [M] en répétition des loyers indus antérieurs au 9 février 2015 ;
- déclaré prescrite l'action de Mme [C] [M] en répétition des provisions indues pour les périodes antérieures à l'exercice du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 ;
- dit que Mme [T] [U] est redevable envers Mme [C] [M] de la somme de 890,43 euros au titre des arriérés de loyers et de charges ;
- constaté que le bailleur a déjà effectué des règlements à hauteur de la somme de 2 285,56 euros ;
- ordonné la compensation des sommes dues entre les parties ;
- condamné en conséquence Mme [C] [M] à payer à Mme [T] [U] la somme globale de 435,13 euros (quatre cent trente-cinq euros et treize centimes) au titre du solde des loyers et charges locatives dus du 1er juillet 2014 au 11 août 2017 ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné Mme [C] [M] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration en date du 10 décembre 2020, Mme [C] [M] a interjeté appel de la décision.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2021, Mme [C] [M] demande à la cour de :
- dire et juger recevable et bien fondé son appel à l'encontre du jugement entrepris ;
- réformer le jugement attaqué en ce qu'il a déclaré prescrite l'action de Mme [M] concernant les paiements indus antérieurs au 09.02.2015, s'agissant des loyers et des provisions sur charges et taxe sur les ordures ménagères ;
En conséquence,
- dire et juger que Mme [U] a perçu indûment la somme de 1 150,96 euros de Mme [M].
- dire et juger que dans tous les cas, les versements de Mme [U] de 1 406,07 euros en novembre 2016, décembre 2016 s'imputeront sur les périodes antérieures à savoir de 2011 à 2015 ;
- dire et juger que Mme [U] reste redevable du dépôt de garantie de 960 euros qu'elle a reçu, et non restitué au 13 septembre 2017 ;
- la condamner au versement de cette somme à Mme [M], outre les pénalités pour défaut de restitution de ce dépôt de garantie, jusqu'au total remboursement ;
- condamner Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés selon la législation sur I'aide juridictionnelle.
Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
- elle rappelle les faits, la procédure, les aides dont elle a bénéficié, les charges appelées ;
- elle détaille les sommes versées depuis 2011 ;
- l'article 7-1 de la loi du 06.07.1989, modifié par la loi du 24.03.2014, fait bien état d'un délai de 3 années pour agir, mais c'est à compter du jour où le titulaire du droit a connu les faits ;
- les demandes de Mme [M] sont parfaitement recevables depuis l'origine, et ne sont pas prescrites ;
- Mme [U] quant à elle, produit un « décompte locatif » tronqué, qui ne correspond nullement à la réalité des paiements faits par Mme [M] ;
- la non-restitution du dépôt de garantie donne lieu à pénalité.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2021, Mme [T] [U] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé prescrites :
* l'action de Mme [M] en répétition des loyers indus antérieurs au 9 février 2015,
* l'action en répétition des provisions indues pour les périodes antérieures à l'exercice du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé non l'action de Mme [M] en répétition des provisions indues pour la période du 1er juillet 2014 au 8 février 2015 ;
En conséquence,
- débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes sur ces périodes ;
- infirmer partiellement le jugement sur les montants alloués à Mme [U] ;
En conséquence,
- débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner Mme [M] à verser à Mme [U], avec intérêts de droit à compter du jugement :
* La somme de 36,20 € au titre des loyers,
* La somme de 790,60 € au titre des charges locatives ;
- infirmer le jugement en ce qu'il a refusé de faire droit aux demandes reconventionnelles de Mme [U] ;
En conséquence,
- condamner Mme [M] à verser à Mme [U], avec intérêts de droit à compter du jugement la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral ;
- condamner Mme [M] à une amende civile de 3 000 euros ;
- condamner Mme [M] à verser à Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me Cécile Maggiulli, avocat au barreau de Grenoble, sur son affirmation de droits en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :
- elle rappelle les faits et la procédure et détaille les sommes versées et perçues durant le bail, en tenant compte des aides CAF ;
- la prescription est de 3 ans pour toutes les actions dérivant d'un contrat de bail ;
- l'action de Mme [M] ayant été introduite le 8 février 2018, les demandes de Mme [M] antérieures au 8 février 2015 sont nécessairement prescrites et donc irrecevables ;
- il doit en être de même pour les charges ;
- il n'y a pas eu de suspension de la prescription ;
- elle réévalue les sommes qui lui sont dues ;
- elle discute les montants réclamés par Mme [M] ;
- c'est la CAF qui a versé le dépôt de garantie ;
- la mauvaise foi de la locataire est fautive ;
- l'action de Mme [M] est abusive.
La clôture de l'instruction est intervenue le 18 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire :
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les expressions telles que « juger », « dire et juger », « déclarer », « dégager » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.
En conséquence, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur l'ensemble des demandes :
En l'espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour retenir la prescription, pour déterminer les sommes dues et faire le compte entre les parties, pour statuer sur les dommages-intérêts et l'amende civile sont les suivants :
- toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ;
- pour les loyers, Mme [C] [M] ne peut soutenir qu'elle n'a eu connaissance des montants exacts versés à la bailleresse qu'au moment de la délivrance de son congé, car elle avait accès, notamment via son compte personnel sur le site de la CAF, à cette information, également présente sur les attestations de paiement fournies par l'organisme, ou du moins elle aurait dû en prendre connaissance chaque mois ;
- la prescription triennale doit s'appliquer en l'espèce des lors que l'assignation en date du 9 février 2018 est postérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015 ;
- les demandes portant sur les loyers antérieurs au 9 février 2015 sont prescrites ;
- pour les charges locatives, le point départ de la prescription de l'action en répétition des provisions indues est le jour de la régularisation des charges, qui permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision ;
- la bailleresse n'a procédé à aucune régularisation des charges jusqu'à la fin de l'année 2016 ;
- ce n'est donc qu'à compter de cette première régularisation que la locataire a pu apprécier l'existence d'un indu et que le délai de prescription a pu commencer à courir ;
- l'action de Mme [M] en répétition des provisions indues sera déclarée recevable pour les régularisations intervenues après le 9 février 2015, soit à compter de l'exercice couvrant la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, en application de la prescription triennale et dès lors que la régularisation n'a eu lieu qu'en fin d'année ;
- les demandes portant sur les charges locatives des exercices antérieurs sont prescrites ;
- un contrat verbal n'est pas pour nul et sa preuve peut être faite par tous moyens s'il a commencé à recevoir exécution ;
- le contrat de bail précise seulement que le montant des loyers avec charges est de 600 euros mais ne détaille pas la répartition de cette somme entre le loyer et la provision sur charges ;
- les parties sont toutefois d'accord sur le fait que loyer initial était fixé à la somme de 480 euros, outre 120 euros de provisions sur charges ;
- la rencontre des volontés s'est faite initialement sur ces sommes ;
- il est versé aux débats tant des documents du bailleur adressé aux tiers mentionnant un loyer de 500 euros à compter de juillet 2012 (attestation CAF du 10/12/2012 et quittances de loyers) ainsi que des documents de la main même de la locataire évoquant un loyer de 500 euros et des charges de 120 euros (plan d'apurement conclu entre les parties le 24 février 2016 et adressé à la CAF et dossier de demande de FSL daté du 14 septembre) ;
- l'ensemble de ces éléments établit l'accord des parties sur la fixation d'un nouveau montant du loyer à compter du 1er janvier 2012, l'avenant oral au contrat de bail ayant reçu un commencement d'exécution ;
- il sera retenu que le montant du loyer a été fixé à 500 euros à compter du 1er janvier 2012, les provisions sur charges restant inchangées à 120 euros ;
- sur la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, au vu des documents produits, le trop-perçu s'élève à 301,66 euros ;
- sur la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, au vu des documents produits, le trop-perçu s'élève à 470,42 euros ;
- sur la période du 1er juillet 2016 au 30juin 2017, au vu des documents produits, le trop-perçu s'élève à 300,84 euros ;
- sur la période du 1er juillet 2017 au 11 août 2017, au vu des documents produits, Mme [C] [M] est redevable à cet égard de la somme de 167,78 euros ;
- le trop-perçu global de charges locatives s'élève donc à la somme de 905,14 euros ;
- sur les loyers, seul celui qui a effectué le paiement peut exercer une action en répétition de l'indu ;
- les demandes portant sur les loyers indûment versés avant le 9 février 2015 sont prescrites ;
- Mme [T] [U] a perçu des allocations de logement directement de la CAF pour le paiement des loyers ;
- il existe des incohérences entre les montants versés par la locataire selon les relevés de compte produits par la bailleresse, les quittances et le décompte réalisés par cette dernière ;
- le total des montants versées par Mme [M] est de 528,65 euros ;
- le FSL versé en janvier 2017 (apparaissant dans le décompte produit par la bailleresse et dans ses relevés de comptes) est de 2 646,48 euros ;
- Mme [M] reste redevable envers Mme [U] de la somme de 14,71 euros au titre des loyers du 9 février 2015 au 11 août 2017 ;
- Mme [T] [U], au titre des loyers et charges dus, doit donc être condamnée à restituer à Mme [C] [M] la somme de 890,43 euros (905,14 - 14,71) ;
- concernant le dépôt de garantie, il a été versé à la bailleresse un montant de 960 euros par la CAF par le biais d'un prêt contracté auprès d'elle par la locataire ;
- eu égard au trop-perçu de charges locatives et à l'obligation de restituer le montant du dépôt de garantie, Mme [T] [U] est redevable à l'égard de Mme [C] [M] de la somme de 1 850,43 euros (960+890,43) ;
- Mme [T] [U] rapporte la preuve non équivoque d'avoir déjà versé à Mme [C] [M] la somme globale de 2 285,56 euros ;
- les sommes que Mme [T] [U] a versé au titre de la régularisation des charges locatives antérieures au 1er juillet 2014 seront écartées dès lors qu'elles concernent des demandes prescrites ;
- il apparaît in fine un trop-perçu à la faveur de Mme [T] [U] et non de Mme [C] [M] ;
- cette dernière sera donc déboutée de ses demandes en restitution d'un indu et sera condamnée à payer à Mme [T] [U] la somme globale de 435,13 euros (2 285,56 -1 850,43) au titre des loyers et charges dus ;
- il ne sera pas fait droit à la demande d'application de la pénalité de l'article 22 susvisé pour défaut de restitution du dépôt de garantie, dès lors que la bailleresse a restitué le solde du dépôt de garantie avant l'expiration du délai de deux mois suivant la restitution des clés du 11 août 2017 ;
- Mme [T] [U] ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de l'action à son encontre par Mme [C] [M], ni de son intention de nuire et du préjudice subi ;
- concernant l'amende civile de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'action de Mme [C] [M] ne peut être qualifiée de dilatoire ou abusive, d'autant qu'elle a pour origine l'opacité évidente des décomptes locatifs réalisés par Mme [T] [U] ;
- la demande de Mme [T] [U] d'une amende civile sera rejetée.
S'agissant donc de la prescription, des sommes dues, du compte entre les parties, des dommages-intérêts et de l'amende civile, en l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties, c'est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit.
La cour, adoptant cette motivation, confirmera la prescription, les sommes dues, le compte entre les parties, le rejet des demandes de dommages-intérêts et d'amende civile.
Le jugement sera confirmé par adoption de motifs.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Mme [C] [M], dont l'appel est rejeté, supportera les dépens avec distraction, ceux de première instance étant confirmés.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [U] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. Mme [C] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [C] [M] à payer à Mme [T] [U] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne Mme [C] [M] aux dépens, avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
