N° RG 20/00830 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KLTZ
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
Me Sylvia LAGARDE
Me Pascale HAYS
S.E.L.A.R.L. LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 4 OCTOBRE 2022
Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-19-47) rendu par le Tribunal d'Instance de MONTELIMAR en date du 03 octobre 2019, suivant déclaration d'appel du 18 Février 2020
APPELANTES :
Mme [L] [H]
née le 27 Mars 1980 à [Localité 10] (74)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvia LAGARDE, avocat au barreau de VALENCE
INTIMÉES :
S.A.R.L. [Adresse 9] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Alexis GRIMAUD de la S.E.L.A.R.L. LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Emilie VERNHET-LAMOLY, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A. ALLIANZ I.A.R.D. Représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège de la société
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS
S.A.S.U. GROUPE SOLLY AZAR Représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège de la société
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Emmanuèle Cardona, présidente
Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 18 novembre 2021 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble
Laurent Grava, conseiller
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 mars 2022, Frédéric Dumas, vice-président placé, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte du 17 septembre 2015 Mme [L] [H] a donné à la société à responsabilité limitée [Adresse 9] (la société A Baloo Immobilier) un mandat de gestion locative d'un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] (26).
Le 22 septembre 2015 elle a ainsi donné à bail à M. [I] [W] et Mme [J] [O] ledit bien moyennant un loyer de 1 000 euros.
Mme [H] a, le 15 octobre 2015, adhéré à la garantie des loyers impayés et garanties annexes souscrites par la société A Baloo Immobilier auprès de la société par actions simplifiée Solly Azar.
Les locataires ont notifié un congé le 1er août 2016 et définitivement quitté les lieux le 31 août 2016.
Le 7 octobre 2016 Mme [H] a fait sommation à M. [W] et Mme [O] de lui payer la somme de 4 000 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 octobre 2016.
Le 22 septembre 2016 la société A Baloo Immobilier a déclaré à la société Solly Azar le sinistre de loyers impayés.
Selon mail du 23 octobre 2017 l'assureur a dénié sa garantie compte tenu de l'insolvabilité des locataires à la date de prise d'effet du contrat.
Par lettre du 29 janvier 2018 Mme [H], agissant par l'intermédiaire de la société GMF, a mis en demeure la société A Baloo Immobilier de l'indemniser du montant de la dette locative.
Ses démarches étant demeurées infructueuses Mme [H] a, par exploit du 19 décembre 2018, fait assigner la société A Baloo Immobilier devant le tribunal d'instance de Montélimar aux fins de l'entendre condamner à lui payer en principal la somme de 9 325,52 euros à titre de dommages et intérêts.
Suivant jugement du 3 octobre 2019 le tribunal a condamné la société A Baloo Immobilier à payer à Mme [H] les sommes de 3 108,50 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2018,600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel et rejeté la demande d'exécution provisoire.
Le 18 février 2020 Mme [H] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a condamné la société A Baloo Immobilier à lui payer la somme de 3 108,50 euros.
Le 26 juin 2020 la société A Baloo Immobilier a fait citer les sociétés Allianz et Solly Azar devant la cour d'appel de Grenoble.
Suivant ordonnance du 15 juillet 2020 le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures pendantes devant la cour.
Aux termes de ses dernières conclusions l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement déferré en ce qu'il n'a retenu qu'une perte de chance de percevoir le montant des loyers et d'être indemnisé du fait des dégradations du bien loué et, statuant à nouveau, de :
- condamner la société A Baloo Immobilier à lui verser la somme de 9 325,52 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêt au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation devant le tribunal d'instance de Montélimar, soit le 19 décembre 2018,
- condamner la société [Adresse 9] ou qui mieux le devra à verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions Mme [H] expose que :
- en ne vérifiant pas la solvabilité du locataire et en ne mettant pas en oeuvre en temps utile la garantie des loyers impayés le mandataire engage sa responsabilité vis-à-vis du bailleur qui ne peut percevoir les sommes attendues de l'assureur,
- la société A Baloo Immobilier n'a ainsi aucunement fourni à la société Solly Azar les éléments de solvabilité des locataires, commettant ce faisant une faute à son égard dans la mesure où elle lui avait donné mandat d'accomplir toute diligence aux fins de recouvrer la dette locative,
- adhérente au contrat souscrit par la société A Baloo Immobilier auprès de l'assureur Solly Azar elle n'a aucune diligence à accomplir pour bénéficier de sa garantie, laquelle ne peut être mise en oeuvre que si les locataires sont qualifiés de solvables,
- cette solvabilité n'est pas limitée aux seuls loyers impayés mais conditionne la garantie dans sa totalité dont les dégradations imputables aux locataires,
- l'authenticité de l'avis d'imposition des locataires, communiqué pour la première fois en cause d'appel, est discutable eu égard à la présentation du revenu fiscal de référence,
- l'attaque informatique dont se prévaut l'agence immobilière ne constitue nullement un cas de force majeure la dispensant de son obligation de communiquer les pièces dès lors qu'une telle attaque n'est aucunement imprévisible et qu'il lui appartenait de prendre les précautions nécessaires,
- la société A Baloo Immobilier a elle-même reconnu dans un courrier du 10 octobre 2016 l'existence et l'étendue des dégradations qu'elle conteste désormais,
- contrairement à l'analyse du premier juge le préjudice subi est direct et certain et ne résulte nullement de la perte d'une chance.
Selon ses dernières écritures, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, l'intimée conclut à ce que la cour infirme le jugement critiqué et :
- déboute Mme [H] de toute ses demandes à son encontre,
- condamne la compagnie Allianz et son courtier Solly Azar à la relever et garantir de l'ensemble des frais et condamnations subis dans le cadre de la procédure,
- condamne Mme [H] ainsi que les sociétés Allianz I.A.R.D. et Solly Azar à lui verser chacun la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société A Baloo Immobilier fait valoir que :
- n'étant tenue que d'une obligation de moyens sa responsabilité en tant que mandataire suppose l'existence d'une faute dans l'exercice de sa mission causant un préjudice au bailleur en lien direct et certain avec cette faute,
- elle a justifié de l'imposition sur le revenu des deux locataires à hauteur de 59 616 euros, soit au-delà du seuil de solvabilité, mais n'a pu ressortir les éléments du dossier en raison d'une attaque informatique dont a profité l'assureur pour dénier sa garantie tout en percevant les cotisations pendant plus d'un an,
- que cette cyber attaque constitue un cas de force majeure l'ayant empêché de produire les pièces demandées,
- elle a respecté son obligation de vérifier la solvabilité des locataires au regard de la garantie souscrite auprès de la société Solly Azar,
- les débiteurs des obligations inexécutées n'ont de surcroît jamais été sollicités alors qu'ils sont à l'origine du sinistre, la bailleresse ayant effectivement subi une perte de chance comme l'a retenu le premier juge,
- les dommages matériels allégués ne sont au surplus pas établis.
Dans leurs dernières conclusions les sociétés Allianz I.A.R.D. et Solly Azar sollicitent que la cour :
- prononce à titre principal la mise hors de cause de la société Solly Azar,
- déclare prescrites les demandes formulées,
- subsidiairement rejette l'ensemble des demandes formulées à leur encontre,
- condamne en tout état de cause la société A Baloo Immobilier à leur verser la somme de 1 500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles expliquent que :
- aucune demande d'indemnités d'assurance ne peut être formée à l'encontre de la société Solly Azar dès lors qu'elle n'intervient qu'en qualité de gestionnaire de la société Allianz,
- la prescription biennale de l'action est acquise puisque l'assureur a notifié le 23 octobre 2017 au mandataire de Mme [H] son refus de prise en charge et que l'assignation n'a été délivrée que le 24 juin 2020, aucune déclaration de sinistre n'ayant de plus été faite en ce qui concerne les dégradations,
- il appartenait, en vertu des dispositions générales du contrat d'assurance, à l'administrateur de biens de vérifier la solvabilité des locataires selon les critères stipulés au titre 7,
- le seul document transmis par le mandataire concernait le justificatif de revenus de Mme [O] à hauteur de 1 504 euros mensuels justifiant ainsi le refus de prise en charge.
L'instruction a été clôturée suivant ordonnance du 22 mars 2022.
MOTIFS
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.
Sur la recevabilité des demandes à l'encontre des sociétés Allianz I.A.R.D. et Solly Azar
L'article L114-1 du code des assurances dispose que toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance.
En l'occurrence les locataires ont quitté les lieux le 31 août 2016 et la déclaration de sinistre est intervenue le 22 septembre 2016, date à laquelle l'existence de la dette locative et des dégradations matérielles étaient établies.
Il s'ensuit qu'à la date du 26 juin 2020, à laquelle la société d'assurance et son courtier ont été cités devant la cour d'appel de Grenoble, le délai de prescription biennal de l'article L114-1 du code des assurances était expiré.
En conséquence les demandes engagées à l'encontre de des sociétés Allianz I.A.R.D. et Solly Azar seront déclarées irrecevables comme étant prescrites.
Sur les demandes principales
Vu l'article 1383-1 du code civil.
L'article 1231-1 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016 et reprenant la teneur des anciens articles 1147, 1149 et 1150 applicables jusqu'au 30 septembre 2016, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure, étant précisé aux termes de l'article 1231-2 que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications suivantes.
Ainsi l'article 1231-3, reprenant également pour partie les articles 1149 et 1150 précités, précise-t'il que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive, et que même dans ce cas les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution en application de l'article 1231-4.
Par ailleurs, selon les dispositions des articles 1991 et 1992 du même code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, répondant non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
En l'espèce les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour retenir la responsabilité de la société A Baloo Immobilier sont les suivants :
- la société A Baloo Immobilier a souscrit auprès de la société Solly Azar, pour le compte de ses mandants, une garantie couvrant les loyers impayés et dégradations immobilières,
- Mme [H] a ainsi adhéré individuellement le 1er octobre 2015 au contrat souscrit par son mandataire selon la formule loyers impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux, départ prématuré et protection juridique,
- il résulte de la notice d'information annexée au contrat que le souscripteur gestionnaire doit vérifier la solvabilité des locataires, laquelle est constituée par le revenu net global qui correspond au cumul des ressources nettes annuelles dont disposent les titulaires du bail, augmenté des allocations diverses et pensions perçues imposables ou non,
- il a été convenu que lorsque les obligations du souscripteur gestionnaire ont été remplies, l'assureur lui verse les indemnités dans les droits du propriétaire adhérant,
- il ressort des conditions générales contractuelles que les garanties prennent effet dès la signature du bulletin individuel d'adhésion, signé en l'espèce par Mme [H] le 1er octobre 2015,
- selon l'article 1.6.4, à la condition que les obligations du souscripteur aient été remplies et que le sinistre ait été déclaré, l'assureur met en oeuvre sa garantie,
- selon le titre 7, 'modalités d'adhésion', le souscripteur s'engage notamment a obtenir du locataire toutes les garanties nécessaires sur sa solvabilité lors de la conclusion du bail ; à constituer un dossier et obtenir les justificatifs correspondants, ce dossier étant tenu à la disposition de l'assureur qui pourra le consulter a posteriori,
- selon l'article 7-1, 'vérification de la solvabilité', la garantie du risque d'impayé est accordée dans le cas ou le locataire justifie, à la date de signature du bail, d'une solvabilité acquise correspondant selon le tableau 'contrôle des ressources' à un revenu net global équivalent à trois fois et plus le montant du loyer a garantir, s'agissant d'un locataire justifiant d'un contrat de travail non précaire,
- selon l'article 7-2, 'agrément du locataire', le souscripteur procède lui même à l'agrément des locataires dont la solvabilité a ainsi été vérifiée ; la garantie des locataires déjà en place ne prend effet qu'à l'expiration d'une période probatoire de trois mois consécutifs au terme de laquelle il doit avoir réglé régulièrement ses loyers,
- il résulte de l'analyse des stipulations susénoncées que l'assureur ne procède pas ab initio à une évaluation du risque et ne délivre sa garantie qu'a posteriori, après déclaration du sinistre et à la condition que le souscripteur ait rempli ses obligations,
- il ressort du mail adressé le 6 décembre 2017 par l'assureur à Mme [H] que le souscripteur lors de l'adhésion avait transmis a la société Solly Azar les seuls revenus mensuels de Mme [O], soit la somme mensuelle de 1 504 euros et que dés lors, la solvabilité des preneurs n'étant pas acquise, la garantie n'a pas été accordée au bailleur,
- la société A Baloo Immobilier soutient, sans en rapporter la preuve, que les revenus de M. [W], bénéficiaire d'une pension de retraite, avaient également été déclarés à la compagnie Solly Azar, de sorte que les locataires disposant d'une solvabilité adéquate elle n'avait commis aucune faute de gestion,
- l'attaque informatique dont elle se prévaut ne revêt pas les caractères de la force majeure car il lui appartenait en sa qualité de mandataire professionnel de prendre toutes les mesures de nature à protéger ses données informatiques,
- la société A Baloo Immobilier ne justifie pas avoir contrôlé sérieusement la solvabilité des locataires lors de la conclusion du bail et a donc manqué a son obligation de renseignement et de conseil vis-a-vis de son mandant en omettant de l'informer que les preneurs ne justifiaient pas d'une 'solvabilité acquise' et ne faisaient l'objet d'un agrément par le souscripteur au moment de l'adhésion individuelle de Mme [H] à la garantie des loyers impayés.
En l'absence de nouvelles preuves présentées par la société A Baloo Immobilier c'est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits en estimant que la mandataire avait commis une faute.
Pour autant l'inexécution des obligations du mandataire, qui n'a pas transmis en temps utiles à l'assureur les documents établissant la solvabilité des locataires et privé ainsi la bailleresse du bénéfice de la garantie des loyers impayés et des dégradations de son bien du fait de la prescription de l'action à l'égard de la société Allianz, ne l'a pas privée d'une chance de percevoir le montant des loyers et d'être indemnisée du fait desdites dégradations.
En effet, ainsi que l'avait relevé le premier juge, l'article 1.6.4 du contrat d'assurance stipule que dès lors que les obligations du souscripteur sont remplies et que le sinistre est déclaré l'assureur met en oeuvre sa garantie.
Cette garantie avait vocation à couvrir, dans les limites de plafonds non atteints par le sinistre, la dette locative ainsi que la réparation des dégâts. En conséquence le non recouvrement des loyers et le défaut d'indemnisation des dégâts représentent pour Mme [H] une privation de gains résultant immédiatement et directement de l'inexécution des obligations de la société A Baloo Immobilier et ne peut en aucun cas être assimilé à une perte de chance.
Enfin le moyen soulevé par le mandataire et tiré de l'absence d'action préalable à l'encontre des locataires défaillants ne saurait prospérer dans la mesure où il ne constitue nullement une condition légale ou contractuelle à la mise en oeuvre des garanties litigieuses.
De plus le courrier circonstancié du 10 octobre 2016 accompagné de photographies, par lequel la société A Baloo Immobilier met en demeure les consorts [X] de régler la somme de 3 000 euros au titre de l'arriéré locatif outre la mensualité du mois d'octobre tout en leur signifiant le refus de restitution de la totalité du dépôt de garantie, constitue un aveu extrajudiciaire établissant pleinement l'ampleur des dégradations survenues dans le logement et justifiant parfaitement les prétentions de l'appelante.
En revanche celle-ci sera déboutée de sa demande de paiement d'une somme de 308 euros représentant le coût de l'adhésion à l'assurance de loyers impayés, sans laquelle elle ne pourrait prétendre à l'indemnisation sollicitée. De plus les frais d'huissier de justice à hauteur de 190,74 euros sont étrangers au coût des dégradations.
Dans ces conditions il conviendra d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a retenu qu'une perte de chance de Mme [H] et de condamner la société A Baloo Immobilier à lui payer une somme de 8 826,78 euros à titre de dommages et intérêts, en ce compris 4 000 euros au titre des loyers impayés et 4 826,78 euros correspondant au coût des travaux de reprise, outre intérêt au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation devant le tribunal d'instance de Montélimar, le 19 décembre 2018.
Sur les demandes annexes
Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelante et parties intervenantes les frais exposés pour faire valoir leurs droits devant la cour. La société A Baloo Immobilier sera donc condamnée à leur verser chacune une indemnité de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée qui succombe sera en outre condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement du 3 octobre 2019 du tribunal d'instance de Montélimar sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
Statuant à nouveau,
Déclare irrecevables les demandes de la S.A.R.L. [Adresse 9] formées à l'encontre des sociétés Allianz I.A.R.D. et Solly Azar comme étant prescrites,
Condamne la S.A.R.L. [Adresse 9] à payer à Mme [L] [H] une somme de 8 826,78 euros (huit mille huit cent vingt six euros soixante dix huit cents) à titre de dommages et intérêts, outre intérêt au taux légal à compter du 19 décembre 2018,
Condamne la S.A.R.L. [Adresse 9] à verser à Mme [L] [H] ainsi qu'aux S.A. Allianz I.A.R.D. et S.A.S. Solly Azar chacune une indemnité de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.A.R.L. [Adresse 9] aux entiers dépens d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière, Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
