N° RG 20/00462 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KKQB
N° Minute :
C2
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY
Me Florence DESVAGES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 30 AOUT 2022
Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-18-1526) rendu par le Tribunal d'Instance de GRENOBLE en date du 31 décembre 2019, suivant déclaration d'appel du 21 Janvier 2020
APPELANTE :
SCI MDA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉ :
M. [B] [Y]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Florence DESVAGES, avocat au barreau de GRENOBLE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 20/5827 du 23/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Emmanuèle Cardona, présidente
Laurent Grava, conseiller,
Anne-Laure Pliskine, conseillère
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 mai 2022 Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Frédéric Sticker, greffier, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 avril 2004, la société MDA a donné en location à M. [B] [Y] un logement sis [Adresse 4] (38) moyennant un loyer mensuel de 241,10 euros, outre un dépôt de garantie de 482 euros.
Dans un rapport du 16 février 2018, l'Agence régionale de santé (l'ARS) a relevé le mauvais état du logement loué, constaté l'insalubrité de celui-ci, et préconisé des travaux à réaliser dans un délai de 9 mois.
Par arrêté préfectoral du 9 avril 2018, l'insalubrité du logement de la société MDA loué par M. [Y] a été prononcée.
Le 25 mai 2018, la société MDA a mis en demeure M. [Y] de procéder aux réparations locatives lui incombant au regard de l'insalubrité du logement loué.
Par acte du 3 juillet 2018, la société MDA a assigné M. [Y] devant le tribunal d'instance de Grenoble pour, notamment, voir ordonner son expulsion du logement et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués ainsi qu'à la somme de 45 700,80 euros correspondant aux montant des travaux de remise en état, outre celle de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par courrier du 14 août 2018, M. [Y] a donné congé pour le 27 août 2018, date à laquelle il a quitté le logement.
Par jugement contradictoire du 31 décembre 2019, le tribunal d'instance de Grenoble a':
Donné acte à la société MDA du désistement de sa demande de résiliation de bail ;
Débouté la société MDA de sa demande de condamnation de M. [Y] au paiement des travaux de remise en état du logement d'une somme de 45 700,80 euros ;
Condamné la société MDA à payer à M. [Y] les sommes de :
- 1 506,88 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,
- 1 500 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral,
- 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- 800 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Condamné la société MDA aux dépens ;
Prononcé l'exécution provisoire.
Le 21 janvier 2020, la société MDA a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a :
- débouté la société MDA de sa demande de condamnation de M. [Y] au paiement des travaux de remise en état du logement d'une somme de 45 700,80 euros ;
- condamné la société MDA à payer à M. [Y] les sommes de :
* 1 506,88 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,
* 1 500 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral,
* 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,
* 800 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- condamné la société MDA aux dépens ;
- prononcé l'exécution provisoire.
Par conclusions d'appelant n° 2 notifiées le 24 août 2020, la société MDA demande à la cour de':
Débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et plus particulièrement de sa demande tendant à :
- voir infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à lui verser la somme de 1 506,88 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,
- la voir condamnée à lui verser la somme de 14 460 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
Infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a :
- déboutée de sa demande de condamnation de M. [Y] au paiement des travaux de remise en état du logement d'une somme de 45 700,80 euros,
- condamnée à payer à M. [Y] les sommes de :
* 1 506,88 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,
* 1 500 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral,
* 2 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,
* 800 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamnée aux dépens ;
Statuant de nouveau,
Dire et juger M. [Y] a manqué à son obligation d'entretien ;
En conséquence,
Condamner M. [Y] à lui verser la somme de 45 700,80 euros, correspondant au montant des travaux de remise en état rendus nécessaires du fait de son occupation du logement litigieux ;
Condamner M. [Y] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l'instance.
Par conclusions d'intimé notifiées le 25 juin 2020, M. [Y] demande à la cour de':
Recevoir sa constitution d'intimé en cause d'appel et y faisant droit ;
Statuer ce que de droit sur la déclaration d'appel de la société MDA ;
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté purement et simplement les demandes de la société MDA ;
Et statuant de nouveau,
Juger que l'état d'insalubrité du logement sis [Adresse 4]) est propre à la configuration des lieux et à l'absence de système d'aération suffisant du logement ;
Juger que le refus du propriétaire de procéder à des travaux de remise en état du logement malgré les demandes répétées du locataire est abusif ;
Condamner la société MDA à l'indemniser de son préjudice de jouissance caractérisé depuis 2013 par l'existence de moisissures et d'infiltrations dans les pièces de vie, cuisine et salle de bains à hauteur de la somme de 14 460 euros ;
Condamner la société MDA à lui payer les sommes de :
- 2 000 euros pour attitude abusive,
- 5 000 euros du fait de son préjudice moral ;
Condamner la société MDA au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, dont distraction au profit de l'avocat de M. [Y] ;
Condamner la société MDA aux entiers dépens de l'instance ;
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Lui donner acte de ce qu'il est joint à ses conclusions le bordereau de pièces.
Le présent arrêt sera contradictoire en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction est intervenue le 15 septembre 2021.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour le détail de leur argumentation.
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques.
Il est en outre rappelé que les arrêts de la cour d'appel peuvent être exécutés immédiatement après leur notification par acte d'huissier, de sorte que la demande de M. [Y] de voir « ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir » sera nécessairement rejetée.
Sur la demande de remise en état et la décence du logement :
En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Ce décret précise notamment en son article 2 que le logement doit permettre une aération suffisante, un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale, et en son article 5 que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.
Aux termes de l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.
Il est de principe que l'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.
En l'espèce, il ressort de l'état des lieux contradictoire réalisé le 8 avril 2004, que le logement loué était, de façon générale, en « bon état », à l'exception de la cuisine en état « usagé ». Néanmoins, il y était également fait mention des éléments suivants, à savoir :
- des moisissures dans le meuble sous évier,
- des réserves sur la robinetterie de la salle de bains et de la cuisine,
- des traces d'humidité et une auréole sur les murs du dégagement du 1er étage,
- des traces jaunes sur le plafond de la cuisine,
- des traces et une auréole sur les murs de la chambre n° 2
- des murs gondolés avec des traces au sein du dégagement n° 2.
Par courrier du 5 mai 2004, reçu le 13 mai 2004 par le bailleur, M. [Y] a signalé un problème d'humidité constaté sous l'évier et que le meuble sous cet évier était, de ce fait, très abîmé.
Par courrier du 12 mai 2004, le mandataire du bailleur a accusé réception des remarques de M. [Y].
Ainsi, et contrairement à ce que la société MDA allègue, il résulte de l'état des lieux d'entrée ainsi que du courrier de M. [Y] du 5 mai 2004 que dès l'entrée dans les lieux par le preneur, le logement loué présentait des désordres et plus particulièrement des problèmes d'humidité.
Il s'avère que ces problèmes se sont aggravés durant plusieurs années alors même que le locataire avait signalé à son bailleur les difficultés qu'il rencontrait moins d'un mois après son entrée dans les lieux mais aussi régulièrement par la suite, et ce, pendant plusieurs années.
Les griefs émis par le locataire sont corroborés par le rapport de l'ARS du 16 février 2018 qui a conduit à un arrêté préfectoral du 9 avril 2018 prononçant l'insalubrité du logement loué par M. [Y].
En effet, dans son rapport l'ARS a constaté une très forte humidité et la présence de moisissures notamment au rez-de-chaussé dans le coin cuisine et dans la salle de bains du logement. Elle a également souligné que le dispositif de ventilation n'était ni conforme ni efficace, mettant ainsi en évidence le mauvais état du logement de nature à constituer un danger pour la santé et la sécurité de ses occupants.
L'ARS a en outre préconisé de nombreux travaux, évalués à la somme de 38 084 euros HT, et a identifié des problèmes d'isolation thermique, la nécessité de mettre en place un dispositif de ventilation conforme à la réglementation en vigueur, de procéder à la mise en sécurité de l'installation électrique, et de prévoir le traitement des causes de l'humidité présente en partie basse des murs du rez-de-chaussée.
Au regard de ces éléments, la société MDA ne peut sérieusement prétendre que les problèmes d'humidité ont été causés par le manque d'ouverture des volets du logement par M. [Y]. Il n'est d'ailleurs pas démontré par la société MDA que le locataire serait à l'origine de l'ensemble des désordres du logement. En effet, le bailleur se contente de produire, à l'appui de ses allégations devant la cour, une unique photographie datée de juin 2015 de la façade du logement en provenance d'un site internet de cartographie, alors qu'il est établi que le logement loué était grevé de désordres avant l'entrée dans les lieux par le preneur et que M. [Y] l'a sollicité pendant plusieurs années fin qu'il entreprenne la réalisation de travaux en raison des désordres rencontrés dans le logement.
Dans ces conditions, le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance en ne remettant pas au locataire un logement décent.
Par conséquent, la société MDA sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [Y] à lui verser la somme de 45 700,80 euros correspondant au montant des travaux de remise en état, confirmant le jugement déféré de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles de M. [Y] :
Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure.
L'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux constitue en conséquence une obligation de résultat pour le bailleur qui ne peut se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en 'uvre pour parvenir à la cessation du trouble.
Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.
La non-conformité du logement loué aux prescriptions de l'article 16 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre au locataire le droit d'obtenir des dommages-intérêts pour réparer le préjudice de jouissance qu'il a eu à subir du fait de l'indécence du logement.
Il est de principe que le preneur peut engager la responsabilité de son bailleur, qui sera tenu de l'indemniser de tout trouble de jouissance dû à l'insalubrité du logement, sans que cette indemnisation soit subordonnée à une mise en demeure.
En l'espèce, M. [Y] fait valoir qu'il a subi un préjudice de jouissance dont il demande la réparation par l'octroi de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et de la somme de 14 460 euros au titre de la réduction de loyer depuis 2013. Il soutient enfin que la société MDA a fait preuve d'une résistance abusive justifiant sa réparation par l'octroi d'une somme de 2 000 euros.
Il a été démontré ci-avant que la société MDA n'avait pas remis à M. [Y] un logement décent, ne lui permettant donc pas d'assurer une jouissance paisible des lieux à son locataire.
De plus, la société MDA ne verse, à hauteur d'appel, aucune pièce susceptible de démontrer qu'elle ait agi avec diligence afin de mettre un terme aux nuisances auxquelles M. [Y] a dû faire face ni ne fait état d'un cas de force de majeure.
Au regard des griefs exprimés par M. [Y] et du rapport d'insalubrité de l'ARS, il est établi que le locataire a subi un trouble réel et objectif dans la jouissance paisible des lieux loués en raison, notamment, d'importants problèmes d'humidité.
M. [Y] est donc fondé à obtenir du bailleur réparation de son trouble de jouissance, au titre de la réduction de loyer, pour la période comprise entre le 3 juin 2015, date du courrier de la société Square habitat, mandataire du bailleur, qui reconnaît avoir été alertée sur les dysfonctionnements rencontrés dans le logement notamment le problème d'infiltration d'eau, jusqu'au 1er mai 2018 date à laquelle M. [Y] a été dispensé du paiement du loyer à la suite de la déclaration d'insalubrité du logement. La date du courrier du 26 avril 2013 de M. [Y] ne peut être retenue pour établir l'importance des désordres affectant le logement loué dans la mesure où le locataire ne justifie pas de la bonne réception par le bailleur de ce courrier.
C'est ainsi à bon droit que le tribunal a considéré que l'existence du préjudice de jouissance du locataire était caractérisée, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités, il importe peu que le bailleur ait commis ou non une faute dans la prise en charge de ce désordre, l'existence du trouble de jouissance impliquant nécessairement l'indemnisation du locataire sauf en cas de force majeure.
Le préjudice de jouissance de M. [Y] sera justement indemnisé par l'octroi de la somme de 8 515,55 euros (240,10 euros x 35 mois et 14 jours) au titre de la réduction de loyer, infirmant le jugement entrepris sur ce point.
Il résulte des échanges entre les parties que la société MDA a refusé de réaliser les travaux de remise en état du logement en prétextant tantôt l'absence d'un devis d'un artisan et la nécessité de la mise en place d'une expertise afin de solliciter son assureur, tantôt que la présence du locataire dans les lieux rendait impossible, selon elle, la réalisation des réparations demandées. Il est en outre relevé que le bailleur n'a pas répondu aux demandes répétées de M. [Y], réalisées en lettres recommandées avec demandes d'avis de réception, en 2016 comme en 2017 afin de lui permettre de réaliser sa déclaration d'assurance de déclaration de sinistre.
De plus, le bailleur qui, une fois informé par l'ARS de l'insalubrité du logement, en préférant engager une action en justice à l'encontre de son locataire en lui imputant les désordres dont sont grevés les lieux loués, plutôt que de rechercher l'origine des nuisances subies par son locataire et de les faire cesser dans un délai raisonnable, a conduit M. [Y] à devoir quitter les lieux.
Par ailleurs, il ressort des attestations de Mme [H] [W], infirmière, et de Mme [J] [O] [E], la mère de M. [Y], que le locataire a vu son état de santé être affecté par les démarches et tracas engendrés par les désordres affectant son logement, étant rappelé que le locataire a été contraint de saisir l'ARS face à l'inertie de son bailleur.
M. [Y] justifie ainsi avoir subi un préjudice moral qu'il convient d'indemniser par l'octroi d'une somme de 3 000 euros, infirmant le jugement déféré de ce chef.
Au regard des pièces du dossier et des éléments précités, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la société MDA a fait preuve d'une résistance abusive en refusant de réaliser les travaux de remise en état du logement loué, et ce, malgré les demandes répétées de M. [Y] et les échanges réguliers entre les parties à ce sujet.
L'attitude de la société MDA, constitutive à tout le moins d'une légèreté blâmable, justifie qu'elle soit condamnée à payer à M. [Y] 2 000 euros au titre de la résistance abusive, confirmant le jugement sur ce point.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé les dommages-intérêts :
- à la somme de 1 506,88 euros au titre du préjudice de jouissance de M. [B] [Y],
- à la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral de M. [B] [Y] ;
Y ajoutant,
Condamne la société MDA à payer à M. [B] [Y] :
- la somme de 8 515,55 euros au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;
Rejette toutes les autres demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI MDA aux dépens de la procédure d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
