N° RG 20/00893 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KLZT
N° Minute :
LG
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SCP TOMASI GARCIA
Me Priscillia BOTREL
SCP ALPAVOCAT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 12 JANVIER 2021
Appel d'une ordonnance (N° R.G. 20/00005)
rendue par le Président du tribunal judiciaire de Gap
en date du 11 février 2020
suivant déclaration d'appel du 21 Février 2020
APPELANTE :
SCI TANCHIT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 1]
Représentée et plaidant par Me Ludovic TOMASI de la SCP TOMASI GARCIA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, plaidant
INTIMEES :
Mme [U] [G]
née le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant, plaidant par Me Thierry-Laurent GIRAUD, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
S.C.I. FARAUS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant, plaidant par Me Thierry-Laurent GIRAUD, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 8] ayant son siège social sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 1]
Représentée et plaidant par Me Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Emmanuèle Cardona, Présidente,
Monsieur Laurent Grava, Conseiller,
Madame Agnès Denjoy, Conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 27 Octobre 2020, M. Laurent Grava conseiller chargé du rapport d'audience, assisté de M. Frédéric Sticker, Greffier, a entendu seul les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile.
Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Courant 2019, la SCI Tanchit, copropriétaire dans la résidence [Adresse 9] à [Localité 1] (05), a sollicité du syndic la convocation d'une assemblée générale extraordinaire en vue d'être autorisée à réaliser des travaux consistant notamment en la création d'une tourelle d'évacuation de fumée en toiture et d'une gaine en façade, étant précisé que ce propriétaire exploite un fonds de commerce de restauration.
Ainsi, par courrier en date du 242019, la SCI Tanchit a décrit précisément les travaux dans le courrier, lequel était accompagné de différentes pièces techniques et pièces relatives aux règles d'urbanisme.
Faisant droit à cette demande, le syndic a convoqué une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires qui s'est tenue le 30 novembre 2019.
Les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution unique proposée (demande d'autorisation de travaux) à une majorité de 6 473/10 244 tantièmes.
Par acte en date du 26 décembre 2019, la SCI Faraus et Mme [G] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Gap aux fins de voir :
- condamner la SCI Tanchit à supprimer le conduit et la tourelle installés en ce qu'ils sont non conformes aux plans annexés à la convocation pour l'assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 30 novembre 2019, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- suspendre en tout état de cause les travaux résultant de ladite assemblée en ce que la tourelle ne respecte pas la distance de 8 mètres prévue au règlement sanitaire départemental ;
- condamner la SCI Tanchit à rembourser à la SCI Faraus le coût du constat d'huissier dressé les 4, 10 et 11 décembre 2019 ;
- condamner la SCI Tanchit à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 11 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Gap a :
- ordonné à la SCI Tanchit et au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 1] de supprimer le conduit et la tourelle installés en façade nord et sur le toit de la résidence dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision et sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;
- réservé à la juridiction le contentieux de la liquidation de l'astreinte provisoire ;
- condamné solidairement la SCI Tanchit et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à supporter les entiers dépens de la présente instance ;
- condamné la SCI Tanchit à verser à la SCI Faraus et à Mme [G] [U] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue le 21 février 2020, la SCI Tanchit a interjeté appel de cette décision.
Par avis en date du 4 mars 2020, son conseil a été avisé de la fixation de l'affaire à l'audience du 9 juin 2020, en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2020, la SCI Tanchit demande à la cour de :
- dire et juger qu'aucune urgence n'est démontrée ;
- dire et juger qu'aucun trouble manifestement illicite n'est démontré ;
- dire et juger que les demandes de la SCI Faraus et de Mme [G] se heurtent à une contestation sérieuse ;
- déclarer irrecevables les demandes de la SCI Faraus qui a perdu sa qualité de copropriétaire ;
En conséquence,
- réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Gap en date du 11 février 2020 ;
- débouter la SCI Faraus et Mme [G] de leurs demandes visant à la suppression ou à la suspension des travaux et de toutes leurs demandes ;
- débouter les SCI Faraus et Mme [G] de leurs demandes de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
- condamner la SCI Faraus et Mme [G] à payer la SCI Tanchit la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant les frais de constat huissier de maître [Z].
Elle expose les éléments suivants au soutien de ses écritures :
-
les travaux étant conformes aux règles d'urbanisme et donc à l'avis de l'architecte des bâtiments de France, le réformation de l'ordonnance de référé s'impose ;
- l'obtention d'un certificat de non-opposition à la déclaration de travaux démontre que ceux-ci n'ont pas fait l'objet d'un avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France et qu'en tout état de cause, cette problématique de l'avis est purgée par une autorisation d'urbanisme ;
- l'ordonnance de référé a retenu à tort que le fait qu'un conduit ne serait pas conforme à un avis de l'architecte des bâtiments de France constituerait un trouble manifestement illicite dès lors qu'il est conforme à l'autorisation de l'assemblée générale, au règlement sanitaire départemental et qu'il ne cause aucune nuisance ;
- c'est pour éviter toute interprétation sur un risque de non-conformité au règlement sanitaire départemental que la tourelle d'extraction a été positionnée à un endroit plus éloigné et plus précisément au faîtage de la toiture ;
- une assemblée générale extraordinaire du 28 février 2020 a ratifié les travaux modificatifs ;
- les travaux tels qu'exécutés par la SCI Tanchit ayant fait l'objet d'une ratification, la SCI Faraus et Mme [G] ne peuvent se prévaloir d'un défaut d'autorisation d'assemblée générale ;
- la SCI Faraus et Mme [G] prétendent que l'assemblée générale du 28 février 2020 serait nulle pour ne pas avoir été convoquée à la demande d'au moins un quart des tantièmes des copropriétaires requérants et pour ne pas avoir statuer sur une demande précise de travaux ;
- la SCI Tanchit fait siens les développements du syndicat des copropriétaires sur la régularité de cette assemblée générale et sur la précision des travaux dont il a été sollicité l'autorisation. ;
- les demandes de la SCI Faraus doivent être déclarées irrecevables, cette dernière ayant perdu la qualité de copropriétaire le 28 février 2020, date à laquelle elle a cédé son lot ;
- la tourelle est bien située à plus de 8 m de l'appartement de la SCI Faraus, comme cela ressort du constat huissier établi à la requête de la SCI Faraus ;
- les travaux exécutés par la SCI Tanchit sont conformes au règlement sanitaire départemental ;
- il n'y a pas de troubles sonores ;
- il n'y a pas de troubles olfactifs.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] demande à la cour de :
- constater qu'aucune demande n'est formulée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ;
- donner acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de ce qu'il s'en rapporte à justice ;
- condamner la SCI Tanchit ou qui mieux devra à payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il expose les éléments suivants au soutien de ses écritures :
- l'appelant n'a formulé aucune demande à son encontre ;
- toute demande formulée contre le syndicat en cause d'appel serait nouvelle et donc prohibée par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;
- le syndicat s'en remet à justice ;
- il rappelle que, suivant exploit en date du 18 février 2020, Mme [G] et la SCI Faraus ont saisi le tribunal judiciaire de Gap aux fins d'entendre notamment, annuler l'assemblée générale de copropriété de la résidence [Adresse 9], qui s'est tenue le 30 novembre 2019, ainsi que toutes ses résolutions, et également annuler la résolution n° 3 de l'assemblée générale de la copropriété de la résidence [Adresse 9]
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2020, la SCI Faraus et Mme [U] [G] demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] ainsi que la SCI Tanchit au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les défendeurs en tous les dépens.
Elles exposent les éléments suivants au soutien de leurs écritures :
- elles ont assigné au fond la SCI Tanchit et le SDC devant le juge judiciaire de Gap pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 30 novembre 2019, procédure actuellement pendante ;
- parallèlement, elles avaient saisi le juge de référés pour solliciter la suppression du conduit d'extraction et de la tourelle sur le fondement de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, en ce qu'ils sont non conformes aux plans annexés à la convocation à l'AGE du 29 novembre 2019 ;
- malgré l'ordonnance entreprise, les travaux de suppression n'ont pas été effectués ;
- les travaux effectués ne sont pas conformes aux plans ;
- la distance de 8 m n'est pas respectée ;
- le niveau sonore est de 87 décibels ;
- le seuil de risque pour l'audition est de 80 décibels, seuil largement dépassé en l'espèce ;
- la SCI Faraus était à ce moment sous compromis pour la vente de son lot de copropriété ;
- la vente a été réitéré avec les garanties habituelles dues par le cédant ;
- l'installation illégale est génératrice de troubles sonores et olfactifs évidents, de nature à entraîner une éventuelle réparation au bénéfice des acquéreurs ;
- l'AGE litigieuse qui a autorisé les travaux est elle-même frappée de nullité ;
- la SCI Tanchit, bénéficiaire des travaux, ne disposait pas à elle seule du quart des voix de tous les propriétaires, qui lui aurait permis de demander la tenue d'une AGE ;
- de plus, le défaut d'inscription de tous les projets de travaux à l'ordre du jour est aussi une cause de nullité ;
- la convocation du 22 janvier 2020, formalisée dans les mêmes conditions d'irrégularité que la précédente, puis la tenue d'une nouvelle assemblée le 28 février 2020 irrégulièrement convoquée,
ne change rien ;
- il sera du reste également demandé l'annulation de cette assemblée irrégulièrement convoquée dans le cadre de la procédure au fond, actuellement pendante devant le juge judiciaire de Gap.
La clôture de l'instruction est intervenue le 7 octobre 2020.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 809 alinéa 1er ancien du code de procédure civile (devenu 835 nouveau du même code) dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, ordonner en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le projet de la SCI Tanchit concerne l'aménagement d'un local commercial existant lui appartenant en bar-restaurant, l'installation de la cuisine du restaurant impliquant la création d'une tourelle de ventilation en toiture et d'une gaine de 43/30 cm de côtés en applique contre la façade Nord.
Le plan annexé à la 'Notice descriptive PC4" établie le 30 septembre 2019 par M. [H] [D] architecte, figure l'emplacement du conduit et de la tourelle sur le toit de l'immeuble au droit des rangées de fenêtres des 1er et 2e niveaux au-dessus du local concerné (plan identique à celui annexé à la convocation initiale).
La tourelle était ainsi située entre le velux du lot n° 171 appartenant à la SCI Faraus et la baie vitrée donnant sur le balcon.
Il convient de rappeler que le permis de construire n° 005149 19 H0007 (aménagement d'un bar-restaurant) délivré le 6 décembre 2019 par le maire de la commune de [Localité 1] a été accordé à la SCI Tanchit sous la réserve expresse que « les éléments techniques ne doivent pas apparaître en façade » (sic), suivant en cela l'avis donné le 7 novembre 2019 par l'architecte des bâtiments de France.
Force est de constater que l'installation du conduit et de la tourelle ne respecte pas ces contraintes réglementaires.
S'il est exact qu'une assemblée générale de copropriétaires peut valider a posteriori une construction, c'est bien évidemment à la condition première que cette construction soit néanmoins conforme au permis de construire délivré.
Aucune assemblée générale n'a le pouvoir de valider a posteriori une construction non conforme aux documents délivrés.
De plus, l'installation du conduit et de la tourelle était prévue ab initio dans le cadre du permis de construire concernant l'aménagement d'un bar-restaurant dans un local commercial existant.
C'est sur ces documents et sur ce projet que les assemblées générales des copropriétaires se sont prononcées.
Il convient également de constater l'anomalie calendaire consistant à faire valider a posteriori le 28 février 2020 par une assemblée générale la pose non réglementaire d'un conduit et d'une tourelle, pour ensuite changer de stratégie administrative et faire valider en mairie le 3 mars 2020 (3 jours plus tard) les mêmes travaux de pose d'un conduit et d'une tourelle initialement interdits, mais cette fois-ci dans le cadre d'une déclaration préalable ne concernant que ces seuls travaux de fumisterie, en occultant désormais l'aménagement du bar-restaurant.
En conséquence, dans le présent dossier, le caractère manifestement illicite de la construction de la tourelle d'extraction et de la pose du conduit résulte de sa non-conformité avec les spécifications du permis de construire précité, lequel n'a fait l'objet d'aucune annulation et conserve donc la totalité de sa portée.
L'illicéité manifeste de cette construction cause nécessairement un trouble à la SCI Faraus et à Mme [U] [G], indépendamment des éventuelles nuisances sonores et olfactives.
Il convient donc de faire droit à la demande de suppression du conduit et de la tourelle installés en façade nord, sous les modalités retenues par le premier juge.
L'ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
La SCI Tanchit, dont l'appel est rejeté, supportera les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés.
Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 1] les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. Aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne sera prononcée à son profit.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Faraus et de Mme [U] [G] les frais engagés pour la défense de leurs intérêts en cause d'appel.
La SCI Tanchit sera condamnée à leur payer la somme complémentaire de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Tanchit à payer à la SCI Faraus et Mme [U] [G] la somme complémentaire de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SCI Tanchit aux dépens.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
