N° RG 17/05358 - N° Portalis DBVM-V-B7B-JJNF
N° Minute :
AD
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL CABINET BALESTAS
la SCP TOMASI GARCIA
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 17 NOVEMBRE 2020
Appel d'un Jugement (N° R.G. 15/01107)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de Gap
en date du 15 juin 2017
suivant déclaration d'appel du 23 Novembre 2017
APPELANT :
M. [G] [X]
né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 4] ([Localité 4])
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représenté par Me Yves BALESTAS de la SELARL CABINET BALESTAS, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMES :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5]), dûment représenté par son syndic la société L'IMMOBILIERE DES HAUTES ALPES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me Ludovic TOMASI de la SCP TOMASI GARCIA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
SAS FONCIA L'IMMOBILIERE DES HAUTES ALPES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentée par Me Ludovic TOMASI de la SCP TOMASI GARCIA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Emmanuèle Cardona, Présidente
Agnès Denjoy, Conseillère,
Laurent Grava, Conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Septembre 2020, Agnès Denjoy, conseillère chargée du rapport d'audience, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.
Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
Faits et procédure :
M. [G] [X] a acquis par acte authentique du 29 juin 2007 au sein d'un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 5] située à [Adresse 5] (05) un lot n° 13 représenté par un appartement, un lot n° 57 représenté par un box de garage et un lot n° 92 défini par le titre de propriété de M. [X] comme étant un emplacement de stationnement extérieur, étant toutefois précisé à l'acte que «cet emplacement de stationnement est aujourd'hui devenu un jardin privatif d'une superficie de 12,5 m².»
Ce lot est néanmoins défini par l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété comme étant l'emplacement de stationnement n° 51.
En assemblée générale des copropriétaires du 26 avril 2014, il a été décidé de procéder à des travaux de reprise des marquages au sol des emplacements de stationnement privatifs dont celui de M. [X]. Par la suite, M. [X] a fait constater par huissier de justice que l'emplacement de stationnement n° 51 n'était pas matérialisé, contrairement aux emplacements n° 49 et 50.
C'est dans ces conditions que M. [X] a fait assigner par acte du 9 novembre 2015 le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les terrasses Notre-Dame des Neiges en la personne de son syndic et la société L'Immobilière des Hautes-Alpes, syndic, aux fins de faire procéder à un nouveau marquage au sol faisant apparaître son emplacement de stationnement n° 51 sous astreinte. Il a également sollicité des dommages-intérêts à l'encontre du syndicat et du syndic.
Le syndicat des copropriétaires et la société L'Immobilière des Hautes-Alpes ont conclu au rejet de l'ensemble des demandes au motif principalement que selon son titre M. [X] avait fait l'acquisition d'un jardin privatif et qu'il avait d'ailleurs présenté une demande en assemblée générale des copropriétaires en 2012 tendant à voir modifier la destination de son lot en jardin privatif ce qui n'avait, au demeurant, pas pu être décidé, faute de majorité.
Le syndicat et l'agence immobilière ont estimé qu'en réalité, l'emplacement de stationnement revendiqué n'avait jamais existé au sein de la copropriété faute de place suffisante.
Par jugement contradictoire rendu le 15 juin 2017, le tribunal de grande instance de Gap a :
- débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires et la société L'Immobilière des Hautes-Alpes de leurs demandes de dommages-intérêts,
- rejeté les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 novembre 2017, M. [G] [X] a interjeté appel de chacune des dispositions du jugement.
Suivant dernières conclusions notifiées le 7 février 2019, M. [X] demande à la cour de :
à titre principal :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le lot n° 92 était un jardin privatif d'une superficie de 12,50 m²,
- le rétablir dans ses droits de propriétaire et dire qu'en cette qualité il est en droit d'installer un emplacement de stationnement de cette même superficie,
subsidiairement :
- dire qu'il pourra mettre à ses frais un emplacement de stationnement extérieur sur ladite surface avec un dispositif d'accès exclusif,
- dire que le syndicat des copropriétaires est en faute au regard des articles 9 alinéa 1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, et le condamner à le rétablir dans ses droits en supprimant tout marquage permettant l'accès à des véhicules tiers, sous astreinte de 50 euros par jour de retard après un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner la société L'Immobilière des Hautes-Alpes sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil à l'indemniser pour le préjudice subi à hauteur de 4 800 euros sauf à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir sur la base de 100 euros par mois,
-condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société L'Immobilière des Hautes-Alpes à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
M. [X] soutient en substance :
- que le lot n° 92 objet du litige, qui est un emplacement de stationnement ainsi qu'il résulte de l'état descriptif de division, n'a jamais été transformé en jardin privatif ce que, d'ailleurs, son vendeur n'aurait pas eu le pouvoir de faire ; qu'au demeurant, il supporte l'impôt foncier pour ce lot qui a, pour l'administration fiscale, la qualification d'emplacement de stationnement, et supporte également les charges de copropriété correspondantes.
- que corrélativement, il a été décidé en assemblée générale du 26 avril 2014, de refaire les peintures délimitant les 12 emplacements de stationnement privatifs de la copropriété y compris le sien mais que lors des travaux effectivement réalisés le syndic en a profité pour ne plus faire apparaître le marquage au sol de son emplacement de stationnement ce qui constitue une expropriation sauvage.
Il estime que le syndicat des copropriétaires ne peut, en tout état de cause, décider d'imposer à un copropriétaire un changement de destination d'un lot privatif. Il dénonce la responsabilité du syndic dont il estime qu'il a sciemment fait supprimer le marquage au sol de son lot.
Enfin il estime que si la plate-forme sur laquelle trois lots de copropriétés à usage de stationnement ont été dessinés ne permettent en réalité que le stationnement de deux véhicules, en ce cas, il n'y a pas de raison pour que ce soit son lot qui soit évacué de la surface à partager en tant qu'emplacement de stationnement plutôt que les deux autres emplacements situés sur la même plate-forme.
Suivant dernières conclusions notifiées le 13 mars 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a qualifié le lot n° 92 objet du litige de de jardin privatif et, en conséquence, de débouter M. [X] de ses demandes.
- l'infirmer pour le surplus, statuant à nouveau, condamner M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires et à la société L'Immobilière des Hautes-Alpes la somme de 5 000 euros à chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi que la somme de 3 000 euros à chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner le même aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Me [M] [J] sur son affirmation de droit.
Vu l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
Motifs de la décision :
Il ressort du constat d'huissier établi à la requête de M. [X] les 27 octobre et 16 novembre 2015 que la plate-forme située au fond du parking de la copropriété supportait à cette époque deux emplacements de stationnement délimités par de la peinture et portant les n° 49 et 50 à l'exclusion de tout emplacement portant le n° 51.
L'huissier a mesuré la largeur occupée par ces deux emplacements de stationnement à 2,44 m. + 2,70 m. soit au total 5,14 m.
Si cette largeur devait être répartie entre trois emplacements de stationnement dans la logique de ce que demande M. [X], aucun véhicule automobile ne pourrait stationner à défaut de largeur suffisante puisque 5,14/3 = 1,71 m.
Par conséquent il est démontré que trois emplacements de stationnement ne peuvent être matérialisés à cet endroit et que l'état descriptif de division ne correspond pas à la réalité du terrain.
Or, M. [X] ne démontre pas que les titres des propriétés des deux propriétaires des emplacements des lots correspondant aux parkings n° 49 et 50 désignent ces lots comme étant autre chose que des emplacements de stationnement contrairement à ce qui est le cas pour son propre lot qui est décrit par son titre comme étant un emplacement de stationnement «devenu un jardin privatif d'une superficie de 12,5 m².»
M. [X] a fait l'acquisition de ce bien en toute connaissance de cause, ce qui résulte de son titre selon lequel il a reconnu avoir visité le bien avant son acquisition.
M. [X] n'est pas fondé à soutenir contre son titre qu'il a fait l'acquisition d'un emplacement de stationnement au motif que l'état descriptif de division a défini son lot n° 92 comme étant un emplacement de stationnement et alors que cet emplacement de stationnement n'existe pas en tant que tel, ce qu'il sait parfaitement, ainsi qu'il l'avait écrit le 16 mars 2011 au syndic de la copropriété en indiquant notamment : «Je suggère : le lot de copropriétés 92 est en cours de redéfinition sur le terrain' L'assemblée générale est et en sera informée. En tout état de cause, ce lot ne peut pas être un parking accessible à un véhicule, "est devenu un jardin privatif" et n'a pas de valeur d'usage», à la suite de quoi, conformément à ce qui lui était demandé par M. [X], le syndic de la copropriété a établi à son adresse une attestation selon laquelle ce lot avait subi une modification de destination lors de l'achèvement de la construction et que ce lot n'existait pas matériellement en temps que parking.
M. [X] avait d'ailleurs présenté en 2012 au vote des copropriétaires une résolution en ce sens qui a été débattu en assemblée générale le 28 avril 2012.
Il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 28 avril 2012 :
« Conformément à la demande de M. [X] de régulariser cette situation et à la déclaration mentionnée dans le projet d'acte notarié demeuré sans suite qui prévoyait que le vendeur s'engage à présenter au syndic cette modification lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires, l'assemblée générale approuve, du fait de l'absence sur le terrain de la surface suffisante pour trois parkings (n° 49, 50 et 51), le changement de destination du lot numéro 92 en jardin privatif conformément à l'acquisition qui en a été faite par M. [X]'.».
Or, cette décision qui était proposée au vote par M. [X] lui-même n'a pas été approuvée, faute de la majorité requise.
Comme le soutient le syndicat des copropriétaires et l'agence L'Immobilière des Hautes-Alpes, M. [X] a saisi le tribunal en soutenant le contraire qu'il avait tenté de faire voter le 28 avril 2012.
Quoi qu'il en soit, le point essentiel est que le plan de masse de la copropriété qui est versé aux débats et l'état descriptif de division ne prévalent pas sur le titre de propriété de l'appelant, dont il résulte que celui-ci a acquis un jardin privatif et non un emplacement de stationnement.
Par conséquent, le jugement déféré ne peut qu'être confirmé.
Sur les demandes de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires et de la société immobilière des Hautes-Alpes :
Ces deux parties n'articulent, à l'appui de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, ni la faute commise par l'appelant, ni, surtout, le préjudice en résultant, indépendamment des frais qui ont été engagés pour la défense de la copropriété. Par conséquent le rejet de ces demandes sera confirmé.
Par ces motifs :
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement déféré sur les points dont appel, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et la société L'Immobilière des Hautes-Alpes de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qui concerne les dépens,
Statuant à nouveau sur ces deux points, condamne M. [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] et à la société L'Immobilière des Hautes-Alpes pris ensemble la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Y ajoutant,
Condamne M. [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires et à la société L'Immobilière des Hautes-Alpes pris ensemble sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros au titre de l'instance d'appel
Le condamne aux dépens de l'instance d'appel
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
