RG No 06 / 01706 CF / P
SCP GRIMAUD SCP POUGNAND SELARL DAUPHIN et MIHAJLOVIC Me RAMILLON
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
2ÈME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU MARDI 20 MAI 2008
DECLARATION DE SAISINE DU 27 Avril 2006 sur un arrêt de cassation du 15 Mars 2006
Recours contre un Jugement (No R. G. 00 / 1260) rendu par le Tribunal de Grande Instance d'ANNECY en date du 15 janvier 2003 ayant fait l'objet d'un arrêt rendu le 25 Mai 2004 par la Cour d'Appel de CHAMBERY
APPELANTES :
SCP X...- Y... poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 4 Rue du Lac 74000 ANNECY
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour assistée de Me Claude PELLOUX, avocat au barreau d'ANNECY substitué par Me GARNIER, avocat au barreau de BOURGOIN JALLIEU
S. C. I. PARC DES RAISSES poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Le Pulsar 4 Avenue Doyen Louis Weil 38000 GRENOBLE
représentée par la SCP HERVE-JEAN POUGNAND, avoués à la Cour assistée de Me Sandrine FIAT, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMES :
Synd. de copropriété ENSEMBLE IMMOBILIER PARK AVENUE pris en la personne de son syndic en exercice, la S. A. FONCIA GITEC ALPINE, dont le siège social est 4 Bis rue de la Poste à ANNECY (74000) poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 13 à 21 Parc des Raisses 74940 ANNECY LE VIEUX
représentée par la SELARL DAUPHIN et MIHAJLOVIC, avoués à la Cour assistée de Me AZEMA, avocat au barreau de THONON LES BAINS
1. Monsieur Elie C......
Et autres... représentés par la SELARL DAUPHIN et MIHAJLOVIC, avoués à la Cour assistés de Me AZEMA, avocat au barreau de THONON LES BAINS
COMMUNE D'ANNECY LE VIEUX prise en la personne de son Maire en exercice Hôtel de Ville Place Gabriel Faure 74940 ANNECY LE VIEUX
représentée par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour assistée de Me XYNOPOULOS, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame BRENNEUR, Président Monsieur ALLAIS, Conseiller Monsieur PIERRE, Conseiller
Assistés lors des débats de Madame M. C. OLLIEROU, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique de renvoi de cassation tenue le 08 AVRIL 2008, les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience du MARDI 20 MAI 2008.
La Cour statue sur arrêt de renvoi de la 3ème Chambre de la Cour de Cassation en date du 15 mars 2006 qui, sur le pourvoi formé par le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE ", représenté par son syndic FONCIA GITEC Alpine, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble Immobilier " Le PARK DES RAISSES II " représenté par son syndic FONCIA GITEC Alpine, M. C..., Mme D..., M. Mme E..., M. Mme F..., M. Mme G..., Mme H..., M. Mme I..., M. Mme J..., a partiellement cassé l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Chambéry le 25 mai 2004 et renvoyé, quant à ce, devant la Cour d'Appel de Grenoble ;
EXPOSES DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon arrêté du 09 décembre 1987 modifié par arrêté du 24 mai 1987, la SA CECCON FRERES a été autorisée à diviser en quatre lots un terrain lui appartenant sur la commune d'Annecy-Le-Vieux ;
Ces arrêtés ont fait l'objet d'un acte de dépôt de pièces dressé par Me X..., Notaire, et publié au Bureau des hypothèques d'Annecy ;
L'article 2-05 du règlement de lotissement stipulait, notamment, l'obligation pour les futurs acquéreurs de lots dépendant du lotissement ainsi constitué, la cession gratuite des espaces boisés dépendants de ces lots au profit de la commune d'Annecy-Le-Vieux en ces termes : " les zones boisées à conserver prévues au POS devront être cédées gratuitement sans COS à la commune, à la demande de celle-ci. Les espaces boisés classés sont inconstructibles, sauf application éventuelle des articles L 1230-1 à L 130-6 du Code de l'Urbanisme " ;
Selon acte reçu par Me X... le 02 novembre 1988 la Société CECCON FRERES a vendu à la SCI " Le Parc des Raisses " le lot no 2 du lotissement ; l'acte faisait mention de l'obligation de " céder éventuellement à la Commune d'Annecy-Le-Vieux, à première demande de sa part, une partie de la parcelle présentement acquise, notamment la partie boisée " ;
Selon acte reçu par Me X... le 07 novembre 1989 la Société CECCON FRERES a vendu à la SCI " Le Parc des Raisses II " le lot no 1 du lotissement, l'acte portant la même obligation de cession gratuite ;
La SCI " Le Parc des Raisses " et la SCI " Le Parc des Raisses II " ont entrepris sur les parcelles acquises la construction d'ensembles immobiliers qui ont fait l'objet d'une division en lots pour être vendus en l'état futur d'achèvement ;
Selon acte en date des 17 et 22 mai 1990 la SCI " Le Parc des Raisses " a cédé gratuitement une parcelle de 1 ha 3a 53 ca à la commune d'Annecy-Le-Vieux ;
Par acte des 30 mai et 5 juin 1990 la SCI " Le Parc des Raisses II " a cédé gratuitement une parcelle de 24 a 7 ca à la commune ;
Le 19 mai 2000, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE ", le Syndicat des copropriétaires " Le Parc des Raisses II " et huit copropriétaires ont assigné la commune d'Annecy-Le-Vieux, la SCI " Le Parc des Raisses ", la SCI " Le Parc des Raisses II " et la SCP X...-Y..., Notaires associés, devant le Tribunal de Grande Instance d'Annecy qui a par jugement en date du 15 janvier 2003 a notamment :
– rejeté les exceptions d'incompétence et de prescription, – déclaré la commune d'Annecy-Le-Vieux, la SCI " Le Parc des Raisses ", la SCP X...-Y..., responsables des préjudices causés au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " et aux copropriétaires de cet ensemble par le fait de la régularisation gratuite de terrain intervenue en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatifs à la copropriété et des articles L 332-6, R 123-22-2 et R 332-15 du Code de l'Urbanisme et les a condamnés à réparer le préjudice subi par ces derniers, – déclaré la commune d'Annecy-Le-Vieux, la SCI " Le Parc des Raisses II ", la SCP X...-Y..., responsables des préjudices causés au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Parc des Raisses II ", et aux copropriétaires de cet ensemble par le fait de la régularisation gratuite de terrain intervenue en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatifs à la copropriété et des articles L 332-6, R 123-22-2 et R 332-15 du Code de l'Urbanisme et les a condamnés à réparer le préjudice subi par ces derniers, – avant-dire droit sur l'importance du préjudice, a ordonné une mesure d'expertise et commis à cet effet M. Henri O..., – condamné la commune d'Annecy-Le-Vieux, la SCI " Le Parc des Raisses ", la SCI " Le Parc des Raisses II " et la SCP X...-Y... à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Par arrêt du 25 mai 2004, la Cour d'Appel de Chambéry a notamment :
– confirmé le jugement en ce qu'il avait écarté les exceptions d'incompétence et les fins de non recevoir tirées de la prescription, – infirmé pour le surplus le jugement et débouté le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE ", le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Parc des Raisses II ", ainsi que les copropriétaires agissant conjointement, de l'ensemble de leurs demandes ;
Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE ", le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Parc des Raisses II " et les copropriétaires intervenant conjointement, se sont pourvus en cassation et par arrêt en date du 15 mars 2006, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a, au visa de l'article 1134 du Code Civil, partiellement cassé l'arrêt de la Cour d'Appel de Chambéry et renvoyé devant la Cour de céans ;
La Cour de Cassation a relevé qu'en retenant pour rejeter leurs demandes que les copropriétaires avaient fait l'acquisition d'un bien dont la contenance était indéterminée en ce qui concernait les parties communes de la copropriété, la Cour d'Appel avait violé l'article 1134 visé en dénaturant les termes des actes de vente qui " mentionnaient que l'immeuble dont dépendaient les biens et droits immobiliers vendus était édifié sur un terrain cadastré AR no 522 d'une contenance de 2 ha 04 a 24 ca et précisaient la quote-part des parties communes générales de l'ensemble immobilier " ;
Attendu que par Ordonnance du 16 janvier 2007, le Conseiller de la Mise en Etat a, au visa des articles 367 et 368 du Nouveau Code de Procédure civile, ordonné la disjonction de l'instance concernant les parties qui ne sont plus concernées par la procédure, savoir le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " Le Parc des Raisses II ", M. Mme F..., M. Mme I..., Mme H... épouse COMMISSAIRE, M. Mme J... ;
MOYENS DES PARTIES
La SCP X...-Y..., appelante saisissante, expose aux termes de ses dernières conclusions sur le fond, que liminairement elle entend soulever l'incompétence de la juridiction saisie, les tribunaux judiciaires ne pouvant pas statuer sur les demandes présentées au regard de la violation des règles de l'urbanisme dont seule la juridiction administrative peut connaître ; que subsidiairement, l'obligation de cession gratuite à l'égard de la commune d'Annecy-Le-Vieux a été prévue antérieurement à la création des copropriétés concernées, notamment à l'article 2-05 du règlement de lotissement ; que l'obligation à laquelle s'était engagée la SA CECCON FRÈRES a été reprise dans chacun des actes de vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il s'ensuit que chaque copropriétaire a donné mandat à la SCI de céder à titre gratuit à la commune d'Annecy-Le-Vieux une partie commune, en application de l'article R 261-5 du Code de l'Urbanisme ; qu'était donc superflu l'établissement de procurations pour l'acte notarié de cession à titre gratuit ; que les acquéreurs aujourd'hui copropriétaires n'avaient pas à être consultés et à se prononcer sur la cession puisque le règlement de lotissement, antérieur à la création des copropriétés, prévoyait cette obligation ; qu'une telle obligation de cession mentionnée dans un permis de lotir revêt un caractère unilatéral et impératif qui s'impose au bénéficiaire du permis et aux ayants droits et sous-acquéreurs ; que le notaire a fait toute diligence dans le cadre de son devoir de conseil et d'information en insérant une clause rappelant l'obligation de cession gratuite ; qu'aucune faute ne peut lui être reprochée ; qu'elle doit être mise hors de cause ; que, par ailleurs, il n'est pas contesté que ce n'est pas seulement la partie classée en zone boisée qui devait être cédée ; que les copropriétaires signataires étaient suffisamment informés des obligations qui étaient les leurs et les ont acceptées ; que la violation des règles d'urbanismes ne relève pas de la compétence des juridictions civiles ; que la demande de cession à titre gratuit exigée par la commune ne résulte pas de l'application de l'article R 322-15 du Code de l'Urbanisme mais d'accords conventionnels ; que les copropriétaires ne justifient pas des préjudices qu'ils invoquent. En conséquence elle demande à la Cour de se déclarer incompétente au profit de la juridiction administrative, subsidiairement dire que les actes intervenus au profit de la commune d'Annecy-Le-Vieux n'ont violé ni les dispositions du droit de la copropriété ni celles du Code de l'Urbanisme, dire qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, la mettre hors de cause, dire que le préjudice allégué n'est pas établi, débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE ", et les copropriétaires intervenant conjointement de leurs demandes, dire n'y avoir lieu à expertise, condamner chacun des demandeurs à régler la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRIMAUD, avoué ;
La SCI de l'ensemble immobilier " Le Parc des Raisses ", appelante saisie, expose aux termes de ses conclusions récapitulatives que l'obligation de cession n'était pas limitée aux seules parties boisées ; que cette obligation préexistait à la constitution du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " ; qu'il s'ensuit que les autorisations de la copropriété n'étaient nullement requises et que l'obligation de cession incombait à chaque acquéreur de lot ; que chaque acquéreur a donné mandat spécifique conformément à l'article R 261-5 du Code de la Construction ; que ce mandat emportait autorisation de procéder aux cessions gratuites ; qu'en ce qui concerne les règles d'urbanismes il y a lieu de relever que les cessions gratuites n'ont pas été imposées par la commune en application de l'article R 332-15 du Code de l'Urbanisme mais dans le cadre d'un accord intervenu entre le propriétaire du terrain et la commune ; que, par ailleurs, il n'y a pas eu violation des dispositions de l'article R 123-22 du Code de l'Urbanisme relatif à la détermination du COS, lequel s'applique à toute la superficie du terrain y compris aux terrains classés comme espaces boisés et aux terrains cédés gratuitement dans les conditions des articles R 332-15 et R 332-16 du Code de l'Urbanisme ; que subsidiairement, si la Cour considère que la cession gratuite doit être assimilée aux dispositions des articles précités du Code de l'Urbanisme il conviendra de considérer que seul le juge administratif est compétent pour apprécier la violation de ces règles de droit ; que les demandeurs ne justifient pas de leur préjudice ; que les demandes fondées sur le non respect des règles du POS applicables en matière de stationnement sont irrecevables en ce que l'action en responsabilité civile se prescrit par 5 ans après l'achèvement des travaux ; que les espaces verts prévus au projet ont été réalisés ; que le préjudice invoqué n'est pas établi ; que la demande de se voir mettre à disposition un terrain aux fins de réaliser les places de stationnement prétendument manquantes, est non justifiée dès lors que la délivrance des certificats de conformité témoignent que les prescriptions du permis de construire ont été respectées ; que la demande d'expertise doit être rejetée. En conséquence elle demande à la Cour de se prononcer comme exposé ci-avant, infirmer le jugement entrepris, débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " et Mme D..., M. Mme E..., M. Mme G... de leurs demandes, et les condamner à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Hervé-Jean POUGNAND, avoué ;
La Commune d'Annecy-Le-Vieux, intimée saisie, expose aux termes de ses conclusions récapitulatives, in limine litis que les juridictions judiciaires sont incompétentes en ce que l'indemnisation du préjudice subi en raison des illégalités commises par l'administration dans l'application du Code de l'Urbanisme relève de la compétence du seul juge administratif ; que la prescription quadriennale de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1968 qui commence à courir du jour où est apparu le dommage, est acquise ; que par ailleurs l'action en répétition sur le fondement de l'article L 332-6-1 du Code de l'Urbanisme se prescrivant par cinq ans, cette prescription quinquennale est acquise ; que les places de stationnement ont été réalisés conformément au permis de construire aujourd'hui définitif et que l'action en responsabilité civile après annulation pour excès de pouvoir ou reconnaissance d'illégalité par la juridiction administrative se prescrit par cinq ans après l'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce ce délai est largement expiré ; que l'action sur le fondement de la responsabilité délictuelle, se prescrit par 10 ans à compter de la manifestation du dommage en application de l'article 2270-1 du Code Civil ; qu'en l'espèce l'action n'a pas été introduite dans le délai décennal ; que subsidiairement, et nonobstant la question de la compétence, il n'y a pas eu violation des règles édictées par le Code de l'Urbanisme ; que les dispositions de l'article R 332-15 du Code de l'Urbanisme ne sont pas applicables à l'espèce, la cession ayant été organisée dans le cadre d'un accord conventionnel ; qu'il n'y a pas eu violation des dispositions de l'article R 123-22 du Code de l'Urbanisme relatif à la détermination du COS, lequel s'applique à toute la superficie du terrain y compris aux terrains classés comme espaces boisés ; que la violation des articles 332-6 et suivants du Code de l'Urbanisme ne peut être retenue dans la mesure où les cessions objet du litige n'ont pas été opérées en application de ce texte mais en vertu d'un accord conventionnel, de sorte que la limite de 10 % des cessions ne trouvait pas à s'appliquer ; que le consentement aux cessions ayant été obtenu antérieurement à la constitution des copropriétés, il n'était pas nécessaire de recourir aux règles applicables en la matière ; que les SCI venderesses ont été régulièrement mandatées pour procéder aux cessions gratuites en cause ; que le mandat, qui prévoit précisément l'opération de cession, n'est pas illégal ; qu'au surplus il n'y a pas de faute imputable à la commune de nature à engager sa responsabilité au regard des règles sur la copropriété ; qu'il n'est pas justifié d'un préjudice à l'appui des demandes ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'expertise. En conséquence elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris, se déclarer incompétente, subsidiairement dire la demande irrecevable en raison de la prescription, à titre infiniment subsidiaire, rejeter les moyens invoqués, la mettre hors de cause, débouter les requérants de leurs demandes et les condamner chacun, solidairement, à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me RAMILLON, avoué ;
Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE ", Mme D..., M. Mme E..., M. Mme G..., M. C..., intimés, exposent aux termes de leurs dernières conclusions sur le fond que les cessions intervenues sont illégales au regard de la législation sur la copropriété ; que le statut de la copropriété étant d'ordre public il ne peut y être dérogé ; que l'assemblée des copropriétaires est seul organe compétent pour engager la copropriété ; que les articles 24, 25 et 26 de la Loi du 10juillet 1965 déterminent les majorités nécessaires pour la réalisation d'actes de dispositions des parties communes ; que les cessions sont postérieures à la constitution du syndicat ; que le règlement de copropriété ne prévoit ni l'obligation de cession gratuite, ni la réservation de servitude de passage au profit de la commune d'Annecy-Le-Vieux ; que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d'information, notamment en ce qui concerne la régularité des actes ; que tous les copropriétaires n'ont pas régularisé les procurations aux fins de cession gratuite ainsi que l'a relevé le premier juge ; que les " pouvoirs " conférés au maître de l'ouvrage par les acquéreurs sont de nul effet dans la mesure où seule l'assemblée des copropriétaires pouvait les établir ; que, par ailleurs, le mandat ainsi donné dans les actes de vente est général alors qu'il aurait dû être spécial ; qu'en effet l'acte de dispositions de parties communes dont s'agit n'entre pas dans le cadre des dispositions de l'article R 261-5 du Code de la Construction ; que le mandat ne peut être régulier en ce qu'il ne mentionne pas les bases de la cession, notamment les superficies concernées ; que contrairement à la mention inscrite au règlement de lotissement, une zone importante classée en non boisée a été cédée ; qu'ainsi les notaires, tout comme la commune d'Annecy-Le-Vieux, ont par leur faute causé un préjudice aux copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " en ce qu'ils ont été dépossédés de 10 353 m ² soit plus de 50 % de l'assiette foncière de la copropriété ; que les dispositions de l'article R 332-15 du Code de l'Urbanisme ont été enfreinte dès lors que la cession a excédé la limite de 10 % qu'il fixe ; que l'argument selon lequel la cession gratuite opérée relèverait d'un accord conventionnel et non de l'article R 332-15 précité, revient à vider ce texte de tout effet ; que la cession n'a pas été effectuée à titre gratuit puisque le COS disponible a été calculé sur l'ensemble de la superficie de la parcelle, partie boisée incluse, ce qui a profité à la SCI Le Parc des Raisses, promoteur et entraîné une sur-densité de construction, constituant un élément du préjudice ; qu'au surplus cette prétendue convention n'a jamais été produite ; que les actes de vente des lots de la copropriété mentionnaient expressément que l'immeuble était édifié sur un terrain de 2 ha 04 a 24 ca ; qu'à la suite de la réduction de plus de 50 % du terrain, les acquéreurs se retrouvent aujourd'hui avec une propriété qui ne correspond pas à leur acquisition ; que ce préjudice est aggravé par les conséquences liées à l'insuffisance des places de parking de la copropriété ; que le moyen tiré de la prescription quinquennale de l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme est inapplicable tant en ce que la réclamation est formée contre la SCI du Parc des Raisses relève du rapport contractuel et en ce que seul le propriétaire peut se prévaloir de la prescription, c'est dire le Syndicat des copropriétaires ; qu'ils sollicitent une mesure d'instruction afin de déterminer les préjudices subis. En conséquence ils demandent à la Cour de se prononcer comme demandé ci-avant, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, condamner in solidum la commune d'Annecy-Le-Vieux, la SCI le Parc des Raisses, et la SCP X..., Y... à payer à chacun des concluants une indemnité provisionnelle de 15 244, 90 €, à valoir sur les préjudices définitifs, évoquer afin de donner une solution définitive à l'affaire et ordonner une mesure d'expertise afin de déterminer les préjudices subis, condamner les mêmes solidairement à mettre à la disposition du syndicat un terrain en vue de la création des places de stationnement exigées par le POS, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard au-delà d'un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt, condamner les mêmes in solidum à payer à chacun des requérants la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL DAUPHIN MIHAJLOVIC, avoué ;
SUR QUOI LA COUR
Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la Cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées ;
Attendu qu'il résulte de l'article 624 du Code de Procédure civile que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation et laisse subsister les dispositions non attaquées par le pourvoi, sauf dans les cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ;
Qu'il s'ensuit que la Cour n'a pas à connaître des exceptions d'incompétence ainsi que des fins de non recevoir tirées des prescriptions, écartées par le Tribunal de Grande Instance d'Annecy confirmé par la Cour d'Appel de Chambéry dont la décision sur ces chefs n'a pas été censurée par la Cour de Cassation ;
Sur la violation de l'engagement contractuel
Concernant la SCI " Le Parc des Raisses "
Attendu que selon l'article 1134 du Code Civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;
Que l'article 1602 du Code Civil édicte que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige et que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre lui ;
Que chaque copropriétaire tire ses droits sur les parties communes, notamment, des articles 1 à 5 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Que le Syndicat des copropriétaires tient de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ses droits à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;
Attendu que la SCI " Le Parc des Raisses " a conclu des contrats de vente en l'état futur d'achèvement avec les copropriétaires en la cause : Mme D..., M. Mme E..., M. Mme G..., M. C... ;
Que ces actes contenaient, en particulier, la disposition suivante :
" La Société venderesse a entrepris et poursuivi l'édification d'un immeuble qui sera ci-après plus amplement décrit sur un terrain situé à Annecy-Le-Vieux (Haute-Savoie) allée de la Marjolaine, Figurant au cadastre rénové de ladite commune sous les mentions suivantes :
section Numéro Lieudit Contenance AR 522 Les Raisses 2ha 04a 24ca... " ;
Qu'ils précisaient par ailleurs la quote-part des parties communes générales de l'ensemble immobilier, revenant à chaque acquéreur ;
Attendu, par ailleurs, que les actes de vente, contenaient la disposition suivante :
" L'acquéreur confère à la Société venderesse d'une manière générale le pouvoir de passer tous actes de dispositions portant sur les parties communes et qui se révéleraient nécessaires... pour répondre aux désirs de la commune d'Annecy-Le-Vieux d'acquérir une partie de l'assise de la copropriété notamment la partie boisée, à première demande de sa part, cette vente devant être consentie à titre gratuit et s'accompagner de l'obligation pour la copropriété de consentir à la commune d'Annecy-Le-Vieux une servitude de passage au terrain tombé ainsi dans le domaine communal... " ;
Attendu qu'il ya lieu de constater que les acquéreurs se trouvaient ainsi, par le même acte, d'une part titulaires de droit précisément définis et d'autre part débiteur d'une obligation imprécise de céder à titre gratuit ;
Qu'en effet, le terme " notamment " ne permettait pas à l'acquéreur de connaître l'étendue de son engagement et l'expression " partie boisée " en créant une confusion avec la notion d'" espace classé boisé " rendait imprécis l'objet même de la cession envisagée ;
Attendu que selon acte en date des 17 et 22 mai 1990 la SCI " Le Parc des Raisses " a cédé gratuitement une parcelle de 1 ha 3a 53 ca à la commune d'Annecy-Le-Vieux, soit près de 50 % de l'assise foncière de la copropriété ;
Attendu que les copropriétaires qui étaient, par l'effet de la clause précitée dans l'ignorance de l'étendue et de l'objet de leur engagement de céder, ont alors contesté cette mesure ;
Qu'en conséquence il y a lieu de constater que la responsabilité contractuelle de la SCI " Le Parc des Raisses ", est engagée à l'égard de la copropriété de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " ;
Concernant la commune d'Annecy-Le-Vieux
Attendu que la Cour constate que la commune d'Annecy-Le-Vieux est tiers aux conventions conclues entre la SCI " Le Parc des Raisses " et les copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " ;
Qu'en conséquence il convient de mettre hors de cause la commune d'Annecy-Le-Vieux ;
Concernant la SCP X...-Y...
Attendu que le notaire est tenu à un devoir d'information et de conseil ;
Attendu qu'en l'espèce la SCP X...-Y..., rédacteur des actes de vente précités, en ne révélant pas aux acquéreurs la portée de la clause relative à la cession gratuite d'une partie indéterminée de l'assise foncière dont ils avaient acquis la copropriété, a failli à son devoir de conseil ;
Qu'en conséquence il convient de dire que la responsabilité de la SCP X...-Y... est engagée à l'égard de la copropriété de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " ;
Sur la réparation du préjudice
Concernant le principe de la réparation
Attendu que selon l'article 1147 du Code Civil le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ;
Attendu que la Cour a établi la responsabilité du vendeur et du notaire ;
Qu'en conséquence il convient de dire que la SCI du " Le Parc des Raisses " et la SCP X...-Y... seront tenus in solidum de réparer le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " et les copropriétaires agissant conjointement de leurs demandes ;
Concernant l'évaluation du préjudice
Attendu que les demandes, trop imprécises, n'apportent pas un éclairage suffisant permettant l'évaluation des préjudices ;
Qu'il n'est pas opportun, dans ces conditions de faire droit à la demande d'indemnité provisionnelle ;
Attendu qu'en l'état de la procédure la Cour considère qu'il n'y a lieu d'ordonner une mesure d'expertise ;
Qu'en conséquence il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " et les copropriétaires intervenants, de leurs demandes d'expertise et d'indemnité provisionnelle et, avant-dire droit, de demander aux parties de préciser leurs demandes indemnitaires ;
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens
Attendu qu'il convient de réserver l'affectation des frais irrépétibles et des dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant sur renvoi de cassation en audience publique, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,
VU l'arrêt de la Cour de Cassation du 15 mars 2006 cassant partiellement l'arrêt de la Cour d'Appel de Chambéry du 25 mai 2004,
RÉFORME le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la commune d'Annecy-Le-Vieux responsable des préjudices causés au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " et à Mme D..., M. Mme E..., M. Mme G... et M. C...,
STATUANT A NOUVEAU sur ce chef,
MET hors de cause la commune d'Annecy-Le-Vieux,
DÉCLARE la SCI " Le Parc des Raisses " et la SCP X...-Y... responsable des préjudices causés au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " et à Mme D..., M. Mme E..., M. Mme G... et M. C...,
DIT que la SCI " Le Parc des Raisses " et la SCP X...-Y... sont tenus in solidum de réparer ces préjudices,
DIT n'y avoir lieu à mesure d'expertise,
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " PARK AVENUE " et Mme D..., M. Mme E..., M. Mme G... et M. C... de leur demande d'indemnité provisionnelle,
AVANT-DIRE DROIT sur l'évaluation du préjudice,
RENVOIE les parties à préciser leurs demandes indemnitaires,
DIT que l'affaire sera, sur ce chef, rappelée devant le Conseiller de la Mise en Etat, afin de permettre l'échange contradictoire entre les parties,
RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles,
PRONONCÉ publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile,
SIGNÉ par le Président Madame B. BRENNEUR et par le Greffier Madame OLLIEROU, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
