ARRET No
No RG 21/00537
NoPortalis DBWA-V-B7F-CIOO
M. [U] [X]
C/
S.A. SOCIETE MARTINIQUAISE D'HLM (SMHLM)
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 06 DECEMBRE 2022
Décision déférée à la cour : Ordonnance de Référé, du Juge des Contentieux de la Protection, près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 16 Juillet 2021, enregistrée sous le
no 2100000285 ;
APPELANT :
Monsieur [U] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-Céline COSPAR, avocat au barreau de MARTINIQUE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000565 du 28/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])
INTIMEE :
S.A. SOCIETE MARTINIQUAISE D'HLM (SMHLM), prise en la personne de se représentants légaux domiciliés
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Murielle RENAR-LEGRAND, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Octobre 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :
Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre
Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère
Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller
Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,
Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 06 Décembre 2022 ;
ARRÊT : Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 26 juin 2019, la SOCIETE MARTINIQUAISE D'HLM (SMHLM) a donné à bail à Monsieur [U] [X] un local à usage d'habitation de type F1 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 333,56 €, charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, la SMHLM a fait signifier le 08 octobre 2020 à Monsieur [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Monsieur [U] [X] n'ayant pas régularisé la situation, la SMHLM l'a fait assigner, par exploit d'huissier en date du 11 février 2021, devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [U] [X],
- obtenir sa condamnation à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif (1 732,88 € au mois de février 2021) et d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre la somme de 350,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance rendue le 16 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, a statué comme suit :
- Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2019 entre la SMHLM et Monsieur [U] [X] concernant l'appartement à usage d'habitation Résidence [Adresse 4] , étaient réunies à la date du 08 décembre 2020 ;
- Ordonnons en conséquence à Monsieur [U] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- Disons qu'à défaut pour Monsieur [U] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et de restituer les clés dans ce délai, la SMHLM pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle, de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
- Condamnons Monsieur [U] [X] à verser à la SMHLM à titre provisionnel la somme de 1 641,84 € au titre de l'arriéré de loyer (décompte arrêté au 08 juin 2021) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 985,99 € à compter du 08 octobre 2020, sur la somme de 535,45 € à compter du 11 février 2021 et sur la somme de 120,40 € à compter de la présente ordonnance ;
- Condamnons Monsieur [U] [X] à verser à la SMHLM à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2021 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
- Fixons le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 333,56 € ;
- Condamnons Monsieur [U] [X] à verser à la SMHLM la somme de 250,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamnons Monsieur [U] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;
- Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 14 octobre 2021, Monsieur [U] [X] a critiqué tous les chefs de jugement.
Dans ses conclusions en date du 22 juin 2022, Monsieur [U] [X] demande à la cour d'appel de :
- Recevoir Monsieur [U] [X] en ses présentes écritures et le déclarer fondé ;
- Réformer l'ordonnance du 16 juillet 2021 ;
- Octroyer à Monsieur [X] un report de deux ans pour s'acquitter des sommes dues ;
- Ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêts à taux réduit ;
- Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties le 25 juin 2019 ;
- Dispenser Monsieur [X] de toute condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Monsieur [U] [X] expose qu'il dispose des ressources suivantes : le RSA à hauteur de 565,34 euros depuis avril 2022, l'allocation chômage d'environ 473,04 euros et de l'APL versée directement par la CAF à la SMHLM à hauteur de 254 euros. Il sollicite l'application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil.
Dans ses conclusions du 29 juillet 2022, la SOCIETE MARTINIQUAISE D'HLM (SMHLM) demande à la cour d'appel de :
- DIRE et JUGER l'appel de Monsieur [U] [X] de l'ordonnance de référé rendue le 16 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], mal fondé ;
En conséquence :
- CONFIRMER ladite ordonnance en ce qu'elle a :
- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2019 entre la SMHLM et Monsieur [U] [X] concernant l'appartement à usage d'habitation Résidence [Adresse 4] , étaient réunies à la date du 08 décembre 2020 ;
- Condamné Monsieur [U] [X] à verser à la SMHLM à titre provisionnel la somme de 1 641,84 € au titre de l'arriéré de loyer (décompte arrêté au 08 juin 2021) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 985,99 € à compter du 08 octobre 2020, sur la somme de 535,45 € à compter du 11 février 2021 et sur la somme de 120,40 € à compter de la présente ordonnance ;
- INFIRMER pour le surplus et statuant à nouveau :
- DEBOUTER Monsieur [U] [X] de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;
- ACCORDER à Monsieur [U] [X] un délai de 24 mois pour éteindre sa dette, chaque mensualité étant payable en plus du loyer au plus tard le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant l'arrêt à intervenir ;
- DIRE et JUGER que tout défaut de paiement d'une échéance à son terme rendra le solde des sommes dues immédiatement exigible;
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement, ce qui vaut également pour libérer le logement ;
- DIRE et JUGER qu'en cas de respect des modalités de règlement de la dette selon les modalités fixées par l'arrêt à intervenir, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
le bail reprenant son cours, sauf s'il est résilié pour une autre cause;
- PRONONCER au premier impayé la déchéance du terme, la clause résolutoire étant réputée avoir produit ses effets au 08 décembre 2020 ;
- ORDONNER en ce cas l'expulsion de Monsieur [U] [X] du local d'habitation ; [Adresse 4] ainsi que de toute personne de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique et dans les formes et délais légaux ;
- CONDAMNER en ce cas également Monsieur [U] [X] à payer à la SOCIETE MARTINIQUAISE D'HLM (SMHLM) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit 335,45 €, outre l'indexation, jusqu'à la complète libération des lieux.
Dans tous les cas :
- CONDAMNER Monsieur [U] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
La SMHLM indique qu'elle s'oppose à tout report de la dette locative, le débiteur n'ayant effectué aucun paiement depuis décembre 2020, soit depuis plus d'un an et demi. Mais elle accepte que Monsieur [U] [X] s'acquitte de sa dette d'un montant de 4.565,82 euros, en bénéficiant d'un étalement sur une durée de deux années, et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus. La SMHLM consent également à renoncer à sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.
L'affaire a été plaidée le 14 octobre 2022. La décision a été mise en délibéré au 06 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1o La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2o Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3o Le décompte de la dette ;
(...)
L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose en outre que le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...).
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...).
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux (...).
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux (...).
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2019 étaient réunies à la date du 08 décembre 2020. La décision de première instance sera confirmée sur ce point.
Par ailleurs, tant en première instance qu'en cause d'appel, Monsieur [U] [X] n'a pas contesté être redevable envers la SMHLM de la somme de 1.641,84 euros au titre des arriérés de loyer dus au 08 juin 2021. L'intimée sollicite la confirmation de l'ordonnance querellée sur ce point mais justifie, selon le décompte produit, que, au 1er juillet 2022, sa créance, pour laquelle elle dispose d'un titre exécutoire, s'élève à la somme de 4.565,82 euros.
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Monsieur [U] [X] sollicite que lui soit accordé un report de deux ans pour s'acquitter des sommes dues, sans préciser le montant. La SMHLM ne s'oppose pas à ce que Monsieur [U] [X] s'acquitte de sa dette de 4.565,82 euros, en bénéficiant d'un étalement sur une durée de deux années.
Les ressources de Monsieur [U] [X] sont les suivantes:
- Le revenu de solidarité active à hauteur de 565,34 euros ;
- L'allocation-logement versée directement par la caisse d'allocations familiales au bailleur à hauteur de 254 euros ;
- L'allocation chômage d'un montant de 473,04 euros environ.
Au vu des éléments produits, il ne sera pas octroyé au débiteur un report de deux ans pour s'acquitter des sommes dues. En revanche, il sera accordé à Monsieur [U] [X] des délais de paiement selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, et ce aux fins d'apurer la dette locative d'un montant de 4.565,82 euros due au 1er juillet 2022. Au regard de la situation financière du débiteur, il sera ordonné que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par la cour d'appel, la clause de résiliation sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible.
Les dispositions de l'ordonnance du 16 juillet 2021 relatives à la libération des lieux, l'expulsion du locataire et la condamnation à paiement d'une indemnité d'occupation seront confirmées, étant précisé que leur exécution n'interviendra qu'en cas de non respect des modalités de paiement des loyers et charges impayés et que, dans ce
cas, l'indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Les dispositions de la décision déférée sur les dépens et l'exécution provisoire seront confirmées.
Il n'apparaît pas inéquitable que chacune des parties conserve à sa charge les frais de procédure exposés par elles, tant en première instance qu'en cause d'appel, et non compris dans les dépens.
Succombant, Monsieur [U] [X] sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant en référé, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME l'ordonnance rendue le 16 juillet 2021par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Fort-de-France dans toutes ses dispositions dont appel, sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 333,56 euros et a condamné Monsieur [U] [X] à verser à la SMHLM la somme de 250,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
FIXE, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation mensuelle dont le montant sera égal au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux;
CONSTATE que Monsieur [U] [X] est redevable envers la SOCIETE MARTINIQUAISE D'HLM (SMHLM) de
la somme de 4.565,82 euros au titre de la dette locative due au 1er juillet 2022 ;
AUTORISE Monsieur [U] [X] à s'acquitter de cette somme par 24 mensualités de 190,24 euros chacune, la 24ème mensualité soldant la totalité de la dette en principal et intérêts, chaque mensualité devant être réglée en sus du paiement du loyer courant à la date de paiement de ce loyer conformément aux clauses du bail, chaque mois, la première mensualité étant versée le mois suivant la signification du présent arrêt ;
ORDONNE que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;
RAPPELLE que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une mensualité à sa date, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail ;
DIT qu'en cas de respect des modalités de règlement de la dette susvisées, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, le bail reprenant son cours ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une mensualité à sa date, les effets de cette clause résolutoire tels qu'ordonnés par la décision entreprise reprendront leur plein effet ;
DIT que, dans le cas où les effets de la clause résolutoire reprennent leur plein effet pour non-respect des modalités de règlement susvisées, l'indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;
CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux dépens de la présente instance.
Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
