ARRÊT No
R. G : 11/ 00260
X...
C/
B... Z...
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 22 MARS 2013
Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des référés, près le Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 14 Janvier 2011, enregistrée sous le no 1210000064.
APPELANT :
Monsieur Christian X...
92100 Boulogne
représenté par Me Philippe SENART, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIMES :
Madame Justina Y...
97200 Fort-de-France
représentée par Me Joseph-Mathieu SAINTE-LUCE de la SELARL SAINTE-LUCE 115, avocat au barreau de MARTINIQUE
Monsieur Henri Blaise Z...
97200 Fort-de-France
représenté par Me Joseph-Mathieu SAINTE-LUCE de la SELARL SAINTE-LUCE 115, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Madame Catherine A......97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Me Dominique NICOLAS de la SELAS JURISCARIB, avocats au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Janvier 2013, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. LALLEMENT, président de chambre chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de
M. LALLEMENT, Président de chambre Mme DERYCKERE, Conseillère Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 22 MARS 2013
Greffière : lors des débats, Mme SOUNDOROM,
ARRÊT : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2006, Mme Josèphe C...a conclu un bail à usage d'habitation avec Mme Justina B... et M. Henri Z.... Mme Justina Y... est la mère de M. Henri Z....
Mme Josèphe C...est décédée le 26 août 2007, laissant pour héritier M. Christian X...à qui une donation partage faite le 14 mars 1994 à titre d'avancement d'hoirie avait déjà transféré la nue-propriété du bien loué.
M. Christian X...a fait assigner par acte du 27 janvier 2010 Mme Justina B... et M. Henri Z...devant le juge des référés du tribunal d'instance de Fort-de-France aux fins notamment de voir obtenir l'expulsion des locataires des lieux loués, l'enlèvement de leurs meubles et objets mobiliers garnissant l'appartement ainsi que la fixation d'une astreinte et d'une indemnité mensuelle d'occupation.
Par ordonnance du 14 janvier 2011, le juge des référés, après avoir notamment relevé le caractère sérieusement contestable des demandes de M. Christian X..., a :
- dit n'y avoir lieu à référé ;- débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes ;- condamné M. Christian X...aux dépens de l'instance.
M. Christian X...a relevé appel de cette décision par déclaration du 14 avril 2011 suite à quoi il a notifié le 21 juillet 2011 et remis au greffe le 22 juillet 2011 ses conclusions d'appelant.
Par conclusions déposées et notifiées le 5 janvier 2012, M. Xavier Claude X..., se déclarant héritier de M. Christian X..., décédé le 3 octobre 2011, a demandé à la Cour, notamment, de lui donner acte de la reprise en son nom personnel de l'instance en cours.
Par conclusions déposées et notifiées à l'appelant et aux intimés le 13 février 2012, Mme Catherine A...est intervenue volontairement à l'instance en qualité d'héritière de M. Christian X...dont elle dit être la fille.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2012, M. Xavier Claude X...demande à la Cour :
- de lui donner acte de la reprise, en son nom personnel et en l'état où elle se trouvait au 3 octobre 2011, à la suite du décès de M. Christian X..., de l'instance en cours devant la Cour d'appel à l'encontre de Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...;
- d'infirmer l'ordonnance du 14 janvier 2011 et, statuant à nouveau, vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 :
- de constater l'absence de réalisation d'une quelconque vente plus de 6 mois après la délivrance du congé ;
- d'ordonner la libération des lieux qu'occupent sans droit ni titre Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...à savoir les lieux situés ...avec remise des clefs après établissement d'un état des lieux de sortie ;
- d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- d'ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un endroit approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;
- d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
- de fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 373, 50 euros, soit un mois et demi de loyers et ce, jusqu'à complète libération des lieux ;
- de condamner Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.
M. Xavier Claude X...fait essentiellement valoir que le 20 février 2009, son père, M. Christian X..., a fait délivrer aux locataires par exploit d'huissier un congé aux fins de vente à échéance du 31 août 2009, congé valant offre de vente au profit des locataires selon l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 expressément rappelé dans l'acte d'huissier mais que Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...se sont maintenus dans les lieux en mettant en avant leur volonté d'acheter ce bien immobilier ce qui, ainsi que l'établissent plusieurs pièces régulièrement produites, s'avérera parfaitement chimérique, les occupants des lieux refusant finalement de les quitter malgré la sommation de déguerpir leur ayant été délivrée le 6 octobre 2009. Il considère donc qu'en application de la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement de l'article 15- II en ses dispositions relatives à la déchéance de plein droit de tout titre d'occupation du local à l'expiration du préavis ou à l'expiration des délais prévus en cas d'acceptation, par le locataire, de l'offre de vente non suivie dans le délai légal de la réalisation effective de la vente, Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...sont devenus occupants sans droit ni titre et qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur ce point. Il soutient qu'il ne peut être reproché au bailleur, comme l'a fait le juge de première instance, de n'avoir pas produit une promesse de vente que les locataires n'ont jamais signée alors qu'ils ont bel et bien, dans une lettre du 31 janvier 2009, renoncé à l'acquisition ; que, de même, Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...âgés respectivement de 84 et 63 ans, ne peuvent, ainsi qu'il l'ont fait devant le premier juge, se retrancher devant la prétendue mauvaise foi de M. Christian X...qui, selon eux, aurait manifestement surévalué la valeur de l'immeuble dans l'intention même, compte tenu de leur âge, de les placer dans l'incapacité de procéder à cette acquisition et les obliger de la sorte à décliner l'offre de vente alors qu'il résulte d'une estimation à laquelle il a fait procéder par une agence immobilière que la valeur de son bien était comprise entre 180. 000 et 220 000 euros et qu'il leur a proposé de l'acheter au prix de 200 000 euros.
Intimés, Mme Justina B... et M. Henri Z...ont constitué avocat par acte notifié le 16 mai 2011 et déposé le 18 mai 2011 mais n'ont pas déposé de conclusions. Selon bordereau déposé le 14 mars 2012, Justina Y... a communiqué 7 pièces à la partie intervenante.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2012 aux intimés et déposées et notifiées à l'appelant le 11 juillet 2012, Catherine A..., partie intervenante, demande à la Cour d'ordonner le sursis à statuer jusqu'à ce que l'action en contestation de sa qualité d'héritière de M. Christian X...soit vidée.
Elle fait valoir que selon acte de notoriété du 10 novembre 2011, elle a la qualité d'enfant naturel de M. Christian X...mais que cette qualité lui est contestée par M. Xavier Claude X...qui, par acte d'huissier du 30 avril 2012, lui a fait délivrer assignation devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre aux fins d'annulation de cet acte de notoriété.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le sursis à statuer
Le point de savoir si Catherine A...a la qualité d'héritière de Christian X...étant indifférent à la solution du présent litige, il ne sera pas fait droit à sa demande de sursis à statuer dont elle sera déboutée.
Sur l'existence d'une contestation sérieuse
Des dispositions conjuguées des articles 848 et 849 du code de procédure civile, il résulte que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En outre, selon l'alinéa 2 de l'article 849, le juge des référés, sans avoir à constater l'urgence, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Selon la loi 89-462 du 6 juillet 1989, plus particulièrement prise en ses articles 10 et 11-1 à 15, il est de principe que le contrat de location immobilière conclu pour une durée initiale de 3 ans se renouvelle par tacite reconduction sauf si le bailleur donne congé au locataire, lequel congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ou par un motif légitime et sérieux et que, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, ce congé, qui doit mentionner le prix et les conditions de la vente projetée, vaut offre de vente au profit du locataire.
Il est constant que M. Christian X...qui ne pouvait ignorer que le logement donné à bail à Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...était occupé par celle-là, alors âgée de 83 ans, a donné congé à ses locataires en justifiant celui-ci par sa décision de vendre la maison louée et que les conditions de forme et de délai de congé telles qu'imposées par la loi susvisée ont été respectées.
Si M. Xavier X...venant aux droits de M. Christian X...conteste la volonté de Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...d'acheter la maison louée, force est de constater qu'il existe de substantielles interrogations sur la volonté de vendre du bailleur et, par conséquent, sur la réalité du motif du congé qu'il leur a donné.
En effet, ainsi que l'a souligné le premier juge, même s'il existe des écrits émanant des locataires laissant penser qu'ils se sont heurtés à des difficultés pour financer l'achat du bien occupé, il n'en demeure pas moins, ainsi que l'a souligné le premier juge, qu'aucune promesse de vente n'a été produite, même si un notaire atteste avoir été requis par M. Christian X...d'établir une promesse de vente au profit de M. Henri Z...moyennant le prix principal de 200. 000 euros et souligne que le dossier en est resté là. Surtout, il est versé au débat un courrier en date du 30 octobre 2007 de M. Christian X...adressé à une agence immobilière par lequel il indique confirmer « (sa) décision, qui est irrévocable, de ne pas prolonger cette location, pour les raisons que je (vous) énumère.. » sans qu'au rang de ces raisons figure sa volonté et son besoin de vendre le bien. De surcroît, il n'est produit qu'une seule estimation du bien à vendre opérée par une agence immobilière et fixée dans une fourchette de prix si large que sa force, son crédit, voire son intérêt en sont sérieusement entamés. Il se déduit de ces considérations qu'il existe effectivement un doute sur le motif du congé donné par M. Christian X...à ses locataires et plus particulièrement à Mme Justina B... qu'il savait être la principale si ce n'est l'exclusive occupante des lieux loués et dont il savait que, compte tenu de son âge de 84 ans, son éviction du logement loué de même que l'achat pour elle-même du bien en cause, se heurteraient nécessairement à des difficultés.
La Cour approuve en conséquence le premier juge d'avoir considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur le motif du congé donné et qu'il ne pouvait en conséquence y avoir lieu à référé.
PAR CES MOTIFS
-Donne acte à Xavier Claude X...de la reprise, en son nom personnel et en sa qualité d'héritier de Christian X...de l'instance suivie à l'encontre de Mme Justina B... et M. Henri Blaise Z...;
- Reçoit Catherine A...en son intervention volontaire et la déboute de sa demande de sursis à statuer ;
- Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
- Condamne Xavier Claude X...aux dépens d'appel.
Signé par Mme LALLEMENT, président de chambre, et M. BLAISE, greffier, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
