ARRET No
R. G : 10/ 00285
X...
Z...
C/
Y...
Y...
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 18 JANVIER 2013
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 18 janvier 2010, enregistré sous le no 11-08-0350.
APPELANTS :
Monsieur Christophe X...
Résidence Bella Vista Appt 112
Rue Gaston Defferre
97200 FORT-DE-FRANCE
représenté par Me Michel LANGERON, avocat au barreau de MARTINIQUE
Madame Carine Z... épouse X...
Résidence Bella Vista Appt 112
Rue Gaston Defferre
97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Me Michel LANGERON, avocat au barreau de MARTINIQUE
INTIMES :
Madame Nadine Y...
...
29480 LE RELECQ KERHUON
représentée par Me Myriam DUBOIS de la SCP DUBOIS et ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE
Monsieur Régis Y...
...
29480 LE RELECQ KERHUON
représenté par Me Myriam DUBOIS de la SCP DUBOIS et ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE
COMPOSITION DE LA COUR :
Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 19 octobre 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :
Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère
Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Assesseur : M. CHEVRIER, Conseiller chargé du rapport
et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 18 JANVIER 2013
Greffière : lors des débats, Mme SOUNDOROM,
ARRET : Contradictoire
prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE
Par contrat de location du 21 juin 2007, Monsieur et Madame Y...ont donné à bail à Monsieur et Madame X...un appartement situé à Ravine Vilaine, moyennant un loyer mensuel de 934, 00 euros. Ce contrat a été négocié et passé par l'intermédiaire du mandataire des bailleurs, l'agence immobilière OCEA.
Alléguant de nombreux désordres et manquements graves, les époux X..., après avoir présenté plusieurs réclamations aux bailleurs, ont fait assigner en référé les époux Y.... Par ordonnance en date du 24 juin 2008, le juge des référés du tribunal d'instance de Fort de France a accordé aux demandeurs une provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice.
Les locataires ont fait assigner au fond les bailleurs devant le tribunal d'instance de Fort de France le 4 septembre 2008.
Par jugement du 18 janvier 2010, le tribunal d'instance de Fort de France a :
- Débouté les époux X...de leurs demandes,
- Prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires,
- Condamné les époux X...à payer aux époux Y...la somme de 12 995, 46 euros en deniers et quittances,
- Ordonné l'exécution provisoire,
- Débouté les époux Y...du surplus de leurs demandes,
- Condamné les époux X...aux dépens.
Selon déclaration déposée au greffe de la cour le 4 mai 2010, Monsieur et Madame X...ont interjeté appel de cette décision qui leur avait été signifiée le 3 juin 2010.
Aux termes de leurs conclusions déposées le 20 septembre 2010, les Appelants demandent à la cour d'infirmer la décision entreprise et, statuant il nouveau, de :
- Prononcer la résiliation du bail aux torts des bailleurs,
- Condamner Monsieur Y...et Madame Y...à leur payer les sommes suivantes :
-6 280 euros au titre de remboursement des surcoûts liés à l'absence des équipements de cuisine et d'eau potable,
-3 600 euros au titre du remboursement du surcoût lié à l'absence de téléphone et de ligne INTERNET,
-741, 50 euros au titre du remboursement du surcoût de loyer au fait de la délivrance tardive des lieux,
-2 500 euros du fait de la perte de temps de travail pour permettre la réception de travaux non réalisés,
-10 000 euros au titre de la perte de jouissance liés à l'absence des équipements et moyens pour un logement décent, et à titre de dommages et intérêts en réparations des préjudices causés aux locataires du fait de la carence volontaire et persistantes pendant plusieurs mois des bailleurs,
-3 000 euros pour Madame X...au titre de préjudice particulier lié à l'obligation d'emprunter les escaliers quotidiennement en contre-indication de son affection aux genoux,
- Condamner Monsieur Régis Y..., Madame Nadine Y...à porter et payer aux concluants la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier, qui pourront être distraits au profit de Maître Michel LANGERON, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, les Appelants exposent que, depuis leur entrée dans les lieux, ils ont constaté de nombreux dysfonctionnements et manquements graves dans le logement pris à bail. Malgré de nombreuses relances verbales, ils ont fait dresser un constat d'Huissier le 13 septembre 2007, aux termes duquel :
« L'évier posé sur son support n'est pas fixé,
- Les finitions de l'angle côté droit du support de l'évier sont
effectuées grossièrement à l'aide de mastic,
- La barre autour de l'évier, prévue pour l'étanchéité, n'est pas posée. Sur le côté droit de l'évier, le mur est endommagé et la peinture éraflée,
- La prise femelle située au-dessus de l'évier, hors norme, est endommagée, légèrement enfoncée,
- L'angle droit du meuble placard haut, repose sur la céramique murale,
- Au ~ dessous de la hotte, le carrelage mural est cassé entre les deux placards hauts,
- Existent deux trous sur la surface du meuble du four encastré, le meuble n'est pas fixé,
- Il n'y a pas de bouton de porte pour la fermeture du meuble placard haut,
- Les fixations de la charnière de la porte ont endommagé le revêtement de l'encadrement de la porte,
- Le côté de l'étagère bas est éraflé,
- Les portes, coté droit, ne sont pas ajustées,
- La porte du placard au-dessus de la hotte frotte contre celle-ci,
- La hotte présente deux au lieu des trois vitesses prévues,
- L'emplacement du range bouteilles n'a pas de fond,
- Il n'existe pas dans la cuisine de range couverts,
- L'un des bacs de l'évier n'a pas de bonde de fond,
- La plaque de cuisson, profondément rayée, n'a pas de plaque halogène,
- La tuyauterie PVC n'est pas fixée,
- La plaque de rétention d'eau, au fond sous J'évier, découpée, ne peut retenir l'eau,
- Pas d'évacuation directe vers l'extérieur pour l'air vicié,
- L'installation des prises électriques dans la cuisine n'est pas conforme aux normes françaises ; une prise est placée directement au-dessus de l'évier et une autre, au-dessus de la plaque de cuisson,
- Le carrelage du sol présente ça et là des éclats,
- La prise électrique de la chambre, côté terrasse, ne fonctionne pas,
- Le digicode et l'ascenseur ne fonctionnent pas,
- La prise TV ne fonctionne pas pour défaut de raccordement à l'antenne,
- La prise de téléphone n'est pas raccordée,
- Il n'y a pas de câble attenant à l'appartement,
- Il n'y a pas de trappe d'accès à la baignoire,
- Il n'y a pas de clef de déblocage du portail automatisé et du portillon,
- Pas de ventilation dans les sanitaires. »
Selon Monsieur et Madame X..., le mandataire des bailleurs, l'Agence OCEA, leur a laissé clairement croire que tout serait opérationnel à leur entrée dans les lieux mais qu'il fallait anticiper la signature du bail pour permettre aux bailleurs de profiter de son opération de défiscalisation.
Les Appelants concluent que le jugement querellé n'a pas tiré toutes les conséquences de droit et de fait qui s'imposaient au regard des prétentions et pièces versées à la procédure par les parties.
Invoquant les obligations du bailleur prévues par les dispositions de la loi du 06 juillet 1989, les époux X...plaident que les époux Y...étaient tenus de leur remettre un logement décent, de leur délivrer les locaux loués en bon état d'usage et de réparation, et les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible des locaux loués, d'entretenir les locaux loués en l'état de servir a
l'usage prévu par le contrat de location et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état et à leur entretien normal, de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par les locataires dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Les Appelant considèrent que le tribunal a fixé, à tort, la durée des dysfonctionnements, et partant du préjudice subi par les locataires au 22 février 2008, alors même qu'il constatait « que les réserves ont été levées par l'architecte le 30 juin 2008.
Les Intimés ont répliqué par conclusions déposées le 9 mars 2012 en demandant à la cour de confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions, de débouter les époux X...de toutes leurs demandes et de les condamner au paiement de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP DUBOIS ET ASSOCIES.
Monsieur et Madame Y...exposent que lorsque les époux X...ont pris à bail le logement neuf, il n'était pas intégralement achevé. Mais les locataires, ayant déjà constaté l'absence de finitions des parties communes et l'état neuf de l'appartement, ont accepté d'entrer dans les lieux. Aucun loyer ne leur a été demandé pour juillet 2007. L'eau et l'électricité ont été fournies gracieusement sur les comptes chantiers par le promoteur.
Selon les Intimés, le logement était parfaitement habitable et personne n'a obligé les Appelants à entrer dans les lieux ni à s'y maintenir plus d'une année.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 juin 2012. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 octobre 2012.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'obligation de délivrance des bailleurs :
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à la cause, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis
ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En l'espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur et Madame X...se sont engagés à prendre le logement litigieux en location par acte du 4 juin 2007, moyennant un loyer mensuel de 934 euros, hors charges.
Selon une note manuscrite figurant sur un appel de loyer pour le mois d'août et le mois de septembre 2007, « le démarrage des loyers » serait prévu après « équipement de la cuisine » (cf. article 1-10 des conditions particulières du bail).
Dès le 10 septembre 2007, Monsieur Christophe X...adressait à la société OCEA IMMOBILIER, mandataire des bailleurs, un courrier rappelant que certains travaux n'étaient pas réalisés, constatant la non-conformité des équipements de la cuisine.
Ce courrier faisait suite à un courriel transmis le 9 juillet 2007 dans lequel le locataire évoquait des réserves complémentaires à l'état des lieux qui avait été réalisé alors que le logement n'était pas encore raccordé au réseau d'électricité, prolongé par un mail du 16 juillet 2007, soulignant que les ascenseurs, le réseau TV et le réseau téléphonique n'étaient pas fonctionnels ainsi qu'à un message du 18 juillet interrogeant les bailleurs sur l'état d'avancement des travaux dans la cuisine.
Après un premier constat d'huissier dressé le 13 septembre 2007, Maître LAURE a constaté le 22 février 2008 que certains travaux avaient été effectués mais que :
- Les prises électriques sont dans l'état, hors norme,
- L'angle droit du meuble placard haut est toujours dans le même
état,
- Le bouton de la porte du placard n'est pas fixé,
- Les fixations des charnières de portes sont toujours dans le même état,
- Il n'y a pas de siphon pour l'évacuation d'eau,
- Les éraflures des étagères n'ont pas été réparées,
- Le robinet de l'évier est branlant,
- Le climatiseur de la chambre, côté terrasse, fuit et l'eau, à grosses gouttes, coule sur les prises électriques,
- Dans les parties communes, le surpresseur fuit (…)
Le courrier de la société OCEA IMMOBILIER, en date du 28 novembre 2007, confirme que Monsieur et Madame X...avaient relancé le mandataire des bailleurs par courrier du 12 novembre 2007, menaçant de suspendre le paiement des loyers pour inexécution des obligations du bail.
Enfin, il résulte clairement du courrier de la société ODISSY, en date du 28 avril 2008, que l'abonnement des locataires à la régie de fourniture d'eau a été régularisé tardivement.
Pour s'opposer aux demandes des époux X..., les bailleurs soutiennent que personne ne les a obligés à prendre les lieux en location ni à y demeurer.
Toutefois, il est constant que les locataires ont pris le logement à bail en connaissant son état neuf et en espérant que les travaux d'aménagement et les équipements seraient mis en conformité rapidement, ayant d'ailleurs alerté le mandataire des bailleurs dès le mois de septembre 2007.
Ainsi, il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux Y...n'ont pas respecté leur obligation de délivrance conforme, compte tenu des délais importants écoulés entre la prise de possession des lieux et les réparations partielles intervenues au cours de l'année 2008.
La résiliation du bail aux torts des bailleurs doit donc être prononcée. Le jugement querellé sera infirmé de ce chef.
Sur les demandes en paiement :
Les Appelants sollicitent la condamnation des bailleurs à leur payer diverses sommes, au titre de remboursement des surcoûts liés à l'absence des équipements de cuisine et d'eau potable, du remboursement du surcoût lié à l'absence de téléphone et de ligne INTERNET, du remboursement du surcoût de loyer au fait de la délivrance tardive des lieux, du fait de la perte de temps de travail pour permettre la réception de travaux non réalisés, de la perte de
jouissance liés à l'absence des équipements et moyens pour un logement décent, et à titre de dommages et intérêts en réparations des préjudices causés aux locataires du fait de la carence volontaire et persistantes pendant plusieurs mois des bailleurs, outre des dommages et intérêts au titre de préjudice particulier lié à l'obligation d'emprunter les escaliers quotidiennement en contre-indication de son affection aux genoux,
Pourtant, les époux X...ne produisent aucune pièce permettant de vérifier les préjudices allégués, autres que ceux résultant de la perte de jouissance du logement loué.
Compte tenu du montant du loyer et des désordres ayant affecté le logement neuf pendant quatorze mois, il convient de réduire celui-ci de 50 %, en le fixant à la somme de 500 euros au lieu de 997 euros charges comprises.
Les locataires sont dès lors redevables de la somme de 7 000 euros au titre des loyers et charges dus pendant la durée du bail. Ils devront payer cette somme aux bailleurs, en deniers ou quittances, compte tenu de la réduction du montant des loyers pour inexécution partielle des obligations des époux Y....
Sur les autres demandes :
Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes de dommages et intérêts des Intimés.
Ceux-ci supporteront les dépens de l'appel et de la première instance, comprenant le coût des deux constats d'Huissier.
Ils seront condamnés à payer aux époux X...une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance en date du 18 janvier 2010,
Statuant à nouveau,
PRONONCE la résiliation du bail aux torts des bailleurs,
FIXE le montant du loyer à la somme de 500, 00 euros, charges comprises, déduction faite des préjudices de jouissances subis par les locataires pendant 14 mois,
CONDAMNE Monsieur et Madame X...à payer à Monsieur et Madame Y...la somme de 7 000 euros au titre des loyers et charges pour la durée du bail, en deniers ou quittances, compte tenu de la réduction du montant des loyers pour inexécution partielle des obligations des époux Y...,
DIT que les bailleurs devront restituer, le cas échéant, les sommes excédant le montant des loyers et charges ainsi fixé,
REJETTE la demande de dommages et intérêts des époux Y...,
CONDAMNE Monsieur et Madame Y...à payer à Monsieur et Madame X...une indemnité de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles en cause d'appel et en première instance,
CONDAMNE Monsieur et Madame Y...aux dépens de l'appel et de la première instance, comprenant les frais des deux constats d'huissier, dont distraction au profit de Maître LANGERON, Avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme RIBAL greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
