République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 27/06/2024
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N° de MINUTE :
N° RG 22/02441 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UJCO
Jugement (N° 20/00413)
rendu le 28 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Dunkerque
APPELANTS
Monsieur [U] [P]
né le 26 janvier 1945 à [Localité 7]
Madame [K] [O] épouse [P]
née le 25 septembre 1950 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentés par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistés de Me Alain Cockenpot, avocat au barreau de Douai, avocat plaidant substitué par Me Juliette Darloy, avocat au barreau de Douai
INTIMÉE
La SAS Immo de France Hauts-de-France
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Marianne Devaux, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 22 février 2024, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Samuel Vitse, président de chambre
Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024 après prorogation du délibéré en date du 23 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 février 2024
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M. [U] [P] et son épouse [K] [O] (ci-après, 'les époux [P]') étaient propriétaires d'un emplacement de garage privatif constituant le lot n° 67 dans un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 9]', situé à [Localité 5], section de [Localité 8], au sein de la [Adresse 10], soumis au statut de la copropriété.
Les fonctions de syndic au sein de cette copropriété sont assurés par la SAS Immo de France Hauts-de-France (ci-après, 'société Immo de France').
Selon contrat de mandat signé le 13 septembre 2019, les époux [P] ont confié à la société Immo de France, ès qualités d'agent immobilier, la vente de leur bien.
Selon promesse synallagmatique de vente signée le 10 octobre 2019, ils ont vendu le bien à la SCI Sochacle au prix net vendeur de 9 000 euros, la société Immo de France percevant par ailleurs des honoraires de négociation de 2 000 euros.
Dans le cadre de cette vente, la société Immo de France a, en sa qualité de syndic de copropriété, établi un état daté le 4 décembre 2019.
Postérieurement à la vente intervenue par acte authentique le 2 janvier 2020, les époux [P] ont reçu un décompte vendeur mentionnant au débit de leur compte des 'frais de mutation de syndic de copropriété' pour un montant de 445 euros.
Contestant être redevables de tels frais, et à la suite d'une mise en demeure et d'une médiation infructueuses, les époux [P] ont fait assigner la société Immo de France, par exploit du 1er juillet 2020, en paiement de la somme de 445 euros et de dommages et intérêts pour résistance abusive. Ils sollicitaient en outre, dans leurs dernières écritures, l'octroi de dommages et intérêts pour violation de la confidentialité de la procédure de médiation.
Par jugement du 28 mars 2022, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :
- débouté les époux [P] de l'ensemble de leurs demandes ;
- débouté la société Immo de France de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;
- condamné les époux [P], outre aux dépens, à payer à la société Immo de France la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que ladite décision était exécutoire par provision.
Les époux [P] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 18 février 2024, demandent à la cour d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :
- à titre principal, déclarer nul à leur égard l'article 9-2 du contrat de syndic en application de l'article 1156 du code civil;
- à titre subsidiaire, déclarer le même article inopposable à leur égard, pour non-respect de l'engagement contractuel de l'intimée en application des articles 1103, 1104, 1112-1 du code civil, et de l'article L. 111-1 du code de la consommation ;
en toutes hypothèses :
- débouter la société intimée de l'ensemble de ses demandes ;
- la condamner à leur payer les sommes suivantes :
' 445 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect de son engagement contractuel, ou à défaut 400 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance';
' 1 100 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de l'obligation de confidentialité de la procédure de médiation, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil ;
' 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et résistance abusive, sur le fondement des mêmes dispositions ;
' 3 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 1er février 2024, la société Immo de France demande à la cour de :
- déclarer irrecevables et en tous cas mal fondées les demandes des appelants tendant à l'annulation ou l'inopposabilité de la clause 9-2 du contrat de syndic,
- confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de :
- condamner les époux [P] à lui verser les sommes suivantes :
- 4 000 euros à titre des dommages et intérêts pour procédure abusive de première instance et d'appel ;
- 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [P] aux entiers dépens d'appel.
Il est référé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leur argumentation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes de nullité ou d'irrecevabilité de l'article 9-2 du contrat de syndic
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 dudit code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
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En première instance, les époux [P] sollicitaient la condamnation de la société Immo de France à leur payer la somme de 445 euros pour non-respect de son obligation pré-contractuelle de les informer de ce que des frais d'établissement d'un état daté, du même montant, leur seraient imputés en suite de la vente.
Leurs demandes de nullité ou d'inopposabilité à leur égard de l'article 9-2 du contrat de syndic, formées pour la première fois en appel, tendent aux mêmes fins, à savoir d'être dispensés du paiement des frais de mutation qui leur ont été facturés par le syndic de copropriété au titre de l'établissement de l'état daté en vue de la vente.
Il n'y a donc pas lieu de déclarer ces demandes irrecevables comme nouvelles.
Sur la demande tendant à la nullité de l'article 9-2 du contrat de syndic
Les époux [P] soutiennent, au visa de l'article 1156 du code civil, et plus particulièrement de son alinéa 2, que l'article 9-2 du contrat de syndic, conclu le 16 mai 2017 entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 9]' et le syndic, la société Immo de France, concernant les frais et honoraires liés aux mutations, est nul en ce que cet acte, qui n'a été ni signé ni paraphé par le directeur de l'agence, a été accompli par un représentant qui n'avait pas le pouvoir de le signer.
La société Immo de France soulève la prescription de leur action en nullité de l'article 9-2 du contrat de syndic.
Sur ce
En vertu de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ; que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Aux termes de l'article 29, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'alinéa 6 du même article, la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est constant que l'action aux fins de constatation de la nullité du contrat de syndic n'est pas une action en contestation d'une décision d'assemblée générale soumise à la prescription de deux mois (Cass. civ. 3ème, 19 nov. 2014, n° 13-21.399) mais une action qui peut être exercée dans le délai de cinq ans prévu à l'article 2224 du code civil, conformément aux dispositions de l'article 42, alinéa 1er précité.
Il est également constant que les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires sont opposables à tous les copropriétaires, même absents, et immédiatement exécutoires (Cass. civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731 ; Cass. civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 08-19.696).
En l'espèce, le contrat de syndic litigieux, et par extension son article 9-2, a été adopté à la majorité absolue de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 16 mai 2017, qui a par ailleurs mandaté le président de séance, M. [B], pour signer le contrat au nom du syndicat des copropriétaires, ce qui a été fait le même jour, si bien que les appelants avaient connaissance ou auraient dû avoir connaissance, dès cette date, des faits leur permettant d'exercer leur action en nullité. Dès lors le délai de prescription a commencé à courir à cette date et les époux [P] avaient jusqu'au 16 mai 2022 pour soulever la nullité de cet acte.
Or, force est de constater que les époux [P] ont invoqué la nullité de la clause litigieuse dans leur premier jeu de conclusions remis le 12 août 2022, soit près de quatre mois après l'extinction du délai de prescription.
Par conséquent, il y a lieu de déclarer irrecevable comme prescrite la demande des époux [P] tendant à la nullité de la clause 9-2 du contrat de syndic litigieux.
Sur le manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information
Les époux [P] soutiennent, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, et plus particulièrement des articles 1112-1 du même code et de l'article L. 111-1 du code de la consommation, que la société Immo de France a manqué à son obligation précontractuelle d'information en omettant de mentionner les honoraires relatifs à l'établissement de l'état daté qui lui étaient dus, indiquant simplement dans le contrat de mandat que le prix de la vente litigieuse s'élevait à la somme de 9 000 euros nets vendeur. Ils concluent alors à l'inopposabilité de l'article 9-2 du contrat de syndic prévoyant les frais contestés et sollicitent la condamnation de la société Immo de France à leur verser la somme de 445 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution de ses obligations contractuelles.
La société Immo de France fait valoir que les époux [P] n'exposent nullement les raisons pour lesquelles ils considèrent que l'article 9-2 du contrat de syndic leur serait inopposable indépendamment de la nullité dont ils se prévalent par ailleurs. Elle ajoute que cette clause a été expressément insérée dans le contrat de syndic signé le 16 mai 2017, de sorte qu'elle est parfaitement opposable aux époux [P] en leur qualité de membres du syndicat des copropriétaires.
Sur ce
Aux termes de l'article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
L'article L111-1 du code de la consommation prévoit encore qu'avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique à celui-ci, de manière lisible et compréhensible, les informations portant sur le prix ou tout autre avantage procuré au lieu ou en complément du paiement d'un prix en application des articles L. 112-1 à L. 112-4-1.
Le préjudice résultant du manquement de l'une des parties à son obligation pré-contractuelle d'information peut être indemnisé sur le fondement de l'article 1240 du code civil, lequel dispose que tout fait de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 10-1, b) de la loi du 10 juillet 1965 précitée dispose enfin que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire'; que les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.
En l'espèce, le contrat de mandat conclu par les parties le 13 septembre 2019 met notamment à la charge de la société Immo de France, en qualité de mandataire, d'entreprendre les démarches nécessaires et de mettre en oeuvre les moyens utiles en vue de réaliser la mission qui lui a été confiée, à savoir la vente, au prix de 9 000 euros nets vendeur, du garage appartenant aux époux [P].
Il est constant qu'il ne mentionne pas le montant des frais imputables aux propriétaires vendeurs, pour l'établissement par le syndic de copropriété de l'état daté nécessaire à la vente.
Cependant, le contrat de syndic conclu le 16 mai 2017 entre le syndicat des copropriétaires et la société Immo de France, reprend les différentes prestations devant être effectuées par le syndic pour le compte du syndicat ainsi que leur rémunération. L'article 9 de ce contrat précise que le coût de réalisation par le syndic de certaines prestations spécifiques est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu de ces sommes. Il en va particulièrement des frais et honoraires liés aux mutations qui, pour l'établissement de l'état daté, s'élèvent à la somme de 445 euros TTC, le contrat de syndic ayant été conclu avant l'entrée en vigueur du décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe désormais le montant des prestations reprises à l'article 10-1, b) de ladite loi à la somme de 380 euros TTC.
Or ce contrat de syndic est bien opposable aux époux [P] en leur qualité de copropriétaires de l'immeuble de sorte qu'ils ne peuvent légitimement prétendre l'avoir ignoré. Les modalités de rémunération du syndic telles qu'elles sont prévues dans ce contrat et par les dispositions réglementaires alors en vigueur leur sont donc bien opposables.
Dès lors, la société Immo de France n'était pas tenue, au titre des informations pré-contractuelles dues à ses clients dans le cadre du contrat de mandat de vente immobilière, de porter à leur connaissance une information dont ils étaient détenteurs depuis le 16 mai 2017, date de l'acceptation du contrat de syndic par l'assemblée générale des copropriétaires, les décisions prises par cette assemblée étant opposables à tous les copropriétaires, même absents, et immédiatement exécutoires (Cass. civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731 ; Cass. civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 08-19.696).
Il convient, en conséquence, de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a débouté les appelants de leurs demandes indemnitaires pour inexécution de son obligation pré-contractuelle d'information par l'intimée, qu'elles portent sur la somme totale de 445 euros correspondant au montant payé au syndic au titre de l'établissement de l'état daté, ou sur la somme réduite de 400 euros au titre d'une perte de chance.
Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation de confidentialité de la médiation
Vu l'article 1240 du code civil, précité,
Aux termes de l'article 131-14 du code de procédure civile, les constatations du médiateur et les déclarations qu'il recueille ne peuvent être ni produites ni invoquées dans la suite de la procédure sans l'accord des parties, ni en tout état de cause dans le cadre d'une autre instance.
Selon l'article 21-3 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, sauf accord contraire des parties, la médiation est soumise au principe de confidentialité.
Les constatations du médiateur et les déclarations recueillies au cours de la médiation ne peuvent être divulguées aux tiers ni invoquées ou produites dans le cadre d'une instance judiciaire ou arbitrale sans l'accord des parties.
Il est fait exception aux alinéas précédents dans les deux cas suivants :
a) en présence de raisons impérieuses d'ordre public ou de motifs liés à la protection l'intérêt supérieur de l'enfant ou à l'intégrité physique ou psychologique de la personne ;
b) lorsque la révélation de l'existence ou la divulgation du contenu de l'accord issu de la médiation est nécessaire pour sa mise en oeuvre ou son exécution [...].
En l'espèce, les époux [P] reprochent à l'intimée d'avoir violé le principe de confidentialité entourant la médiation en divulguant, dans leurs conclusions, la proposition de résolution amiable qu'elle avait faite pour tenter de résoudre le litige.
Sur ce
S'il n'est pas contesté que la société intimée révèle en pages 11 et 16 de son dernier jeu de conclusions les échanges et déclarations développés lors de la médiation initiée par les appelants, il n'en demeure pas moins que ces derniers ne justifient nullement l'existence d'un préjudice en lien avec la faute qu'ils allèguent, de sorte qu'il y a lieu de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle les a déboutés de leur demande indemnitaire.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Vu l'article 1240 du code civil, précité,
La résistance à une demande constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi. La partie qui invoque la résistance abusive doit non seulement caractériser l'abus mais également le préjudice subi.
En l'espèce, les époux [P], qui sont déboutés de leurs demandes en appel, ne justifient pas d'une résistance abusive de la part de la société Immo de France.
Il convient par conséquent de les débouter de leur demande indemnitaire à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle de la SAS Immo de France pour procédure abusive
Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.
La société Immo de France ne démontre pas qu'en engageant leur action en justice, ni en faisant appel d'une décision leur faisant grief, les époux [P] aient fait dégénérer leur droit d'appel en abus, quand bien même il n'aurait pas été fait droit à leurs demandes.
Aussi, la décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société Immo de France de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les autres demandes
Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance.
Succombant en leur appel, les époux [P] seront tenus aux entiers dépens de celui-ci et condamnés à payer à la société Immo de France la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Et, y ajoutant,
Déclare M. [U] [P] et Mme [K] [O] épouse [P] irrecevables en leur demande de nullité de l'article 9-2 du contrat de syndic conclu le 16 mai 2017 entre le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 9]' et la SAS Immo de France Nord-Pas-de-Calais ;
Les déboute de leur demande tendant à voir déclarer l'article 9-2 du contrat de syndic précité inopposable à leur égard ;
Déboute M. [U] [P] et Mme [K] [O] épouse [P] de leurs demandes de dommages et intérêts pour perte de chance et pour résistance abusive ;
Les condamne aux entiers dépens d'appel ;
Les condamne à verser à la SAS Immo de France Nord-Pas-de-Calais la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Les déboute de leur demande formée sur le même fondement.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet
