République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 20/06/2024
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N° de MINUTE :
N° RG 22/04533 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UQEH
Jugement (N° 21/01602)
rendu le 26 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer
APPELANTS
Monsieur [C] [N] [G]
né le 08 décembre 1982 à [Localité 9]
Madame [X] [S] épouse [G]
née le 15 juin 1984 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Sylvain Verbrugghe, avocat au barreau de Lille
INTIMÉS
Monsieur [P] [Z]
né le 24 décembre 1977 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Madame [L] [W]
née le 17 juillet 1951 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Benoît Callieu, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué
assistée de Me Michel Lacorne, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 11 avril 2024, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Samuel Vitse, président de chambre
Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 mars 2024
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Mme [L] [W] est propriétaire d'une maison située [Adresse 3], en indivision avec son fils, M. [P] [Z], à concurrence de 47 %, ce dernier étant nu-propriétaire du surplus sous l'usufruit de sa mère.
Par acte du 26 février 2020, elle a donné à Me'[H], notaire, mandat de vendre cet immeuble, sans exclusivité, au prix de 650 000 euros et M. [Z] a donné son accord par courriel du 2 mars suivant.
Le 29 juillet 2020, M. [C] [G] et Mme [X] [S], son épouse, après avoir visité l'immeuble quatre fois, ont présenté directement à Mme [W], à son domicile situé dans cette maison, une offre d'achat, rédigée par leur notaire, au prix de 580'000'euros, qui a été acceptée le jour même par cette dernière pour son compte et pour le compte de son fils. Ce document a été transmis à Me [H], lequel a invité Mme [W] à se présenter à son étude pour la signature de l'acte de vente.
Mme [W] n'ayant pas déféré à cette invitation et ayant, de concert avec son fils, refusé de signer l'acte de vente, M. et Mme'[G] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par actes du 7 avril 2021 afin, principalement, de voir déclarer la vente parfaite au prix de 580 000 euros.
Par jugement du 26 juillet 2022, le tribunal a condamné in solidum les époux [G] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [Z] et à Mme [W] la somme de 1 250 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes des parties.
M. et Mme [G] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 26 mai 2023, demandent à la cour de l'infirmer, sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de Mme [W], et, statuant à nouveau, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1583, 1301 et suivants du code civil, et de l'article 514 du code de procédure civile, de :
- déclarer parfaite la vente litigieuse moyennant le prix de 580 000 euros,
- dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente entre les parties,
- ordonner la publication dudit arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 7]'aux frais des intimés dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- assortir cette injonction d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à l'expiration du délai de huit jours,
- ordonner l'expulsion de tous les occupants de l'immeuble, avec si besoin l'assistance de la force publique, dans les 48 heures de la signification de la décision à intervenir,
- condamner « conjointement et solidairement'» les intimés au paiement, entre leurs mains :
* d'une astreinte définitive de 250 euros par jour de retard à l'expiration du délai de
48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu'à complète libération de l'immeuble,
* de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
* de 8 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais de publication de l'assignation au service de la publicité foncière,
- débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes.
Par conclusions remises le 3 mars 2023, M. [Z] et Mme [W] demandent pour leur part à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [W], et, statuant à nouveau de ce chef, de :
- condamner les appelants à verser à Mme [W] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- les condamner également aux dépens et à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter ces derniers de l'ensemble de leurs demandes.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le refus de M. [Z] de signer l'acte de vente aux conditions de l'offre d'achat des époux [G] est fondé sur l'absence de mandat donné par lui-même à sa mère pour accepter une telle offre, ce que cette dernière confirme.
M. et Mme [G] opposent aux intimés l'existence d'un mandat apparent et font valoir à titre subsidiaire que Mme [W] a agi valablement dans le cadre d'une gestion d'affaires.
Sur le moyen tiré de l'existence d'un mandat apparent
Il est constant que celui qui se prévaut d'un mandat apparent doit démontrer la croyance légitime qu'il pouvait avoir, au regard des circonstances de l'opération, quant à l'existence et à l'étendue des pouvoirs du prétendu mandataire.
Il n'est pas contesté que M. et Mme [G] connaissaient l'existence de M.'[Z] et ses droits dans l'immeuble mais qu'ils ne l'ont jamais rencontré, celui-ci demeurant en Alsace.
Pour autant, le fait qu'il n'ait jamais été présent au cours des visites et négociations n'avait rien de suspect compte tenu de son éloignement et, contrairement à ce que font valoir les intimés, n'était donc pas de nature à faire naître un doute sur les pouvoirs de Mme [W] et à inciter les acquéreurs à les vérifier.
Il est également acquis au débat que les appelants ont visité l'immeuble une première fois le 11 juillet 2020, par l'intermédiaire et en présence de M. [M], négociateur immobilier de l'office notarial ; que le 13 juillet, ils ont adressé à Mme [W] une lettre exprimant leur enthousiasme pour sa propriété, soulignant l'adéquation de celle-ci à leurs goûts et à leur projet de vie'; qu'ils ont procédé à trois autres visites ; qu'ils ont formulé le 26 juillet une offre d'achat à 580'000 euros puis, eu égard au souhait de Mme [W] de voir supprimées les conditions suspensives qui y étaient insérées, une nouvelle offre acceptée par cette dernière le 29 juillet.
Les échanges intervenus par « sms'» entre les époux [G] et Mme [W] pendant cette période traduisent une relation de confiance et de sympathie, quasi-amicale, la séduction opérée sur les époux [G] par la propriété et l'accueil qu'ils ont reçu mais aussi la satisfaction procurée à Mme [W] par le profil de ces candidats à l'acquisition d'un bien de qualité auquel elle était attachée.
Si ces messages révèlent une certaine hâte, de la part des époux [G], de signer et faire signer leur offre d'achat, il n'en ressort nullement que Mme [W], qui a reçu d'eux une première offre le 26 juillet 2020 au prix de 580'000 euros et n'a alors exprimé que le souhait d'en voir supprimer certaines conditions, ait demandé un délai pour étudier la nouvelle offre ni, surtout, pour en débattre avec son fils alors même que la diminution du prix par rapport au prix initialement demandé était conséquente. Elle s'est donc comportée comme pourvue du pouvoir de prendre une décision sur l'offre reçue.
Dans ce contexte de confiance, même si Mme [G] est juriste, comme le soulignent les intimés pour soutenir qu'elle aurait dû penser à vérifier l'existence d'un mandat de M. [Z], M. et Mme [G] n'avaient pas de raison de douter du pouvoir qu'avait Mme'[W] d'engager son fils, ni, d'ailleurs, de la soupçonner de vouloir passer outre l'avis de celui-ci, ce dont, pour le coup, ils auraient été en mesure d'apprécier les risques, ni encore, par conséquent, de proposer d'envoyer l'offre d'achat à M. [Z], ce que les intimés suggèrent qu'ils auraient dû faire.
Les intimés soutiennent que ce sont M. et Mme [G] qui ont expressément demandé à Mme [W] de signer pour son fils, en ajoutant « pour'» devant le nom de celui-ci dans le cadre destiné à recueillir sa signature, tandis que ces derniers affirment qu'elle a agi ainsi spontanément, et rien, en l'absence de témoins, ne permet de savoir ce qu'il en est'; cependant, il ressort du dossier que Mme [W] est une personne instruite et sensée, qui a d'ailleurs corrigé dans l'offre qui lui a été soumise une faute qui y figurait deux fois (l'emploi du mot «'acception'» au lieu de «'acceptation'»), ce qui révèle une lecture attentive et permet de penser qu'elle a d'elle-même ajouté « pour'» devant le nom de son fils avant de signer, en étant consciente des conséquences de ce geste, étant observé qu'elle ne fait état d'aucune circonstance permettant de conclure qu'elle a signé sous la contrainte. Les messages qu'elle a continué à adresser par la suite aux époux [G], notamment à l'occasion de la naissance de leur troisième enfant survenue au mois d'août, sont toujours chaleureux, n'expriment ni reproche ni regret, et nulle opposition à la proposition des acquéreurs de prendre les rendez-vous nécessaires à l'obtention des diagnostics obligatoires, ce qui conforte l'affirmation des appelants selon laquelle elle a agi sans hésitation et sans qu'une difficulté liée à une absence d'accord de son fils puisse être subodorée.
Si les intimés font encore valoir que le notaire de M. et Mme [G], Me [F], rédactrice de l'offre d'achat, a nécessairement attiré l'attention de ces derniers sur la nécessité de vérifier l'existence d'un mandat de M. [Z], il s'agit d'une conjecture que rien ne confirme, et si ledit notaire n'a pas donné ce conseil, les appelants ne sauraient se voir reprocher de ne pas l'avoir suivi. Au demeurant, le fait même que les notaires, et en particulier Me'[H], qui avait pu, ou dont les collaborateurs avaient pu, apprécier l'aptitude de Mme'[W] à comprendre la nécessité d'un accord de son fils sur le principe mais aussi sur les conditions de l'aliénation envisagée, aient organisé la signature de l'acte de vente au vu de l'offre d'achat acceptée par celle-ci, tend à démontrer une croyance de leur part dans un accord de M.'[Z], étant ici rappelé qu'un mandat peut être verbal, et, a fortiori, une légitime croyance des époux [G] dans le pouvoir de Mme [W] d'accepter leur offre pour le compte de son fils. L'éventuelle négligence des notaires quant à la vérification de la réalité de ce mandat est sans incidence sur l'appréciation de cette croyance.
Il ressort d'une lettre que M. [Z] a adressée début octobre 2020 à Me'[H] qu'il n'aurait appris l'existence de l'offre d'achat et de son acceptation que par un courrier recommandé du 1er octobre par lequel ce dernier la lui avait adressée, accompagnée d'une convocation pour la signature de l'acte de vente et d'une procuration à lui retourner le cas échéant. On ne peut manquer d'observer que, indépendamment du reproche que M. [Z] fait à Me [H] de ne pas s'être enquis préalablement de son accord, qui est une question distincte, le grief qui est fait aujourd'hui par les deux intimés aux époux [G] de n'avoir pas vérifié les pouvoirs de Mme [W] et l'accusation de mauvaise foi qu'ils formulent à leur encontre apparaissent quelque peu audacieux dès lors que, si M. [Z] dit vrai, on doit en déduire que Mme [W], qui avait accepté cette offre le 29 juillet précédent dans les conditions exposées supra, n'en avait pas informé son fils. A moins que cette information ait été donnée et l'accord de M. [Z] aussi mais que le revirement des vendeurs trouve sa cause dans l'opportunité de vendre l'immeuble plus cher comme peut le laisser penser une annonce de vente de celui-ci publiée par la société Sotheby au mois de novembre 2020 au prix de 650'000 euros, portant la mention « sous offre'».
L'existence d'un mandat apparent donné par M. [Z] à sa mère pour accepter l'offre d'achat des époux [G] est donc caractérisée.
L'article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Aux termes de l'article 1121 du même code, le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant ; il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue. Enfin, en vertu de l'article 1583, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement entrepris et de faire droit à la demande de constat de la perfection de la vente présentée par les appelants.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu d'ordonner sous astreinte, à la charge et aux frais des intimés, la publication de l'arrêt valant vente, publication et coût qui ne leur auraient pas incombé si la vente s'était faite par acte authentique chez un notaire.
Il n'est pas raisonnable de demander à la cour d'ordonner l'expulsion de tous les occupants de l'immeuble, avec si besoin l'assistance de la force publique, dans les 48 heures de la signification de la présente décision et il convient d'ordonner aux intimés de libérer l'immeuble dans les trois mois de la signification du présent arrêt sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant trois mois, étant précisé que cette astreinte ne peut être qualifiée de définitive dès lors que, selon l'article L 131-2 des procédures civiles d'exécution, une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.
Le manquement de Mme [W] à l'engagement qu'elle avait pris, dans le climat de confiance et de sympathie décrit ci-dessus, de leur vendre sa maison dont ils entendaient faire leur résidence familiale et le refus des deux intimés de régulariser la vente envisagée ont indéniablement causé à M. et Mme [G] un préjudice moral qu'une indemnité de 5 000 euros réparera justement.
L'issue du litige conduit au rejet de toutes les demandes des intimés.
Il appartient à ces derniers, parties perdantes, de supporter la charge des dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, ils indemnisent les appelants des autres frais qu'ils ont été contraints d'exposer pour assurer la défense de leurs intérêts.
PAR CES MOTIFS
La cour
infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau,
déclare parfaite la vente par Mme [L] [W] et M. [P] [Z] à M.'[C]'[G] et Mme [X] [S], son épouse, de l'immeuble situé [Adresse 3], figurant au cadastre ainsi qu'il suit, moyennant le prix de 580'000 euros (cinq cent quatre-vingt mille euros),
section N° lieudit surface
D 177 Olincthun 00 ha 42 a 60 ca
D 178 [Adresse 2] 00 ha 03 a 10 ca
D 179 Olincthun 00 ha 11 a 70 ca
D 180 Olincthun 00 ha 73 a 60 ca
D 181 6 Chemin de Grisendal 00 ha 09 a 10 ca
D 182 Olincthun 00 ha 07 a 80 ca
Total surface 01 ha 47 a 90 ca
dit que le présent arrêt vaut vente entre les parties,
ordonne à Mme [W] et M. [Z] de libérer l'immeuble dans les six semaines de la signification du présent arrêt sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant trois mois,
les condamne in solidum à payer à M. et Mme [G] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
déboute M. et Mme [G] de leurs demandes tendant à voir ordonner la publication dudit arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 7]'aux frais des intimés dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, assortir cette injonction d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à l'expiration du délai de huit jours, ordonner l'expulsion de tous les occupants de l'immeuble, avec si besoin l'assistance de la force publique, dans les 48 heures de la signification de la décision à intervenir, condamner conjointement et solidairement les intimés au paiement entre leurs mains d'une astreinte définitive de 250 euros par jour de retard à l'expiration du délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu'à complète libération de l'immeuble,
déboute Mme [W] et M. [Z] de leurs demandes,
les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à M.'et'Mme'[G] d'une indemnité de 5'000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet
