République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 23/05/2024
****
N° de MINUTE :
N° RG 23/04920 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VFYY
Jugement (N° 23/00765)
rendu le 17 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
Madame [P] [Y] épouse [J]
née le 22 août 1962 à [Localité 27]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Alban Poissonnier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué.
INTIMÉS
Madame [S] [W]
née le 01er mars 1946 à [Localité 27]
demeurant [Adresse 6]
[Adresse 6]
Monsieur [M] [W]-[L]
né le 03 novembre 1947 à [Localité 27]
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]
Monsieur [N] [W]
né le 01er avril 1952 à [Localité 27]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentés par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistés de Me Thierry Lorthiois, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant.
Madame [F] [Z] épouse [W]
née le 15 Mai 1955 à [Localité 20]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [E] [W] épouse [A]
née le 23 août 1961 à [Localité 27]
demeurant [Adresse 15]
[Adresse 15]
Monsieur [D] [Y]
né le 29 février 1960 à [Localité 27]
demeurant [Adresse 19]
[Adresse 19]
représentés par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistés de Me Thierry Lorthiois, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant.
Madame [H] [Y] épouse [C]
née le 22 mai 1965 à [Localité 27]
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7]
défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 24 novembre 2023 à personne.
DÉBATS à l'audience publique du 11 avril 2024, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Samuel Vitse, président de chambre
Céline Miller, conseiller
ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 avril 2024
****
[I] [Y] et sa s'ur, [R] [Y], épouse [W], étaient propriétaires en indivision d'un ensemble immobilier situé à [Localité 26], composé d'un château, de terres et de deux fermes.
Leurs enfants respectifs en sont aujourd'hui propriétaires en indivision, à savoir :
- d'une part, [D], [P] et [H] [Y],
- d'autre part, [S], [M], [N] et [E] [W], outre [F] [Z], épouse de [N], en vertu du régime de communauté universelle qu'ils ont adopté.
Par actes des 20, 24 et 30 mai 2022, les consorts [W] ont fait assigner les consorts [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant suivant la procédure accélérée au fond afin d'être autorisés, en passant outre l'opposition des défendeurs, à vendre les biens immobiliers indivis conformément à une offre d'achat reçue.
Le 29 mars 2023, ce magistrat s'est déclaré incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Lille, lequel, par jugement du 17 octobre 2023, a :
- débouté Mme [X] [Y]-[C] de ses moyens d'irrecevabilité,
- « déclaré recevables les consorts [W] et M. [D] [Y]'»,
- autorisé les consorts [W] et M. [D] [Y] à accepter l'offre de M. [T] résultant de l'acte du 9 mai 2022, telle que modifiée par l'acte du 29 juin 2023, ainsi qu'à signer seuls tous mandats de vente, promesses de vente, compromis de vente et actes authentiques afférents aux biens suivants :
- le château de [Localité 26] et ses dépendances, cadastrés section [Cadastre 23], lieudit [Adresse 14],
- les parcelles de terre constituant le parc du château, cadastrées section [Cadastre 22], lieudit « [Localité 28]'»,
- les parcelles de terre cadastrées section [Cadastre 21] numéros [Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 4]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13], lieudit « [Localité 28]'»,
- des bâtiments à usage d'habitation et d'exploitation agricole cadastrés section [Cadastre 24], lieudit [Adresse 14],
- une propriété rurale située [Adresse 16], comprenant des bâtiments à usage d'habitation et d'exploitation agricole dite « ferme des Molasses'» cadastrée section [Cadastre 25] et [Cadastre 3], lieudit « [Localité 28]'»,
- débouté Mme [P] [Y]-[J] de ses prétentions,
- déclaré irrecevable la demande en paiement formée par les consorts [W] et M.'Thierry'[Y] au titre des honoraires de l'intermédiaire immobilier,
- condamné Mme [P] [Y] à payer aux consorts [W] ainsi qu'à M. [Y] la somme globale de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] [Y] à payer aux consorts [W] ainsi qu'à M. [Y] la somme globale de 5 000 euros au titre dudit article 700,
- condamné ces dernières aux dépens, partagés par moitié entre elles.
Mme [P] [Y] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 5 décembre 2023, demande à la cour, au visa des articles 815-5, 815-6 et 815-14 du code civil, des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de réformer ledit jugement en ce qu'il a autorisé les consorts [W] et M. [D] [Y] à signer seuls tous mandats de vente, promesse de vente, compromis de vente et actes authentiques afférents aux biens litigieux, l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée, outre aux dépens, à verser aux intimés la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, de :
- juger qu'en sa qualité d'indivisaire, elle peut demander à se faire attribuer les biens indivis,
- l'autoriser à accepter seule, pour le compte de l'indivision, la promesse d'achat formulée [par elle-même] par acte authentique du 5 juillet 2023, et à signer seule pour le compte de l'indivision tout acte permettant de réaliser la vente envisagée, selon les termes de ladite promesse, des biens litigieux,
- débouter les consorts [W] « de leur demande visant à s'opposer'» à ce qu'elle puisse acquérir l'ensemble immobilier « sur la base du prix de l'offre d'achat jugé dérisoire'» en ce que leur opposition est en contradiction avec leur proposition formulée par courrier officiel en date du 9 décembre 2022,
- subsidiairement, ordonner à Me [G] [K] de réaliser la vente des parcelles susvisées à son profit conformément aux termes de la promesse d'achat pour le compte de l'indivision,
- très subsidiairement, autoriser tout clerc de l'étude de Me [K] à accepter la promesse d'achat pour le compte de l'indivision,
- ordonner que la vente ait lieu dans un délai de neuf mois après que la décision à intervenir sera définitive,
- en cas d'autorisation de vendre donnée aux consorts [W], ordonner qu'elle puisse exercer son droit de préemption fondé sur l'article 815-14 du code civil,
- condamner les consorts [W] aux dépens et, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Par conclusions remises le 22 décembre 2023, les consorts [W] et M. [D] [Y] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de':
- rejeter la demande de l'appelante fondée sur l'article 815-14 du code civil,
- débouter cette dernière de l'ensemble de ses demandes,
très subsidiairement, au cas où serait accueillie l'offre de l'appelante,
- ordonner que celle-ci ait à consigner le prix entre les mains du notaire dans le mois du prononcé de l'arrêt et à réaliser la vente dans les deux mois de ce même prononcé, le tout à peine de caducité de l'offre,
- ordonner, à défaut de respect de l'un ou l'autre des délais ci-dessus, que Mme [Y] soit tenue au paiement de la clause pénale stipulée et que l'offre de M. [T] résultant de l'acte du 9 mai 2022, telle que modifiée par l'acte du 29 juin 2023, soit réputée acceptée, les délais y figurant courant à compter de l'expiration du délai non respecté par Mme [Y], et qu'ils soient autorisés à agir dans les conditions de leur demande,
en toute hypothèse,
- condamner l'appelante, outre aux dépens, à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [H] [Y], à laquelle ont été signifiées la déclaration d'appel et les conclusions susvisées, n'a pas constitué avocat.
=+=+=
Il est acquis au débat que le domaine dont il s'agit a été mis en vente en 2011 et a fait l'objet de plusieurs mandats de vente signés par tous les indivisaires.
Les consorts [W] et M. [D] [Y] sollicitent, compte tenu de l'opposition exprimée par Mmes [P] et [H] [Y], l'autorisation d'accepter l'offre d'achat présentée le 10 décembre 2021 et formalisée ultérieurement par acte notarié par M. [O] [T] au prix de 5'450'000 euros, qu'ils jugent intéressante au regard de la difficulté de vendre ce bien, des propositions reçues antérieurement et des références du candidat.
Mme [P] [Y], qui ne conteste pas la nécessité de vendre et de faire cesser l'indivision, demande pour sa part l'autorisation d'accepter l'offre d'achat au même prix qu'elle a elle-même formulée par acte notarié du 29 août 2022, soit au cours de la procédure de première instance, en estimant le projet de M. [T] irréaliste et en se prévalant en quelque sorte d'une priorité.
Il est renvoyé aux conclusions des parties représentées pour le détail de leur argumentation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée par Mme [Y] du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui
Ce principe, appelé aussi principe de l'estoppel, sanctionne par l'irrecevabilité de ses demandes l'attitude procédurale d'une partie consistant, au cours du débat judiciaire et d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.
La prétention de Mme [Y] tendant à voir « débouter les consorts [W] de leur demande visant à s'opposer à ce qu'elle puisse acquérir l'ensemble immobilier (...) en ce que leur opposition est en contradiction avec leur proposition formulée par courrier officiel date du 9 décembre 2022'» s'analyse en une telle fin de non-recevoir qu'il convient donc d'examiner dès à présent.
Si les consorts [W], par un courrier officiel de leur conseil du 9 décembre 2022, soit après la saisine du président du tribunal judiciaire de Paris, ont certes informé le conseil de Mmes [Y] de ce que, dès lors que celles-ci s'opposaient à l'offre d'achat de M. [T] dont elles jugeaient le montant dérisoire, ils étaient disposés à céder leurs droits à ces dernières à ce prix, ils ont expressément refusé dès le 22 décembre suivant et par courriel officiel, après avoir reçu communication et pris connaissance des conditions auxquelles Mme [P] [Y] entendait soumettre une telle vente, de la conclure et, en tout état de cause, n'ont jamais, dans le cadre de l'instance et par voie de conclusions, exprimé d'autre prétention que l'autorisation d'accepter l'offre de M.'[T] ni, par conséquent, induit Mme [Y] en erreur sur leurs intentions.
C'est dès lors à juste titre que le premier juge a écarté le moyen tiré de « l'estoppel'» et déclaré recevables les demandes des consorts [W] et de M. [D] [Y] qui s'était rallié à la position de ceux-ci.
Sur le fond
L'article 815-5 du code civil dispose notamment qu'un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ; que l'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.
En outre, en vertu de l'article 815-6, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.
Toutes les parties représentées admettent qu'il est de leur intérêt commun de vendre le bien indivis dont l'indivision complique la jouissance tout en mettant obstacle à une gestion et à un entretien efficaces comme à la mise en 'uvre des réparations nécessaires.
La mesure sollicitée par les intimés présente un caractère d'urgence dès lors que ce bien est en vente depuis treize ans, qu'il est démontré qu'il se dégrade et perd de sa valeur, que le marché de ce type de biens est de moins en moins favorable, et que la validité de l'offre d'achat de M. [T], initialement fixée au 30 juin 2023 et prorogée en raison du transfert du dossier par le président du tribunal judiciaire de Paris à son homologue de Lille, expire le 30 juin 2024.
Il ressort des pièces produites que la vente du château de [Localité 26] et de ses dépendances est difficile en raison notamment de sa spécificité, de son état médiocre, du coût de son entretien et des restaurations qui s'imposent, de la raréfaction des acquéreurs de ce type de bien, de la limitation de ses possibles usages par les règles locales d'urbanisme et de l'occupation illégale de l'une des fermes par son ancien exploitant malgré une décision judiciaire lui ordonnant de la libérer, que les parties n'ont reçu depuis 2011 que de rares offres d'achat, à des prix n'excédant pas 3'200'000 euros, qui n'ont pas abouti, que M. [B] [V], agent immobilier visiblement très investi dans le projet de vente, estime l'offre de M. [T] inespérée et « très très sérieuse'», d'autant plus que ce dernier déclare faire son affaire personnelle de l'occupation illégale de la ferme qui avait rebuté d'autres candidats acquéreurs, qu'il justifie de ses grandes compétences en qualité de « porteur de projets'» et «'monteur d'opérations'», du succès de ses réalisations en matière de sauvetage de patrimoine historique et d'hôtellerie de luxe notamment, au profit de particuliers comme de sociétés et de collectivités locales, ainsi que de la considération dont il fait l'objet.
L'affirmation de Mme [P] [Y] selon laquelle les conditions suspensives assortissant l'offre de M. [T] sont insusceptibles d'être réalisées et son projet «'pharaonique'» d'aboutir ne reposent sur aucune démonstration sérieuse et étayée par des pièces convaincantes.
En revanche, il est établi par les différentes pièces versées aux débats par les intimés que celle-ci, qui s'opposait à l'acceptation de cette offre qu'elle estimait insuffisante, n'a formulé une offre d'achat au même prix qu'au mois d'août 2022, après la saisine de la juridiction parisienne, que son époux occupe le château, elle-même y résidant également souvent, qu'ils en jouissent exclusivement sans en assurer l'entretien mais en y exerçant une activité d'accueil sans l'accord de leurs coïndivisaires et sans justifier d'une assurance pour celle-ci. L'offre présentée par l'appelante dans ces conditions, comme le soutiennent les intimés et comme l'a relevé le premier juge, apparaît comme opportuniste, dilatoire et dépourvue de sérieux alors que Mme'[Y] ne justifie pas plus en cause d'appel qu'en première instance de sa capacité à financer un achat de ce montant ni de chances d'obtenir des concours bancaires, étant observé qu'elle ne dément pas l'affirmation de ses contradicteurs selon laquelle elle ne dispose comme revenu que de son salaire de professeur dans l'enseignement secondaire et est dépourvue d'un patrimoine suffisant tandis que son mari n'a pas d'activité professionnelle, et qu'elle refuse le versement d'un dépôt de garantie destiné à indemniser les autres vendeurs en cas de défaillance de son engagement alors que M. [T] propose une garantie de 155'000 euros.
Il doit être ajouté que la demande de Mme [Y] tendant à voir «juger qu'en sa qualité d'indivisaire, elle peut demander à se faire attribuer les biens indivis'», au visa des articles 815-14 et 831 et suivants du code civil, est infondée juridiquement.
En effet, en premier lieu, l'article 815-14 du code civil dispose que l'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir ; que tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.
Telle n'est pas l'hypothèse de l'espèce puisqu'il n'est pas question de la cession par un ou plusieurs indivisaire(s) de ses droits ou de leurs droits dans l'indivision mais de la vente du bien indivis lui-même. Le visa de ce texte par Mme [Y] ne se comprend donc pas ni, d'ailleurs, les conséquences concrètes qu'elle en tire.
En second lieu, les articles 831 et suivants du code civil, situés dans un chapitre relatif au partage des successions et prévoyant les hypothèses d'attribution préférentielle de certains biens dans ce cadre, sont étrangers à l'objet du présent litige.
Il résulte des développements qui précèdent que l'opposition de Mmes [Y] à la vente du domaine de [Localité 26] à M. [T] met en péril l'intérêt commun des indivisaires et qu'il est urgent d'autoriser ladite vente, de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement.
Il incombe à Mme [P] [Y], partie perdante, de supporter la charge des dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, elle indemnise les intimés représentés des autres frais qu'ils ont été contraints d'exposer pour assurer la défense de leurs intérêts, les dispositions du jugement à ce sujet devant être confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de l'appel,
confirme le jugement entrepris,
déboute Mme [P] [Y] de sa demande d'indemnités pour frais irrépétibles,
la condamne aux dépens et au paiement à Mmes [S], [E] et [F] [W], MM'[M] et [N] [W] et M. [D] [Y], ensemble, d'une indemnité de 8000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
Delphine Verhaeghe Bruno Poupet
