République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 15 juin 2023
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N° de MINUTE :
N° RG 21/04387 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TZJW
Jugement rendu le 17 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTS
Monsieur [I] [V]
né le 09 octobre 1979 à [Localité 6]
Madame [G] [T] épouse [V]
née le 23 juin 1981 à [Localité 5]
demeurant ensemble [Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me Ludovic Denys, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉS
Monsieur [U] [E]
et
Madame [O] [M] épouse [E]
demeurant ensemble [Adresse 4]
[Localité 3]
représentés par Me Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 28 novembre 2022 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Céline Miller, conseiller
Camille Colonna, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023 après prorogation du délibéré en date du 02 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 novembre 2022
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 3 juillet 2015, M. [U] [E] et Mme [O] [M], son épouse, ont vendu à M. [I] [V] et Mme [G] [T], son épouse, une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 2], pour le prix de 437 000 euros, l'acte stipulant une clause de non garantie des vices apparents ou cachés.
Faisant état de divers désordres et ayant consulté un cabinet d'expertise puis obtenu une expertise judiciaire en référé, M. et Mme [V] ont assigné les vendeurs en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Lille qui, par un jugement contradictoire du 17 juin 2021, a rejeté toutes leurs demandes et les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement à M. et Mme'[E] de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [V] ont interjeté appel de ce jugement et, au terme de leurs conclusions notifiées le 22 octobre 2021, demandent à la cour de le réformer et de :
- condamner M. et Mme [E] à leur payer la somme de 20 266,32 euros correspondant au coût des travaux de reprise des désordres, malfaçons et non conformités affectant les travaux réalisés par ces derniers sur l'immeuble,
- dire et juger que cette condamnation sera revalorisée selon l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction intervenue entre le dépôt du rapport d'expertise judiciaire et le jour du complet paiement,
- condamner M. et Mme [E] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des désordres, malfaçons et non conformités affectant l'immeuble,
- les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire.
Ils soutiennent que l'immeuble présente des désordres identifiés moins d'un an après la vente, la couverture de l'extension présentant un défaut d'étanchéité, des dommages affectant le plafond du séjour et l'insert, rouillé, n'étant pas installé conformément aux règles de l'art garantissant la sécurité. Ils font valoir que les intimés sont tenus à leur égard de la garantie des vices cachés prévue à l'article 1641 du code civil sans pouvoir se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée à l'acte authentique de vente dès lors qu'ils ont réalisés eux-mêmes les travaux affectés de défauts et que le tribunal de première instance, reconnaissant la qualité de vices cachés à ces défauts, a mal apprécié la gravité de ces défauts, lesquels justifient leurs demandes indemnitaires. Ils soutiennent subir un préjudice de jouissance caractérisé par la présence d'infiltrations affectant leur habitation et l'impossibilité d'utiliser l'insert.
Suivant conclusions notifiées le 3 novembre 2021, M. et Mme [E] demandent à la cour de confirmer intégralement le jugement entrepris, de débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner à leur payer la somme 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance.
Ils font valoir qu'ayant eux-mêmes occupé l'immeuble durant quinze ans, ils n'ont constaté ni infiltrations, ni défaut de l'insert, les acquéreurs n'ayant identifié des infiltrations qu'après deux ans d'occupation des lieux ; que les désordres ne relèvent pas des vices cachés, la maison demeurant propre à sa destination d'habitation ainsi que l'a relevé le premier juge, mais de la vétusté, éventuellement d'une non-conformité ne pouvant donner lieu à indemnisation s'agissant d'un immeuble ancien ; qu'en outre, ils ne peuvent être considérés comme professionnels du bâtiment, n'ayant accédé à des emplois de cette branche qu'en 2011, alors que l'extension a été réalisée en 2004.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus
L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Il en résulte que la clause contractuelle de non garantie faisant obstacle à la condamnation des vendeurs en cas d'existence d'un vice caché ne produit effet que si les vendeurs n'avaient pas connaissance du vice, le vendeur professionnel (à la date de la vente) étant présumé connaître les vices de la chose vendue et la présomption de connaissance des vices s'étendant à la personne s'étant comportée en maître d'oeuvre en ce qui concerne l'installation litigieuse.
En l'espèce, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, il ressort du rapport d'expertise judiciaire du 9 avril 2019 que l'immeuble est affecté de trois désordres existant antérieurement à la vente, sans que les époux [E] apportent d'éléments de nature à contredire les constats de l'analyse technique faite par l'expert :
'un défaut d'étanchéité de la couverture en bac acier à raison d'un manque de bague de serrage du conduit de fumée et d'un manque de fixation de la tôle en tête des ondes du bac acier, ce défaut existant depuis la création de la couverture,
'une non-conformité de l'insert aux normes applicables à la date à laquelle il a été installé en 2003, impliquant un danger pour la sécurité des occupants du fait notamment du risque d'incendie (l'insert vu par l'expert étant celui qui a été posé en remplacement en 2012),
'une humidité du plafond sous la couverture en bac acier causée par l'absence de pare-vapeur continu, ce défaut existant depuis la création de ce plafond.
Il ressort également du rapport d'expertise qu'aucun de ces défauts n'était visible lors des visites de M. et Mme [V], acquéreurs profanes, soit en raison de la remise en peinture préalable à la vente, soit en raison de l'impossibilité de les constater sans démontage ou sondage.
Le premier juge, quoiqu'ayant ainsi caractérisé les vices cachés affectant l'immeuble, a écarté la garantie des vendeurs au motif que ces vices n'avaient ni rendu la maison inhabitable, ni diminué gravement son usage. Or, le défaut d'étanchéité de la couverture de la pièce à usage de séjour et la dangerosité de l'insert constituent des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, suffisamment graves pour justifier l'indemnisation des acquéreurs à hauteur du coût de leur réparation, étant précisé, en outre, qu'il ressort du diagnostic de performance énergétique réalisé le 21 mars 2013 (pièce 14 des appelants) que pour cette habitation la part du bois dans les énergies de chauffage était significative (plus d'un tiers des énergies de chauffage), de sorte que ces vices contraignent les acquéreurs à exposer des frais de réparation pour ne pas être privés de l'usage de l'immeuble dans les conditions au regard desquelles ils ont procédé à son acquisition.
Dès lors que les époux [E] doivent être considérés comme ayant su, pour avoir eux-mêmes réalisé les travaux, que l'insert et la toiture en bac acier n'étaient pas conformes aux règles de l'art, ils ne peuvent se prévaloir de la cause exonératoire des vices cachés et doivent être condamnés à payer aux acquéreurs la somme de 20 266,32 euros TTC correspondant au coût des travaux de reprise de ces installations tel qu'il a été retenu par l'expert judiciaire, montant revalorisé selon l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction depuis le jour de l'assignation valant mise en demeure, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ces dispositions.
Le préjudice de jouissance, en particulier de l'insert, causé aux appelants par les désordres en question justifie l'octroi d'une indemnité de 1500 euros.
En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les consorts [E], succombant, doivent être condamnés aux dépens des procédures de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme [V] une indemnité de 3 000 euros au titre de leurs autres frais.
PAR CES MOTIFS
La cour,
infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne M. [U] [E] et Mme [O] [M], son épouse, à payer à M. [I] [V] et Mme [G] [T], son épouse, les sommes de :
- 20 266,32 euros, au titre de la garantie des vices cachés affectant l'immeuble vendu, avec revalorisation selon l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction intervenue depuis l'assignation,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
les déboute de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles,
les condamne aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise et de référé, et au paiement à M. et Mme [V] d'une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet
