République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 01/06/2023
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N° de MINUTE :
N° RG 20/03312 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TFB6
Jugement (N°17/1247) rendu le 29 mai 2020 par le tribunal judiciaire Lille
APPELANTE
La S.C.I. Sainte Elisabeth prise en la personne de son gérant Monsieur [V] [P], domilicié ès qualités audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Thomas Willot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉES
La société MMA Iard assurances mutuelles, prise en la qualité de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 9]
S.A. MMA Iard, prise en la qualité de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 9]
représentées par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
La S.C.I. Andromède agissant poursuites et diligences de son représentant légal Madame [S] domiciliés ès qualités audit siège
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 5]
La S.E.L.A.R.L. [G] [S] et David Lambert, agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur [G] [S] domiciliés ès qualités audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 7]
représentées par Me Patrick Kazmierczak, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistées de Me Catherine Pouille-Groulez, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 09 mars 2023 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Céline Miller, conseiller
Camille Colonna, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 1er juin 2023 après prorogation du délibéré en date du 25 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 mars 2023
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Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 17 janvier 2016, la SCI Andromède, représentée par Mme [C] [B], sa gérante, s'est engagée à vendre à la SCI Sainte Elisabeth, représentée par M. [V] [P], son gérant, un ensemble immobilier composé de 43 garages situé [Adresse 10] à [Localité 6], pour un prix de 220 000 euros.
La vente authentique a été réitérée le 23 mai 2016 devant Me [L], notaire à [Localité 11].
La SCI Andromède avait elle-même acquis l'ensemble immobilier le 31 janvier 2012 et avait confié les garages en gestion à l'étude notariale [G] [S] et David Lambert, notaires à [Localité 6], étant précisé que Me [S], notaire, est l'époux de Mme [C] [B] et associé de la SCI Andromède.
Après la vente intervenue le 23 mai 2016, l'étude notariale a été maintenue en qualité de gestionnaire de l'immeuble.
Soutenant que la société venderesse n'avait pas respecté ses engagements contractuels et que le notaire, en sa qualité de gestionnaire des garages, avait manqué à ses obligations, la SCI Sainte Elisabeth, représentée par M.[P], a, par acte d'huissier en date du 11 janvier 2017, fait assigner la SCI Andromède et la SELARL [G] [S] et David Lambert aux fins d'obtenir l'annulation ou la résolution de la vente et d'obtenir l'indemnisation de son préjudice.
Les société MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sont intervenues volontairement à l'instance en leurs qualités d'assureurs responsabilité civile professionnelle de la Selarl [G] [S] et David Lambert.
Par jugement en date du 29 mai 2020, le tribunal judiciaire de Lille a :
- débouté la SCI Sainte Elisabeth de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SCI Andromède aux fins d'annulation, résolution ou résiliation de la vente du 23 mai 2016,
- déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en annulation de la vente du 23 mai 2016 formée par la SCI Andromède,
- condamné la Selarl [G] [S] et David Lambert à verser à la SCI Sainte Elisabeth la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts, in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles,
- condamné la SCI Sainte Elisabeth aux dépens de la SCI Andromède ainsi qu'à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la Selarl [G] [S] et David Lambert, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles aux dépens de la SCI Sainte Elisabeth ainsi qu'à lui verser in solidum la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes.
La SCI Sainte Elisabeth a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 mars 2023, demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande de la SCI Andromède et de la Selarl [S] Lambert aux fins d'irrecevabilité et à défaut la rejeter ;
- en toute hypothèse, prendre acte de ce qu'elle renonce à son désistement au titre de ses demandes en nullité, résolution et résiliation de la vente en date du 23 mai 2016 conclue avec la SCI Andromède tel que formulé dans ses conclusions d'appel récapitulatives,
En conséquence, elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, abstraction faite de demandes de 'dire et juger' qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile, mais le simple rappel de ses moyens, de :
- prononcer la nullité du contrat de vente pour erreur ou à défaut, pour dol, ou subsidiairement, la résolution de la vente pour défaut de délivrance, ou encore plus subsidiairement, la résiliation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- ordonner en conséquence la restitution du prix de vente, soit 220 000 euros, à son profit, avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance,
- condamner la SCI Andromède à lui payer la somme de 45 323,50 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à son préjudice de perte de loyers pour la période allant du 23 mai 2016 à juillet 2020,
- la condamner à lui payer le montant des intérêts payés par elle en exécution du prêt Crédit agricole souscrit dans le cadre de la vente,
A titre subsidiaire, si la nullité, la résolution ou la résiliation de la vente n'étaient pas prononcées,
- condamner la SCI Sainte Elisabeth à lui payer la somme de 45 323,50 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à son préjudice de perte de loyers pour la période allant du 23 mai 2016 à juillet 2020,
Par ailleurs, elle sollicite :
- la condamnation solidaire de la Selarl [G] [S] et David Lambert, notaires associés, des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour la période avant le mandat conclu avec la société Sainte Elisabeth et de la responsabilité contractuelle pour les fautes commises dans le cadre du mandat, à lui payer la somme de 45'323,50 euros en réparation de son préjudice ;
- la condamnation solidaire de la SCI Andromède, de la Selarl [S]-Lambert, de la société MMA Iard et de la société MMA Iard assurances mutuelles à lui payer :
* 10 000 euros pour procédure abusive et vexatoire,
* 10 000 euros sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile ;
- outre leur condamnation solidaire aux entiers frais et dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 janvier 2021, les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné l'étude notariale, in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, à verser à la SCI Sainte Elisabeth la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de la SCI Sainte Elisabeth et, statuant à nouveau, au visa des dispositions de l'article 1240 du code civil, de :
- débouter la SCI Sainte-Elisabeth de l'ensemble de ses prétentions dirigées à l'encontre de la Selarl [S] & Lambert et des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles,
- la condamner aux entiers frais et dépens de l'instance et à verser aux sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 mars 2023, la SCI Andromède et la SELARL [G] [S] et David Lambert demandent à la cour de :
- déclarer irrecevable la renonciation par la SCI Sainte Elisabeth à son désistement d'appel au titre de sa demande de nullité de la vente, de résolution ou de résiliation portant sur l'ensemble immobilier tourquennois du [Adresse 10], ce désistement de cette demande de nullité n'étant rien d'autre qu'un désistement de l'appel interjeté par la SCI Sainte Elisabeth sans le rejet par les premiers juges de sa demande de nullité de la vente ;
- Juger irrecevable la prétention nouvelle émise par la SCI Sainte Elisabeth devant la cour et tendant à l'exécution de la vente dont l'anéantissement était prétendu et demandé en 1ère instance ;
- à défaut, l'en débouter ;
- au vu de leur désistement de leur appel incident à l'encontre du jugement entrepris, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner la SCI Sainte Elisabeth à leur payer, pour chacune d'entre elles :
* 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par une procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
* 12 000 euros à titre d'indemnité procédurale sur le fondement de l'art 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens dont distraction comme de droit.
Pour l'exposé complet de l'argumentation des parties, il sera référé à leurs dernières conclusions écrites par application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la renonciation au désistement de la SCI Sainte Elisabeth
Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
L'article 564 du même code ajoute qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 910-4 dudit code dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
L'article 954 alinéa 4 du même code précise que les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
Enfin, en vertu des articles 400 et suivants du même code, le désistement de l'appel est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires. Il n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente. Il emporte acquiescement au jugement.
En l'espèce, la SCI Sainte Elisabeth a interjeté appel le 21 août 2020 des dispositions lui étant défavorables du jugement du 29 mai 2020.
Par conclusions notifiées le 13 novembre 2020 par la voie électronique, la SCI Andromède et la Selarl [S] et Lambert ont formé appel incident en ce que le jugement entrepris a condamné la Selarl au paiement de dommages et intérêts, d'une indemnité procédurale et à supporter les dépens de la SCI Sainte Elisabeth.
Aux termes de ses premières conclusions d'appelante notifiées le 25 novembre 2020, la SCI Sainte Elisabeth a sollicité l'infirmation du jugement entrepris notamment en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en nullité, résolution ou résiliation de la vente et a formulé des demandes en ce sens, outre des demandes de dommages et intérêts pour préjudice de perte de loyers, au titre des intérêts de son crédit et de la résistance abusive.
Puis, aux termes de ses conclusions d'appelante récapitulatives notifiées le 21 juin 2021, elle s'est désistée de son appel de la décision entreprise en ce qu'elle l'avait déboutée de ses demandes aux fins de nullité, résolution et résiliation de la vente, mais a maintenu sa demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI Andromède pour perte de loyers et intérêts de son crédit sur le fondement de l'erreur, subsidiairement du dol, subsidiairement du défaut de délivrance, et encore plus subsidiairement du vice caché et sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Selarl [S] sur le fondement de ses responsabilités délictuelles et contractuelles.
Par conclusions notifiées le 24 février 2023, la SCI Andromède et la SELARL [S]-Lambert se sont désistées de leur appel incident, ont demandé à la cour de déclarer irrecevable la prétention nouvelle émise par la SCI Sainte Elisabeth et tendant à l'exécution de la vente dont l'anéantissement était sollicité en première instance, confirmer le jugement entrepris, et de faire droit à leurs demandes accessoires.
Par conclusions notifiées le 8 mars 2023, la SCI Sainte Elisabeth a indiqué renoncer à son désistement au titre de ses demandes en nullité, résolution ou résiliation de la vente litigieuse, a sollicité l'infirmation des chefs de jugement visés dans sa déclaration d'appel et a formulé les chefs de demande tels que repris plus haut.
La SCI Andromède et la Selarl [S]-Lambert soutiennent que cette renonciation de la SCI Sainte Elisabeth serait irrecevable.
Or, il résulte des conclusions successives des parties que, le désistement partiel formulé par la SCI Sainte Elisabeth le 21 juin 2021 ayant été précédé de l'appel incident de la SCI Andromède et de la Selarl [S]-Lambert, il devait être accepté de celles-ci pour prendre effet.
Cependant, si ces sociétés se sont désistées par la suite de leur propre appel incident, elles n'ont pas expressément indiqué qu'elles acceptaient le désistement de la SCI Sainte Elisabeth, de sorte que celui-ci n'a pas pris effet et que la cour est saisie des prétentions formulées dans ses dernières demandes, lesquelles portent sur les chefs de jugement critiqués dans la déclaration d'appel, figuraient bien dans ses premières conclusions d'appelante et sont donc recevables.
Sur le désistement de la SCI Andromède et de la Selarl [S]-Lambert de leur appel incident
Il sera en revanche pris acte de ce que la SCI Andromède et la Selarl [S]-Lambert se sont désistées de leur appel incident ayant pour but la réformation du jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré la SCI Andromède irrecevable en sa demande reconventionnelle tendant au prononcé de la nullité de la vente du 23 mai 2016 pour immoralité du motif poursuivi par l'acquéreur, la SCI Elisabeth, dans le cadre de cette vente, et qu'elles ne soutiennent plus de demande en ce sens.
Le jugement entrepris est donc définitif sur ce point qui ne sera pas abordé dans le présent arrêt.
Sur la demande principale de nullité de la vente pour vices du consentement
La SCI Sainte Elisabeth sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce que celui-ci l'a déboutée de sa demande en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, et à défaut pour dol. Elle fait valoir qu'alors que le vendeur s'était engagé expressément, aux termes tant de la promesse synallagmatique de vente du 17 janvier 2016 que de l'acte authentique du 23 mai 2016, à ce que les 43 garages objet de cette vente soient effectivement loués au moment de la vente, et à ce que les 43 loyers soient perçus tous les mois sans retard ni litige avec les locataires, il s'est avéré que cela n'était pas le cas, le taux de location et de perception des loyers étant plutôt entre 40 % et 70 %'; qu'elle a donc commis une erreur sur les conditions de location des biens achetés et donc sur leur rentabilité, laquelle est à l'origine pour elle d'un préjudice financier.
La SCI Andromède et la Selarl [S]-Lambert font valoir que la SCI Sainte Elisabeth est de mauvaise foi en soutenant que la rentabilité des garages acquis était une condition essentielle de son engagement alors qu'en réalité, elle les avait acquis essentiellement dans le but d'obtenir un permis de construire pour un programme immobilier engagé à proximité, consistant en la réhabilitation d'un immeuble sis au [Adresse 8] à [Localité 6]. Elle ajoute qu'en souhaitant se désister de l'ensemble de ses prétentions tendant à l'anéantissement du contrat de vente dans de précédentes conclusions, la société Sainte Elisabeth a fait l'aveu judiciaire de ce que les garages étaient en réalité rentables.
Ceci étant exposé, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que, compte tenu de la date de la vente litigieuse, laquelle a été conclue le 23 mai 2016, les dispositions du code civil applicables étaient celles antérieures à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, de l'ordonnance du 10 février 2016.
Aux termes de l'article 1110 ancien du code civil, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
Selon l'article 1116 ancien du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
C'est aux termes d'une motivation particulièrement détaillée et convaincante, que la cour adopte, que le premier juge, après avoir relevé que la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 17 janvier 2016 et l'acte authentique de vente du 23 mai 2016 contenaient effectivement des clauses relatives aux conditions de location des garages vendus, le vendeur s'étant engagé à ce que tous les garages vendus soient loués et à ce que toutes les portes de garage soient en état de fonctionnement à la date de signature de l'acte authentique et ayant confirmé dans l'acte authentique que c'était bien le cas, a noté qu'il ressortait des pièces versées aux débats qu'une locataire n'était pas en règle dans le paiement de ses loyers, que quelques garages n'étaient pas loués et que la serrure de la porte d'entrée principale des garages ne fonctionnait pas, mais a considéré que la SCI Sainte Elisabeth ne démontrait pas que, sans ces manoeuvres, elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à un moindre prix en raison de l'erreur provoquée par le dol, alors qu'il était établi par ailleurs que l'acquisition de ces garages lui était nécessaire pour l'aboutissement d'un projet de réhabilitation d'un immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 6] à quelques centaines de mètres des garages situés au [Adresse 10], qu'au moment de la signature de la promesse de vente du 17 janvier 2016, M. [P] en sa qualité de gérant de la SCI Sainte Elisabeth, avait déclaré connaître parfaitement les charges et conditions des locations et avoir reçu avant la signature copie des baux, que par la suite, il a pu obtenir à plusieurs reprises, par mails, à nouveau les baux des garages et les relevés de compte pour les années 2014 et 2015, de sorte qu'il disposait de tous les éléments lui permettant d'apprécier le taux d'occupation des logement, la rentabilité du projet et de prendre une décision éclairée.
C'est également à juste titre que le premier juge a estimé que la substance du contrat de vente portait sur quarante-trois garages pouvant être loués, ce qui a effectivement été vendu par la SCI Andromède à la SCI Sainte Elisabeth, de sorte qu'il ne pouvait être considéré que le consentement de cette dernière avait été trompé, au moment de la formation du contrat, par une erreur sur la substance de la chose.
La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI Sainte Elisabeth de sa demande d'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur et du dol, aucun vice du consentement n'étant caractérisé.
Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour vices du consentement
La SCI Sainte Elisabeth sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCI Andromède pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ou, à défaut pour les manoeuvres dolosives. Elle fait valoir que l'engagement du vendeur à ce qu'au jour de la vente, les quarante-trois garages soient loués et qu'il n'y ait aucun litige ni retard de loyer avec ses locataires était déterminant de son consentement. Elle soutient que cette erreur lui a occasionné un manque à gagner de loyers qu'elle chiffre sur la période de mai 2016 à juillet 2020. A défaut, elle soutient que les manoeuvres dolosives de la SCI Andromède sont à l'origine de ce préjudice dont elle demande réparation.
La SCI Andromède et la Selarl [S]-Lambert soutiennent qu'après avoir demandé l'anéantissement du contrat en première instance, la SCI Sainte Elisabeth est irrecevable à en demander l'exécution forcée accompagnée de dommages et intérêts en appel, cette prétention étant nouvelle.
Ceci étant exposé, il résulte des éléments de la procédure que la SCI Sainte Elisabeth avait déjà formulé en première instance la demande de dommages et intérêts pour vices du consentement, dont elle a été débouté et qu'elle réitère en appel, de sorte que cette demande est bien recevable.
C'est à juste titre que le premier juge a rappelé qu'il appartenait à la SCI Sainte Elisabeth de rapporter la preuve de manoeuvres dolosives, d'un préjudice et d'un lieu de causalité entre la faute et le préjudice, la cour y ajoutant que le fondement de cette responsabilité est la responsabilité délictuelle énoncée à l'article 1382 du code civil, applicable aux relations pré-contractuelles entre les parties.
La SCI Sainte Elisabeth ne peut donc demander la réparation d'un préjudice qu'elle aurait subi sur le fondement de la seule erreur qu'elle aurait commise.
En ce qui concerne les manoeuvres dolosives déjà évoquées, il n'est pas établi que celles-ci aient été de nature à vicier le consentement de la SCI Sainte Elisabeth, et encore moins qu'elles soient en lien avec la perte de loyers que celle-ci dit avoir subi dans les années suivant la vente, le vendeur n'ayant pu s'engager à garantir la pérennité des baux et le bon paiement des loyers pour l'avenir.
C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté la SCI Sainte Elisabeth de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts sur le fondement des vices du consentement et il convient de confirmer la décision entreprise sur ce point.
Sur la demande en résolution de la vente pour défaut de conformité
En vertu des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles. Si tel n'est pas le cas, l'acquéreur est en droit de solliciter, soit la résolution de la vente, soit l'allocation de dommages et intérêts, sous réserve de justifier d'un préjudice.
Cependant, l'acceptation sans réserve de la chose vendue par l'acquéreur couvre les défauts apparents de conformité et lui interdit de se prévaloir du défaut de conformité.
C'est également par de justes motifs que le premier juge, ayant constaté qu'au jour de la vente, quelques garages n'étaient pas loués et qu'une locataire présentait des impayés de loyers, contrairement aux engagements pris par la venderesse dans l'acte authentique, mais que M. [P] avait reçu avant la vente les relevés de comptes de décembre 2013 à janvier 2016 lui permettant de constater que les loyers alors perçus par la SCI Andromède ne s'élevaient pas à 2 260 euros par mois, ainsi que le tableau des locataires au 31 mai 2016 dont il ressortait que quelques garages n'étaient pas loués, et qu'il avait malgré cela pris possession des garages et encaissé chaque mois les loyers versés par l'étude notariale, en a déduit que la SCI Sainte Elisabeth avait accepté sans réserve l'ensemble immobilier, et ce pendant de nombreux mois sans manifester sa volonté de résoudre la vente, l'assignation n'ayant été délivrée que sept mois après la vente, ce qui lui interdisait de se prévaloir du défaut de conformité ainsi relevé.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI Sainte Elisabeth de ses demandes sur le fondement de la délivrance non-conforme.
Sur l'action en garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Cependant, l'article 1642 du même code ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
L'article 1644 dudit code prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
L'article 1645 précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, et l'article 1646 que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge, ayant constaté que les désordres relevés par l'huissier de justice, M. [U] [Z], intervenu le 17 juin 2016 à la demande de M. [P], dans l'ensemble immobilier constitué des quarante-trois garages (difficulté d'ouverture de la porte principale, câbles d'alimentation du disjoncteur principal du tableau électrique non couverts, flaque d'eau au pied du tableau électrique et ruissellement sur la face intérieure du mur de façade, au droit d'un chéneau, à moins d'un mètre du tableau électrique, chéneau rouillé et oxydé, goutte-à-goutte discontinu alors qu'il pleut, flaques d'eau stagnantes au pied de plusieurs bacs en entrant, fuite au niveau d'une gouttière, déchets et détritus stockés, spot halogène au détecteur cassé, dysfonctionnement de l'interrupteur de la grande porte d'accès permettant l'éclairage des lieux et du spot halogène au dessus de la grande porte), étaient des vices apparents, que par ailleurs, il résultait des pièces versées aux débats que M. [P] avait pu visiter à plusieurs reprises le bien, et non seulement en présence de M. [F] qui atteste que lors d'une visite en sa présence, ils n'avaient pas eu accès aux garages, sans qu'il soit démontré qu'il n'ait pas pu accéder à l'ensemble des garages et box en ces occasions, que M. [P] avait déclaré lors de la promesse de vente et de la vente, avoir visité les lieux à sa convenance, ce qui lui a permis de constater par lui-même l'état des lieux et d'ailleurs, de demander la réparation des portes en le faisant mentionner dans les actes contractuels, a considéré que l'existence de vices cachés de l'acquéreur n'était pas caractérisée et qu'en tout état de cause, ces désordres n'étaient pas de nature à rendre les garages impropres à leur destination, les locataires pouvant toujours garer leurs voitures dans les garages et entreposer leurs affaires dans les box, ce qui ressortait du constat d'huissier.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI Sainte Elisabeth de ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Sur la responsabililité de la Selarl [G] [S] et David Lambert
La SCI Sainte Elisabeth conteste le jugement entrepris en ce que celui-ci a limité la condamnation de la Selarl [S]-Lambert, in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de ses responsabilités délictuelles pour la période avant le mandat et contractuelle pour la période du mandat confié à la Selarl [S]-Lambert pour la gestion locative des garages objets de la vente. Elle sollicite la condamnation solidaire de ces sociétés à lui payer la somme de 45 323,50 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à son manque à gagner de loyers pour la période allant du 23 mai 2016 à juillet 2020.
La Selarl [G] [S] et David Lambert et la SCI Andromède se sont désistées de leur appel incident portant sur la condamnation de la première à payer à la SCI Sainte Elisabeth la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elles sont donc réputées s'approprier les motifs du premier juge sur ce point, en application de l'article 954 in fine du code de procédure civile.
Les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sollicitent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a condamnées in solidum avec la SELARL [S]-Lambert à payer à la SCI Sainte Elisabeth la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l'étude notariale pour la période avant le mandat et contractuelle pour la période du mandat confié à la Selarl [S]-Lambert pour la gestion locative des garages objets de la vente, ainsi que le débouté de toutes les demandes formulées par la société Sainte Elisabeth à ce titre.
Elles font valoir que les désordres affectant l'immeuble étaient apparents lors de la vente et qu'il n'est nullement démontré qu'ils résultent d'un manquement de la part de la Selarl [S]-Lambert dans le cadre du mandat de gestion locative qui lui avait été confié par la venderesse, la société Andromède. Elles ajoutent qu'il n'est pas démontré que la Selarl [S]-Lambert aurait pris l'engagement auprès de la SCI Sainte Elisabeth d'obtenir un rendement locatif conforme à la vente, étant précisé que postérieurement à la prise de possession des lieux, la SCI Sainte Elisabeth n'a fait état que de deux garages vides. Elles soutiennent également que la SCI Sainte Elisabeth ne démontre ni son préjudice ni le lien de causalité entre les manquements allégués et son prétendu manque à gagner.
Sur la responsabilité délictuelle
En vertu des dispositions combinées des articles 1165, 1382 et 1134 anciens du code civil, si les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et si elles ne nuisent ni ne profitent au tiers, une partie à un contrat peut être condamnée, sur un fondement délictuel, à indemniser un tiers à celui-ci pour le préjudice qui lui aurait été causé par le manquement du contractant à ses obligations contractuelles.
C'est à juste titre que le premier juge a considéré que s'il ne pouvait être reproché par la SCI Sainte Elisabeth à la Selarl [S]-Lambert, chargée de la gestion locative de l'immeuble avant la vente dans le cadre d'un mandat confié par la SCI Andromède, le mauvais entretien de l'immeuble et la transmission de plans et tableaux sur les garages avant la vente alors que l'acquéreur, tiers à ce contrat de mandat, avait pu visiter à sa guise l'ensemble immobilier avant la vente et s'apercevoir ainsi de l'état des garages et qu'il avait déclaré lors de la signature de la promesse de vente et de la vente connaître parfaitement les charges et conditions des locations, Maître [S] avait commis une faute en sa qualité de notaire rédacteur de la promesse de vente et de la vente, en inscrivant dans ces actes des stipulations qu'il savait contraires à la réalité, mais qu'il n'était pas justifié d'un préjudice en lien avec cette faute, dès lors que le manque à gagner de loyers déplorés par la SCI Sainte Elisabeth résultait du comportement des locataires qui peuvent décider de mettre fin à leur bail à tout moment ou de ne pas payer leurs loyers.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI Sainte Elisabeth de sa demande de dommages et intérêts sur un fondement délictuel.
Sur la responsabilité contractuelle
En vertu de l'article 1147 ancien du même code relatif à la responsabilité contractuelle, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
L'article 1149 ancien du même code dispose par ailleurs que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.
L'article 1150 précise que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.
L'article 1151 ajoute que dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.
En l'espèce, s'il n'est pas contesté que la SCI Sainte Elisabeth a confié à la SELARL [S]-Lambert, après la vente litigieuse, un mandat de gestion locative portant sur le parc immobilier de garages et box objets de la vente, l'étendue de ce mandat est contestée en l'absence de contrat écrit, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a estimé que ce contrat se limitait à la gestion administrative et comptable des locations (recherche de locataires, location des garages et box, rédaction de baux et d'états des lieux, encaissement des loyers et délivrance de quittances), à l'exclusion de l'entretien de l'immeuble, aucun élément versé aux débats ne permettant d'établir que l'étude notariale s'est immiscée dans la réalisation des travaux rendus nécessaires et incombant par principe au propriétaire, hormis le remplacement de la serrure de la porte d'entrée en octobre 2016, effectué conformément aux engagements pris par la SCI venderesse lors de la vente.
S'agissant de la gestion locative, le premier juge a exactement caractérisé des manquements contractuels imputables à la SELARL [S]-Lambert, consistant en un manque de diligences dans les relances des locataires en situation d'impayés, dans la délivrance de quittances de loyers, dans l'établissement d'états des lieux en cas de libération de garages, dans la disponibilité à l'égard des locataires en cas de difficultés et dans la recherche de locataires, la SCI Sainte Elisabeth étant contrainte d'effectuer des démarches à cet effet en publiant des annonces sur le site Leboncoin, pour ensuite diriger les locataires potentiels vers l'étude notariale.
C'est par ailleurs de manière pertinente que ce juge a considéré que l'étude notariale ne pouvait être considérée comme responsable de l'entier manque à gagner de loyers invoqué par la SCI Sainte Elisabeth, lequel est largement lié aux comportements des locataires et alors que la SCI Sainte Elisabeth a choisi de la maintenir, malgré ses manquements, dans ses fonctions de gestionnaires depuis la vente intervenue en mai 2016.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SELARL [G] [S] et David Lambert, in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, ses assureurs de responsabilité civile professionnelle, à payer à la SCI Sainte Elisabeth la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et en ce qu'elle a débouté cette dernière de sa demande en condamnation de la venderesse in solidum avec l'étude notariale et les assurances, la venderesse n'étant pas tenue de garantir l'étude notariale pour les fautes commises dans le cadre de son mandat de gestion.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.
La SELARL [S]-Lambert et la SCI Andromède ne démontrent pas qu'en faisant appel d'une décision lui faisant grief, la SCI Sainte Elisabeth ait fait dégénérer son droit d'appel en abus, quand bien même il n'aurait pas été fait droit à ses demandes.
Aussi, elles seront déboutées de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Sainte Elisabeth sera par ailleurs condamnée aux dépens de la SCI Andromède, ainsi qu'à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
Il convient enfin de condamner in solidum la Selarl [G] [S] et David Lambert, la MMA Iard et la MMA Iard assurances mutuelles aux dépens d'appel de la SCI Sainte Elisabeth, ainsi qu'à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Constate la validité de la rétractation du désistement partiel d'appel de la SCI Sainte Elisabeth ;
Constate le désistement d'appel incident de la SCI Andromède et de la SELARL [G] [S] et David Lambert,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI Andromède et la Selarl [G] [S] et David Lambert de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la SCI Sainte Elisabeth à prendre en charge les dépens de la SCI Andromède et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Condamne in solidum la Selarl [G] [S] et David Lambert, la MMA Iard et la MMA Iard assurances mutuelles aux dépens d'appel de la SCI Sainte Elisabeth ;
Les condamne in solidum à payer à la SCI Sainte Elisabeth la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les déboute de leurs demandes respectives sur le même fondement.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet
