République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 01/12/2022
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N° de MINUTE :
N° RG 20/03590 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TF2H
Jugement (N° 18/04713)
rendu le 1er septembre 2020 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer
APPELANTS
Monsieur [A] [O]
né le 26 février 1946 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assisté de Me Gabriel Neu-Janicki, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
Madame [Z] [E]
née le 17 octobre 1972 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/20/07174 du 23/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai
Monsieur [S] [D]
né le 16 septembre 1974 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/20/07175 du 23/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai
représentés par Me Laëtitia Bonnard-Plancke, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué
INTIMÉE
La SCP Laurence Ollier et [U] [R], notaires associés
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège [Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Vincent Troin, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Céline Miller, conseiller
Camille Colonna, conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
DÉBATS à l'audience publique du 19 septembre 2022.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er septembre 2022
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Par acte authentique du 8 novembre 2016 reçu par Me [U] [R], notaire à [Localité 5], M. [A] [O] a vendu à M. [S] [D] et Mme [Z] [E] une maison située [Adresse 1] à [Localité 4] (Pas-de-Calais) au prix de 120'000 euros, payable en 300 mensualités comprenant des intérêts au taux de 2 % par an.
M. [O] a fait assigner d'une part M. [D] et Mme [E], d'autre part la SCP Laurence Ollier et [U] [R] devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer par acte du 8 novembre 2018 afin d'obtenir, dans un premier temps, la nullité de la vente pour cause de lésion ainsi qu'une expertise, avant dire droit, sur la valeur de l'immeuble au moment de la vente.
Par jugement contradictoire du 1er septembre 2020, le tribunal a finalement :
- déclaré recevable la demande de M. [A] [O],
- condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [Z] [E] à payer à ce dernier la somme de 118'140,52 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 24 décembre 2019,
- débouté M. [O] :
* du surplus de ses demandes principales à l'encontre de M. [D] et de Mme [E],
* de ses demandes à l'encontre de la SCP Laurence Ollier et [U] [R],
- débouté M. [D] et Mme [E] de leur demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et d'indemnité pour frais irrépétibles à l'encontre de M. [O],
- débouté M. [O] de ses demandes au titre des frais irrépétibles,
- condamné celui-ci à payer à la SCP Laurence Ollier et [U] [R] la somme de 1'800 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné M. [D] et Mme [E] aux dépens avec faculté de distraction au profit de Me Emilie Camuzet et de Me Vincent Troin conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
M. [D] et Mme [E] ont relevé appel de ce jugement et, par conclusions remises le 2 novembre 2020, demandent à la cour de l'infirmer, de débouter M. [O] de toutes ses demandes et de le condamner à leur payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions du 13 septembre 2021, M. [O] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
* déclaré recevable sa demande,
* condamné solidairement M. [D] et Mme [E] à lui payer 118'140,52 euros assortie des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 24 décembre 2019,
* débouté M. [D] et Mme [E] de leurs demandes et condamné ces derniers aux dépens,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses autres demandes et condamné à payer à la SCP notariale la somme de 1'800 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner solidairement M. [D] et Mme [E] à lui verser la somme de 508,63 euros, outre les intérêts, au titre du mois d'avril 2017 non pris en compte dans le jugement querellé,
- rejeter les pièces 8 à 16 de M. [D] et Mme [E],
- débouter ces derniers de toutes leurs demandes,
- condamner la S.C.P de notaires à lui verser la somme de 120'000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamner solidairement avec M. [D] et Mme [E] à lui verser 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions du 13 avril 2022, la SCP Laurence Ollier et [U] [R] demande pour sa part la confirmation du jugement et la condamnation de M. [O] à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dont distraction au profit de Me Vincent Troin.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des sommes de 118'140,52 euros et 508,63 euros
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le contrat de vente conclu entre M. [O] d'une part, M. [D] et Mme [E] d'autre part, stipule que :
- la vente est conclue moyennant le prix de 120'000 euros,
- l'acquéreur s'oblige à payer la totalité de ce prix au plus tard le 1er novembre 2041,
- cette somme sera productive, à compter de l'entrée en jouissance, d'intérêts au taux de 2 % par an, payables par 300 échéances mensuelles à remboursement constant, le premier jour de chaque mois selon tableau d'amortissement ci-joint,
- à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme d'intérêts, tout ce qui sera alors dû deviendra immédiatement et de plein droit exigible un mois après une simple mise en demeure contenant déclaration de son intention d'user du bénéfice de cette clause et restée sans effet, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.
Il est acquis aux débats que, malgré la rédaction maladroite de ces clauses, ce ne sont pas seulement les intérêts qui sont payables par mensualités mais le prix et que c'est le défaut de paiement d'une mensualité qui entraîne l'exigibilité immédiate du solde.
Le tableau d'amortissement annexé à l'acte fait état de mensualités de 508,63 euros.
M. [O] soutient que les acquéreurs se sont abstenus de régler les mensualités à compter du mois d'avril 2017. Il justifie de ce qu'il s'est prévalu de la clause de déchéance du terme précitée et a exigé le paiement de la somme de 118'400 euros par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 19 décembre 2019.
Le tribunal a noté dans son jugement que M. [D] et Mme [E] ne répondaient pas sur ce point, qu'ils ne prétendaient pas avoir réglé les échéances et que le défaut de paiement devait être tenu pour acquis.
En cause d'appel, ces derniers soutiennent que M. [O] a refusé de leur remettre un relevé d'identité bancaire, exigé des versements en espèces pour éviter d'alimenter son compte et échapper à des poursuites de créanciers et tout fait pour que les échéances apparaissent comme non payées. Il affirment qu'ils ont réglé les échéances par mandats cash du mois de juin au mois d'octobre 2017 puis, la Poste ayant mis fin à ce mode de paiement, que M. [O] a souhaité qu'ils reprennent les paiements en espèces et leur a même demandé de procéder à des versements annuels. Ils produisent les récépissés des cinq mandats susvisés et quatre reçus signés par M. [O] relatifs au paiement de la somme de 8 128 euros pour la période du 1er décembre 2016 au 31 mars 2018 et de la somme de 6 096 euros pour chacune des trois périodes suivantes': 1er avril 2018/31 mars 2019, 1er avril 2019/31 mars 2020 et 1er avril 2020/31 mars 2021. Ils ajoutent que la mauvaise foi de M. [O] est également établie par le fait qu'il a affirmé dans l'acte de vente que l'immeuble était raccordé au tout-à -l'égout, ce qui s'est avéré ne pas être le cas.
Il est singulier que les appelants allèguent en cause d'appel des paiements et produisent des pièces censées en justifier alors qu'ils n'en ont pas fait état en première instance.
Néanmoins, si une partie des pièces produites par les appelants sont peu lisibles, elles ont été régulièrement communiquées et rien ne justifie de les écarter des débats comme le demande M. [O].
En ce qui concerne les mandats, il ne s'agit que de photocopies mais on parvient à lire qu'ils ont été émis par Mme [E] à destination de M. [O] pour des montants variant de 485 à 500 euros, proches du montant des mensualités (508,63 euros) sans les égaler pour autant. Si l'intimé fait valoir que l'on ne voit pas l'intérêt pour M. [D] et Mme [E] d'utiliser le mandat cash, moyen de paiement utile pour des débiteurs qui n'ont pas de compte bancaire, c'est au contraire cohérent puisque le mandat cash permet aussi de faire remettre à une personne de l'argent en espèces et qu'ils soutiennent que M. [O] refusait les paiements par chèque ou virement sur son compte.
La remise d'un récépissé à l'expéditeur atteste le paiement de la somme correspondante par celui-ci à l'organisme assurant le transfert, La Poste en l'espèce. Les appelants doivent dès lors être considérés comme ayant réglé la somme de 2 445 euros, somme de ces mandats, au titre des mensualités de juin à octobre 2017.
Toutefois, M. [O] fait état d'un défaut de versement à compter du mois d'avril 2017, de sorte que ces mandats, émis à partir du mois de juin, ne justifient pas du règlement des mensualités d'avril et mai 2017, ce qui peut justifier la déchéance du terme.
Certes, les appelants produisent aussi les reçus susvisés, censés justifier des paiements à compter du 1er décembre 2016.
M. [O] ne conteste pas qu'ils portent sa signature mais laisse entendre qu'il les a signés en blanc et qu'ils ont été remplis ultérieurement par M. [D] et Mme [E].
Il est établi que M. [O] a demandé le 18 février 2018 une prise en charge, destinée à l'aider à gérer sa situation financière et administrative, par «'l'association d'entraide [J] [I]'», présidée par Mme [H] [K]. Cette dernière atteste notamment l'existence de quatre reçus vierges signés par M. [O] à la demande de Mme [E] pour «'prendre en compte le délai de son déménagement, accordé jusqu'au 31 mars 2017'». Il ressort en effet des explications des parties que, si le contrat de vente a été signé le 8 novembre 2016 et l'échéancier établi à partir du 1er décembre 2017, il était convenu que M.'[O] pourrait rester dans les lieux jusqu'au 31 mars 2017, ce qui a été le cas. Il est donc crédible que Mme [E] ait souhaité faire attester par M. [O], sous la forme des «'reçus'» en question, qu'elle-même et M. [D] étaient quittes vis-à -vis de lui pour les mois de décembre 2016 à mars 2017 et que M.'[O], alors confiant, ait signé ces documents en blanc.
Or, par ailleurs, M. [O] a engagé la procédure devant le tribunal par acte du 8 novembre 2018, au cours de laquelle il n'a cessé, comme il le fait encore devant la cour, d'alléguer un défaut de paiement des mensualités à compter du mois d'avril 2017. Il est donc invraisemblable qu'il ait pu, en signant les documents litigieux, déclarer :
- le 2 avril 2018, avoir reçu 8 128 euros pour le «'loyer'» du 1er décembre 2016 au 31 mars 2018,
- le 3 avril 2019, avoir reçu 6 096 euros pour le «'loyer'» du 1er avril 2019 au 31 mars 2019,
- le 7 avril 2019 (soit 4 jours plus tard), avoir reçu 6096 euros pour le «'loyer'» du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 (et donc d'avance),
- le 29 mai 2020, avoir reçu 6096 euros pour le «'loyer'» du 1er avril 2020 au 31 mars 2021,
et encore plus invraisemblable que les débiteurs n'aient pas fait état de ces reçus devant le tribunal, les trois premiers étant largement antérieurs à la clôture de l'instruction du dossier intervenue le 15 mai 2020.
Il y a donc tout lieu de penser que les quatre reçus aujourd'hui produits sont les quatre reçus signés en blanc dont Mme [K] a constaté la présence au domicile de M. [O], remplis ultérieurement, l'écriture du texte étant d'ailleurs manifestement distincte de la signature. Ils sont à tout le moins dépourvus de force probante compte tenu des invraisemblances relevées ci-dessus.
Le fait, avéré, que M. [O] ait fait une déclaration inexacte en ce qui concerne le raccordement de l'immeuble au tout-à -l'égout n'implique pas qu'il mente en ce qui concerne le défaut allégué de perception des mensualités.
Dans ces conditions, il peut être retenu que la preuve n'est pas apportée du paiement des mensualités d'avril et mai 2017 ni des mensualités à partir du mois de novembre 2017, ce qui justifie la déchéance du terme.
Le tribunal, ayant compris que les mensualités étaient impayées après celle d'avril 2017, a retenu, au vu du tableau d'amortissement, un capital restant dû à cette date de 118'140,52 euros. En réalité, l'échéance d'avril 2017 était également impayée et c'est un capital de 118'762,41 euros qui était dû au 31 mars 2017. Dès lors toutefois qu'il est admis que 2 445 euros ont été réglés de juin à octobre 2017, c'est une somme de 115'695,52 euros que les appelants doivent être condamnés à payer, outre les intérêts.
Sur les demandes de M. [O] dirigées contre le notaire
M. [O] soutient que Me [R] a commis un manquement à son obligation de conseil, constitutif d'une faute, en fixant un prix inférieur à la valeur vénale de l'immeuble et en s'abstenant d'attirer son attention sur les conditions, désavantageuses pour lui, de la vente tenant d'une part au paiement du prix sur 25 ans alors qu'il était déjà âgé de 71 ans et que l'espérance de vie des hommes est inférieure à 80 ans, d'autre part à la faculté offerte aux acquéreurs de s'en acquitter indifféremment par des versements à lui-même ou à son épouse dont il est aujourd'hui divorcé.
Le notaire répond d'une part que le prix retenu n'était pas lésionnaire au regard de l'article 1674 du code civil, d'autre part que c'est délibérément que M. [O], qui disposait d'une estimation de l'immeuble à 170'000 euros réalisée un an plus tôt pour la déclaration de succession de sa première épouse, a souhaité fixer le prix à 120'000 euros mais aussi, alors qu'il avait parfaitement conscience de son âge, consentir un «'crédit-vendeur'» aux acquéreurs auxquels Mme [N] [B], sa seconde épouse, était apparentée et permettre à cette dernière de percevoir les mensualités comme complément de retraite.
Il n'est pas fait état de troubles cognitifs de M. [O] et, comme l'a relevé le tribunal, ce dernier ne pouvait qu'avoir conscience, sans qu'il fût nécessaire que le notaire le lui rappelle, de ce que, âgé de 71 ans au moment de la conclusion du contrat, il ne percevrait l'intégralité du prix de vente qu'à la condition d'atteindre l'âge de 96 ans.
Par ailleurs, dès lors qu'il disposait d'une évaluation de l'immeuble réalisée un an plus tôt, il lui était loisible de demander un prix plus proche de cette évaluation. Me [R] fait valoir, sans être contredit, que c'est lui-même qui a suggéré à M. [O] la fixation d'un intérêt de 2'% pour compenser la relative faiblesse du prix et l'échelonnement du paiement, portant finalement la somme totale devant être payée à 152'587 euros, et éviter que le prix fixé soit considéré comme une donation déguisée.
Or, d'une part, Mme [N] [B], seconde épouse de M. [O], explique, dans une attestation versée aux débats, qu'elle a été élevée par sa soeur aînée et a toujours considéré les enfants de celle-ci, dont [Z] [E], comme ses frères et soeurs. Elle déclare également que M. [O] ne supportait plus de vivre dans la maison dans laquelle il avait été heureux avec sa première épouse et souhaitait s'en séparer.
D'autre part, dans une plainte contre X adressée au procureur de la République à propos d'anomalies relevées sur son compte au Crédit Agricole, M.'[O] explique plus largement sa situation et notamment ceci : «'Mon épouse, [C] [P], est décédée le 27 décembre 2014. Par abus de faiblesse, je me suis fait berner par la famille [E]. J'ai cédé à la compassion de Mme [N] [B] (nièce de Mme [E] qui l'a élevée après la mort de sa mère). J'ai accepté d'épouser Mme [B] tant j'avais peur de vivre seul. En conséquence, j'ai perdu ma maison du [Adresse 1] à [Localité 4] et on m'a progressivement ruiné'». Il ajoute, à propos d'une annexe 5 à sa plainte : «'Je n'ai pas d'ordinateur et ne peux faire de virements Web. Je n'ai jamais autorisé ces 5 virements entre juillet et novembre 2016 à [N] [B]'».
Mme [B] a assisté à la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Il doit enfin être souligné que M. [O] et Mme [B] ont divorcé très peu de temps après la vente.
Il est donc crédible que, comme l'affirme Me [R], M. [O] ait été bien décidé à consentir au prix proposé de 120'000 euros, au crédit-vendeur sur 25 ans et à la faculté pour son épouse de percevoir les mensualités du prix de vente, même si c'est sous l'effet de la fragilité résultant du décès de sa première épouse et par affection et reconnaissance envers la seconde, mais il n'est pas établi que Me [R], notaire depuis peu, ait eu connaissance du contexte ou même l'ait subodoré ni qu'il ait manqué à son obligation de conseil en s'abstenant de souligner des éléments dont M. [O] était à même d'avoir conscience (âge, relative faiblesse du prix) ou qu'il aurait été indélicat de soulever (risque de spoliation par son épouse).
La faute reprochée au notaire n'est donc pas caractérisée.
Elle n'aurait pu, en toute hypothèse, conduire à la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 120'000 euros à titre de dommages et intérêts alors même que n'est pas démontrée l'impossibilité pour M. [O] de recouvrer sa créance contre M. [D] et Mme [E].
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la société notariale et l'a condamné au paiement à cette dernière d'une indemnité pour frais irrépétibles.
Sur les autres demandes
Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et déboutés de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles. Il est en outre équitable qu'ils indemnisent M. [O], en application de l'article 700 du même code, des autres frais qu'il a été contraint d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts. Mais il est également équitable que ce dernier indemnise le notaire, sur le même fondement, de ses frais de défense exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
rejette la demande de M. [O] tendant à ce que soient écartées des débats les pièces n° 8 à 16 de M. [D] et Mme [E],
infirme le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [Z] [E] à payer à M. [O] la somme de 118'140,52 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 24 décembre 2019,
statuant à nouveau de ce chef, condamne solidairement M. [S] [D] et Mme [Z] [E] à payer à M. [O] la somme de 115'695,52 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure du 24 décembre 2019,
confirme le jugement en ses autres dispositions,
déboute M. [D] et Mme [E] de leur demande d'indemnité pour frais irrépétibles,
déboute M. [O] de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles dirigée contre la SCP Laurence Ollier et [U] [R],
le condamne à payer à ladite SCP une indemnité de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne solidairement M. [D] et Mme [E] à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros par application dudit article 700,
les condamne solidairement aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Vincent Troin selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet
