République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 24/11/2022
****
N° de MINUTE :
N° RG 20/04378 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TIG5
Jugement (N° 19/02213)
rendu le 15 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Béthune
APPELANTS
Monsieur [K] [O]
né le 21 juin 1959 à [Localité 6]
Madame [E] [V] épouse [O]
née le 26 mars 1965 à [Localité 9]
demeurant ensemble [Adresse 2]
[Adresse 2]
représentés par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistés de Me Emmanuel Riglaire, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
INTIMÉS
Madame [N] [D]
née le 15 juillet 1988 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
Monsieur [G] [B]
né le 17 mars 1992 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentés par Me Adeline Hermary, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 1er septembre 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Bruno Poupet, président de chambre
Céline Miller, conseiller
Camille Colonna, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022 après prorogation du délibéré en date du 03 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 juillet 2022
****
Suivant acte authentique en date du 3 avril 2017, M. [K] [O] et Mme [E] [V] ont vendu à M. [G] [B] et Mme [N] [D] un immeuble sis à [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 5], moyennant le prix de 110 000 euros dont 105 050 euros pour l'immeuble et 4 950 euros pour les meubles.
Par exploit d'huissier en date du 23 mai 2019 et après dépôt le 9 mai 2019 du rapport de l'expertise judiciaire ordonnée à leur demande et confiée à M. [L] [R], les consorts [B]-[D] ont assigné les consorts [O]-[V] devant le tribunal de grande instance de Béthune sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.
Par jugement du 15 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Béthune a prononcé la résolution de la vente, ordonné à M. [B] et Mme [D] de restituer l'immeuble objet de la vente, condamné solidairement M. [O] et Mme [V] à leur restituer la somme de 110 000 euros et à leur payer, à titre de dommages intérêts, les sommes de 4 525,27 euros au titre des frais engagés dans l'immeuble, 6 190 euros au titre des frais de relogement arrêtés au 23 mai 2019 outre la somme de 575 euros par mois jusqu'à l'exécution parfaite de la décision, 701 euros au titre de la taxe foncière, 3 200 euros au titre des intérêts du prêt, 200 euros au titre de la facture d'analyse du champignon,180 euros au titre des frais de constat d'huissier et enfin, condamné in solidum M. [O] et Mme [V] aux dépens et à payer à M. [B] et Mme [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K] [O] et Mme [E] [V], épouse [O] ont interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 juillet 2021, ils demandent à la cour d'infirmer la décision déférée et, statuant à nouveau, de débouter Mme [N] [D] et M. [G] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, les condamner à leur rembourser les sommes versées au titre de l'exécution provisoire de la décision de première instance et à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec droit pour la SCP Processuel de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils soutiennent à cet effet que l'acte de vente signé entre les parties comporte une clause d'exclusion des vices cachés, laquelle ne peut être écartée qu'en cas de preuve de leur mauvaise foi résultant de leur connaissance du vice au jour de la vente et de la dissimulation volontaire de ce vice aux acquéreurs.
Ils ajoutent qu'à aucun moment, l'expertise judiciaire réalisée sur l'immeuble ne laisse entendre qu'ils avaient connaissance de la présence de la mérule dans leur immeuble ni qu'ils auraient volontairement fait des travaux pour la dissimuler ; qu'elle ne conclut pas plus qu'ils avaient connaissance des infiltrations découvertes postérieurement à la vente par les acquéreurs et qu'ils auraient effectué des travaux aux fins de les dissimuler.
Ils font valoir qu'ils ont habité dans les lieux pendant près de quatorze ans sans difficultés et ajoutent que l'expert ne parvient pas à dater l'apparition du champignon, de sorte qu'il ne peut être exclu que celui-ci se soit développé entre l'acte de vente (3 avril 2017) et les premiers constats (juillet 2017).
Ils soulignent que l'expert a relevé que le désordre n'était pas décelable par un acquéreur non professionnel, ce qui accrédite le fait que les vendeurs n'en n'aient jamais eu connaissance non plus.
Enfin, concernant le préjudice allégué par les vendeurs, ils soutiennent que l'attestation notariale versée aux débats portant sur la valeur du terrain nu est particulièrement sibylline et ne semble pas fixer le prix d'un bien immobilier. Ils ajoutent que la demande en remboursement de taxe foncière n'est pas fondée, les acquéreurs ne maintenant pas leur demande en résolution de la vente.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 août 2021, M. [B] et Mme [D] demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, ordonné la restitution de l'immeuble et du prix de vente, condamné solidairement les époux [O] à leur payer, à titre de dommages intérêts, les sommes de 6 190 euros au titre des frais de relogement arrêtés au 23 mai 2019, outre la somme de 575 euros par mois jusqu'à l'exécution parfaite de la décision, 701 euros au titre de la taxe foncière et 3 200 euros au titre des intérêts du prêt et, statuant à nouveau, de :
- Ordonner la réduction du prix de vente de l'immeuble sis à [Localité 8] sis [Adresse 4] cadastré section [Cadastre 5], à la somme de 45 000 euros ; - Condamner solidairement les époux [O] à leur rembourser la somme de 65 000 euros au titre du trop perçu relatif à la vente de l'immeuble, ainsi que la somme de 4 510 euros au titre des frais d'acte notarié trop payés ;
- Condamner solidairement les époux [O] à leur payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :
* 10 975 euros au titre des frais de relogement pour la période du 1er février 2018 au 31 décembre 2019 ;
* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner solidairement les époux [O] à payer à M. [B] la somme de 1 060 euros au titre des frais de relogement pour la période du 1er mars au 31 avril 2021, outre la somme de 530 euros par mois à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à l'exécution parfaite de la décision ;
- Condamner solidairement les époux [O] à payer à Mme [D] la somme de 10 440 euros au titre des frais de relogement pour la période du 5 novembre 2019 au 31 avril 2021, outre la somme de 580 euros par mois à compter du 1er mai 2021 jusqu'à l'exécution parfaite de la décision
En tout état de cause,
- Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Les condamner solidairement au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font essentiellement valoir qu'après avoir obtenu en première instance la résolution de la vente de l'immeuble litigieux pour vice caché en raison de la révélation, après la vente, de la présence d'un champignon mérule affectant l'immeuble et dont les vendeurs ne pouvaient avoir méconnu l'existence, ils ont appris l'impécuniosité de leurs vendeurs, de sorte que formant appel incident, ils souhaitent désormais obtenir la réduction du prix de vente de l'immeuble, cette demande étant recevable comme découlant de la révélation d'un nouveau fait depuis le jugement de première instance.
Ils soutiennent que compte tenu de l'ampleur des travaux à réaliser, la valeur de l'immeuble se limite à celle du terrain nu, à savoir la somme de 45 000 euros, et sollicitent le remboursement du trop perçu de la vente, soit la somme de 65 000 euros, du trop versé de frais d'actes notariés et l'indemnisation de leurs préjudices subis en raison de l'achat de l'immeuble (frais de relogement, intérêts du prêt immobilier, facture d'analyse du champignon, frais de constat d'huissier).
Pour plus ample détail des moyens développés par les parties, il sera référé à leurs dernières conclusions écrites, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'existence du vice caché
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu 'des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' conformément à l'article 1642 du code civil.
La cour relève que l'existence même du vice caché affectant l'immeuble objet de la vente conclue entre les parties n'est pas contestée, l'expertise judiciaire ayant permis d'établir d'une part que l'immeuble était infesté par la mérule, largement développée et encore active, dont le développement résultait d'un manque d'entretien initial de l'immeuble par les époux [O] qui avaient laissé perdurer des infiltrations d'eau et avait été accentué par la mise en oeuvre de sur-planchers et de plaques de plâtre en plafonds et murs, d'autre part que ces désordres étaient de nature à rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné, celui-ci n'étant pas habitable au jour des opérations d'expertise en raison de l'ampleur des zones atteintes et dégradées par le champignon lignivore et enfin, que les désordres allégués n'étaient pas décelables par un acquéreur non professionnel.
Sur la clause d'exclusion des vices cachés
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Par ailleurs, en vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.
En l'espèce, l'acte authentique conclu le 3 avril 2017 entre les époux [O] d'une part et les consorts [B]-[D] d'autre part, portant sur la vente de l'immeuble sis à [Adresse 4], comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, aux termes de laquelle 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments, à l'exception toutefois de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement-Santé publique'. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.'
L'acte comporte par ailleurs, dans le titre ' Protection de l'environnement-Santé publique', une clause relative à la mérule, aux termes de laquelle il est indiqué que 'l'immeuble objet des présentes n'est pas inclus dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par la mérule au sens des articles L133-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et le vendeur déclare qu'il n'a pas connaissance de la présence d'un tel champignon dans l'immeuble.'
Il résulte de la combinaison de ces deux clauses que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas à la présence de mérule dans l'immeuble, quand bien même elle aurait été inconnue des vendeurs.
Au surplus, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'origine des désordres constatés résulte d'un manque d'entretien initial de l'immeuble par les époux [O] qui en avaient fait l'acquisition le 16 juin 2003 et ont laissé perdurer des infiltrations d'eau (manque d'entretien du chéneau droit) avec pour conséquence le développement de la mérule, lequel a été accentué par la mise en oeuvre de sur-planchers et de plaque de plâtre en plafonds et murs pendant la durée d'occupation des lieux par M. et Mme [O], sans préoccupation pour la cause de la dégradation du bois.
Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la nature (doublage des plafonds et des murs par des plaques en plâtre et des planchers) et l'ampleur des travaux réalisés, sans datation précise puisque les époux [O] n'ont produit à l'expert aucune facture de travaux, mettaient en évidence que ces derniers avaient connaissance de l'existence de la mérule et caractérisaient leur mauvaise foi, l'hypothèse d'un développement du champignon depuis la vente n'étant pas vraisemblable au regard de l'ampleur du développement du champignon mise en évidence dans le rapport d'expertise et les vendeurs ne pouvant se prévaloir de leur ignorance du vice compte tenu de la nature des travaux réalisés pour le dissimuler.
Dans ces conditions, les vendeurs ne peuvent utilement se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés et il convient de confirmer la décision entreprise en ce que celle-ci a retenu que les époux [O] seraient tenus de garantir les consorts [B]-[D] de ce vice caché.
Sur l'action estimatoire
Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Il s'ensuit que l'acheteur qui a agi en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix de deux actions, rédhibitoire et estimatoire, ce choix s'exerçant sans qu'il ait à le justifier.
Par ailleurs, l'acheteur peut, après avoir intenté l'une des actions, exercer l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n'a pas acquiescé.
Les consorts [B]-[D], qui justifient que les mesures d'exécution forcée du jugement du 15 septembre 2020 ayant ordonné la résolution de la vente et la restitution du prix n'ont pu aboutir en raison de l'insolvabilité des époux [O], sont donc recevables en leur action estimatoire en cause d'appel.
* Sur la restitution partielle du prix de vente
L'existence des vices cachés affectant l'immeuble objet de la vente étant caractérisée et l'application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés écartée, il convient de faire droit à la demande de M. [B] et Mme [D], acquéreurs, tendant à la restitution de partie du prix, ceux-ci ayant fait le choix de garder la chose en application de l'article 1644 précité.
M. [B] et Mme [D] ont fait l'acquisition de l'immeuble pour un prix de 110 000 euros, dont 4 950 euros de meubles.
Or aux termes des conclusions de l'expert judiciaire, en présence de mérule, la valeur de l'immeuble est à rapprocher de celle du terrain compte tenu de l'ampleur des travaux à réaliser pour le rendre habitable.
Par ailleurs, il résulte de l'évaluation notariée de valeur vénale du bien immobilier réalisée le 26 février 2021 par M. [U] que compte tenu de la présence de la mérule dans l'immeuble et de l'ampleur des travaux à réaliser pour l'éradiquer, celui-ci peut être évalué entre 40 000 et 50 000 euros.
Dès lors, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci avait ordonné la résolution de la vente et la restitution du prix et de l'immeuble et, statuant à nouveau, de faire droit à la demande de M. [B] et Mme [D] tendant à la réduction du prix de vente de l'immeuble à la somme de 45 000 euros et à la condamnation des époux [O] à leur payer la somme de 65 000 euros au titre du trop perçu relatif à la vente de l'immeuble.
Sur les dommages et intérêts complémentaires
Aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
Les époux [O], dont il a été démontré plus haut qu'ils avaient nécessairement connaissance du vice au moment de la vente, seront tenus de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs, aux fins de réparer l'entier préjudice résultant pour eux de la vente.
A cet égard, ils seront solidairement condamnés à payer à M. [B] et Mme [D] les frais suivants :
- 4 510 euros au titre du trop payé de frais d'acte notarié par M. [B] et Mme [D],
- 10 975 euros au titre des frais de relogement pour la période du 1er février 2018 au 31 décembre 2019, l'immeuble ayant été déclaré inhabitable ;
- 5 000 euros de dommages et intérêts complémentaires au titre des frais engagés dans l'immeuble depuis la vente.
Ils seront enfin condamnés à payer à M. [B] la somme de 1 060 euros au titre de ses frais de relogement pour la période du 1er mars au 31 avril 2021, outre la somme de 530 euros par mois à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la présente décision.
Mme [D] sera en revanche déboutée de sa demande au titre de ses frais de relogement dont elle ne justifie pas du montant.
Sur les autres demandes
Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.
Les époux [O] succombant en leur appel seront condamnés in solidum aux entiers dépens d'appel en ce compris le coût de la publication de la présente décision au Service de la publicité foncière.
Ils seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [B] et Mme [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d'appel et déboutés de leur propre demande formée sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a :
- Condamné in solidum M. [K] [O] et Mme [E] [V] aux dépens de l'instance en ce compris le coût de la publication de l'assignation et de la décision au Service de la publicité foncière et dont distraction au profit de Me Régnier, avocat ;
- Condamné in solidum M. [K] [O] et Mme [E] [V] à payer à M. [G] [B] et Mme [N] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- Ordonne la réduction du prix de vente de l'immeuble sis à [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 5] à la somme de 45 000 euros ;
- Condamne solidairement M. [K] [O] et Mme [E] [V] à payer à M. [G] [B] et Mme [N] [D] les sommes suivantes :
* 65 000 euros à titre de restitution de partie du prix de vente,
* 4 510 euros au titre du trop versés de frais d'acte notarié,
* 10 975 euros au titre des frais de relogement pour la période du 1er février 2018 au 31 décembre 2019 ;
* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- Condamne solidairement M. [K] [O] et Mme [E] [V] à payer à M. [G] [B] la somme de 1 060 euros au titre de ses frais de relogement pour la période du 1er mars au 31 avril 2021, outre la somme de 530 euros par mois à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la présence décision ;
- Déboute Mme [N] [D] de sa demande complémentaire au titre de ses frais de relogement ;
Y ajoutant,
- Condamne M. [K] [O] et Mme [E] [V] in solidum aux dépens d'appel en ce compris le coût de la publication de la décision au Service de la publicité foncière ;
- Condamne M. [K] [O] et Mme [E] [V] in solidum à payer à M. [G] [B] et Mme [N] [D] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par eux exposés en cause d'appel ;
- Déboute M. [K] [O] et Mme [E] [V] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Le président
Bruno Poupet
