République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 19/05/2022
****
N° de MINUTE :
N° RG 20/00140 - N° Portalis DBVT-V-B7E-SZ6K
Jugement (N° 1119000964) rendu le 22 novembre 2019
par le tribunal d'instance d'Arras
APPELANTE
Madame [R] [H]
née le 09 février 1972 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée et assistée de Me Alain Cockenpot, avocat au barreau de Douai
INTIMÉS
Monsieur [L] [T]
né le 08 décembre 1964 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Monsieur [X] [T]
né le 16 mars 1959 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
La SARL Bodim exerçant sous l'enseigne Agimmo prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 6]
[Localité 7]
représentés par Me Jean Chroscik, membre de la SELARL Jean Chroscik, avocat au barreau d'Arras
DÉBATS à l'audience publique du 07 mars 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 février 2022
****
Par acte sous seing privé des 5 et 6 octobre 2018, M. [L] [T] et M. [X] [T] en qualité de vendeurs et Madame [R] [H], en qualité d'acquéreur, se sont engagés à vendre et acheter un bien immobilier à usage d'habitation située [Adresse 3] au prix principal de 80 000 euros.
L'engagement a été souscrit sous la condition suspensive au profit de l'acquéreur de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 87 200 euros à un taux nominal ne pouvant excéder 2,95 % et d'une durée ne pouvant être inférieure à 5 ans.
Par lettre recommandée du 8 octobre 2018 avec accusé de réception signé le 10 octobre 2018, un exemplaire du compromis de vente était adressé à Mme [H]. Par lettre recommandée du 25 avril 2019 avec accusé de réception, non réclamée, la SARL Bodim, exerçant sous l'enseigne Agimmo, a sollicité Mme [H] pour la fixation d'une date de signature définitive. A la date convenue, Madame [H] a indiqué ne pas être disponible et expliqué qu'elle était toujours en recherche d'un financement suite aux refus des établissements bancaires démarchés.
Par lettre recommandée du 28 mai 2019 avec accusé de réception signé le 29 mai 2019, l'agence immobilière a mis en demeure Mme [H] de lui régler la somme de 7 000 euros correspondant aux honoraires et les sommes de 4 000 euros chacun à Messieurs [L] et [X] [T] à titre d'indemnité et de clause pénale.
Par acte d'huissier délivré à personne le 30 juillet 2019, M. [L] [T], M. [X] [T] et la SARL Bodim exerçant sous l'enseigne Agimmo ont fait citer Mme [R] [H] devant le tribunal d'instance d'Arras aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à payer à MM. [T] la somme de 8 000 euros en exécution de la clause pénale contractuelle et à la SARL Bodim la somme de 7 000 euros, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 22 novembre 2019, le tribunal d'instance d'Arras a :
Condamné Madame [H] à payer à :
. MM. [L] et [X] [T] la somme de 8 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
. La SARL Bodim, exerçant sous l'enseigne Agimmo, la somme de 7 000 euros avec interets au taux légal à compter du 29 mai 2019 ;
Condamné Mme [H] à payer à MM. [L] et [X] [T] et à la SARL Bodim, la somme de 800 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné Mme [H] aux dépens.
Mme [H], qui n'a pas comparu en première instance, a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 16 mars 2021, le conseiller chargé de la mise en état de la 1ère chambre section 1 de la cour d'appel de Douai a rejeté la demande des parties intimées tendant à voir déclarer les demandes de l'appelante en cause d'appel irrecevables ainsi que leur demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°1 communiquée par Mme [H].
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mars 2020, Mme [H] demande à la cour d'infirmer le jugement du tribunal d'instance d'Arras du 22 novembre 2019 en l'ensemble de ses dispositions et de :
Débouter purement et simplement la SARL Bodim, M. [L] [T] et M. [X] [T] de l'ensemble de leurs demandes ;
A titre subsidiaire,
Condamner la SARL Bodim, exerçant sous l'enseigne Agimmo à garantir toutes les sommes pour lesquelles Mme [H] serait condamnée pour défaut de conseil ;
A titre infiniment subsidiaire
Dire et juger que le montant de la clause pénale doit être réduite à plus juste proportion et ne pourra excéder 4 % du prix du bien immobilier tel qu'il a été proposé à Mme [H].
En tout état de cause
Condamner solidairement la SARL Bodim, M. [L] [T] et M. [X] [T] à payer à Mme [H] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
La condamner aux entiers frais et dépens de l'instance.
Elle fait essentiellement valoir que le compromis de vente ne stipulait aucune obligation pour elle-même de solliciter plusieurs prêts et que dès lors qu'elle a sollicité un prêt auprès de la Société Générale qui lui a refusé, elle a respecté ses obligations et n'était pas tenue de solliciter un autre prêt.
A titre subsidiaire, elle soutient que l'agent immobilier a engagé sa responsabilité délictuelle pour manquement à une obligation de conseil à son égard en omettant de la conseiller sur la nécessité de ne pas solliciter uniquement le financement du prix d'acquisition de l'immeuble, mais également le financement des travaux à réaliser sur l'immeuble. Elle ajoute qu'elle a dû solliciter un prêt de 123 000 euros, plus important que celui prévu dans le compromis (87 000 euros), et qu'elle a été condamnée par le tribunal d'Arras pour ne pas avoir sollicité un financement de 87 000 euros, ce qui lui a causé un préjudice en lien avec la faute de l'agent immobilier.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la réduction de la clause pénale à de plus justes proportions.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 18 mars 2021, Messieurs [X] et [L] [T] et la SARL Bodim demandent à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner Madame [R] [H] au paiement de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Ils soutiennent à cet effet que Mme [H] n'a jamais justifié de l'accomplissement des démarches nécessaires pour lever la condition suspensive d'obtention du prêt et qu'elle s'est contentée de fournir de simples simulations ou études de financement sans jamais justifier des suites qui y ont été réservées et d'un éventuel refus notifié par les banques sollicitées.
Ils ajoutent que Mme [H] n'a pas sollicité des prêts conformes à ce qui était convenu aux termes du compromis, mais des prêts supérieurs de 33 000 à 34 000 euros incluant les travaux à réaliser, ce qui n'avait pas été mentionné dans le compromis ; que l'attestation produite par Mme [H] concernant une demande de prêt de 80 000 euros est tardive et a été établie pour le besoin de la cause le 27 septembre 2019 alors que le délai pour l'obtention du prêt était fixé au 20 novembre 2018 ; qu'il n'y a pas lieu à réduction de la clause pénale contractuellement prévue ou à diminution des honoraires de l'agence immobilière qui a accompli l'ensemble des diligences qui lui incombaient aux termes de son mandat.
Ils soutiennent enfin que l'absence de réitération de l'acte de vente n'est imputable non pas à d'éventues manquements de l'agent immobilier, mais seulement au comportement fautif de Mme [H] qui n'a pas donné suite aux propositions du courtier avec lequel elle avait été mise en relation par l'agence et qui a sollicité un prêt d'un montant supérieur à ce qui était convenu dans le compromis.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande au titre de la clause pénale contractuelle
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Aux termes du compromis de vente en date des 5 et 6 octobre 2018, MM. [L] et [X] [T] se sont engagés à vendre à Mme [R] [H], qui s'est engagée à l'acquérir, un immeuble sis à [Adresse 3], moyennant un prix convenu entre les parties de 80 000 euros net vendeur, les frais prévisionnels de la vente étant évalués à 7 200 euros et la rémunération de l'agence immobilière, la SARL Bodim exerçant sous l'enseigne Agimmo, d'un montant de 7 000 euros, étant mise à la charge du vendeur ou de la partie défaillante en cas de désistement de l'une des parties.
L'article VII de ce compromis, relatif aux conditions suspensives, stipule que 'le présent engagement est fait sous la condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur seul, qui pourra toujours y renoncer, avant l'expiration du délai ci-après fixé, de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts, d'un montant total de 87 200 euros productifs d'intérêts à un taux nominal ne pouvant excéder 2,95% et d'une durée ne pouvant être inférieure à 5 ans. L'acquéreur s'engage à faire dans les plus brefs délais toutes les démarches nécessaires pour l'obtention de ce ou de ces prêts, auprès d'un organisme bancaire de son choix, et d'en justifier à première demande. Ce prêt ou chacun de ces prêts s'il y en a plusieurs, sera réputé obtenu au sens de l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979, dès réception de son offre par l'acquéreur, ce qui devra intervenir dans le délai de quarante-cinq jours à dater de ce jour. Pendant ledit délai, en cas de défaut de l'obtention du ou de ces prêts, les présentes seront caduques sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure, ni de formalités judiciaires, dès justification de la ou des demandes de prêts et du refus de la ou des banques de lui accorder ces mêmes prêts. Passé ce même délai, la présente condition suspensive sera considérée comme levée et les prêts accordés.'
L'article XII précise que 'la réalisation du présente engagement aura lieu à la première convocation de Maître [D] [N], notaire à [Localité 7], que les parties choisissent d'un commun accord à cet effet, s'engageant à lui fournir toutes les pièces et renseignements utiles pour une régularisation au plus tard le 20 décembre 2018, ou si besoin était, dans le délai de 15 jours faisant suite à la délivrance de la délivrance de la dernière pièce nécessaire à la rédaction de l'acte notarié.'
L'article XIV prévoit que 'dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, dans les délais et conditions convenues, sauf application des conditions suspensives, elle devra payer à l'autre partie dès constatation de son refus, la somme de 8 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.'
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge, ayant constaté que ne figuraient au dossier que les simulations de financement établies respectivement le 7 novembre 2018 par le Crédit Agricole Nord de France pour un montant de 122 348 euros ou 122 316 euros (incluant 33 000 euros de travaux), le 14 novembre 2018 pa rla Société Générale pour un montant de 122 005,85 euros, le 28 mars 2019 par le Crédit Mutuel Nord Europe pour un montant à financer de 123 500 euros, ainsi que deux courriels de la société Immoprêt adressés à Mme [H] les 7 et 17 mai 2019 indiquant qu'elle classait son dossier en l'absence de nouvelles de sa part, en a déduit que Mme [H] n'établissait pas avoir effectué les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt de 87 200 euros tel que stipulé dans la condition suspensive, les éventuels refus des établissements contactés ne pouvant permettre l'application de la condition suspensive dès lors que le montant sollicité était supérieur de plus de 30 000 euros au prêt prévu et en conséquence, a jugé que la condition suspensive devait être considérée comme levée une fois le délai de 45 jours expiré et que Mme [H] devait être condamnée à payer la clause pénale.
La cour ajoute que la demande de prêt immobilier de 80 000 euros présentée par Mme [H] le 27 septembre 2019 auprès de la Société Générale n'est pas de nature à démontrer qu'elle a satisfait à ses obligations contractuelles dès lors que cette demande a été faite largement hors délai et qu'il n'est au surplus pas produit la réponse de la banque.
La clause pénale devra donc trouver à s'appliquer.
En cause d'appel, Mme [H] qui n'avait pas comparu en première instance, sollicite la modération de la clause pénale.
A cet égard, l'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
En l'espèce, la clause pénale de 10 % convenue entre les parties apparaît manifestement excessive compte tenu de la durée d'immobilisation du bien du 8 octobre 2018, date du compromis, au 25 mai 2019, date de la défaillance de Mme [H] au rendez-vous de signature de la vente définitive à partir de laquelle les vendeurs ont recouvré leur liberté de disposer du bien. Elle sera en conséquence réduite à 7%, de sorte que Mme [H] sera condamnée à payer à MM. [T] la somme de 5 600 euros en application de cette clause.
Sur la demande en paiement de l'agent immobilier
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1199 du code civil ajoute que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.
En l'espèce, la SARL Bodim invoque, au soutien de sa demande en paiement formée à l'encontre de Mme [H], l'article XIII du compromis de vente conclu entre MM. [T] et Mme [H], intitulé 'Négociation', aux termes duquel les parties ont convenu que les honoraires de négociation d'un montant de 7 000 euros sont en principe à la charge du vendeur mais qu''en cas de désistement de l'une ou l'autre partie, les honoraires ci-dessus indiqués seront payables par la partie défaillante.'
L'agent immobilier soutient par ailleurs qu'il a accompli l'ensemble des diligences qui lui incombaient aux termes de son mandat puisqu'il a trouvé un acquéreur, rédigé et fait signer un compromis de vente et s'est ensuite préoccupé de la levée de la condition suspensive pour permettre la signature de l'acte authentique. Il ajoute que le comportement fautif de Mme [H] est donc bien à l'origine du préjudice qu'il subi et rappelle que l'appelante n'a pas donné suite aux démarches entreprises pour tenter de régler amiablement le litige.
Cependant, si le premier juge s'est fondé pour faire droit à sa demande, sur les dispositions de l'article XIII du compromis de vente, la cour ne peut que constater d'une part que la SARL Bodim n'étant pas partie au compromis, elle ne peut réclamer à l'une des parties à ce compromis l'application de cette clause, qui n'a d'effet qu'entre les parties, pour obtenir le paiement de sa rémunération et d'autre part, que Mme [H] n'étant pas partie au contrat de mandat liant les vendeurs à l'agent immobilier, ce dernier ne peut pas plus invoquer le contrat de mandat pour obtenir le paiement par celle-ci de sa rémunération.
Dès lors, il convient d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [H] à payer à la SARL Bodim la somme de 7 000 euros et statuant à nouveau, de débouter la SARL Bodim de sa demande en paiement.
Sur les demandes accessoires
Le premier juge a exactement statué sur les dépens, sauf ce qui concerne la SARL Bodim qui conservera ses propres dépens de première instance.
La SARL Bodim étant déboutée de ses demandes en cause d'appel, il convient d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [H] à payer à MM. [L] et [X] [T] et à la SARL Bodim exerçant sous l'enseigne Agimmo la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, de condamner Mme [H] à payer à MM. [L] et [X] [T] la somme de 800 euros sur ce fondement, la SARL Bodim étant déboutée de sa demande à ce titre.
Mme [H] sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens d'appel et à payer à MM. [L] et [X] [T] la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, tandis que la SARL Bodim qui succombe en cause d'appel sera condamnée à payer à Mme [H] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
La SARL Bodim conservera ses propres dépens d'appel et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [R] [H] aux dépens et en ce qu'elle l'a condamnée à payer à M. [L] [T] et M. [X] [T] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [R] [H] à payer à M. [L] [T] et M. [X] [T] la somme de 5 600 euros en application de la clause pénale ;
Déboute la SARL Bodim de sa demande en paiement formée à l'encontre de Mme [R] [H] ;
Dit que la SARL Bodim conservera ses propres dépens de première instance ;
Condamne Mme [R] [H] aux entiers dépens d'appel sauf en ce qui concerne les dépens exposés par la SARL Bodim qui resteront à la charge de celle-ci ;
Condamne Mme [R] [H] à payer à M. [L] [T] et M. [X] [T] la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
Condamne la SARL Bodim à payer à Mme [R] [H] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Déboute la SARL Bodim de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le greffierLa présidente
Delphine VerhaegheChristine Simon-Rossenthal
