France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 09 juillet 2020, 19/06311

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 09/07/2020

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JOUR FIXE

N° de MINUTE :

N° RG 19/06311 - N° Portalis DBVT-V-B7D-SXAX

Jugement (N° 19/00897)

rendu le 28 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SARL Axiatis

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai

assistée de Me Nicolas Sfez, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

SA La Poste

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 3]

SCI Activités Courrier Industriel (ACI)

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 2]

représentées par Me Bernard Franchi, membre de la SCP Processuel, avocat au barreau de Douai

assistées de Me Emmanuelle Moreau, membre de la SELAS DS Avocats, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l'audience publique du 18 juin 2020 tenue par Marie-Hélène Masseron magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Hélène Masseron, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Marie-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2020 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Hélène Masseron, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Le 12 juin 2012, les sociétés Activités Courriers Industriels (ACI) et La Poste, sociétés du groupe La Poste, ont consenti une promesse synallagmatique de vente portant sur le centre de tri postal désaffecté situé à [Localité 1] à M. [C] [F], qui s'est ensuite substitué à la société Axiatis en qualité d'acquéreur, au prix de 1 800 000 euros. La date de signature de l'acte authentique de vente, initialement fixée au 30 janvier 2013, était reportée au 31 juillet 2013.

Le 11 juillet 2013, l'immeuble faisait l'objet d'importantes dégradations. Une expertise était ordonnée en référé à l'initiative de la société Axiatis. L'expert désigné évaluait le coût de la remise en état à 7 228 291 euros.

Le 24 décembre 2013, les sociétés ACI et La Poste assignaient la société Axiatis devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir constater judiciairement la caducité de la promesse de vente.

Le 26 décembre 2013, la société Axiatis assignait les sociétés ACI et la Poste aux fins de constatation judiciaire de la réalisation de la promesse.

Le 5 août 2014, la société Axiatis assignait la société Allianz, assureur de l'immeuble, aux fins d'être déclarée subrogée dans les droits des vendeurs vis-à-vis de leur assureur au titre des dégradations subies par l'immeuble.

Ces trois instances étaient jointes.

Par jugement du 8 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Lille a constaté la caducité de la promesse de vente au 31 juillet 2013 et débouté la société Axiatis de ses demandes indemnitaires dirigées contre les sociétés ACI, La Poste et Allianz.

La société Axiatis a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt du 26 octobre 2017, la cour d'appel de Douai a dit la vente parfaite mais a débouté la société Axiatis de ses demandes indemnitaires contre la société Allianz. Elle a toutefois précisé que son arrêt ne vaudrait pas vente, en disant que « les parties étant expressément convenues du report du transfert de propriété à la date de la signature de l'acte authentique, ce n'est qu'au jour de cet événement que la société Axiatis deviendra propriétaire du bien en cause. » , ajoutant qu' « il appartiendra aux notaires de convenir d'un rendez-vous et en cas de défaillance de l'une des parties, l'autre pourra la mettre en demeure de comparaître dans les conditions prévues par la convention et sous les sanctions qu'elle mentionne. »

(Cet arrêt a fait l'objet d'un pourvoi en cassation par la société Axiatis et le 7 mai 2019 ; la Cour de cassation a partiellement cassé et annulé l'arrêt de cour d'appel de Douai du 26 octobre 2017, «en ce qu'il rejette la demande de subrogation de la société Axiatis dans les droits de la SCI ACI et la société La Poste.' ;la cour d'appel de céans a été saisie et l'affaire fixée à une audience de plaidoirie le 5 octobre 2020.)

Les sociétés ACI et La Poste ont invité la société Axiatis à un rendez-vous de signature le 9 janvier 2018 ; un procès- verbal de défaut a été établi par le notaire Me [G].

Le 12 janvier 2018, les sociétés ACI et La Poste ont mis en demeure la société Axiatis de venir signer l'acte authentique le 25 janvier 2018, tout en précisant leurs intentions quant à la résolution de la promesse à défaut de présentation. La date a été reportée au 1er février 2018.

A cette date, un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire, mentionnant les déclarations de la société Axiatis quant aux raisons de son refus de signer l'acte authentique.

Le 16 février 2018, les sociétés ACI et La Poste ont fait assigner la société Axiatis devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à la promesse et subsidiairement, de voir prononcer la résolution judiciaire de la vente aux torts de l'acquéreur et d'être autorisés à conserver le dépôt de garantie de 180 000 euros.

La société Axiatis a conclu au débouté en opposant l'exception d'inexécution par les vendeurs de leurs obligations.

Par jugement du 28 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lille a :

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à la promesse du 12 juin 2012 et ce à la date du 1er février 2018,

- Dit en conséquence que les parties sont déliées de tous engagements l'une envers l'autre à compter du 1er février 2018 et que les sociétés La Poste et ACI ont retrouvé l'entière disposition de leur propriété à compter de cette date,

- Jugé que l'acquisition de la clause résolutoire emporte anéantissement de la vente,

- Dit que le dépôt de garantie de 180 000 euros versé par la société Axiatis sera conservé par les sociétés ACI et La Poste à titre de clause pénale,

- Condamné la société Axiatis à payer la somme de 2 500 euros à la société La Poste et 2 500 euros à la société ACI au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

La société Axiatis a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 30 janvier 2020, les sociétés ACI et La Poste ont été autorisées à assigner à jour fixe la société Axiatis pour qu'il soit statué rapidement sur cet appel, avant que la cour ne statue sur le renvoi de cassation de l'arrêt du 26 octobre 2017, la demande de subrogation de la société Axiatis dans les droits des sociétés ACI et La Poste ne pouvant en effet être appréciée qu'après que la question de la propriété de l'immeuble ait été définitivement tranchée.

Par dernières conclusions notifiées le 16 juin 2020, les sociétés ACI et La Poste demandent à la cour de :

- Déclarer irrecevables les prétentions nouvelles formulées par Axiatis à l'occasion de ses conclusions déposées le 10 juin 2020, et qui ne figuraient pas à ses premières conclusions ;

- En conséquence, juger irrecevables les prétentions suivantes :

'- Juger que les sociétés ACI et La Poste Immo ont manqué à leur obligation résultant des dispositions de l'article L 213-8 du code de l'urbanisme,

- Dire en conséquence la société Axiatis fondée dans son refus de signer l'acte authentique,

- Renvoyer les parties devant leur notaire afin de signer l'acte authentique dans un délai de trois mois suivant la réception de la décision de non-préemption à intervenir,

- Dire que le prix de vente des locaux vidés et sans les encombrants s'établit à 1 800 000 euros diminués des 180 000 euros au titre de la clause pénale, augmenté de la moitié des taxes foncières et de la moitié des frais de gardiennage du 12 juin au 31 juillet 2013 ;

- En réponse à l'argumentation des appelantes dans leurs conclusions déposées le 10 juin 2020, déclarer irrecevables les moyens et prétentions formulés par Axiatis en contradiction avec l'argumentation au titre de laquelle la Cour a rendu son arrêt du 26 octobre 2017,

- Subsidiairement, si par impossible la Cour jugeait ces moyes et prétentions recevables, rejeter les demandes d'Axiatis comme étant mal fondées ;

Sur l'appel principal d'Axiatis :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

Constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée de plein droit à la promesse du 12 juin 2012, et ce à la date du 1er février 2018 ;

Dit en conséquence que les parties ont été déliées de tous engagements l'une envers l'autre à compter du 1er février 2018, et que La Poste et ACI ont retrouvé l'entière disposition de leur propriété à compter de cette date ;

Jugé que l'acquisition de la clause résolutoire a emporté anéantissement de la vente dite « parfaite» par la Cour d'appel de Douai dans son arrêt du 26 octobre 2017, vente portant sur l'ensemble immobilier sis à [Adresse 4] cadastré section AA n° [Cadastre 2], pour une superficie de 47,753 m2 et section AA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 465 m²,

Dit que le dépôt de garantie de 180 000 euros, versé par Axiatis à la suite de la

signature de la promesse, devait être conservé par ACI et La Poste ;

Condamné la SARL Axiatis à payer la somme de 2 500 euros à La Poste et la somme de 2 500 euros à ACI au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL Axiatis aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour n'estimait pas que le premier juge a pu retenir à bon droit les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, et après avoir constaté le manquement d'Axiatis aux obligations découlant de l'arrêt du 26 octobre 2017 et aux obligations essentielles issues de la promesse synallagmatique de vente du 12 juin 2012, manquements notamment caractérisés par son refus, de mauvaise foi, de signer l'acte authentique le 1er février 2018 et de payer le prix des biens ;

- Prononcer la résolution judiciaire de la vente dite « parfaite» par la Cour de céans dans son arrêt du 26 octobre 2017, sur le fondement des dispositions de l'article1227 du Code civil, cette résolution emportant anéantissement de la vente relative à l'ensemble immobilier sis à [Adresse 5] cadastré section AA n° [Cadastre 2], pour une superficie de 47,753 m2 et section AA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 465 m² ;

- Confirmer ainsi le jugement en ce qu'il a :

Dit que les parties sont déliées de tous engagements l'une envers l'autre à compter du 1er février 2018, et que La Poste et ACI ont retrouvé l'entière disposition de leur propriété à compter de cette date ;

Dit que le dépôt de garantie de 180 000 euros, versé par Axiatis à la suite de la signature de la promesse, devait être conservé par ACI et La Poste ;

Sur leur appel incident :

- Infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a :

Débouté La Poste et ACI de leur demande de condamnation d'Axiatis à leur payer la somme de 887 886,33 euros à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire ;

Condamné Axiatis à payer la somme de 2 500 euros à ACI et la somme de 2 500 euros à La Poste au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

- Condamner Axiatis à leur payer la somme de 887 886,33 euros à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire ;

- Subsidiairement, condamner Axiatis à leur payer la somme de 400 000 à titre de dommages-intérêts ;

- Condamner Axiatis à leur payer à chacune la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 17 juin 2020 la société Axiatis demande à la cour de :

- Débouter les sociétés ACI et La Poste Immo de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions nouvelles formulées par Axiatis à l'occasion de ses conclusions déposées le 10 juin 2020 ;

- Juger que l'ensemble des conditions nécessaires à la mise en 'uvre de la clause résolutoire n'étaient pas réalisées au 1er février 2018 ;

- Juger en conséquence que la clause résolutoire n'est pas acquise ;

- Juger que les sociétés ACI et La Poste ont manqué à leur obligation résultant des dispositions de l'article L.213-8 du code de l'urbanisme ;

- Dire en conséquence la société Axiatis fondée dans son refus de signer l'acte authentique ;

- Annuler ou à défaut infirmer le jugement du 28 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à la promesse du 12 juin 2012, et ce à la date du 1er février 2018, qu'il a dit en conséquence que les parties sont déliées de tous engagements l'une envers l'autre à compter du ler février 2018, et que La Poste et ACI ont retrouvé l'entière disposition de leur propriété à compter de cette date, qu'il a jugé que l'acquisition de la clause résolutoire emporte anéantissement de la vente dite parfaite par la Cour d'appel de Douai dans son arrêt du 26 octobre 2017, qu'il a dit que le dépôt de garantie de 180 000 euros versé par la SARL Axiatis à la suite de la signature de la promesse sera conservé par ACI et La Poste à titre de clause pénale, qu'il a condamné la SARL Axiatis à payer la somme de 2 500 euros à La Poste et la somme de 2 500 euros à ACI au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et qu'il a condamné la SARL Axiatis aux entiers dépens ;

- Débouter les sociétés ACI et La Poste de toutes leurs demandes ;

- Juger parfaite la vente du 12 juin 2012 conclue entre les sociétés ACI et La Poste, d'une part, et la société Axiatis, d'autre part ;

- Renvoyer les parties devant leur notaire afin de signer l'acte authentique dans un délai de trois mois suivant la réception de la décision de non-préemption à intervenir ;

- Dire que le prix de vente des locaux vidés et sans les encombrants s'établit à 1 800 000 euros diminué des 180 000 euros au titre de la clause pénale, augmenté de la moitié des taxes foncières et de la moitié des frais de gardiennage du 12 juin 2012 au 31 juillet 2013 ;

- Confirmer le jugement du 28 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a débouté les sociétés ACI et La Poste de leurs demandes indemnitaires ;

- Condamner solidairement les sociétés ACI et La Poste à verser à la société Axiatis la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les sociétés ACI et La Poste aux entiers dépens.

Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Pour la clarté des débats, il sera simplement indiqué que la société appelante soutient, en substance, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée à la promesse de vente n'étaient pas réunies en ce que, d'une part, la mise en demeure qui lui a été adressée par les propriétaires de l'immeuble ne visent pas expressément la clause résolutoire et, d'autre part, la condition suspensive tenant à la purge du droit de préemption n'était plus réalisée au moment de la mise en oeuvre de la clause résolutoire en ce qu'en application de l'article L.213-8 du code de l'urbanisme, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner aurait dû être émise par les vendeurs à l'expiration du délai de trois ans courant à partir du 7 décembre 2012, date à laquelle la commune de [Localité 1] avait fait connaître sa renonciation au droit de préemption ; qu'à défaut Axiatis était bien fondée à opposer l'inexécution par ACI et la Poste de leurs obligations et en conséquence à refuser de signer l'acte authentique de vente. Sur l'appel incident (demande de dommages et intérêts formée par ACI et La Poste), elle oppose le fait que pendant plus de cinq ans sur les sept années d'immobilisation du bien immobilier, la non-réalisation de la vente a été le seul résultat de l'opposition des sociétés La Poste et ACI à l'acquisition de l'immeuble par Axiatis. Enfin, sur la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de leurs demandes prétendument nouvelles, elle fait valoir que le principe de concentration des prétentions au fond prévu à l'article 910-4 du code de procédure civile n'est applicable qu'à la procédure ordinaire et non à la procédure à jour fixe, et qu'en tout état de cause elle n'a fait que formuler de nouveaux moyens sans modifier ses prétentions initiales.

Pour leur part, les sociétés ACI et La Postent exposent essentiellement que :

- Axiatis a été défaillante dans l'exécution de l'arrêt de la cour de céans du 26 octobre 2017 en ne diligentant aucune démarche en vue de signer l'acte authentique de vente et en ne formulant aucun commentaire à propos du projet d'acte de vente qui lui a été communiqué, si bien que La Poste et ACI étaient fondées à mettre en oeuvre l'acquisition de la clause résolutoire prévue à la promesse ;

- que lorsqu'elles ont sommé Axiatis de réitérer son engagement dans la ligne de l'arrêt de la cour, elles ont clairement exprimé leur volonté de bénéficier du mécanisme de la clause résolutoire ;

- qu'en tout état de cause, la cour pourrait prononcer la résolution de la vente pour inexécution, Axiatis ayant manqué, d'une part, à son obligation de signer l'acte authentique de vente dont le projet lui avait été communiqué et, d'autre part, à son obligation de payer le prix de vente ;

- qu'Axiatis est mal fondée à soutenir que la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption n'est pas réalisée alors que l'arrêt du 26 octobre 2017 est irrévocable en ce qu'il a dit la vente parfaite, si bien qu'Axiatis se trouve désormais dépourvue de tout moyen de droit pour remettre en cause la validité de la vente ;

- qu'en tout état de cause, la purge du droit de préemption régulièrement effectuée en 2012 et la situation juridique née de la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la commune de [Localité 1] s'est éteint le 7 septembre 2012, lorsque la commune a renoncé à son droit de préemption ; que l'article L.213-8 du code de l'urbanisme, introduit par la loi Alur du 24 mars 2014, qui n'est applicable que pour l'avenir à défaut de déroger au principe de non rétroactivité des lois posé par l'article 2 du code civil, ne peut faire revivre une situation juridique régulièrement éteinte sous l'empire de la loi qui lui était alors applicable.

Sur leur appel incident, ACI et La Poste font valoir que le préjudice qu'elles ont subi en conséquence de l'immobilisation de leur immeuble pendant sept ans va bien au-delà de celui qu'entend réparer la clause pénale prévue à la promesse de vente ; que depuis le 26 décembre 2013, date à laquelle elle a saisi le tribunal de grande instance de Lille, le comportement judiciaire de Axiatis est abusif et doit donner lieu à la réparation du préjudice de ACI et la Poste qui, depuis la promesse du 12 juin 2012 et surtout l'assignation d'Axiatis, voient leur bien immobilisé alors qu'il leur coûte plus de deux cent mille euros par an.

SUR CE, MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir tirées de demandes nouvelles dans les dernières conclusions d'Axiatis

Selon les dispositions de l'article 910-4 alinéa 1er du Code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

L'alinéa 2 ajoute : 'Néanmoins, sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'

Si cet article fait partie de la sous-section 1 traitant de la procédure ordinaire, alors que la procédure à jour fixe, utilisée en l'espèce, est régie par la sous-section 2, le principe de concentration des prétentions dans les premières écritures, posé par l'article 910-4, constitue un des principes directeurs du procès civil en matière de représentation obligatoire, principes qui s'appliquent à la procédure à jour fixe, et aucune disposition de la sous-section 2 relative à cette procédure particulière ne stipule de dérogation à ce principe qui, dès lors, lui est applicable.

Aux termes de ses premières conclusions déposées le 28 février 2020, la société Axiatis a demandé à la cour de :

- Constater que l'ensemble des conditions nécessaires à la mise en 'uvre de la clause résolutoire n'étaient pas réalisées au 1er février 2018 ;

- Constater en conséquence que la clause résolutoire n'est pas acquise ;

- Annuler ou à défaut infirmer le jugement du 28 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a (') ;

- Débouter les sociétés ACI et La Poste de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- Dire parfaite la vente du 12 juin 2012 conclue entre les sociétés ACI et La Poste d'une part et la société Axiatis d'autre part ;

- Renvoyer les parties devant leur notaire afin de signer l'acte authentique ;

- Dire que le prix de vente s'établit à 1 800 000 euros diminué des 180 000 euros au titre de la clause pénale, augmenté de la moitié des taxes foncières et de la moitié des frais de gardiennage du 12 juin 2012 au 31 juillet 2013 ;

- Confirmer le jugement du 28 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a débouté les sociétés ACI et La Poste de leurs demandes indemnitaires ;

- Condamner solidairement les sociétés ACI et La Poste à verser à la société Axiatis la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les sociétés ACI et La Poste aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juin 2020, elle demande à la cour de :

- Juger que l'ensemble des conditions nécessaires à la mise en 'uvre de la clause résolutoire n'étaient pas réalisées au 1er février 2018 ;

- Juger en conséquence que la clause résolutoire n'est pas acquise ;

- Juger que les sociétés ACI et La Poste ont manqué à leur obligation résultant des dispositions de l'article L.213-8 du code de l'urbanisme ;

- Dire en conséquence la société Axiatis fondée dans son refus de signer l'acte authentique ;

- Annuler ou à défaut infirmer le jugement du 28 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a (...) ;

- Débouter les sociétés ACI et La Poste de toutes leurs demandes ;

- Juger parfaite la vente du 12 juin 2012 conclue entre les sociétés ACI et La Poste, d'une part, et la société Axiatis, d'autre part ;

- Renvoyer les parties devant leur notaire afin de signer l'acte authentique dans un délai de trois mois suivant la réception de la décision de non-préemption à intervenir ;

- Confirmer le jugement du 28 octobre 2019 du tribunal de grande instance de Lille en ce qu'il a débouté les sociétés ACI et La Poste de leurs demandes indemnitaires ;

- Condamner solidairement les sociétés ACI et La Poste à verser à la société Axiatis la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les sociétés ACI et La Poste aux entiers dépens.

ACI et La Poste considèrent que sont irrecevables les prétentions suivantes :

1- Juger que les sociétés ACI et La Poste Immo ont manqué à leur obligation résultant des dispositions de l'article L 213-8 du code de l'urbanisme,

2- Dire en conséquence la société Axiatis fondée dans son refus de signer l'acte authentique,

3- Renvoyer les parties devant leur notaire afin de signer l'acte authentique dans un délai de trois mois suivant la réception de la décision de non-préemption à intervenir,

4- Dire que le prix de vente des locaux vidés et sans les encombrants s'établit à 1 800 000 euros diminués des 180 000 euros au titre de la clause pénale, augmenté de la moitié des taxes foncières et de la moitié des frais de gardiennage du 12 juin au 31 juillet 2013.

Cependant, la première prétention ne constitue qu'un moyen qui, pour partie, fonde la demande principale tendant à ce qu'il soit jugé que la clause résolutoire n'a pu jouer, moyen d'ailleurs déjà contenu dans les premières écritures.

La deuxième prétention constitue elle aussi un moyen formulé dans le cadre de la demande tendant à voir juger que la clause résolutoire n'a pu jouer (et déjà contenu dans les premières écritures), consistant à soutenir qu'Axiatis ne peut être considérée comme ayant manqué à son obligation de signer l'acte authentique dès lors que les vendeurs avaient eux-même manqué à leur obligation de transmettre une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner.

La troisième prétention, sauf le 'délai de trois mois suivant la réception de la décision de non-préemption à intervenir', qui ne vient toutefois que la compléter, a déjà été formulée dans les premières écritures, de même que la dernière prétention critiquée.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur l'appel principal de la société Axiatis :

L'arrêt rendu le 26 octobre 2017 par la cour de céans est irrévocable en toutes ses dispositions sauf celle, cassée par arrêt de la cour de cassation du 7 mars 2019, répondant à la demande de subrogation de la société Axiatis dans les droits des sociétés ACI et La Poste au titre de l'indemnité d'assurance sollicitée par les vendeurs auprès de leur assureur à la suite du sinistre ayant affecté les lieux en juillet 2013.

Ainsi, il est définitivement jugé que la vente du 12 juin 2012 conclue entre les sociétés ACI et La Poste, d'une part, et la société Axiatis, d'autre part, est parfaite, le transfert de propriété étant reporté à la date de signature de l'acte authentique à la signature duquel les parties sont renvoyées.

La cour a en effet considéré que les parties étant expressément convenues du report du transfert de propriété à la date de signature de l'acte authentique, ce n'est qu'au jour de cet événement que la société Axiatis deviendra propriétaire du bien en cause. La condition résolutoire en cas de manquement de l'une des parties à ses engagements contractuels étant toujours sous entendue, il n'y a lieu de statuer sur ce point ni de préciser les conditions du transfert de propriété : il appartiendra aux notaires de convenir d'un rendez-vous et, en cas de défaillance de l'une des parties, l'autre pourra la mettre en demeure de comparaître dans les conditions prévues par la convention et sous les sanctions qu'elle mentionne.

Les sociétés ACI et la Poste ont pris l'initiative d'exécuter cet arrêt en procédant à sa signification puis en adressant le 22 décembre 2017 au conseil de la société Axiatis une lettre officielle par laquelle elles lui fixent un rendez-vous de signature de l'acte authentique le 9 janvier 2018, lui adressant un projet d'acte et un décompte du prix de vente. La société Axiatis ne s'étant pas présentée à cette date, un procès-verbal de carence a été établi par le notaire et le 12 janvier 2018, la société Axiatis a été mise en demeure de se présenter le 25 janvier 2018 à l'étude de Me [G] pour signer l'acte authentique, les sociétés ACI et la Poste lui indiquant qu'à défaut pour elle de se présenter, un procès-verbal de carence sera dressé et elles 'entendent se prévaloir des termes de l'arrêt de la cour de Douai relatifs aux sanctions du manquement de l'une des parties à ses engagements', ajoutant que 'Conformément aux conventions des parties exprimées dans la promesse du 12 juin 2012, la vente dite parfaite par la Cour sera résolue de plein droit et sans formalité judiciaire, aucun transfert de propriété n'ayant pu intervenir.' Parallèlement, le 15 janvier 2018, elles ont fait délivrer une sommation à la société Axiatis dans laquelle elles indiquent :

'A défaut de signature de l'acte authentique et de complet paiement du prix et des frais, aux lieu, date, et heures indiqués et aux conditions mentionnés au projet d'acte et au décompte joints :

Un procès-verbal de carence sera dressé.

Les sociétés SCI Activités Courrier Industriel et La Poste entendent se prévaloir des termes de l'arrêt de la Cour de Douai relatifs aux sanctions du manquement de l'une des parties à ses engagements.

Conformément aux conventions des parties exprimées dans la promesse du 12 juin 2012, la vente dite parfaite par la Cour sera donc résolue, de plein droit et sans formalité judiciaire, aucun transfert de propriété n'ayant pu intervenir.'

La société Axiatis s'est manifestée pour la première fois par lettre du 23 janvier 2018, dans laquelle elle demandait notamment à revisiter les lieux et le report du rendez-vous de signature de l'acte authentique. Cette demande était acceptée et la signature reportée au 1er février 2018, une visite des lieux étant organisée le 31 janvier 2018 sous le contrôle d'un huissier de justice. Le 1er février 2018, le notaire dressait un nouveau procès-verbal de carence suite au refus de signer opposé par la société Axiatis qui émettait les réserves suivantes tout en maintenant sa volonté d'acquérir l'immeuble : le pourvoi en cassation formé par elle contre l'arrêt de la cour d'appel du 26 octobre 2017, l'impossibilité de visiter correctement le site en raison d'un problème d'accessibilité, le caractère anormalement succinct de l'état des lieux dressé par l'huissier de justice le 31 janvier 2018, l'encombrement des lieux par des encombrants et gravats.

Assignation était alors délivrée le 16 février 2018 par les sociétés ACI et La Poste à la société Axiatis, pour voir jouer la clause résolutoire stipulée à la promesse ou à défaut prononcer la résolution judiciaire de la vente aux torts de l'acquéreur, et être autorisée à conserver le dépôt de garantie de 180 000 euros.

La clause résolutoire stipulée à la promesse de vente est ainsi rédigée :

' La présente promesse synallagmatique de vente pourra être résolue de plein droit, si bon semble au PROMETTANT et sans formalité judiciaire, 10 jours après une mise en demeure adressée au BÉNÉFICIAIRE par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

Cette mise en demeure devra contenir une déclaration du PROMETTANT d'user du bénéfice de la présente clause.

La présente clause résolutoire ne pourra recevoir application que pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE refuserait de signer l'Acte Authentique de vente dans les délais et conditions convenus aux présentes alors que l'ensemble des Conditions Suspensives seraient réalisées.

En cas d'application de la présente clause résolutoire, les Parties conviennent dès à présent que le PROMETTANT disposera de la somme versée à titre de dépôt de garantie à titre d'indemnité forfaitaire et définitive. '

Il ressort de la chronologie des faits précédemment exposée que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont bien réunies :

- Une mise en demeure a en effet été adressée le 12 janvier 2018, en la forme recommandée, doublée d'une sommation du 15 janvier 2018, dans lesquelles les sociétés venderesses expriment la volonté de voir jouer la clause résolutoire ainsi qu'il résulte des mentions portées dans ces deux actes et plus haut reproduites en italique, en particulier de la mention : 'Conformément aux conventions des parties exprimées dans la promesse du 12 juin 2012, la vente dite parfaite par la Cour sera donc résolue, de plein droit et sans formalité judiciaire, aucun transfert de propriété n'ayant pu intervenir.', laquelle correspond bien à une déclaration du promettant d'user du bénéfice de la clause stipulée à la promesse. Le premier moyen soulevé par la société Axiatis de ce chef est donc inopérant ;

- Le bénéficiaire a refusé de signer l'acte authentique de vente le 1er février 2018. L'ensemble des conditions suspensives étaient pourtant réalisées dès lors qu'en disant la vente parfaite, et cela de manière irrévocable, l'arrêt de la cour d'appel du 26 octobre 2017 avait définitivement jugé du caractère parfait de la vente, ce qui n'autorisait plus la société Axiatis à discuter de la réalisation des conditions suspensives ;

- En tout état de cause, est mal fondé le moyen soulevé par Axiatis, tiré de la non réalisation de la condition suspensive tenant à la purge du droit de préemption faute par les sociétés venderesses d'avoir réitéré leur déclaration d'intention d'aliéner à l'expiration d'un délai de trois ans conformément aux dispositions de l'article L.213-8 du code de l'urbanisme selon lesquelles 'Si le propriétaire n'a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l'article L. 213-2'. Ce texte, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, n'est en effet pas applicable à la promesse de vente litigieuse du 12 juin 2012 dès lors qu'en vertu du principe de non rétroactivité des lois posé par l'article 2 du code civil, auquel cette loi ne déroge pas, l'article L. 213-8 ne dispose que pour l'avenir.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a :

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à la promesse du 12 juin 2012 et ce à la date du 1er février 2018,

Sur l'appel incident des sociétés ACI et La Poste :

La clause pénale insérée à la promesse de vente stipule :

'Les PARTIES conviennent expressément qu'au cas où l'une d'entre elles, après avoir été mise en demeure, toutes les Conditions Suspensives étant levées, ne régulariserait pas l'Acte Authentique de réalisation de la vente, au plus tard à la date ultime convenue à cet effet, elle devra verser à l'autre Partie, à titre de clause pénale et d'indemnité forfaitaire conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, la somme de CENT QUATRE VINGT MILLE EUROS (180 000,00 euros) représentant (10 %) du Prix de vente convenu aux présentes, le tout sans préjudice pour chacune des Parties de poursuivre l'autre en exécution de la vente sauf le jeu de la clause résolutoire stipulée ci-après bénéficiant au PROMETTANT, étant précisé que la présente clause ne peut pas être assimilée à une stipulation d'arrhes et n'emporte pas novation.'

Comme cette clause l'énonce (la somme de CENT QUATRE VINGT MILLE EUROS (180 000,00 euros) représentant (10 %) du Prix de vente convenu aux présentes), le montant de cette pénalité correspond au montant du dépôt de garantie, contractuellement fixé à la somme forfaitaire de 180 000 euros.

Le dernier paragraphe de la clause résolutoire prévoit que 'En cas d'application de la présente clause résolutoire, les Parties conviennent dès à présent que le PROMETTANT disposera de la somme versée à titre de dépôt de garantie à titre d'indemnité forfaitaire et définitive.'

Les parties ont ainsi entendu évaluer à 180 000 euros, à titre forfaitaire et définitif, les dommages et intérêts qui seraient dus à la partie victime du refus de l'autre de régulariser l'acte authentique de vente. Or, aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, il ne peut être considéré que l'action engagée devant le tribunal de grande instance de Lille en décembre 2013 par la société Axiatis et l'appel qu'elle a formé contre l'arrêt du 26 octobre 2017 la déboutant de sa demande de subrogation dans les droits des vendeurs pour le versement de l'indemnité d'assurance ont dégénéré en abus du droit d'agir en justice, alors que comme l'a souligné la cour dans cet arrêt, le sinistre du mois de juillet 2013 a radicalement modifié la perception qu'avait chacune des parties de l'opération projetée et les a conduites à renverser leurs positions : Axiatis, qui cherchait à se dégager de cette opération sans perdre les 180 000 euros de la clause pénale, a demandé la réalisation de la vente en invoquant en même temps la nécessaire indemnisation des dommages causés au bien vendu par les actes de vandalisme pendant que La Poste, après avoir poursuivi l'exécution de la promesse, en en a demandé la caducité.

C'est donc à bon droit que le tribunal a débouté les sociétés ACI et la Poste de leur demande de dommages et intérêts complémentaires du montant de la clause pénale.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Perdant en son appel, la société Axiatis sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce fondement aux sociétés ACI et La Poste la somme de 5 000 euros à chacune, en sus des 2 500 euros alloués à chacune par le tribunal.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société Axiatis aux dépens de l'instance d'appel,

La déboute de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamne à payer sur ce fondement aux sociétés ACI et La Poste la somme de 5 000 euros à chacune.

Le greffier,Le président,

Delphine Verhaeghe.Marie-Hélène Masseron.

| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 09 juillet 2020, 19/06311

Synthèse

Références :

Origine de la décision