| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 20 décembre 2018, 17/02369

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 20/12/2018

***

N° de MINUTE :

N° RG 17/02369 - N° Portalis DBVT-V-B7B-QTK3

Jugement (N° 15/04926)

rendu le 23 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

SAS Immo de France Nord Pas de Calais

représentée par président

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Emmanuel Masson, avocat au barreau de Lille

assistée de Me Charles-Henri de Gaudemont, membre de la SELARL MCH Avocats, avocat au barreau du Val d'Oise

INTIMÉES

EURL G

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

SCI G'One

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

représentées par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, constitué aux lieu et place de Me Simon Duthoit, avocat

assistées de Me Marie Christine Missiaen, avocat au barreau d'Amiens

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Foch de Gaulle

pris en la personne de son syndic en exercice la société Camag

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Me Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai, constitué aux lieu et place de Me Arnaud Dragon, avocat

assistée de Me Sébastien Carnel, avocat au barreau de Lille

SA Générali France assurances

prise en la personne des ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 4]

SA Générali Iard

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 4]

représentées et assistées de Me Jacques Sellier, avocat au barreau de Lille

SA Maaf Assurances

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 5]

[Adresse 6]

représentée et assistée de Me Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l'audience publique du 22 octobre 2018 tenue par Marie-Laure Aldigé magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Hélène Masseron, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Marie-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2018 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Marie-Hélène Masseron, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 octobre 2018

***

Le 1er juillet 2013, un dégât des eaux est survenu dans l'ensemble immobilier situé à [Localité 5], à l'angle du [Adresse 7], et soumis au statut de la copropriété tel que défini par la loi du 10 juillet 1965. Le local commercial de 130 m² situé en rez-de-chaussée ainsi qu'en étage sur 40 m² appartenant à la S.C.I G'One et donné à bail depuis le 1er septembre 2012 à l'E.U.R.L G a été affecté par ce dégât des eaux. La société bailleresse et la société preneuse avaient le même gérant, M. [H] [S].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle (le syndicat) avait pour syndic au moment du sinistre la S.A Immo de France Nord Pas de Calais (société Immo), lequel avait été désigné par assemblée générale du 13 mai 2009.

La S.C.I G'One et l'E.U.R.L G ont saisi, par assignations en date des 19 et 20 novembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir désigner un expert judiciaire. Par ordonnance en date du 19 juin 2014, le juge des référés a missionné M. [V] [H]. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 17 novembre 2014.

Par acte en date du 21 avril 2015, la S.C.I G'One et l'E.U.R.L G ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lille le syndicat, la S.A Générali France Assurances en sa qualité d'assureur du syndicat, la S.A Maaf Assurances (la société Maaf) en sa qualité d'assureur de l'E.U.R.L G, et la société Immo en sa qualité de syndic. Selon acte du 30 mars 2016, les demanderesses ont assigné devant la juridiction déjà saisie la société Générali Iard en sa qualité d'assureur du syndicat. Ces deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état.

Par jugement en date du 23 mars 2017, le tribunal a :

mis hors de cause la SA Générali France Assurances ;

condamné in solidum la société Immo, le syndicat et son assureur Générali Iard à :

payer à l'E.U.R.L G la somme de 205 039, 25 euros ;

payer à la S.C.I G'One la somme de 25 630 euros ;

rembourser à la Maaf les indemnités versées par celle-ci, soit la somme de 165 797,75 euros ;

condamné in solidum la société Immo et la société Générali Iard à garantir le syndicat de toute condamnation intervenant à son encontre au profit des sociétés G et G'One ;

condamné la société Immo à garantir la société Générali Iard de toutes condamnations ;

condamné la S.C.I G'One à payer au syndicat la somme de 13 193,36 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 7 octobre 2016 ;

condamné la société Immo à payer à l'E.U.R.L G et la S.C.I G'One chacune la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Immo France aux dépens, en ce compris les frais de référé et d'expertise ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société Immo a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2017, l'appelante demande à la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 et suivants du code civil, de :

Infirmer le jugement déféré en ce que :

il l'a condamnée in solidum avec le syndicat et son assureur la société Générali Iard à payer à l'E.U.R.L G la somme de 205 039,25 euros et à payer à la S.C.I G'One la somme de 25 630 euros et à rembourser à la Maaf la somme de 165 797,75 euros :

il l'a condamnée in solidum avec la société Générali Iard à garantir le syndicat de toute condamnation intervenant à son encontre au profit des sociétés G et G'One ;

l'a condamnée à garantir la société Générali Iard de toutes condamnations ;

l'a condamnée au paiement des frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau et pour ces chefs du jugement :

juger qu'elle n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de ses diligences en sa qualité de syndic ;

juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les diligences qu'elle a accomplies et les préjudices allégués par les parties adverses ;

en conséquence, débouter toutes parties au litige de toutes demandes dirigées à son encontre et de leur appel incident ;

condamner la société Générali Iard à lui rembourser la somme de 165 797,75 euros réglée par la concluante au titre de l'exécution provisoire dont le jugement entrepris se trouve assortie ;

condamner les sociétés G et G'One à lui rembourser la somme de 40 000 euros réglée par la concluante au titre de l'exécution provisoire dont le jugement entrepris se trouve assortie ;

À titre subsidiaire :

juger y avoir lieu à partage de responsabilité entre elle et le syndicat et son assureur la société Générali Iard, la part qui lui est imputable ne devant excéder plus de 10 % du montant total des condamnations ;

En toutes hypothèses :

juger que les sociétés G et G'One ne justifient pas des préjudices allégués ;

constater que la société G a déjà été indemnisée de ses préjudices par la société Maaf ;

débouter la société G de sa réclamation au titre de l'indemnisation à la valeur à neuf des presses numériques litigieuses dont elle ne justifie pas de la propriété ;

débouter les sociétés G et G'One de leur appel incident et de leurs demandes ;

à défaut, réduire à de plus justes proportions les préjudices allégués par lesdites sociétés et faire application de la notion de perte de chance à l'égard de la concluante ;

juger que le syndicat et la société Générali Iard ne sont ni recevables ni fondés en leur demande d'être relevés et garantis par elle des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre et en conséquence les débouter de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre ;

condamner la société G, la S.C.I G'One et toute autre partie succombante, à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Emmanuel Masson.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2018, la S.C.I G'One et l'E.U.R.L G, au visa des articles 1382 et suivants du code civil devenus articles 1242 et suivants du même code, de l'article 1147 du code civil devenu 1231-1 du même code, de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il est entré en voie de condamnation mais de l'infirmer sur le quantum des sommes qu'il leur a allouées, et statuant à nouveau, de :

condamner in solidum la société Immo, le syndicat, leur assureur la société Générali France Assurances et/ou la société Générali Iard à payer les sommes suivantes :

à l'E.U.R.L G, 364 546 euros correspondant à la perte du fonds de commerce et 280 111 euros au titre de son préjudice matériel ;

à la S.C.I G'One, 54 000 euros au titre de la perte de loyers et 25 630 euros au titre des travaux de remise en état ;

condamner la Maaf à payer à l'E.U.R.L G la somme de 203 598,25 euros au titre du préjudice matériel non indemnisé ;

juger que la Maaf doit sa garantie sur la perte du fonds pour une somme supplémentaire de 25 130,40 euros sur les 364 546 euros et en conséquence la condamner à payer cette somme à l'E.U.R.L G ;

condamner in solidum la société Immo, le syndicat, leur assureur la société Générali France Assurances et/ou société Générali Iard à leur payer chacune 5 000 euros, soit 15 000 euros outre les entiers frais et dépens en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire et 'le coût de la signification de l'assignation en référé [T] comprise' (sic) et des procès-verbaux de constat d'huissier de justice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2018, le syndicat demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382,1384 et 1984 anciens du code civil, des articles 10, 10-1, 14, 14-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 37 du décret du 10 mars 1967 :

A titre principal:

d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu sa responsabilité, et statuant à nouveau, de débouter l'E.U.R.L G, la S.C.I G'One et la Maaf de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire:

débouter la société Générali Iard de son appel incident ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la société Immo et la société Générali Iard à le garantir de toutes condamnations intervenant à son encontre au profit des sociétés G et G'One ;

infirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas prononcé sa garantie à l'égard des condamnations intervenant à son encontre au profit de la Maaf et statuant à nouveau de ce chef, juger que la société Immo et la société Générali Iard le garantiront et relèveront également indemne in solidum de toute condamnation intervenant à son encontre au profit de la société Maaf, assureur de l'E.U.R.L G ;

confirmer le jugement entrepris pour le surplus sauf à :

minorer l'indemnisation de la perte du fonds de commerce de l'E.U.R.L G à la somme de 20 351 euros ;

débouter l'E.U.R.L G de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel (perte des machines) ;

débouter la S.C.I G'One de sa demande de dommages et intérêts ;

débouter les sociétés G et G'One de leur appel incident s'agissant du quantum de l'indemnisation qui leur a été allouée ;

En tout état de cause,

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la S.C.I G'One au titre des charges de copropriété et donner acte au syndicat de ce que la dette de la S.C.I G'One a aujourd'hui été soldée dans le cadre de la vente des lots dont était propriétaire la S.C.I G'One ;

condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2017, la société Générali France Assurance et la société Générali Iard demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1134, 1104 et 1964 du code civil et L.113-1 du code des assurances, de mettre hors de cause la société Générali France Assurances en cause d'appel, d'infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau, de :

juger que la société Générali Iard ne doit pas sa garantie ;

juger que l'E.U.R.L G et la S.C.I G'One ne justifient pas de leur préjudice et les débouter de leurs demandes ;

débouter la Maaf de ses demandes ;

condamner la société Immo à la garantir de toutes condamnations, en principal, intérêts, dommages et intérêts, et frais qui pourraient être prononcées à son encontre ;

condamner tout succombant au paiement d'une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2017, la Maaf demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner la société Immo à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que le syndic soutient en substance que sa responsabilité ne saurait être engagée dans la mesure où :

le contenu du rapport d'expertise ne permet pas d'établir que le dégât des eaux provient des parties communes alors que l'expert judiciaire n'a pu procéder à aucune analyse du tronçon de canalisation à l'origine de la fuite ;

le tribunal a justement estimé qu'aucune faute ne saurait lui être reproché pour ne pas avoir exécuté la résolution n°15 alors qu'il avait été mis dans l'impossibilité de le faire par les décisions successives du conseil syndical et de l'assemblée générale des copropriétaires ;

le tribunal a, à juste titre, considéré qu'il n'avait commis aucun manquement à son devoir de conseil sur la nécessité des travaux à réaliser alors même qu'il avait alerté l'assemblée générale des copropriétaires sur ce point ;

le tribunal a, en revanche, retenu à tort à son encontre une faute de gestion en ce qu'il aurait dû alerter sur l'urgence à exécuter les travaux et en ce qu'il n'aurait pas transmis à l'assemblée générale des copropriétaires un courrier de la société Samee proposant une intervention préventive, alors que :

il ressort du contenu de la résolution n°15 qu'il avait informé le syndicat de l'urgence ;

il avait déjà fait réaliser les travaux conservatoires notamment par traitement filmogène ;

il n'est pas justifié que le courrier du 4 juin 2010, qui a été produit en première instance par le syndicat, lui ai été également adressé en absence de toute mention du destinataire;

les devis évoqués par ces courriers n'étant pas produits et la cause de la corrosion demeurant indéterminée, il n'est nullement établi que les travaux préconisés auraient permis d'empêcher la survenance du sinistre ;

il était nécessaire de procéder d'abord à un diagnostic pour déterminer la cause du problème avant de faire des travaux comme l'avait d'ailleurs préconisé la société Samee elle-même, et il est faux d'affirmer que ce courrier lui fournissait les éléments techniques lui permettant d'exécuter immédiatement des travaux pour éviter un sinistre ;

il est nullement démontré que le syndicat qui rencontrait d'importantes problèmes de trésorerie et faisait face à des travaux de façade suite à un arrêté de péril aurait voté les travaux nécessaires ;

le quitus donné au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2012 pour sa gestion durant la période du 1er janvier 2011 aux 31 décembre 2011 valide rétroactivement toutes les initiatives du syndic en couvrant même ses éventuelles fautes de gestion et empêche la mise en jeu de sa responsabilité.

La S.C.I G'One et l'E.U.R.L G soutiennent essentiellement que :

le syndic engage sa responsabilité dans la mesure où :

il est établi que le dégât des eaux a été consécutif à la rupture d'une canalisation commune ;

il n'a pas exécuté la résolution n°15 alors qu'il se devait de commander dans les meilleurs délais le diagnostic dont le principe et le coût maximal avaient été votés en assemblée générale ainsi que de procéder à l'appel d'un fonds spécial selon les tantièmes généraux exigibles au 1er octobre 2010 comme le prévoyait la résolution ;

il a commis une faute de gestion en ne faisant pas procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble au vu de l'urgence et de la gravité de la situation ;

il a également commis une faute de gestion, comme l'a retenu à juste titre le tribunal, en n'informant pas le syndicat de l'urgence de la situation et en ne soumettant pas à l'assemblée générale la proposition de la Samee relativement à des solutions préventives et curatives pour un coût abordable, lesquelles auraient permis d'éviter la survenance du sinistre ;

le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires ne saurait exonérer le syndic de sa responsabilité ;

le syndicat engage sa responsabilité délictuelle à l'écart de la preneuse et sa responsabilité contractuelle à l'égard de la propriétaire dans la mesure où :

il a manqué à son obligation de diligence en ne relançant pas le syndic et en ne le mettant pas face à ses obligations et en revenant en mai 2011 sur la résolution relative à la réalisation du diagnostic voté en mai 2010 ;

il engage sa responsabilité à la fois sur le fondement de l'article 1384 alinéa premier du code civil en tant que gardien de la chose et sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les canalisations à l'origine du sinistre relevant des parties communes ;

l'assureur Générali doit bien sa garantie pour le dégât des eaux, ce risque étant couvert par le contrat d'assurance tandis que l'exclusion de garantie invoquée par l'assureur n'est pas valide au regard de l'article L 113-1 du code des assurances ;

le tribunal a justement considéré que l'activité d'impression n'était pas interdite par le règlement de copropriété; en effet la stipulation concernée vise les imprimeries dans la mesure où leur fonctionnement est bruyant tandis qu'elle travaille pour sa part le numérique avec des imprimantes laser, et ce au vu et au su du syndicat depuis 2012 ;

le tribunal a sous-estimé le préjudice subi par l'E.U.R.L G alors même :

qu'il a appliqué un coefficient multiplicateur trop réduit pour la valorisation de son fonds de commerce,

qu'il a à tort écarté l'indemnisation des charges d'exploitation et des mensualités du contrat de maintenance alors même qu'elle a continué à s'en acquitter sans contrepartie de chiffre d'affaires suite au sinistre et qu'elles ont dès lors nécessairement réduit la valeur du fonds ;

le preneur était bien propriétaire des machines endommagées ;

la Maaf, auprès de laquelle l'E.U.R.L G avait souscrit un contrat d'assurances, aurait dû lui conseiller des plafonds de garantie supérieurs alors même qu'elle connaissait le montant du contenu professionnel pour l'avoir évalué à la somme de 307 811 euros.

Le syndicat fait essentiellement valoir :

que sa responsabilité ne saurait être engagée dans la mesure où il n'est établi ni que le dégât des eaux provient des parties communes ni l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien ;

que le syndic engage sa responsabilité dans la mesure où :

comme l'a retenu le tribunal, il se devait de l'informer de l'existence d'une proposition émanant de la société Samee permettant d'assurer un traitement curatif et préventif des canalisations ;

le syndic n'apporte pas la preuve d'avoir réalisé les travaux conservatoires ni la preuve que les travaux préconisés par la Samee ne pouvaient être réalisés en l'absence d'un diagnostic préalable ;

il a commis une faute dans la préparation de l'assemblée générale du 27 mai 2010 en ne présentant qu'un seul devis ;

il a commis une faute en ne procédant pas à l'appel des fonds nécessaires au paiement des travaux ;

il a commis une faute au regard de l'article 18 de la loi du 10 juin 1965 en ne faisant pas procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux urgents conservatoires et curatifs détaillés par la société Samee dans son courrier du 4 juin 2010 dont le coût modéré aurait parfaitement pu être supporté par le syndicat ;

le quitus donné par l'assemblée générale des copropriétaires ne saurait exonérer le syndic de sa responsabilité alors même que celle-ci porte sur une omission dont l'assemblée générale ne pouvait avoir connaissance au moment où elle a donné le quitus ;

l'assureur Générali doit bien sa garantie pour le dégât des eaux et le tribunal a omis de le garantir de la partie des condamnations dues à l'assureur la Maaf;

l'activité d'imprimerie exercée par la preneuse était interdite par le règlement de copropriété de sorte qu'elle ne peut légitimement se prévaloir d'un préjudice,

la valeur du fonds de commerce de l'E.U.R.L G a été surévalué alors que son activité était déficitaire.

La société Générali Iard fait essentiellement valoir que :

seule la garantie responsabilité avait été souscrite par le syndicat à l'exclusion de la garantie dégât des eaux et cette garantie exclut les dommages matériels et immatériels causés par un événement visé au chapitre dégât des eaux ;

en tout état de cause, cette garantie ne peut jouer dès lors que ses conditions ne sont pas réunies dans la mesure où le sinistre n'a pas un caractère accidentel au sens de la définition figurant au contrat d'assurance ;

les dispositions de l'article L 113'1 du code des assurances ne s'appliquent pas à la condition de la garantie ;

en absence de tout aléa, aucune garantie n'est due ;

la preneuse réclame une double indemnisation en revendiquant à la fois l'indemnisation de sa perte d'exploitation et de la valeur du fonds de commerce, et elle ne saurait par ailleurs réclamer l'indemnisation du matériel qu'elle louait et dont elle n'était pas propriétaire ;

au vu des dispositions de l'article 421'12 alinéa premier du code des assurances, le syndic dont la faute a causé le dommage lui doit sa garantie.

Quant à la Maaf, elle expose essentiellement que :

en sa qualité d'assureur 'multirisques professionnels' de l'E.U.R.L G, elle a versé au titre de la mobilisation de ses garanties une somme totale de 165 797,75 euros à son assurée dont 76 512,75 euros pour les matériels endommagés, en application de la garantie 'dégât des eaux' et 89 285,00 euros au titre de la garantie perte de valeur vénale du fonds de commerce ;

elle a pleinement exécuté ses obligations contractuelles en versant à son assurée le montant maximum des indemnités dues au titre du contrat d'assurance au regard des plafonds de garantie et après déduction des franchises contractuelles ;

le syndicat, la société Générali et la société Immo doivent la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée contre elle au profit des sociétés G et G'One et doivent la rembourser du montant des indemnités versées à son assuré de par l'effet du recours subrogatoire qu'elle exerce.

MOTIVATION

Sur la cause du sinistre

En l'espèce, aux termes de ses conclusions, M. [H] retient, d'une part, que le dégât des eaux survenu le 1er juillet 2013 trouve sa cause dans le percement par corrosion d'un tronçon de canalisation en cuivre de distribution d'eau chaude sanitaire se trouvant au 2ème étage, et, d'autre part, que les causes du sinistre proviennent du réseau commun et non privé.

C'est avec pertinence que le tribunal a considéré que les conclusions de l'expert judiciaire sur ce point étaient dépourvues de toute équivoque, et qu'il convenait au regard de sa démonstration, de ne pas s'attacher à l'utilisation du conditionnel que celui-ci avait utilisé comme temps de son rapport. Au surplus, il sera observé que les conclusions de l'expert judiciaire se fondent sur l'attestation écrite en date du 15 septembre 2014 du réparateur de la société Pacrec intervenu le 1er juillet 2013. Ce dernier témoigne être intervenu dans l'appartement inoccupé de M. [T] pour une fuite; que cette fuite se situait sur le circuit eau chaude de l'immeuble sur une partie collective en amont des vannes d'arrêt; qu'ils ont dû, pour accéder à la zone endommagée et pour procéder à la réparation, démonter la partie inférieure de la cuisine; que si la fuite avait eu lieu en partie privative après les vannes d'arrêt, ils auraient seulement fermé les vannes pour arrêter la fuite, mais que comme celle-ci se situait sur la partie collective du réseau, l'intégralité de la prestation de recherche de fuite et de réparation a été facturée au syndic.

Comme l'a estimé le tribunal, il est donc vain pour certains défendeurs de prétendre que dans la mesure où la société Pacrec était intervenue pour réparer ladite canalisation et a déclaré avoir mis le tronçon concerné au rebut, il n'a pu être établi de manière certaine que l'origine des désordres se situerait sur une canalisation située en parties communes de l'immeuble ou au contraire, en parties privatives. En effet, l'impossibilité d'analyser le tronçon défectueux n'a eu pour incidence sur les opérations d'expertise que d'empêcher la détermination exacte des causes de la corrosion. Ainsi, l'expert judiciaire n'a pas été en mesure de favoriser une des cinq hypothèses émises par la société polyexpert (corrosion galvanique entre métaux de valence éloignée ; corrosion électrochimique par fuites de courant ou terre défectueuse ; corrosion caverneuse ; corrosion par piqûres suivant la qualité chimique de l'eau ; corrosion-érosion du fait de changements de direction du fluide ou d'une vitesse de circulation inadaptée).

Pour autant, le fait que la cause de la corrosion de la canalisation litigieuse n'ait pu être déterminée ne modifie pas le fait démontré que le sinistre trouve sa cause dans la corrosion d'un tronçon de canalisation en cuivre de distribution d'eau chaude sanitaire située dans les parties communes et est ainsi bien consécutif à une rupture d'une canalisation commune.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du syndicat et du syndic

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile' et précise qu'il 'a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : 'les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.'

En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé :

'd'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale' ;

'd'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'.

L'article 21 précise : 'Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.'

Le copropriétaire ou le tiers qui a subi un dommage trouvant sa cause dans un sinistre survenu dans une partie commune peut rechercher la responsabilité du syndicat et du syndic sur le fondement de ces dispositions.

Concernant le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire ou le tiers peut ainsi rechercher soit sa responsabilité pour faute dans l'accomplissement de sa mission légale de conservation de l'immeuble et d'administration des parties communes, soit sa responsabilité de plein droit du fait d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La responsabilité du syndicat est contractuelle vis-à-vis du copropriétaire et délictuelle vis-à-vis du tiers.

Concernant le syndic de copropriété, le copropriétaire ou le tiers peut rechercher sa responsabilité délictuelle pour une faute dans l'accomplissement de ses missions légales, notamment d'exécution des dispositions des délibérations de l'assemblée générale et de gestion, ou pour un manquement à son obligation d'information et de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

La responsabilité contractuelle du syndic peut ainsi être recherchée par le syndicat des copropriétaires soit directement, soit dans le cadre d'une action récursoire. Il est en effet contractuellement responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. Sa responsabilité est notamment appréciée aux regard des obligations du mandataire telles que prévues par l'article 1992 du code civil.

Si le syndic est tenu d'une obligation de moyens de diligence et de vigilance, il lui appartient d'établir les mesures qu'il a prises pour remplir sa mission légale et satisfaire à son obligation d'information et de conseil, et de justifier qu'il a accompli toutes les diligences nécessaires.

Sur ce

Aux fins d'apprécier l'éventuelle responsabilité du syndicat et du syndic dans la survenance du dégât des eaux, il importe au préalable de rappeler de manière chronologique quelques éléments factuels du dossier tels qu'ils sont établis par les pièces communiquées par les parties, avant dans un second temps, d'en tirer les conséquences juridiques.

Sur les éléments factuels du dossier

Tout d'abord, il est établi que le problème des fuites d'eau affectant l'immeuble préexistait à la survenance du sinistre de dégâts des eaux en juillet 2013.

En effet, il ressort du dire adressé le 28 octobre 2014 par Me [Z] [K] à l'expert judiciaire auquel se trouvaient jointes diverses pièces justificatives (lesquelles n'ont pas été produites devant le tribunal ni devant la cour) que le syndicat était informé des problèmes d'infiltration dès 2005. En effet, Me [Z] [K] était alors conseil à la fois du syndic la société Immo et du syndicat des copropriétaires. Or, aux termes de ce dire, elle affirme que dès l'assemblée générale du 4 avril 2005, sous le mandat de l'ancien syndic, a été votée une résolution pour le remplacement partiel de deux colonnes d'eau. Il s'évince du contenu de ce dire que des travaux, dont la nature reste indéterminée, ont été exécutés dans le courant de l'année 2006.

Les sociétés G et G'One produisent le procès-verbal de cette assemblée générale ordinaire du 2 avril 2008 dont il résulte que des travaux ont été votés, suite à des problèmes d'infiltration, de remplacement des canalisations d'eau froide pour un montant de 9 275,56 euros et de celles d'eau chaude pour un montant de 15 301,72 euros. La réalisation des travaux été prévue pour février 2009. Il n'est pas anodin de relever que l'appartement qui a rencontré ces problèmes d'infiltration est le même que celui dans lequel est survenue le 1er juillet 2013 la fuite sur la colonne d'eau chaude de l'immeuble. Néanmoins, ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic étant en mesure de produire la moindre pièce afférente à l'exécution de ces travaux, la cour est dans l'incapacité de déterminer si ceux-ci ont été réalisés.

Aux termes de son dire, Me [Z] [K] ajoute :

'Lors de l'assemblée générale du 13 mai 2009, le cabinet Immo de France a succédé au cabinet [W] en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]. Dès l'entrée en fonction du cabinet Immo de France, une étude sera confiée à la Samee (ma pièce n°22) pour procéder à l'analyse métallographique des colonnes de distribution d'eau chaude, d'eau froide et de chauffage de la résidence. Il ressort de ce document la nécessité de procéder à des travaux conservatoires notamment un traitement filmogène qui sera immédiatement réalisé (ma pièce n°23).

Le rapport de l'analyse métallographique établi par la société Samee conclut en fait à une oxydation accélérée du fait des raccords entre les canalisations cuivre et plomb réalisés dans la résidence.'

Sur le bordereau de pièces joint au dire, la pièce 22 est intitulée 'analyse métallographique' (11 pages) et la pièce 23 : 'facture Samee du 10 février 2010". Le syndicat n'a produit aucune des pièces qu'il cite aux termes de ce dire, ce que lui reproche le syndic qui affirme ne plus avoir ces éléments en sa possession n'étant plus le syndic en exercice. S'il est regrettable que ces pièces ne soient pas produites aux débats, le syndicat ne peut sans se désavouer, alors qu'il était bien représenté par Me [Z] [K] lors des opérations d'expertise, soutenir que les travaux conservatoires notamment par traitement filmogène n'auraient pas été réalisés. Il apparaît donc que ceux-ci ont été effectués au plus tard le 10 février 2010, date de la facture de la Samee.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2010, a été adoptée la résolution n° 15 ainsi rédigée :

'Résolution n° 15 Réalisation d'un diagnostic du réseau de distribution d'eau chaude de l'ensemble de la copropriété (art. 24)

Suite aux problèmes d'électrolyse survenus cet hiver sur les tuyauteries (fuites, irrégularité de la production d'eau chaude), une analyse d'un échantillon de tuyau a été réalisée par la Samee. Les conclusions révèlent la présence d'une corrosion localisée très importante des soudures pouvant aller jusqu'au percement ainsi qu'un phénomène d'érosion lié à un débit d'eau très élevé.

La Samee nous a recommandé de déterminer les causes de cette dégradation et de localiser les zones les plus corrodées pour procéder au remplacement de ces canalisations.

- Bureau Véritas : 2 631,20 euros TTC (en option carnet sanitaire 394,68 euros TTC),

- Socotec : devis en cours,

- Préventec : devis en cours.

L'assemblée générale décide d'effectuer ce travail et confie au conseil syndical le choix de l'entreprise pour un montant maximum de 2 631,20 euros TTC.

Le paiement de ces travaux se fera sous la forme d'un fonds spécial selon les tantièmes généraux exigible le 1er octobre 2010.'

Aux termes d'un courrier daté du 4 juin 2010, dont seule une photocopie a été produite aux débats, initialement par le syndicat des copropriétaires, la société Samee énumère plusieurs propositions de « solutions à apporter aux problèmes de fuites » dans les termes suivants :

'Une érosion liée un débit trop élevé :

Revoir les diamètres de tuyauterie (difficile à mettre en place) ;

Modifier la vitesse de la pompe de bouclage (déjà réalisé) ;

Remplacer les collecteurs de départ en chaufferie pour ralentir les vitesses en sortie de préparateur (travaux à charge Samee) ;

Devis de mise en place d'un traitement filmogène par bâtiment sur l'eau chaude sanitaire (devis n° 970895 et n° 970860) ;

Une corrosion localisée liée à une cavitation au niveau des emboîtements de soudure :

Amélioration du dégazage du réseau en chaufferie (travaux à réaliser en même temps que le détartrage) (travaux à charge Samee) ;

Un entartrage lié à une absence de traitement efficace :

devis fourniture et pose d'un adoucisseur par bâtiment (devis n°970706 et n° 970787). 

Ce courrier évoque la remise de 'divers devis' permettant un traitement curatif (traitement filmogène) et préventif (adoucisseur) qui ne sont pas produits aux débats.

Il est essentiel d'observer que le destinataire de ce courrier est masqué par un post-it. Or, il ne s'évince nullement de son contenu qu'il a été adressé au syndic, alors même qu'il a pu être tout autant adressé au conseil syndical.

Par ailleurs, il convient d'observer que l'assemblée générale du 27 mai 2010, tout en décidant d'effectuer le diagnostic du réseau de distribution d'eau chaude de l'ensemble de la copropriété, n'a pas retenu le devis de la société Bureau Véritas mais a décidé de confier au conseil syndical le choix de l'entreprise dans la limite du montant maximal du devis proposé par la société Bureau Véritas.

Or, lors de la réunion du conseil syndical du 9 septembre 2010, il a été décidé de surseoir à la réalisation de ce diagnostic en ces termes :

' 4. Réalisation d'un diagnostic concernant les canalisations d'eau chaude de l'ensemble de l'immeuble :

L'assemblée générale de 2010 a décidé de confier à un cabinet le diagnostic de l'installation d'eau chaude existante compte tenu des conclusions du rapport de la Samee.

Ce diagnostic a été confié au seul prestataire ayant proposé un devis, la société Socotec.

Le conseil décide de surseoir à l'exécution de ce diagnostic et demande M. [E] (un des membres du conseil syndical, précision apportée par la cour) de bien vouloir se rapprocher d'un autre organisme de diagnostic afin d'obtenir un autre devis et de pouvoir comparer les deux prestations'.

La cour observe que le conseil syndical évoque seulement un devis de la société Socotec sans se référer au devis proposé par la société Bureau Véritas qui avait pourtant été soumis à l'assemblée générale.

Le 31 mai 2011, à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés (soit 24 copropriétaires sur 30 copropriétaires), l'assemblée générale a adopté la résolution n° 17 en ces termes :

' Annulation des résolutions 15 et 16 votées lors de l'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2010 (article 24)

A ce jour, le syndic n'a pas appelé les fonds ni fait exécuter le diagnostic prévu, par conséquent l'assemblée générale annule les résolutions 15 et 16 votées lors de l'assemblée générale ordinaire du 27 mai 2010.'

Selon les mêmes modalités, elle a rejeté la résolution n° 18 afférente à la 'réalisation d'un diagnostic technique sur le réseau de chauffage, de distribution d'ECS et d'EFS', laquelle précisait que 'suite aux discussions lors de la dernière assemblée générale ordinaire, le cahier des charges transmis aux entreprises a été revu et corrigé' et que le 'conseil syndical a retenu deux devis joints à la convocation : le devis du bureau Véritas ( 9 137,44 euros TTC) et le devis de la Socotec ( 7 678, 32 euros TTC ).

Au final, aucun diagnostic du réseau de distribution d'eau chaude n'a été mis en 'uvre avant la survenance du sinistre. Par ailleurs, s'il ressort du cahier d'entretien régulier de la société Samee que cette dernière est intervenue à neuf reprises sur le réseau d'eau chaude sanitaire entre le mois de mai 2013 et de juin 2014 (dont deux fois en mai et juin 2013), il s'agissait d'interventions d'urgence suite à des dysfonctionnements et non pas de travaux de mise en place de mesures préventives.

Sur les conséquences juridiques

En premier lieu, il est amplement établi au vu de ce rappel chronologique, que le syndicat était parfaitement informé des problèmes récurrents de fuites d'eau afférents au réseau de distribution d'eau chaude depuis 2005.

Par ailleurs, il ressort du contenu de la résolution n° 15 soumise à l'assemblée générale le 27 mai 2010, que le syndic avait pleinement informé l'assemblée générale des copropriétaires de la nécessité de faire un diagnostic préalablement à la réalisation de travaux. Sur ce point, il sera observé, comme cela a été démontré, qu'il ressort du dire de Me [Z] [K], qui était l'avocat commun du syndic et du syndicat lors des opérations d'expertise judiciaire, que le traitement préventif par filmogène avait été réalisé. Par ailleurs, la nécessité de réaliser un diagnostic avant de réaliser des travaux plus importants ne saurait être sérieusement contestée alors même que le conseil syndical a revu le cahier des charges pour proposer des devis portant sur des diagnostics plus complets.

Il s'évince également des termes employés que l'assemblée générale ne pouvait ignorer le caractère urgent du diagnostic à effectuer. Elle a d'ailleurs voté le principe de l'exécution de ces travaux dans le montant maximum du seul devis qui lui avait alors été soumis. Alors qu'il est indiqué que les deux autres devis sont en cours, il ne saurait être reproché au syndic d'avoir pu soumettre un seul devis à l'assemblée générale.

Dès lors, c'est à raison que les premiers juges ont considéré qu'aucun manquement à l'obligation d'information et de conseil du syndic ne pouvait être retenu.

Par ailleurs, ce sont par des motifs particulièrement pertinents que les premiers juges ont considéré que le syndicat était 'mal venu de reprocher au syndic la non-exécution d'un diagnostic sur lequel d'une manière ou d'une autre tant le conseil syndical que l'assemblée générale se sont de fait opposés » après avoir relevé que c'était le « conseil syndical, chargé par les copropriétaires du choix de l'entreprise à mandater pour la réalisation du diagnostic, qui a décidé de surseoir à statuer à l'exécution dudit diagnostic, et non la société Immo' ; qu'il 'ne saurait donc être recherché à ce titre la responsabilité du syndic qui n'a pas été en mesure d'exécuter la résolution votée en assemblée générale des copropriétaires en l'absence de choix, par le conseil syndical mandaté à cet effet, de l'entreprise adjudicataire des travaux'.

C'est par une exacte analyse des pièces que le tribunal a considéré qu'il résultait de l'articulation des résolutions des assemblées générales et de celle du conseil syndical que ce dernier avait 'manifestement refusé, pour une raison non précisée, le devis initial du bureau Véritas, de fait largement inférieur et peut être incomplet par rapport à son second devis de 9 137,44 euros, et que l'assemblée générale a validé cette position en annulant la résolution n°15 prise en 2010.'

C'est également à juste titre que le tribunal a estimé qu' il était 'vain de critiquer le syndic de ne pas avoir proposé les trois devis dès l'origine dès lors que cette carence est manifestement sans lien avec le préjudice puisque que l'assemblée générale a, en 2011 soit 2 ans avant le sinistre, rejeté ces devis.'

C'est donc de manière parfaitement justifiée que le tribunal a jugé qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre du syndic pour ne pas avoir exécuté la résolution n° 15. Y ajoutant, il sera précisé que, quand bien même le syndic ne justifie pas avoir effectué les diligences nécessaires pour l'appel de fonds également prévu par cette résolution, il n'est nullement établi que s'il avait exécuté cette partie de la résolution, le diagnostic initialement envisagé aurait été réalisé. En effet, dès lors que le conseil syndical a retenu des devis pour des montants près de trois fois supérieurs à la somme maximale autorisée par l'assemblée générale du 27 mai 2010 après avoir 'revu et corrigé' le cahier des charges transmis aux entreprises, il apparaît que l'annulation de la résolution numéro 15 lors de l'assemblée générale du 31 mai 2011 est motivée avant tout par cette modification du cahier des charges.

Le tribunal a en revanche retenu la responsabilité du syndic après avoir jugé, d'une part, qu'il avait commis une faute en n'informant pas le syndicat et l'assemblée générale de la proposition que lui avait formulée la Samee aux termes du courrier précité du 4 juin 2010, et, d'autre part, que s'il pouvait 'se concevoir que l'assemblée générale ait refusé un devis de 9 137, 44 euros pour la réalisation d'un simple diagnostic, mais ait accepté les conclusions d'une entreprise connaissant bien le réseau pour assurer sa maintenance et ait accepté d'exposer une somme sensiblement voisine et 'lissée' dans la maintenance pour un traitement curatif et préventif'. Le tribunal a analysé cette faute comme étant une faute de gestion au motif qu' 'un manquement à l'obligation de conseil signifierait que le syndicat était à même de décider la réalisation des travaux suivant la proposition faite mais aurait mal été conseillé par le syndic qui l'aurait insuffisamment conseillé; or, en l'espèce, le syndicat ignorait l'existence même de cette proposition de sorte que le syndic qui était chargé non pas tant de conseiller mais de gérer la copropriété au mieux de ses intérêts, a commis une faute de gestion'.

Il y a lieu d'infirmer la décision du tribunal sur ce point.

En effet, force est de constater, comme cela a été précédemment expliqué, qu'il n'est nullement démontré que le syndic ait été le destinataire de ce courrier.

A titre superfétatoire, il sera ajouté qu'il s'évince également du fait que ce courrier a été produit devant le tribunal par le syndicat qu'il en avait manifestement été informé. Dès lors, seul un manquement à l'obligation de conseil du syndic pourrait être retenu ' à supposer que ce dernier en avait également été destinataire ' pour ne pas avoir suffisamment attiré l'attention du syndicat sur la nécessité de soumettre au vote les propositions formulées dans ce courrier. Or, en tout état de cause, contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, aucun élément au dossier ne permet d'établir que si le syndic avait informé le syndicat de ce courrier ou s'il avait attiré son attention sur l'importance de se prononcer sur les propositions de travaux formulées par la Samee ou s'il avait mis les devis à l'ordre du jour, et que si les travaux avait été votés, ceux-ci auraient permis d'éviter la survenance du sinistre.

En effet, il n'est nullement démontré que les propositions formulées par cette société, dont les devis ne sont même pas produits, auraient été susceptibles d'éviter la survenance du sinistre alors même que l'expertise judiciaire ne permet nullement d'établir les causes de la corrosion et qu'aucun diagnostic n'a été réalisé.

Par ailleurs, les travaux proposés apparaissent manifestement insuffisants à résoudre les dysfonctionnements. En premier lieu, comme cela a été établi dans le cadre du rappel chronologique, un traitement filmogène avait été réalisé sans succès par le passé.

En second lieu, il ne s'agissait manifestement pas de travaux d'une ampleur suffisante alors que leur montant est proche du montant des deux diagnostics retenus par le conseil syndical et est bien inférieur au montant des travaux votés lors de l'assemblée générale ordinaire du 2 avril 2008.

Au final, aucun lien de causalité entre la faute reprochée au syndic, qu'il s'agisse d'un manquement du syndic à son obligation de conseil ou d'une faute de gestion, et la survenance du sinistre, n'étant établie, sa responsabilité ne saurait être engagée de ce chef.

Au surplus, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé de sa propre initiative à des travaux d'urgence alors que l'assemblée générale avait expressément refusé d'exécuter le diagnostic nécessaire préalablement pour déterminer les travaux à réaliser.

Au vu de l'ensemble de ses éléments, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité civile du syndic dans la survenance du sinistre.

En revanche, il n'y a pas lieu de condamner les parties envers lesquelles la société Immo a exécuté les condamnations à la rembourser, s'agissant d'un effet de plein droit de l'infirmation.

Concernant le syndicat, il apparaît qu'alors qu'il était pleinement informé de la situation défectueuse ancienne du réseau d'eau chaude, et était en mesure de décider d'un diagnostic pour déterminer les travaux à réaliser, il a in fine refusé de faire réaliser le diagnostic nécessaire, ce qui est constitutif d'une faute au regard de son obligation d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Au surplus, et en tout état de cause, il engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'il est établi que le sinistre de dégâts des eaux trouve sa cause dans la corrosion de la canalisation d'eau chaude située en parties communes, corrosion qui constitue, quelque soit l'hypothèse retenue relativement à la cause de la corrosion, soit un vice de construction soit un défaut d'entretien.

Dès lors, le syndicat engage de plein droit sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'E.U.R.L G et contractuelle à l'égard de la S.C.I G'One, et le jugement sera confirmé de ce chef. Le jugement déféré sera en revanche infirmé en ce qu'il a condamné le syndic à garantir le syndicat.

Sur l'indemnisation du préjudice des sociétés G et G'One

En application du principe de la réparation intégrale du dommage, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. La victime qui a déjà été indemnisée en partie par son assureur ne peut pas solliciter du responsable la part pour laquelle elle a déjà été dédommagée.

La réparation intégrale d'un dommage causé à une chose est assurée par le remboursement des frais de remise en état de la chose endommagée ou par le paiement d'une somme d'argent représentant la valeur de son remplacement.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient à celui qui réclame l'indemnisation d'un préjudice de prouver son existence et sa consistance.

Sur l'indemnisation du préjudice de l'E.U.R.L G

En l'espèce, il est constant que l'assureur Maaf auprès de qui l'E.U.R.L G avait souscrit un contrat d'assurance, l'a indemnisée au titre de la garantie dégât des eaux à hauteur de 76 512, 75 euros et au titre de la perte de son fonds de commerce à hauteur de 89 285 euros.

Concernant le moyen opposé par le syndicat selon lequel cette dernière ne pourrait réclamer l'indemnisation de son préjudice en ce que son activité se serait exercée en contravention du règlement de copropriété, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que les dispositions de l'article 2-4° du règlement de copropriété excluant des exploitations commerciales autorisées au rez-de-chaussée de l'immeuble les « imprimeries » n'avaient pas à être l'objet d'une interprétation extensive différente de son sens littéral dépourvu d'ambiguïté, et n'avaient pas vocation à concerner l'E.U.R.L G qui n'exerçait pas une activité d'imprimerie mais d'impression numérique. Il sera confirmé de ce chef.

Au surplus, c'est par une exacte analyse de la situation que le tribunal a jugé qu'aucune faute de nature à réduire l'indemnisation intégrale du préjudice des demanderesses ne pouvait leur être opposée après avoir retenu, d'une part, que l'expert judiciaire n'imputait pas les désordres à l'humidité de la pièce mais bien aux infiltrations d'eau, et, d'autre part, qu'il était mal venu de reprocher à l'E.U.R.L G un défaut d'aération alors même qu'il résultait de l'expertise que la fenêtre avait été bloquée du fait même des infiltrations.

Par ailleurs, c'est à juste titre que le tribunal a rappelé qu'il n'était pas tenu par les conclusions de l'expert judiciaire, lequel indique de manière laconique qu'il 'n'y aurait pas de compte présenté par les parties' tout en indiquant que 'les préjudices subis par les demandeurs varieraient entre 559 896 euros et 696 421 euros' sans plus de précisions et sans fournir la moindre analyse. Il appartient aux sociétés G et G'one, qui ne sollicitent pas de contre-expertise, de démontrer l'existence et la consistance de leurs préjudices.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, l'E.U.R.L G demande à la cour de l'indemniser à hauteur de 364 546 euros correspondant à la perte du fonds de commerce et 280 111 euros au titre de son préjudice matériel. Dans le corps de ses conclusions, elle explique que son préjudice s'établit entre 245 155 euros et 279 423 euros, en fonction du coefficient multiplicateur appliqué pour la valorisation du fonds de commerce, et que 'cette somme correspond :

aux éléments incorporels pour 90 726 euros ;

aux charges de personnel pour 42 430 euros ;

aux autres charges fixes (loyer, crédit-bail et assurances) pour 111 999 euros.' 

Elle réclame également le coût du contrat de maintenance afférent au copieur Xerox 700 I jusqu'à son terme (octobre 2016), soit 40 mensualités de 2 556,43 euros pour un total de 102 257 euros.

En réparation de son préjudice matériel, l'E.U.R.L G sollicite au titre de la valeur de remplacement des deux copieurs la somme de 280 111 euros.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les machines d'impression qu'utilisait l'E.U.R.L G ' à savoir un copieur Xerox 4112 est un copieur Xerox 700 I ' ont été détruites à cause des infiltrations dues au dégât des eaux. Il n'est pas sérieusement contesté que par suite de la destruction totale de son matériel d'exploitation, l'E.U.R.L G a dû mettre fin à son activité commerciale. Il est ainsi démontré que la perte du fonds de commerce éprouvée par la société preneuse des lieux trouve sa cause directement dans le sinistre pour lequel le syndicat engage sa responsabilité.

Concernant la valeur du fonds de commerce, c'est par une exacte analyse de la situation que le tribunal, après avoir observé que le chiffres d'affaires moyen TTC des trois dernières années, entre 2010 et 2013, s'élevait à 342 681 euros et que la valorisation ne saurait être supérieure, au regard notamment du résultat d'exploitation de la société qui avait été négatif tant en 2010 (- 7 430 euros) qu'en 2012 (- 32 078 euros), à un coefficient de valorisation de 35 %. C'est ainsi de manière pertinente qu'il a évalué le fond à 119 938 euros. Il n'y a pas lieu en revanche de déduire les sommes de 29 212 euros au titre 'de la machine Rank Xerox pour 16 670 euros et celle du matériel de façonnage pour 12 542 euros indemnisées au titre de garantie dégât des eaux de la Maaf'. En effet, il ressort seulement de l'expertise extra-judiciaire diligentée par cette dernière qu'elle a accordé le plafond de la garantie après avoir considéré que la valeur des deux copieurs Xerox 4112 et Xerox 700 I dépassaient le plafond de garantie et aucun élément ne permet de retenir que les machines Rank Xerox et le matériel de façonnage non évoqués dans ce rapport aient été indemnisés.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a limité l'indemnisation de la perte du fonds de commerce à hauteur de 90 726 euros, et, statuant à nouveau de ce chef, celle-ci sera fixée à hauteur de 119 938 euros.

Concernant l'indemnisation des charges de personnel et des charges fixes, force est de constater que l'E.U.R.L G ne précise pas dans le corps de ses conclusions le détail des sommes réclamées poste par poste, ni ne vise les pièces justificatives afférentes de manière spécifique. Le simple renvoi à un dire déposé devant l'expert judiciaire ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 954 du code civil selon lesquelles 'les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées.' Ainsi, elle ne précise pas la période pour laquelle elle demande le remboursement des loyers, ni les assurances et les crédits baux dont elle demande le remboursement. Elle ne précise pas la période pour laquelle elle réclame des frais de personnel. Elle évoque seulement le « leasing de la Mercedes qui a continué à courir jusqu'à son terme » pour lequel elle renvoie à ses pièces et 43/1 et 43/2.

En tout état de cause, l'E.U.R.L G n'apporte aucun élément d'information sur la période pendant laquelle elle aurait en dépit de la perte de son fonds de commerce dû continuer d'assumer en vain des charges fixes comme elle le prétend. Elle ne produit aucun extrait-K Bis, et n'apporte aucun élément sur sa situation actuelle, et ne justifie même pas que son activité commerciale ne s'étendait pas à d'autres fonds de commerce dans lesquels elle aurait notamment pu redéployer son personnel ou le matériel non endommagé. Concernant les charges de personnel, non seulement elle n'en fournit aucun détail dans ses conclusions, mais elle ne justifie pas ni même n'indique avoir licencié son personnel. Elle ne réclame d'ailleurs spécifiquement aucun frais liés à un licenciement qui aurait dû intervenir du fait de l'arrêt de l'activité commerciale.

Concernant les charges afférentes au leasing du véhicule automobile professionnel, alors que celui-ci n'avait pas été endommagé, elles étaient la contrepartie de l'usage de ce véhicule automobile et n'ont pas été vainement exposées. Il n'est pas anodin de relever qu'au vu du grand livre général de l'année 2013-2014, les dépenses de carburant ont continué après le litige.

Les charges afférentes aux crédits-baux, sans plus de précision, ne sont pas plus justifiées.

L'E.U.R.L G ne prouve pas avoir effectivement continué de payer les charges de maintenance relatives au copieur Xerox 700 I dont elle réclame le remboursement alors même que, comme l'a relevé avec pertinence le tribunal, le courrier du 23 mai 2014 de la société Xerox faisait état du non règlement des mensualités et d'un impayé de 51 176, 83 euros.

L'E.U.R.L G échoue également à prouver avoir vainement exposé des charges fixes d'assurances.

Quant aux loyers, l'E.U.R.L G produit des factures pour la période du 28 février 2014 au 31 juillet 2014 sans établir s'être effectivement acquittée du paiement de ces loyers et sans justifier de la période pendant laquelle elle serait restée dans les lieux, et ce alors même que son gérant est également celui de la société G bailleresse.

Au vu de tous ces éléments, le tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté l'E.U.R.L G du surplus de ses demandes.

L'E.U.R.L G a déjà été indemnisée par son assureur la Maaf à hauteur de 89 825 euros au titre de ce préjudice de sorte qu'elle n'est bien fondée à solliciter du syndicat que le solde, soit la somme de 30 086 euros.

Concernant le préjudice matériel causé directement par le dégât des eaux aux copieurs Xerox 4112 et Xerox 700 I, le tribunal a considéré que ceux-ci étaient  'bien la propriété de l'E.U.R.L G s'agissant de contrat de vente et non de location', et a estimé son préjudice à leur valeur de remplacement à neuf. Pourtant, force est de constater que les contrats produits par l'E.U.R.L G relativement à ces deux copieurs ne sont pas des contrats de vente. En effet, concernant le copieur Xerox 4112, elle produit un contrat de crédit-bail sur 48 mois, avec un financement auprès de la banque BNP Paribas, du 1er mars 2008 au 1er janvier 2012, et ne justifie aucunement avoir exercé l'option de rachat. Quant au copieur Xerox 700 I, elle produit également un contrat de location sur 20 mois auprès de la société Grenke, et le contrat intitulé 'bon de commande vente-maintenance' signé le 24 novembre 2011 n'est afférent qu'à un contrat de maintenance auprès de la société Xerox, ce que corrobore d'ailleurs le courrier adressé par la société Xerox à l'E.U.R.L G qui parle bien d'un contrat d'entretien conclu entre les deux sociétés le 24 novembre 2011 pour une durée initiale ferme non révisable de 5 ans, sans aucune référence à un contrat de vente. L'E.U.R.L G qui ne prouve pas qu'elle était propriétaire des deux copieurs endommagés, et qui ne justifie pas plus avoir dû dédommager le propriétaire, ne peut qu'être déboutée de sa demande d'indemnisation formulée au titre de leur valeur de remplacement. Le tribunal sera donc infirmé en ce qu'il a fixé le préjudice matériel de l'E.U.R.L G de ce chef à hauteur de 280 111 euros.

Si l'indemnité versée par l'assureur ne couvre pas le montant du dommage subi par l'assuré, celui-ci conserve son action contre le tiers pour le surplus. Dès lors, le syndicat sera condamné à payer à l'E.U.R.L G la somme de 30 086 euros au titre de son préjudice de perte de fonds de commerce.

Sur l'indemnisation du préjudice de la S.C.I G'One

Aux termes de ses dernières conclusions, la S.C.I G'One sollicite l'indemnisation de la perte de loyers de juin 2014 à la vente effective de l'immeuble au 30 juillet 2017 sur 36 mois. Aucune des parties, et notamment le syndicat ou le syndic n'établissant que les lieux auraient été reloués, ce qu'ils n'auraient pu ignorer le cas échéant, c'est à tort que le tribunal a débouté la bailleresse de sa demande au motif qu'elle n'établissait pas la vacance des lieux. En revanche, son préjudice s'analyse en la perte de chance de percevoir des loyers sur cette période, et ne saurait équivaloir à la totalité des loyers réclamés, mais sera fixée à hauteur de 25 000 euros au vu d'une perte de chance moyenne. Le tribunal sera infirmé en ce qu'il a débouté la S.C.I G'One de sa demande d'indemnisation formulée à ce titre.

Concernant le préjudice matériel afférent aux travaux de réfection, il apparaît que le devis établi le 15 septembre 2014 par les établissements de Azevedo porte bien sur les conséquences du dégât des eaux, lequel a notamment endommagé les ouvertures. Le tribunal sera donc confirmé en ce qu'il a retenu un préjudice matériel de 25 630 euros.

Au final, le syndicat sera condamné à payer à la S.C.I G'One, en réparation de son préjudice matériel la somme de 25 630 euros et, en indemnisation de son préjudice immatériel, la somme de 25 000 euros.

Sur le recours de l'E.U.R.L G contre son assureur la Maaf

Au titre de l'exécution de la police d'assurance

Lorsque le bénéfice du contrat d'assurance est invoqué par l'assuré, il lui incombe, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, de démontrer que l'assureur lui doit sa garantie.

En l'espèce, l' E.U.R.L G qui reproche exclusivement à son assureur d'avoir retenu une 'fourchette basse' pour l'indemnisation de son fonds de commerce, lui reproche ainsi une inexécution contractuelle. Or elle n'établit nullement que la Maaf n'aurait pas respecté les conditions d'indemnisation prévues à la police d'assurance, et qu'elle lui devrait une garantie complémentaire.

Le tribunal sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation complémentaire.

Au titre de sa responsabilité civile

A titre liminaire, il importe de préciser que l'E.U.R.L G sollicite la condamnation de son assureur au paiement de sommes complémentaires pour son préjudice matériel, non pas en exécution de la police d'assurance, mais à titre dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil.

Il incombe à l'E.U.R.L G qui recherche la responsabilité de son assureur d'établir une faute, un préjudice, et un lien de causalité.

L'obligation d'information impose au professionnel d'assurances de fournir au client des renseignements sur sa garantie afin de lui permette de souscrire le contrat en toute connaissance de cause.

Sur ce

En l'espèce, c'est de manière pertinente que le tribunal a considéré que l'E.U.R.L G s'était engagée en toute connaissance de cause à l'égard du plafond de garantie contracté pour la garantie dégât des eaux alors pourtant qu'elle avait valorisé elle-même son patrimoine professionnel à plus de 300 000 euros. Par ailleurs, elle ne justifie d'aucun préjudice en lien avec le manquement reproché, dans la mesure où son dommage n'aurait pu être constitué que par la perte de chance de souscrire une assurance avec des plafonds plus élevés et de percevoir une indemnisation plus importante.

Or, comme cela a été démontré, hormis le montant de la franchise, l'E.U.R.L a été indemnisée par son assureur de la perte de son fonds de commerce de manière satisfaisante. Au surplus, elle ne justifie pas d'un préjudice pour la limitation de l'indemnisation de son préjudice matériel alors même qu'elle a échoué à démontrer sa propriété des copieurs endommagés.

En conséquence, le tribunal sera confirmé en ce qu'il a débouté l'E.U.R.L G de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de son assureur la Maaf.

Sur le recours subrogatoire de la Maaf contre le syndicat

La Maaf ne précise pas de fondement à son action contre le syndicat, laquelle s'exerce nécessairement sur le fondement de la subrogation spéciale édictée par l'article L. 121-12, alinéa 1er, du code des assurances. Cet article dispose que 'l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur'.

Sur ce

En l'espèce, il a été démontré que le syndicat engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'E.U.R.L G pour la perte de son fonds de commerce, préjudice qui a été évalué à hauteur de 90 726 euros. Au vu de la quittance subrogative signée par l'assuré le 3 février 2016, il est établi que la Maaf a indemnisé l'E.U.R.L au titre de ce préjudice à hauteur de 89 825 euros. En conséquence, elle est bien fondée à réclamer le remboursement de cette somme au syndicat.

En revanche, l'assureur qui ne peut avoir plus de droits que son subrogé, ne peut qu'être débouté de sa demande relative au remboursement de la somme de 76 512 euros versée au titre de la garantie dégât des eaux alors qu'il ressort de son propre rapport d'expertise extra-judiciaire que cette somme a eu vocation à dédommager son assurée de la perte des deux copieurs Xerox 4112 et Xerox 700 I pour laquelle la cour a considéré que l'E.U.R.L G ne prouvait pas son préjudice faute d'établir sa propriété.

Au final, le syndicat sera condamné à payer la somme de 89 825 euros à la Maaf, laquelle sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur la garantie de la société Générali en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires

L'article L 124-3 du code des assurances en son premier alinéa consacre le droit d'action directe du tiers lésé à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, lequel trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, et dont la mise en 'uvre suppose que soit établie la responsabilité de l'assuré.

Lorsque le bénéfice du contrat d'assurance est invoqué par l'assuré, il lui incombe, conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, de démontrer que l'assureur lui doit sa garantie. En revanche, lorsque le bénéfice du contrat d'assurance est invoqué, non par l'assuré, mais par la victime du dommage, tiers à ce contrat, c'est à l'assureur qu'il incombe de démontrer, notamment en versant la police aux débats, qu'il ne doit pas sa garantie pour le sinistre objet du litige.

S'il résulte des dispositions combinées des article L. 111-1 et suivants du code des assurances et 1964 du code civil que le contrat d'assurance est un contrat par essence aléatoire, un risque demeure assurable, alors même que la probabilité qu'il se réalise est forte, dès lors qu'une incertitude même ténue suffit à rendre l'événement aléatoire.

En application de l'article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

Sur ce

Le syndicat était assuré, pour la période considérée, auprès de Générali selon police multirisque Cologia n° AH 475935.

Les sociétés Générali France Assurances et Générali Iard ont été mises en cause. Il résulte des explications fournies par Générali Iard que la société Générali France Assurances doit être mise hors de cause, le contrat ayant été souscrit par le syndicat avec la société Générali Iard. Le tribunal sera donc confirmé en ce qu'il a mis hors de cause la société Générali France Assurances, et celle-ci sera également mise hors de cause en appel.

Le syndicat, assuré par la société Générali Iard, recherche sa garantie, tandis que les sociétés G et G'One, tiers lésés, exercent l'action directe à son encontre.

Il résulte des conditions particulières de la police multirisque Cologia que figurent au titre des événements garantis les risques suivants : 'dégâts des eaux' et 'responsabilité civile propriétaire d'immeuble'. En revanche, le syndicat n'a pas souscrit la garantie 'responsabilité en cas d'incendie ou du dégât des eaux'.

Au vu des conditions générales, l'assureur garantit, au titre de la garantie aux biens 'dégât des eaux' : 'les dommages matériels au bâtiment et au mobilier contenus dans le bâtiment causés par (...) les écoulements d'eau accidentels provenant (...) de l'installation hydraulique intérieure'.

Au titre de la garantie 'responsabilité civile propriétaire d'immeuble', il garantit 'les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile' encourue pas son assuré en qualité de syndicat de copropriété 'du fait du bâtiment, mobilier et terrains attenants, vis-à-vis de vos locataires, (...) des copropriétaires et des tiers, en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs qui leur sont causés et notamment (...) en cas de défaut d'entretien ou vice de construction du bâtiment'. Il est toutefois précisé de manière formelle et apparente qu'est exclu de cette garantie  'les dommages matériels et immatériels causés par un des événements visés au chapitre (...) 'dégât des eaux'». Ces derniers sont en effet garantis par la garantie 'responsabilité en cas d'incendie ou de dégât des eaux', qui couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par l'assuré du fait d'un événement couvert au titre de la garantie 'dégât des eaux', que le syndicat n'a pas souscrit.

C'est donc à tort que le tribunal a considéré que la garantie responsabilité civile propriétaire de l'immeuble avait vocation à s'appliquer pour garantir ce sinistre. En effet, il résulte de l'articulation de ces clauses contractuelles que seule la garantie des biens « dégât des eaux » a vocation à s'appliquer, pour laquelle deux clauses d'exclusion de garantie sont stipulées et sont revendiquées par l'assureur.

La première clause exclut la garantie de 'tous dommages ou aggravations de dommages résultant de l'inobservation' de diverses prescriptions faites à l'assuré, dont celle de 'tenir en parfait état d'entretien l'installation hydraulique intérieures'. Dans la mesure où la cause initiale de la corrosion de la canalisation impliquée dans le dégât des eaux n'est pas établie, il n'est pas démontré que le sinistre trouve sa cause dans un manquement de l'assuré à son obligation contractuelle d'entretien. Dès lors, cette clause n'a pas vocation à s'appliquer.

La seconde clause stipule : 'tant que les travaux nécessaires pour supprimer la cause des infiltrations n'auront pas été réalisés, aucune indemnité ne vous sera versée et notre garantie sera suspendue pour tout sinistre ultérieur de même nature'. En l'espèce, il est établi que la société Samee est intervenue pour procéder aux réparations de la canalisation impliquée dans le dégât des eaux, et ont ainsi supprimé la cause directe des infiltrations concernant le présent litige. L'assuré a dès lors satisfait à ces dispositions contractuelles.

L'assureur ne justifie donc pas de la réunion des conditions des clauses d'exclusion de garantie. Par ailleurs, il échoue également à établir l'absence d'aléa, tant au moment de la souscription du contrat d'assurance, qu'au moment de la survenance du sinistre. En effet, même si au vu de la survenance antérieure de plusieurs problèmes d'infiltration et de l'absence de mise en place de diagnostic, la probabilité qu'un nouveau dégât des eaux survienne était forte, elle n'était pas inéluctable ni certaine. Cette incertitude suffit à rendre la survenance du sinistre aléatoire.

Aux termes de la garantie des biens 'dégât des eaux', seul les dommages matériels sont garantis, ce qui exclut la garantie du préjudice subi par le preneur au titre de la perte de son fonds de commerce et celle du préjudice subi par le copropriétaire au titre de la perte de loyers.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné l'assureur à payer à E.U.R.L G la somme de 205 039, 25 euros et à rembourser à la Maaf les indemnités versées par celle-ci, soit la somme de 165 797,75 euros. En effet, le préjudice relatif à la perte du fonds de commerce n'est pas garanti.

Par ailleurs, pour les mêmes motifs que ceux énoncés relativement au rejet du recours subrogatoire de la Maaf concernant les indemnités qu'elle a versées au titre du préjudice matériel de l'E.U.R.L G, elle n'est pas fondée à en réclamer le remboursement à la société Générali Iard.

Le syndicat n'est pas plus fondé à demander d'être garanti par la société Générali Iard de sa condamnation à payer à la Maaf la somme de 89 285 euros au titre de son recours subrogatoire afférent à l'indemnisation du préjudice immatériel subi par son assurée.

Au final, la société Générali Iard sera condamnée, d'une part, à payer à la société G'One, au titre de l'action directe du tiers victime, in solidum avec son assuré le syndicat, la somme de 25 630 euros en réparation de son préjudice matériel, et, d'autre part, à garantir le syndicat de sa condamnation à payer cette même somme à la société G'One.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat en paiement des charges de copropriété dues par la société G'One

Le syndicat, tout en sollicitant la confirmation du jugement déféré aux termes de son dispositif, demande dans le corps de ses conclusions à la cour de prendre acte de ce que sa créance a été soldée et que la dette de la société G'One et désormais éteinte.

Il y a donc lieu confirmer la décision déférée de ce chef, et y ajoutant, de donner acte que la condamnation a été exécutée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi, telle une instance en référé.

En revanche, les frais d'huissier antérieurs au procès et les frais des expertises amiables ne relèvent pas des dépens la procédure limitativement énumérés par l'article 695 du Code de procédure civile mais compris dans la somme allouée au titre des frais irrépétibles.

Sur ce

Il y a lieu d'infirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles.

Statuant à nouveau, le syndicat et la société Générali Iard, partie perdantes, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance en référé, en ce compris les frais d'assignation à l'égard de toutes les parties, les dépens du premier degré et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, mais à l'exclusion des frais de 'procès-verbaux de constat d'huissier de justice'.

Le syndicat et la société Générali Iard seront également condamnés in solidum à payer, au titre des frais non compris dans les dépens, la somme de 5 000 euros aux sociétés G et G'One, la somme de 1 500 euros au syndic et la somme de 1 500 euros à la société Maaf.

La société Générali France Assurances sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

mis hors de cause la SA Générali France Assurances ;

retenu le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle à l'égard de l'E.U.R.L G et de la S.C.I G'One pour le sinistre de dégât des eaux survenu le 1er juillet 2013 ;

débouté l'E.U.R.L G de ses demandes formulées à l'encontre de son assureur la S.A Maaf Assurances ;

condamné la S.C.I G'One à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 193,36 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 7 octobre 2016 ;

L'infirme pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant : met hors de cause la SA Générali France Assurances en cause d'appel ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Dit que la S.A Immo de France Nord Pas de Calais n'engage pas sa responsabilité en sa qualité de syndic dans la survenance du sinistre et déboute en conséquence les parties de toutes les demandes de condamnation et de garanties formées à son encontre ;

Dit n'y avoir lieu de condamner les parties envers lesquelles la S.A Immo de France Nord Pas de Calais avait exécuté les condamnations, à la rembourser s'agissant d'un effet de plein droit de l'infirmation prononcée ;

Dit que le préjudice subi par l'E.U.R.L G se limite à la perte de son fonds de commerce à hauteur de 119 938 euros et qu'elle en a déjà été indemnisée par son assureur la S.A Maaf Assurances à hauteur de 89 825 euros ;

Déboute l'E.U.R.L G du surplus de ses demandes indemnitaires formulées au titre de la perte de son fonds de commerce à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle et de son assureur la société Générali Iard et la déboute de l'intégralité de ses demandes formulées au titre de son préjudice matériel à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle et de son assureur la société Générali Iard ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle à payer à l'E.U.R.L G la somme de 30 086 euros euros au titre de son préjudice de perte de fonds de commerce ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle à payer à la S.A Maaf Assurances la somme de 89 825 euros au titre de son recours subrogatoire ;

Déboute la S.A Maaf Assurances du surplus de ses demandes formées au titre de son recours subrogatoire ;

Déboute l'E.U.R.L G de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la S.A Maaf Assurances ;

Dit que le préjudice matériel subi par la S.C.I G'One s'élève 25 630 euros et son préjudice de perte de chance de percevoir des loyers à hauteur de 25 000 euros ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle et son assureur la société Générali Iard à payer à la S.C.I G'One, en réparation de son préjudice matériel, la somme de 25 630 euros ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle à payer à la S.C.I G'One, en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir des loyers, la somme totale de 25 000 euros ;

Dit que l'assureur Générali Iard ne justifie pas de la réunion des conditions des clauses d'exclusion de garantie ni d'une absence d'aléa tant au moment de la souscription du contrat d'assurance qu'au moment de la survenance du sinistre ;

Dit que la société Générali Iard doit sa garantie en exécution de sa police multirisque Cologia n° AH 475935 exclusivement pour la garantie souscrite 'dégâts des eaux' et pour les dommages matériels et en conséquence :

condamne la société Générali Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle seulement en ce qu'il a été condamné à payer à la société G'One la somme de 25 630 euros au titre de son préjudice matériel ;

dit que la société Générali Iard ne doit pas sa garantie pour les condamnations du syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle à indemniser l'E.U.R.L G de son préjudice de perte de son fonds de commerce et à indemniser la S.C.I G'One de son préjudice de perte de chance de percevoir des loyers ;

déboute la S.A Maaf Assurances de son recours subrogatoire formé contre la société Générali Iard au titre du préjudice matériel de l'E.U.R.L G ;

déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle de sa demande tendant à être garanti par la société Générali Iard de sa condamnation à payer à la Maaf la somme de 89 285 euros au titre de son recours subrogatoire afférent à l'indemnisation du préjudice immatériel subi par son assurée ;

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle de ce que la S.C.I G'One s'est, conformément au chef de la décision confirmée, acquittée de sa créance relative aux charges de copropriété impayées, laquelle est éteinte ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle et la société Générali Iard à payer, au titre des frais non compris dans les dépens, la somme de 5 000 euros aux sociétés G et G'One, la somme de 1 500 euros à la S.A Immo de France Nord Pas de Calais, et la somme de 1 500 euros à la S.A Maaf Assurances ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Foch De Gaulle et la société Générali Iard au paiement des entiers dépens de l'instance en référé, en ce compris les frais d'assignation à l'égard de toutes les parties, les dépens du premier degré et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, mais à l'exclusion des frais de 'procès-verbaux de constat d'huissier de justice';

Déboute la société Générali France Assurances de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes non-présentement satisfaites.

Le greffier,Le président,

Delphine Verhaeghe.Marie-Hélène Masseron.