République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 26/10/2017
***
N° de MINUTE : 592/2017
N° RG : 16/05924
Jugement (N° 13/03092)
rendu le 25 août 2016 par le tribunal de grande instance de Dunkerque
APPELANTE
Mme [M] [S] veuve [V]
née le [Date naissance 1] 1930 à [Localité 1]
demeurant
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée et assistée par Me Valérie Robert, membre de la SCP Thienpoent Robert, avocat au barreau de Dunkerque
INTIMÉES
Mme [B] [L]
née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 2]
demeurant
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée et assistée par Me Marianne Devaux, membre de la SELARL Devaux Guilluy, avocat au barreau de Dunkerque, substituée à l'audience par Me Françoise Devarenne, avocat au barreau de Dunkerque
Syndicat des Copropriétaires résidence [Adresse 1], pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Bruno Khayat, membre de la SELARL Dhorne Carlier Khayat, avocat au barreau de Dunkerque
DÉBATS à l'audience publique du 18 septembre 2017, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice Zavaro, président de chambre
Bruno Poupet, conseiller
Emmanuelle Boutié, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Maurice Zavaro, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 juin 2017
***
Mme [M] [V] est propriétaire depuis le 24 mars 2000 d'un appartement situé au cinquième étage du bâtiment 2 d'un ensemble immobilier appelé [Adresse 1].
Cet appartement comportait initialement une terrasse qui a été fermée par le précédent propriétaire et constitue une partie du séjour de Mme [V].
Mme [B] [L] est propriétaire de l'appartement situé au-dessus qu'elle a acquis en 1978.
Faisant état d'infiltrations d'eau dans son séjour en provenance de la terrasse de Mme [L] et après une expertise ordonnée en référé, Mme [V] a fait assigner celle-ci devant le tribunal de grande instance de Dunkerque par acte du 8 novembre 2013 afin de la voir condamner à réaliser les travaux préconisés par l'expert pour remédier aux désordres et à l'indemniser de divers chefs de préjudice.
Elle a assigné le syndicat des copropriétaires aux mêmes fins par acte du 31 mars 2015 et les deux procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 25 août 2016, le tribunal a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à se voir mettre hors de cause, débouté les parties de leurs demandes et condamné Mme [V] aux dépens, en ce compris les dépens de l'instance de référé.
Mme [V], ayant relevé appel de ce jugement, demande à la cour de l'infirmer, d'ordonner à Mme [L] de faire réaliser les travaux préconisés par l'expert dans le mois de la signification de la présente décision sous astreinte de cinquante euros par jour de retard et de la condamner à lui payer 2 834,52 euros au titre de la reprise des parois de sa salle de séjour, 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle soutient essentiellement, d'une part, que les désordres résultent de la pose, par Mme [L], d'un carrelage sur sa terrasse non conforme aux règles de l'art en matière d'étanchéité, d'autre part, que la terrasse de son propre appartement a été fermée et transformée en pièce habitable par le précédent propriétaire avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
Elle présente, à titre subsidiaire, les mêmes demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Mme [L] conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande reconventionnelle, et à la condamnation de Mme [V] à lui payer 1 000 euros en réparation du préjudice qu'elle subira si les travaux de réfection sont ordonnés, 456 euros au titre des investigations sollicitées par l'expert durant ses opérations et 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle fait valoir à cette fin :
- que la dalle de sa terrasse est une partie commune, qu'elle était, dès l'origine, dépourvue d'étanchéité comme ne se trouvant pas au-dessus d'une partie habitable, que le syndicat des copropriétaires a voté le 28 juin 2012 la réalisation de travaux d'étanchéité sur les terrasses fuyardes, que par conséquent, les demandes de Mme [V] à son encontre sont mal dirigées et, quoi qu'il en soit, n'ont plus d'objet,
- qu'en toute hypothèse, la terrasse de l'appartement de Mme [V] a été fermée sans autorisation administrative ni accord du syndicat des copropriétaires, sans protection particulière, et que l'appelante ne peut se prévaloir valablement de désordres causés à ce qui ne devrait pas être une salle de séjour.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement, à sa mise hors de cause et à la condamnation de Mme [V] à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il soutient :
- que les désordres résultent de la pose, par Mme [L], d'un carrelage sur sa terrasse qui est une partie privative,
- que la transformation de la terrasse de l'appartement de Mme [V] en partie habitable est irrégulière.
Vu les conclusions de Mme [V] en date du 26 décembre 2016, les conclusions de Mme [L] en date du 16 février 2017 et les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 24 mai 2017.
SUR CE
Attendu que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faut duquel il est arrivé à le réparer ; que l'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait mais encore de celui des personnes dont on doit répondre ou des choses que l'on a sous sa garde ;
attendu que l'expert judiciaire, M. [E], expose que dans la partie du séjour de Mme [V] se trouvant sous la terrasse de Mme [L], après enlèvement à plusieurs endroits de morceaux du plafond en complexe plaques de plâtre/polyuréthane, dont il a pu remarquer qu'il était ventru en sa partie centrale, et mise en eau de la terrasse du sixième étage, on constate en particulier un goutte-à-goutte s'accentuant progressivement dans l'angle sud et des coulures sur le revêtement du mur contre voisin ;
que cela est conforme aux attestations de plusieurs voisins et amis de Mme [V] selon lesquelles, depuis des années, cette dernière disposait des seaux dans cette partie de son séjour pour recueillir l'eau tombant du plafond ;
que si Mme [L] fait valoir qu'à l'origine, les balcons et terrasses surplombant le vide ou d'autres balcons étaient dépourvus d'étanchéité, et ce de façon normale, le rapport d'expertise permet de comprendre qu'en réalité, l'étanchéité de ce type d'équipements est seulement moindre que celle des terrasses situées au-dessus de pièces d'habitation ;
que comme le fait remarquer Mme [L], les balcons et terrasses sont certes exposés aux intempéries ; qu'ils sont néanmoins destinés à permettre aux occupants des logements dont ils dépendent de s'y tenir sans recevoir d'eau du plafond, voire d'y laisser des objets ; qu'il n'est pas normal, à l'évidence, que des infiltrations telles que celles qui sont décrites ci-dessus se produisent, au risque, en outre, de mettre en péril la solidité de l'ouvrage ;
qu'il est exact, au vu des pièces produites et comme le rapporte Mme [L], que le syndicat des copropriétaires a voté en 2012 la réfection de terrasses fuyardes lui incombant; que l'on ignore toutefois les causes, la nature et l'importance des désordres ayant motivé cette décision ;
qu'en revanche, l'expert, qui a vu des terrasses telles que celle de Mme [L] ayant gardé leur configuration d'origine, indique qu'elles étaient constituées d'une dalle en béton avec deux orifices d'évacuation traversant une relevée de rive sous garde-corps de hauteur d'environ 10 centimètres et revêtues d'une peinture de sol avec joint mastic plastique en pied des relevées périphériques ; qu'il décrit le carrelage posé en 1993 sur la terrasse de Mme [L] et conclut très clairement que la cause des infiltrations abondantes et rapides constatées chez Mme [V] réside dans l'absence de prise en compte, lors de la réalisation de ce carrelage, des règles de l'art DTU 31 en matière d'étanchéité des toitures terrasses ;
qu'il est dès lors indifférent que le sol de la terrasse en question soit privatif ou partie commune ;
qu'il semble certes que l'expert vise les règles applicables aux terrasses surplombant des pièces d'habitation, règles dont Mme [L] estime qu'on ne peut lui reprocher (ou plus exactement reprocher à l'artisan auquel elle a eu recours) de ne pas les avoir mises en oeuvre puisque le local situé en dessous n'était pas censé être une pièce d'habitation mais une terrasse et avait été fermée irrégulièrement ;
que sur ce sujet, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce ;
que l'on ignore la date précise de la fermeture de la terrasse de l'appartement de Mme [V] ; que cependant, l'expert a déduit de ses investigations, et l'indique sans être contredit, que cette date est antérieure à la réalisation du carrelage ;
qu'il est établi par la production des procès-verbaux d'assemblées générales correspondants que le 29 juin 1984, le syndicat des copropriétaires a autorisé la fermeture des balcons en triangle et que le 17 juin 1993 ont été autorisées les fermetures de balcons à l'identique, ce dont on peut déduire que des balcons avaient déjà été fermés ;
que le procès-verbal de 1984 précisait certes que les propriétaires concernés devraient faire une déclaration préalable au syndic avec plan joint et que la preuve d'une telle déclaration par le prédécesseur de Mme [V] n'est pas apportée ; que toutefois, il n'est pas fait état ni, a fortiori, justifié de la moindre observation faite à Mme [V] ou au précédent propriétaire à propos d'un défaut d'autorisation ou de conformité des travaux réalisés au modèle agréé par le conseil syndical, il n'est pas justifié d'exigences instaurées avant la fermeture litigieuse qui n'auraient pas été respectées ;
qu'il appartenait à l'entreprise mandatée par Mme [L], constatant l'existence, sous la terrasse à carreler, d'une pièce d'habitation, régulièrement créée ou non mais dont le maintien n'était pas en question, de prévoir une étanchéité adaptée à cette situation ;
qu'en toute hypothèse, il résulte de l'importance des infiltrations que n'ont pas été respectées les règles de l'art assurant une étanchéité suffisante pour protéger même une simple terrasse ;
que la responsabilité de Mme [L] est dès lors engagée ;
attendu qu'il y a lieu en conséquence d'enjoindre à Mme [L] de procéder aux travaux préconisés par l'expert pour remédier aux désordres et d'assortir cette injonction d'une astreinte pour en assurer le respect mais sans qu'il soit nécessaire de désigner à nouveau M. [E] pour vérifier la bonne exécution des travaux ;
qu'il appartient également à Mme [L] d'indemniser Mme [V] du préjudice subi par le versement d'une indemnité égale au coût des travaux de réfection de la partie endommagée de son appartement, la somme demandée à ce titre étant conforme à l'estimation de l'expert, et d'une indemnité pour préjudice de jouissance que le rapport d'expertise, les photographies produites, la configuration de la pièce concernée, l'ancienneté du dommage permettent de fixer à cinq mille euros ;
vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau,
déclare Mme [B] [L] responsable du dommage subi par Mme [M] [V]-[S],
lui ordonne de faire procéder aux travaux préconisés par M. [E], expert judiciaire, dans le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, et ce sous astreinte de cinquante euros par jour de retard pendant trois mois,
la condamne à payer à Mme [M] [V]-[S] :
- deux mille huit cent trente-quatre euros et cinquante-deux centimes (2 834,52) en réparation de son préjudice matériel,
- cinq mille euros (5 000) en réparation de son préjudice de jouissance,
la déboute de ses demandes,
déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de sa demande d'indemnité pour frais irrépétibles,
condamne Mme [B] [L] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise, et au paiement à Mme [V] d'une indemnité de trois mille euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier,Le président,
Delphine VerhaegheMaurice Zavaro
