République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 26/10/2017
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N° de MINUTE : 586/2017
N° RG : 16/05673
Jugement rendu le 08 juillet 2016 par le tribunal de grande instance de Lille
APPELANTE
SARL Axiatis
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Natacha Marchal, membre de la SCP Marchal Mas Collinet-Marchal Vérité, avocat au barreau de Lille, substituée à l'audience par Me Anne-Sophie Vérité, avocat
INTIMÉES
SCI Activités Courrier Industriel
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
SA La Poste
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 3]
représentées par Me Bernard Franchi, membre de la SCP Deleforge Franchi, avocat au barreau de Douai
assistées de Me Frédéric Lévy, avocat au barreau de Paris, substitué à l'audience par Me Emmanuelle Moreau, avocat au barreau de Paris
SA Allianz IARD
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Sylvie Régnier, avocat au barreau de Douai
assistée de Me Philippe Bernard, avocat au barreau de Paris
DÉBATS à l'audience publique du 14 septembre 2017 tenue par Maurice Zavaro magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice Zavaro, président de chambre
Bruno Poupet, conseiller
Emmanuelle Boutié, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 octobre 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Maurice Zavaro, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 août 2017
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EXPOSE
Les sociétés Activités courriers industriels (ci-après ACI) et La poste ont conclu le 12 juin 2012, avec M. [N] à qui la société Axiatis s'est substituée en qualité d'acquéreur, une promesse de vente portant sur le centre de tri postal désaffecté de [Localité 5] (Nord). Le prix convenu était de 1 800 000 euros. Le délai de réitération de la promesse était fixé au 30 janvier 2013. Il a été reporté au 31 juillet 2013. L'acte authentique n'a jamais été ratifié.
Le 11 juillet, il était constaté que le bien avait fait l'objet d'importantes dégradations. Le 29, la société Axiatis saisissait le juge des référés d'une demande d'expertise. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 22 octobre 2013. Les opérations d'expertise ont été étendues au contradictoire de la SA Allianz, assureur de l'immeuble. L'expert conclut son rapport en indiquant que le coût de remise en état des lieux, compte non tenu de la vétusté, s'élèverait à 7 228 291 euros.
Par jugement du 8 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Lille a constaté la caducité de la promesse au 30 juillet 2013 et a débouté la société Axiatis de ses demandes dirigées contre ACI et La poste, d'une part, la société Allianz d'autre part. Il a condamné la société Axiatis à payer à ACI et à La poste, ensemble, 10 000 euros et à Allianz 5000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
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La SARL Axiatis soutient que la vente est parfaite dès lors que la date de signature de l'acte authentique dans la promesse constitue un simple terme suspensif puisque la réitération de l'acte avant cette date n'a pas été stipulée de manière expresse comme une condition essentielle du contrat.
Elle demande que le présent arrêt soit dit valoir vente et sollicite la condamnation solidaire des sociétés ACI et La poste à lui payer 180 000 euros, montant de la clause pénale, à déduire du prix.
Elle sollicite en outre leur condamnation à lui payer 7 228 291 euros au titre des frais de remise en état de l'immeuble vendu et demande à être subrogée dans les droits des vendeurs à l'égard de la compagnie d'assurance. Elle en déduit que le montant de l'indemnité due à ces sociétés doit lui être versée. Elle souligne que cette somme viendra en déduction de celle due par les vendeurs.
Elle conclut à la condamnation des trois intimés à lui payer, ensemble, 11 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés ACI et La poste soutiennent que la promesse de vente était conclue avec un terme extinctif fixé au 30 juillet 2013 ; que, par stipulation expresse, la promesse ne valait pas vente au 12 juin 2012 ; qu'au terme du délai fixé la vente ne pouvait être signée faute de réalisation des conditions suspensives ; que dès lors la promesse était caduque. Elles concluent en conséquence principalement à la confirmation du jugement et sollicitent, ensemble, 12 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Subsidiairement, elles soulignent que la vente ne pourrait en toute hypothèse intervenir qu'aux conditions posées par la promesse, c'est à dire avec un transfert de propriété au jour du paiement et demandent à la cour de constater la vente sous la condition résolutoire du paiement, de sorte que l'acquéreur n'était pas propriétaire du bien au jour du sinistre.
Elle considère que l'acquéreur devra, dans cette hypothèse, prendre le bien dans son état au jour de son entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre à la moindre indemnité, au prix convenu de 1 800 000 euros diminué du 180 000 euros, soit 1 620 000 euros et augmenté des frais de portage, du 12 juin 2012 à la date de la présente décision, qui s'élèvent à 571 434,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et anatocisme.
Elle considère en conséquence que le prix d'acquisition s'établit à 2 507 886,33 euros, en demande le versement dans un délai de 10 jours et qu'il soit jugé qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, au plus tard un mois après un commandement demeuré sans effet, la vente sera résolue de plein droit.
La SA Allianz IARD conclut principalement à la confirmation du jugement et sollicite 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Sur la vente :
L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur, dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. L'article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix.
L'acte du 12 juin 2012 stipule que la vente sera réalisée par acte authentique à recevoir dans les 15 jours de la constatation de la réalisation de la dernière condition suspensive et au plus tard le 30 janvier 2013. A défaut de réalisation des conditions suspensives dans ce délai, la promesse sera considérée comme de nul effet sans qu'il soit nécessaire d'avoir recours à la justice. Les parties sont convenues, par dérogation aux dispositions de l'article 1583 du code civil, que le transfert de propriété n'aura lieu qu'au jour de la signature de l'acte authentique. L'acte mentionne plusieurs conditions suspensives et notamment, comme condition à laquelle seul le bénéficiaire pourrait valablement renoncer et dont seul il pourrait se prévaloir, l'obtention du permis de construire un parking couvert sur trois niveaux, sur la partie du terrain libre de tout édifice.
Le jugement retient que l'articulation de ces différentes clauses objective le fait que le terme fixé par les parties n'a pas constitué le point de départ du droit, pour l'acquéreur, de solliciter éventuellement la vente forcée du bien, mais le terme extinctif de l'obligation et ce par la stipulation expresse et non équivoque qu'en l'absence de renonciation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, la promesse synallagmatique deviendrait caduque de plein droit au terme proposé.
Les intimés soutiennent cette démonstration à titre principal et ajoutent que la volonté des parties de conférer au terme un caractère extinctif découle des termes de l'article délai-réalisation' de la convention ainsi que du report du transfert de propriété par dérogation à l'article 1583 du code civil.
Cependant, s'il appartient au juge du fond de statuer sur le caractère éventuellement extinctif du délai fixé par la promesse pour réaliser la vente, c'est à la condition de ne pas dénaturer les termes de cette convention.
A cet égard, d'abord, il est clairement énoncé que le promettant s'engage irrévocablement à vendre et le bénéficiaire à acquérir sous les conditions stipulées ; le chapitre 'délai-réalisation' ne prévoit l'absence d'effet de la convention qu'en cas de non réalisation des conditions suspensives dans le délai et ajoute que 'pour le cas où l'une des parties se refuserait à la réalisation dans le délai (...) l'autre partie aura la faculté de poursuivre la partie défaillante (...) sauf le jeu de la clause résolutoire (...)'. Cette clause prévoit que la promesse pourra être résolue, si bon semble au promettant et sans formalité judiciaire, 10 jours après une mise en demeure (...) restée sans effet. On ne peut dès lors considérer que les parties ont entendu faire du terme contractuel un terme extinctif, et la dérogation à l'article 1583 ne porte que sur le transfert de propriété que les parties peuvent convenir de retarder sans pour autant remettre en cause la perfection de leur engagement.
Ensuite, il est constant qu'au 31 juillet 2013, le permis de construire sollicité par l'acquéreur avait été refusé en raison d'une demande non conforme au plan local d'urbanisme, alors qu'il est expressément stipulé que la réalisation des conditions suspensives devait intervenir avant le 15 janvier 2013, sauf prorogation, et que, passé ce délai, si l'une des conditions n'était pas réalisée et sauf renonciation par le bénéficiaire de celle-ci à s'en prévaloir, la promesse deviendrait automatiquement et de plein droit caduque, sans indemnité de part et d'autre. Il doit être rappelé que, par courrier du 16 février 2013, les vendeurs ont accepté la prorogation du délai de réitération de la promesse au 31 mars 2013 et, par courrier du 23 mai 2013, au 31 juillet 2013. Cependant, d'une part, cette clause n'est stipulée qu'au bénéfice de l'acquéreur, lui seul pouvant s'en prévaloir et, d'autre part, dans son courrier du 13 février 2013, La poste considère que, faute pour l'acquéreur d'avoir, conformément aux stipulations, déposé la demande de permis de construire avant le 15 juillet 2012 et d'en avoir justifié dans les 8 jours, cette condition « est donc réputée accomplie aujourd'hui ». Il en résulte donc que la seule circonstance du défaut de délivrance du permis de construire au 31 juillet 2013, alors même que le bénéficiaire de cette condition ne l'invoque pas et qu'il ne serait pas même habile à le faire si l'on s'en tient à la position de La poste telle qu'exprimée dans son courrier du 13 février 2013 et rappelée dans un courrier du 14 mars, n'est pas de nature à entraîner la caducité des engagements pris.
Enfin, par courrier du 18 juillet 2013, Me [C], en qualité de mandataire du vendeur, a mis en demeure la société Axiatis de régulariser l'acte authentique de vente, précisant, à défaut, la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Toutefois, par courrier électronique du 29 juillet 2013, Me [Y], notaire de l'acquéreur, écrivait à ce dernier que maître [C] venait de lui adresser 'un mail ainsi rédigé : Compte tenu de l'importance des actes de vandalismes perpétrés sur le site de [Localité 5] (...) je vous précise que la date de signature de l'acte de vente fixée en notre étude le 31 juillet prochain à 16h00 ne peut être maintenue.' Le courrier électronique de maître [C] n'est pas communiqué, mais rien ne permet de douter de l'affirmation de Me [Y] et, au demeurant, les termes de ce dernier courrier ne sont pas discutés. Il en résulte que, la mise en demeure n'ayant pas été maintenue, elle n'a aucun effet.
En l'état de ces observations, alors même que, renversant les positions jusque là adoptées par les parties, la société Axiatis a, par courrier du 29 juillet 2013, confirmé qu'elle entendait poursuivre la vente, il convient de constater que la vente était parfaite dès lors que les deux parties ne s'accordaient pas à tenir leurs engagements pour dépourvus d'effets.
Il n'y a pas lieu pour autant de dire que le présent arrêt vaudra vente. En effet, les parties ont renversé leurs positions au cours du mois de juillet 2013 : Axiatis, qui cherchait à se dégager de cette opération sans perdre les 180 000 euros de la clause pénale, a demandé la réalisation de la vente en invoquant en même temps la nécessaire indemnisation des dommages causés au bien vendu par les actes de vandalisme pendant que La poste, qui délivrait invoquait la caducité de la promesse après avoir poursuivi son exécution.
Les événements du mois de juillet ont donc radicalement modifié la perception qu'avait chacun des protagonistes de l'opération projetée et supposent la réitération de son engagement par l'acquéreur, après qu'il ait été statué sur ses demandes relatives aux dégradations subies par l'immeuble.
Par ailleurs le prix n'est pas parfaitement déterminé : l'acte du 12 juin 2012 prévoit que le bénéficiaire remboursera, en sus du prix fixé, la moitié des frais de portage du site, à savoir le moitié des frais de gardiennage et la moitié de la taxe foncière, du jour de la promesse au jour de la signature de l'acte authentique.
L'acquéreur soutient qu'il ne saurait être tenu de sommes à ce titre et affirme n'être tenu que du paiement du prix convenu, soit 1 800 000 euros au motif que le frais ne seraient dus qu'au refus du vendeur de réitérer la vente.
Toutefois cette affirmation ne saurait concerner que les frais postérieurs à la date à laquelle il était réaliste d'envisager la signature de l'acte authentique compte tenu de l'évolution des positions respectives des parties, soit au 1er août 2013. Dès lors le prix de vente doit être fixé à 1 800 000 euros, sous réserve de la question de la clause pénale, plus la moitié des taxes foncières et la moitié des frais de gardiennage du 12 juin 2012 au 31 juillet 2013. Les parties seront donc renvoyées devant leurs notaires pour signature de l'acte authentique.
Il convient de préciser que, les parties étant expressément convenues du report du transfert de propriété à la date de signature de l'acte authentique, ce n'est qu'au jour de cet événement que la société Axiatis deviendra propriétaire du bien en cause. La condition résolutoire en cas de manquement de l'une des parties à ses engagements contractuels étant toujours sous entendue il n'y a lieu de statuer sur ce point, ni de préciser les conditions du transfert de propriété : il appartiendra aux notaires de convenir d'un rendez-vous et, en cas de défaillance de l'une des parties, l'autre pourra la mettre en demeure de comparaître dans les conditions prévues par la convention et sous les sanctions qu'elle mentionne.
Sur la clause pénale :
L'appelant demande à bénéficier du paiement des 180 000 euros prévus au titre de la clause pénale, par compensation avec le prix de vente, à la charge de celui qui aurait refusé de réitérer l'acte, toutes les conditions suspensives étant levées.
Il se déduit du subsidiaire de La poste que celle-ci reconnaît, dans l'hypothèse où le terme stipulé ne serait pas jugé extinctif, que cette somme de 180 000 euros viendrait en déduction du prix de vente.
Compte tenu de ce qui précède, il convient de retenir que le prix de 1 800 000 euros sera diminué de 180 000 euros.
Sur la remise en état des lieux :
La société Axiatis affirme que l'immeuble se trouvait, au jour de la signature de la promesse, dans un bon état d'entretien, que cet état a été considérablement dégradé à la suite des actes de vandalismes perpétrés en juillet 2013, que La poste a donc manqué à son obligation de délivrance, prévue par l'article 1603 du code civil, d'une chose dans l'état où elle se trouvait au jour de la vente, suivant les termes de l'article 1614 du même code. Elle ajoute que le vendeur a manqué à son obligation de surveillance et d'entretien de la chose et expose que le rapport d'expertise du 1er juillet 2015 a chiffré les travaux de remise en état à 7.228.291 euros sans application d'un coefficient de vétusté et à 3 044 741 euros après prise en compte du coefficient de vétusté. Elle sollicite l'allocation de la première de ces deux sommes.
Les articles 1610 et 1614 du code civil disposent que si le vendeur manque à son obligation de délivrance l'acquéreur pourra à son choix demander la résolution de la vente ou sa mise en possession et, dans tous les cas, la réparation du préjudice qui lui est ainsi causé.
L'acquéreur ne sollicite pas la résolution de la vente, mais son exécution. La remise du bien dans l'état où il se trouvait au jour de la promesse est impossible dès lors qu'il s'agissait d'un immeuble nécessitant en toute hypothèse des travaux importants pour pouvoir connaître une utilisation quelconque, en particulier de désamiantage, qui ne pouvait et n'avait pas vocation à être utilisé tel quel mais devait donner lieu à une réhabilitation lourde. Dès lors l'appelant est mal fondé à solliciter une somme représentant la reconstruction à neuf du bâtiment. Il n'est pas davantage fondé à solliciter une somme qui représente le coût de reconstruction diminué d'un coefficient de vétusté dès lors qu'une telle condamnation ne remettrait pas les parties dans l'état où elles se seraient trouvées sans le sinistre, la prise en charge par le vendeur de la reconstruction d'un bâtiment conforme à celui promis à l'acquéreur, c'est à dire dégradé et affecté par l'usage de l'amiante, ne répondant à aucune logique ni à aucune règle de droit.
Dès lors que la livraison d'un bien conforme à ce qui était convenu est impossible, l'acquéreur ne peut prétendre qu'à la seule réparation de son préjudice. La mesure de celui-ci est le surcoût de la reconstruction. Or la réalité, et à tout le moins l'ampleur d'un tel préjudice n'est nullement démontrée. Il convient en conséquence de débouter la société Axiatis de sa demande en paiement.
Sur la demande de subrogation dans les droits du vendeur envers son assureur :
L'article L121-10 du code des assurances, dispose qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur. La société Axiatis invoque cette règle pour demander à être reconnue subrogée dans les droits de La poste envers son assureur.
Toutefois ce n'est qu'en cas d'aliénation de la chose assurée que cette règle a vocation à recevoir application, c'est à dire en cas d'aliénation effective et non d'une promesse, alors même que le transfert de propriété est stipulé reporté au jour de la signature de l'acte authentique. Dans cette dernière hypothèse qui est celle de l'espèce, ce n'est qu'au jour du transfert effectif de propriété que pourra opérer la subrogation, étant observé que c'est la situation au jour du sinistre qu'il convient d'examiner.
Or au jour du sinistre, le transfert de propriété n'était pas réalisé du fait de son retard expressément stipulé au jour de la signature de l'acte authentique, sans que l'acquéreur puisse opposer à La poste que ce fait résulterait du comportement de cette dernière puisque durant cette période, et jusqu'au 31 juillet, alors que le sinistre a eu lieu dans la première moitié du mois, c'est La poste qui pressait l'acquéreur de signer et celui-ci qui s'y refusait.
L'appelant invoque également une subrogation conventionnelle, puisque l'acte prévoit que le bénéficiaire sera, lors de la constatation authentique de la réalisation des présentes, subrogé dans tous les droits du promettant relativement au bien'.
Toutefois là encore, ce n'est qu'à la date de la réitération de l'acte que l'acquéreur sera subrogé dans les droits du vendeur de sorte que ce fondement est aussi inopérant que le premier.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Si la SARL Axiatis obtient satisfaction sur le principe de sa demande, elle succombe en ses prétentions indemnitaires et les éléments de la cause démontrent que celles-ci étaient le but réel de son action. Elle sera donc condamnée aux entiers dépens.
L'équité ne commande pas d'allouer des sommes au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ce qu'il déboute la société Axiatis de ses demandes contre la société Allianz et en ce qu'il la condamne aux dépens ;
l'infirme pour le surplus ;
Dit la vente du 12 juin 2012, conclue entre les sociétés ACI et La poste d'une part, Axiatis d'autre part, parfaite, le transfert de propriété étant reporté à la date de signature de l'acte authentique ;
Renvoie les parties devant leur notaire afin de signer l'acte authentique ;
Dit que le prix de vente s'établit à 1 800 000 euros, diminuée de 180 000 euros au titre de la clause pénale, augmenté de la moitié des taxes foncières et de la moitié des frais de gardiennage, du 12 juin 2012 au 31 juillet 2013 ;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur les autres demandes des vendeurs ;
Déboute la SARL Axiatis de sa demande en paiement d'une somme au titre de la remise en état des lieux ainsi qu'en subrogation dans les droits des vendeurs envers leur assureur ;
Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la SARL Axiatis aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier,Le président,
Delphine Verhaeghe.Maurice Zavaro.
