République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 26/01/2017
***
N° de MINUTE : 73/2017
N° RG : 16/00834
Jugement (N° 14/02017)
rendu le 17 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer
REF : EB/VC
APPELANTE
SARL Sodimer, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Anne-Bénédicte Robert, membre de la SELAS LLC et associés, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer
ayant pour conseil Me Nicolas Schakowskoy, avocat au barreau de Paris.
INTIMÉ
M. le directeur départemental des Finances Publiques [Localité 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
demeurant
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté et assisté par Me Valérie Biernacki, membre de la SCP Dragon & Biernacki avocat au barreau de Douai
DÉBATS à l'audience publique du 01 décembre 2016, tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice Zavaro, président de chambre
Bruno Poupet, conseiller
Emmanuelle Boutié, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2017 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par M. Maurice Zavaro, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 septembre 2016
***
Selon acte notarié en date du 2 décembre 2004, la SARL Sodimer s'est portée acquéreur de huit parcelles de terrain sur la commune de [Localité 2], cadastrées :
- section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une superficie de 1.252 m² ;
- section [Cadastre 7] pour une superficie de 6.762 m² ;
- section [Cadastre 8] pour une superficie de 1.983 m².
Dans ce même acte, la SARL Sodimer ayant pris l'engagement de revendre ces biens dans le délai de quatre années, a bénéficié d'un taux réduit pour les droits d'enregistrement selon les dispositions de l'article 1115 du code général des impôts (CGI).
Deux des trois terrains susvisés n'ayant pas été revendus dans le délai prévu par le texte, l'administration fiscale a remis en cause le régime dont avait bénéficié l'acquéreur et formé, le 9 avril 2010, des propositions de rectification et sollicité les observations de la SARL Sodimer.
Par courrier en date du 27 juillet 2010, l'Administration fiscale a maintenu le redressement et réclamé à la SARL Sodimer la somme de 111 675 euros outre des intérêts de retard de 37 639 euros selon un avis de recouvrement notifié à la SARL Sodimer le 18 juillet 2011.
Par acte d'huissier en date du 28 mars 2014, la SARL Sodimer a fait assigner M. le directeur départemental des Finances Publiques afin de dire infondé le rejet opposé par l'administration à son recours formé contre l'avis de recouvrement du 18 juillet 2011 et que soit prononcée la décharge de l'imposition litigieuse.
Par jugement en date du 17 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a débouté la SARL Sodimer de l'ensemble de ses réclamations et l'a condamné aux dépens.
Par déclaration en date du 11 février 2016, la SARL Sodimer a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2016, la SARL Sodimer sollicite à titre principal que soit constatée la nullité de la proposition de rectification n° 2120 du 9 avril 2010 en raison de l'indication erronée des impôts qui y sont mentionnées et constater l'absence d'effet de cette proposition de rectification à défaut pour l'Administration d'avoir engagé une nouvelle procédure, après avoir dégrevé les impositions concernées.
A titre subsidiaire, elle sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée et par suite déclarer irrégulier le redressement notifié à la société Sodimer pour prescription du droit de reprise de l'administration fiscale.
Elle sollicite en outre en toute hypothèse, de dire et juger qu'il y a lieu à dégrèvement de l'imposition à titre principal, des intérêts de retard et droits supplémentaires, mis en recouvrement à l'encontre de la SARL Sodimer ainsi que la condamnation de l'intimé aux entiers dépens.
La SARL Sodimer fait valoir que :
- c'est de manière erronée et génératrice de confusion que la proposition de rectification n° 2120 du 9 avril 2010 mentionne que la SARL Sodimer est passible 'des droits d'enregistrement' alors que la dénomination précise de l'imposition concernée est la TPF ;
- la SARL Sodimer, marchand de biens, a réalisé une acquisition de biens immobiliers qui, par leur nature, relèvent de la formalité fusionnée, prévue par l'article 647 du CGI, laquelle donne lieu à la taxe de publicité foncière (TPF), et non aux droits d'enregistrement et que la Proposition de rectification n°2120 n'indique pas la formalité fusionnée, ni ne mentionne l'article 647 du CGI ou son contenu ni la TPF ;
- la proposition de rectification n° 2120 ne répond pas aux exigences de motivation fixée par la jurisprudence de la cour de cassation, s'agissant de la désignation des impositions redressées ;
- l'avis de recouvrement en date du 8 février 2011 a été émis au nom de M. [M], représentant de la SARL Sodimer et non au nom de la SARL Sodimer elle-même, la direction des finances publiques ayant prononcé un dégrèvement de l'avis pour irrégularité ;
- un second avis de mise en recouvrement a été émis le 18 juillet 2011 au nom de la société Sodimer sans toutefois que le redressement ne soit à nouveau notifié, l'avis de mise en recouvrement étant dès lors entaché de nullité ;
- trois permis de construire ont été sollicités successivement et annulés par la juridiction administrative et sorte que ces événements caractérisant un cas de force majeure ont rendu impossible la réalisation du programme immobilier envisagé, ce qui a empêché la SARL Sodimer de revendre le terrain dans le délai de quatre ans imparti ;
- il en va de même s'agissant du terrain cadastré section [Cadastre 7], opération dite 'BEAUMONT 3".
Dans ses dernière conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2016, M. le directeur départemental des finances publiques [Localité 1] sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions outre la condamnation de la SARL Sodimer au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP Dragon et Biernacki, Avocats associés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
M. le directeur départemental des finances publiques [Localité 1] soutient que :
- la proposition de rectification contradictoire motive le rehaussement sur les articles L.57 et L.180 du Livre des procédures fiscales, ainsi que sur les articles 1115 et 1840 G quinquies du CGI ;
- l'édition d'un nouvel avis de recouvrement annulant et remplaçant le précédent n'entache pas la procédure d'irrégularité, toutes les pièces de la procédure ayant en outre été adressées à M. [M] en tant que gérant de la SARL Sodimer ;
- l'avis de dégrèvement du 5 juillet 2011 a clairement informé M. [M] qu'en tant que gérant, il serait 'destinataire d'un nouvel avis de mise en recouvrement remplaçant celui du 8 février 2011 et établi au nom de la société', cette dernière n'ayant donc été privée d'aucun moyen de contestation ni subie aucun grief puisqu'elle a poursuivi sa contestation contentieuse auprès de l'Administration puis auprès des instances judiciaires ;
- la déchéance est encourue du seul fait que les biens acquis n'ont pas été revendus dans le délai de cinq ans ;
- la SARL Sodimer était, dès l'origine, parfaitement informée des difficultés susceptibles d'être rencontrées dans l'exécution de ses projets immobiliers de sorte que ces difficultés n'étaient pas imprévisibles pour la société au jour où elle a pris son engagement ;
- la force majeure ne saurait être retenue ni pour les faits relatifs à la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] ni pour celle cadastrée section [Cadastre 7].
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la forme
Sur la validité de la proposition de rectification n° 2120 du 9 avril 2010
Aux termes des dispositions de l'article L.57 du Livre des procédures fiscales, la proposition de rectification doit être motivée, et ainsi mentionner avec précision les impôts ou taxes réclamés au contribuable.
La proposition de rectification n° 2120 en date du 9 avril 2010 vise les articles L.55 et L.180 du Livre des procédures fiscales, l'article 115 du code général des impôts ainsi que les dispositions de l'article 1840 G quinquies du même code et précise :
'Par acte reçu par Maître [W] [F], Notaire à [Adresse 3], le 2 décembre 2004, publié à la conservation des Hypothèques [Localité 3] sous la référence 2004P00334, vous avez acquis des terrains sur la commune de [Localité 2] cadastrés
-[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une superficie de 1.252 m² ;
- [Cadastre 7] pour 6.762 m² ;
-[Cadastre 8] pour 1.983 m².
Audit acte, vous avez pris l'engagement de revente prévu à l'article 1115 du code général des impôts.
Les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ont été revendues le 4 février 2005.
A l'expiration du délai imparti pour la revente, le reste des terrains était toujours en votre possession. L'engagement de revente dans les quatre ans n'a donc pas été respecté et les droits d'enregistrement sont dûs' ;
En outre, cette proposition de rectification précise les impôts et taxes dus, les montants ainsi que les articles du code général des impôts correspondants :
- taxe départementale (article 683 et 1594 du CGI)
3,60% sur 2 667,225 euros96 020,10euros
- taxe communale (articles 1584 et 1595 bis du CGI)
1,20% sur 2 667,225 euros32 006,70euros
-frais d'assiette (article 1647-V du CGI)
2,50% sur 96 020,10 euros2 400,510euros
- droit supplémentaire (article 1840 G quinquies du CGI)
1% sur 2 667,225 euros26 672,55euros
(sous déduction des droits ou taxes déjà payés)- 18 752,00euros
----------------
Droits et taxes exigibles138 347,55euros
Si la SARL Sodimer soutient que cette proposition de rectification est erronée parce qu'elle mentionne que la société est passible des 'droits d'enregistrement' alors que la dénomination précise est la taxe sur la publicité foncière, force est de constater que la dénomination de'droits d'enregistrement'constitue le terme générique donné aux impositions indirectes perçues à l'occasion d'une opération au fichier immobilier ; en outre, la SARL Sodimer fait valoir que l'acte d'acquisition relève de la formalité fusionnée prévue à l'article 647 du code général des impôts qui s'applique à tous les actes qui sont soumis à la double opération de l'enregistrement et de la publicité foncière ; de plus, conformément aux dispositions de l'article 1594 E du code général des impôts, les conseils départementaux fixent chaque année le tarif de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement exigibles sur les mutations à titre onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers ; dès lors, il résulte de ces éléments que la proposition de rectification n° 2120 répond aux exigences de motivation et doit être déclarée régulière, la demande de la SARL Sodimer étant rejetée de ce chef.
Sur la régularité de la proposition de rectification n° 2120 du 9 avril 2010
A l'issue de la procédure de rectification contradictoire, un avis de mise en recouvrement a été établi le 8 février 2011 et notifié à M. [H] [M] ; le 30 mars 2011, M. [M] a formé une réclamation, rejetée le 23 juin 2011 ; par un nouveau courrier en date du 5 juillet 2011 adressé à M. [M], l'administration fiscale indique : 'le présent courrier annule et remplace celui du 23 juin 2011 qui rejetait votre réclamation contentieuse du 30 mars 2011. Dès lors, du point de vue contentieux, le présent courrier a valeur d'une décision d'admission totale en date de ce jour, prise par mes soins concernant l'avis de mise en recouvrement n°20110105075 du 8 février 2011 établi au nom de Monsieur [H] [M].
En conséquence, j'ai prononcé en votre faveur un dégrèvement de 111 675 euros de droits accompagnés des intérêts de retard d'un montant de 37 639 euros'.
S'il est constant que l'avis de mise en recouvrement en date du 8 février 2011 a été établi au nom du seul M. [M] alors que le redevable est la SARL Sodimer, il résulte des termes du courrier en date du 5 juillet 2011 que cet avis va être régularisé : 'néanmoins, je tiens à vous signaler que la SARL Sodimer dont vous êtes le gérant, va être destinataire d'un nouvel avis de mise en recouvrement remplaçant celui du 8 février 2011 et établit au nom de la société. Dès réception, la société dispose du délai légal pour, soit s'acquitter des sommes mises à sa charge, soit pour introduire une nouvelle réclamation contentieuse avec demande expresse ou non de sursis à paiement' ; il résulte des pièces du dossier qu'un nouvel avis de mise en recouvrement a été établi le 18 juillet 2011 au nom de la SARL Sodimer, cet avis constituant une régularisation de la procédure de rectification contradictoire, l'avis de dégrèvement en date du 5 juillet 2011 ayant clairement informé M. [M], en qualité de gérant de la SARL Sodimer de l'établissement d'un nouvel avis de mise en recouvrement au nom de la société et de ce qu'il disposait du délai légal pour 'soit s'acquitter des sommes mises à sa charge, soit pour introduire une nouvelle réclamation contentieuse avec demande expresse ou non de sursis à paiement' ; dès lors, avant d'établir le nouvel avis de mise en recouvrement en date du 18 juillet 2011 à l'encontre de la SARL Sodimer, l'Administration fiscale justifie avoir valablement informé M. [M], en sa qualité de gérant de la société, de la persistance de son intention d'imposer la mise en recouvrement, la SARL Sodimer n'ayant pas en outre été privée de moyen de contestation et n'ayant subi par ailleurs aucun grief.
En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL Sodimer de sa demande tendant à déclarer irrégulière la proposition de rectification n° 2120.
2) Sur le fond
Sur le terrain cadastré section [Cadastre 8] (opération dite 'BEAUMONT 2")
Aux termes des dispositions de l'article 1115 du code général des impôts, sous réserve des dispositions de l'article 1020, les acquisitions d'immeuble, de fonds de commerce ainsi que d'actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans.
Il résulte des dispositions de l'article 1840 G ter du même code que lorsqu'à l'échéance du délai de cinq ans, l'engagement de revendre n'a pas été respecté, l'acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d'après les tarifs en vigueur au jour de l'acquisition du bien en cause, ainsi que du complément de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent.
Au moment de la signature de l'acte d'acquisition, le délai de l'engagement de revente était fixé à quatre ans, ayant été prorogé à cinq ans au moment de l'entrée en vigueur de la loi du 9 mars 2010.
En l'espèce, aux termes de l'acte authentique régularisé le 2 décembre 2004, la SARL Sodimer a déclaré faire cette acquisition en sa qualité de marchand de biens et s'est engagée à revendre l'immeuble acquis dans le délai de quatre ans avec pour objectif de le valoriser par l'obtention de permis de construire des programmes immobiliers ; elle fait valoir qu'elle a été confrontée à un cas de force majeure à la suite de l'annulation successive des permis de construire sollicités la dispensant de régularisation.
La force majeure constitue un événement imprévisible, insurmontable et indépendant de la volonté de l'acquéreur.
Il résulte des éléments du dossier que si la SARL Sodimer a obtenu le 26 mars 2004, soit antérieurement à a signature de l'acte d'acquisition, un permis de construire délivré par le maire de la commune de [Localité 2] pour la construction d'un immeuble collectif [Adresse 4], une requête en annulation formée par les copropriétaires voisins a été enregistrée par le tribunal administratif de Lille dès le 25 octobre 2004 de sorte que la SARL Sodimer ne pouvait ignorer l'existence de ce recours au jour de la vente et le permis de construire a été annulé par jugement en date du 20 octobre 2005.
Un nouveau permis de construire a été accordé à la SARL Sodimer le 10 juillet 2006 et a été annulé par le tribunal administratif de Lille le 20 mars 2008 ; en outre, une troisième demande de permis de construire a été déposée par la SARL Sodimer le 19 décembre 2008, soit quatre ans après l'acquisition et ce permis de construire a été annulé le 9 février 2009 en raison du non-respect du plan local d'urbanisme du 2 juillet 2008 ; enfin, un nouveau permis de construire a été obtenu le 27 juin 2012 et a fait l'objet d'une annulation par le tribunal administratif de Lille le 5 janvier 2016 en raison du non-respect des dispositions du plan d'occupation des sols de la commune de Neufchatel-hardelot ;
Dès lors, il y a lieu de considérer que ces annulations successives des permis de construire sollicités par la SARL Sodimer ne constituent pas un cas de force majeure dispensant la SARL Sodimer de régularisation dans la mesure où d'une part, s'agissant de la première annulation, le refus de permis de construire n'était pas imprévisible en raison du dépôt préalable d'une requête en annulation par des tiers et d'autre part, les annulations postérieures étaient motivées par le non-respect du plan local d'urbanisme et du plan d'occupation des sols ;
En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point.
Sur le terrain cadastré section [Cadastre 7] (opération dite 'BEAUMONT 3")
La SARL Sodimer fait valoir qu'il s'agit d'un programme immobilier de grande envergure, ayant nécessité une étude et une conception plus longue, que le plan d'occupation des sols a été remplacé par le plan local d'urbanisme et que le permis de construire a fait l'objet d'un recours en annulation devant le tribunal administratif.
Il est constant que le permis de construire pour la parcelle [Cadastre 7] n'a été sollicité que le 31 décembre 2007, soit moins d'un an avant l'expiration du délai de quatre ans fixé dans l'acte du 2 décembre 2004 alors même que la SARL Sodimer ne pouvait ignorer au jour de l'acquisition que l'ampleur du programme immobilier envisagé nécessitait une étude préalable plus longue et plus complexe ; en outre, le remplacement du plan d'occupation des sols par le plan local d'urbanisme est intervenu en février 2007 alors que la demande de permis de construire n'a été déposée que le 31 décembre 2007 sans que la SARL Sodimer ne justifie de l'incidence de ce changement sur le projet envisagé ; en outre, alors même que l'ensemble des permis de construire sollicités pour le terrain [Cadastre 8] avait fait l'objet de recours en annulation successifs devant la juridiction administrative , le permis de construire accordé le 27 mars 2008 a fait l'objet d'un recours et a été annulé par le tribunal administratif de Lille le 12 mai 2011 ;
Dès lors, la preuve d'un cas de force majeure n'est pas rapportée en l'espèce compte tenu du dépôt tardif de la demande de permis de construire en dépit de l'importance du programme immobilier envisagé et du caractère prévisible de l'annulation du permis de construire ; en conséquence, les caractères d'imprévisibilité, d'irréversibilité et d'insurmontabilité n'étant pas réunis en l'espèce ; la SARL Sodimer sera donc déboutée de sa demande de ce chef, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.
Sur les autres demandes
La SARL Sodimer succombant en toutes ses prétentions, elle sera condamnée à supporter les entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP Dragon et Biernacki en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SARL Sodimer supportant les dépens, elle sera condamnée à verser à la direction départementale des finances publiques [Localité 1] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
- Confirme le jugement rendu le 17 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer en toutes ses dispositions ;
- Condamne la SARL Sodimer à payer à la direction départementale des finances publiques [Localité 1] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la SARL Sodimer aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP Dragon et Biernacki, Avocats associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier,Le président,
Delphine VerhaegheMaurice Zavaro
