République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 30/06/2016
***
N° de MINUTE : 384/2016
N° RG : 15/03429
Jugement (N° 12/02352)
rendu le 15 Avril 2015
par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE
REF : MZ/VC
APPELANTS
Maître [T] [T], notaire associé de la SCP [T],
Demeurant
[Adresse 1]
[Adresse 4]
SCP [T], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 4]
Représentés par Me Bruno KHAYAT, membre de la SELARL DHORNE-CARLIER-KHAYAT, avocat au barreau de DUNKERQUE
Assistés de Me Nicolas BRIAND, membre de la SCP MADY-GILET avocats au barreau de POITIERS
INTIMÉS
Monsieur [W] [N]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 4] (BELGIQUE)
et
Madame [X] [S] épouse [N]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 2]
Demeurant ensemble
[Adresse 2]
[Adresse 6]
Représentés et assistés par Me Franck GYS, avocat au barreau de DUNKERQUE
SARL BOURGNEUF, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Ayant son siège social
[Adresse 8]
[Adresse 10]
- société en liquidation -
Maître [T] [E] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL BOURGNEUF
Demeurant
[Adresse 5]
[Adresse 9]
Déclaration d'appel signifiée le 16 juillet 2015 à domicile, n'ayant pas constitué avocat
SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE NORD FRANCE EUROPE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Ayant son siège social
[Adresse 3]
[Adresse 7]
Représentée et assistée par Me Dominique VANBATTEN, membre de la SCP VANBATTEN CATRIX, avocat au barreau de DUNKERQUE
DÉBATS à l'audience publique du 23 Mai 2016, tenue par Maurice ZAVARO magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice ZAVARO, Président de chambre
Hélène MORNET, Conseiller
Emmanuelle BOUTIÉ, Conseiller
ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 janvier 2016
***
EXPOSE
M. et Mme [N], à la recherche d'un placement immobilier bénéficiant de la défiscalisation, se sont vus proposer un projet d'acquisition dans une résidence hôtelière dénommée [Adresse 11] située à [Localité 1].
Le 6 février 2011, ils signaient un contrat de réservation avec la SARL Bourgneuf portant sur une suite dans la résidence, d'une superficie de 43 m² pour un prix de 246 130 €. Au contrat était annexé le projet de bail commercial entre les acquéreurs et la société d'exploitation de l'hôtel.
Le 26 août 2011, l'acte authentique était signé devant maître [T], notaire. Le même jour était reçu en la forme authentique le contrat de prêt consenti aux acquéreurs par la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe.
Par jugement du 8 octobre 2012, le tribunal de commerce d'Evry plaçait la SARL Bourgneuf en liquidation judiciaire. Maître [E] était désigné en qualité de liquidateur et la date de cessation des paiements était fixée au 24 mai 2011.
Par jugement réputé contradictoire du 15 avril 2015, le tribunal de grande instance de Dunkerque a :
Prononcé l'annulation de la vente et ordonné les restitutions ;
Fixé la créance des époux [N] sur la SARL Bourgneuf à 246 130 €, plus 4 000 € au titre des frais irrépétibles et le montant des dépens ;
Dit que le notaire avait manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs et a condamné maître [T] ainsi que la SCP [T], dans le cadre de leur garantie et compte tenu de la liquidation judiciaire de la SARL Bourgneuf, au remboursement du prix de vente et de ses accessoires aux époux [N] ;
Condamné les emprunteurs à rembourser à la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe la somme empruntée, soit 246 130 € ;
Fixé la créance de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe sur la SARL Bourgneuf au montant des sommes qu'elle sera amenée à rembourser aux époux [N] ;
Condamné la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe à rembourser aux époux [N] l'ensemble des sommes d'ores et déjà réglées au titre du prêt ;
Dit que maître [T] ainsi que la SCP [T] seront tenus de garantir la SARL Bourgneuf de toute condamnation mise à sa charge au bénéfice de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe ;
Condamné maître [T] ainsi que la SCP [T] à verser, dans le cadre de leur garantie, les intérêts contractuels sur la somme de 246 130 € à la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe ;
Dit que la créance de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe continuera de bénéficier des garanties réelles inscrites le 13 octobre 2011 ;
Condamné maître [T] ainsi que la SCP [T], solidairement à verser aux époux [N] 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné maître [T] ainsi que la SCP [T], à verser à la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*
Maître [T] ainsi que la SCP [T] soulèvent d'abord le fait que la SARL Bourgneuf n'ayant pas comparu en première instance, elle n'a formé aucune demande de sorte que c'est en statuant ultra petita que le tribunal a condamné les notaires à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.
Ils demandent à la cour de juger qu'aucune faute ne peut être imputée à maître [T] et qu'il n'est justifié par les acquéreurs d'aucun préjudice indemnisable. Ils concluent donc au rejet de leurs prétentions et sollicitent leur condamnation solidaire au paiement de 6 000 € au titre des frais irrépétibles.
Ils critiquent le jugement en ce qu'il a prononcé l'annulation du contrat, faisant valoir que l'éventuelle méprise quant au bénéfice du dispositif Sellier Bouvard ne saurait caractériser une erreur sur la substance de la chose vendue dès lors qu'aucune stipulation expresse n'a fait entrer cet objectif dans le champ contractuel.
M. et Mme [N] concluent à la confirmation du jugement sauf à reprendre une demande en paiement de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, rejetée par le tribunal dans ses motifs mais non mentionnée dans le dispositif de la décision.
Ils sollicitent 10 000 € au titre des frais non compris dans les dépens.
La Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe s'en rapporte à justice sur les mérites de l'appel formé par maître [T] ainsi que la SCP [T].
Elle rappelle avoir sollicité la garantie du notaire au bénéfice de la SARL Bourgneuf de sorte que le grief fait au jugement d'avoir statué ultra petita n'est pas justifié.
Si le jugement venait à être confirmé sur le principe de leur responsabilité, elle demande qu'il le soit également sur les condamnations et sollicite la condamnation des appelants à lui payer 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Bourgneuf n'a pas constitué avocat.
DISCUSSION
Les époux [N] exposent que leur projet était d'effectuer un investissement immobilier bénéficiant d'un avantage fiscal en acquérant un appartement meublé dans une résidence de tourisme qu'ils auraient donné en location, les revenus du bail assurant le remboursement de l'emprunt contracté pour acheter. Ils ajoutent que le porteur du projet était le groupe immobilier Evergroup dont la gérance était assurée par M. [D]. Le vendeur était la société Bourgneuf et l'exploitation de la résidence [Adresse 11], dans laquelle se situait l'appartement, était assurée par la société Revalis Ever, les deux sociétés également gérées par M. [D].
Un contrat de réservation a été signé sous seing privé le 6 février 2011 et l'acte définitif le 26 août 2011. La société Revalis Ever a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Créteil le 28 septembre 2011. Le jugement fixe la date de cessation des paiements au 24 mai 2011. La société Bourgneuf a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce d'Evry du 8 octobre 2012.
Sur l'annulation de la vente :
La plaquette de présentation de la 'résidence de tourisme' [Adresse 11], affirme que celle-ci a été entièrement rénovée et qu'un investissement dans les lots proposés à la vente garantit de forts avantages caractérisés par une rentabilité élevée, la sécurité de percevoir des loyers garantis par l'organisme gestionnaire, une TVA récupérable, une réduction d'impôts directe liée à l'investissement ...
L'appartement a été vendu 246 130 € pour un peu moins de 42 m² habitables, soit environ 5 850 € le m², ce qui est, à l'évidence et même pour un acquéreur peu avisé, très au-dessus du prix moyen du marché dans cette agglomération.
Il est donc indiscutable que la motivation d'achat réside dans les éléments avancés dans la plaquette de présentation qui fait miroiter à l'acquéreur un avantage fiscal significatif et directement lié à l'investissement ainsi qu'une opération vouée à augmenter son patrimoine sans autre intervention de sa part que de contracter un emprunt et de signer l'acte d'acquisition, puisque le montant des loyers doit compenser celui des échéances.
Or, d'une part, l'opération ne pouvait s'inscrire dans le cadre du dispositif fiscal susceptible d'assurer la réduction d'impôts attendue car la résidence [Adresse 11] ne remplissait pas les conditions de classement exigées par la loi et, d'autre part, les difficultés financières que rencontrait la société gestionnaire qui allaient conduire à son redressement judiciaire un mois après la signature de l'acte définitif, avec un état de cessation des paiements arrêtés trois mois avant cette signature, compromettait la pérennité de l'exploitation commerciale sur laquelle reposait tout l'édifice.
Le vendeur, dont il est constant qu'il était parfaitement informé de la situation administrative de la résidence ainsi que de la situation factuelle de la société Revalis Ever et qui n'a pas livré ces informations aux acquéreurs, s'est rendu coupable d'une réticence dolosive qui justifiait l'annulation de la vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, même si le dispositif de la décision invoque non le dol, pourtant analysé dans les motifs, mais une erreur sur la substance que la cour n'adopte pas. Il sera confirmé aussi dans les conséquences qu'il tire de cette annulation dans les rapports entre vendeur et acquéreur ainsi qu'entre vendeur, acquéreur et préteur de deniers.
Sur la responsabilité du notaire :
L'acquéreur reproche au notaire d'avoir manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique de son acte dans la mesure où il ne pouvait ignorer l'objectif de défiscalisation poursuivi et à son devoir de conseil ainsi que d'information en ne s'informant pas sur la situation financière de la société exploitante et en n'attirant pas son attention sur les risques que présentait l'opération. Il soutient par ailleurs que le contrat de vente est entaché de plusieurs nullités qui engagent encore la responsabilité du notaire.
* Obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte et manquement au devoir de conseil
L'acquéreur considère que maître [T], notaire habituel de la société Revalis Ever, ne pouvait ignorer que l'opération envisagée était de défiscalisation. Il est constant toutefois qu'aucun des documents communiqués au notaire ne mentionnait que l'opération avait vocation à s'inscrire dans le cadre du dispositif Scellier Bouvard et la nature ou la fréquence de la collaboration entre maître [T] et cette société ne sont nullement établies. Il pouvait ne pas apparaître à maître [T], notaire à [Localité 3] que le prix du m² acquis était largement supérieur au prix moyen du marché dans la commune de [Localité 1] et en aurait-il eu conscience qu'il ne lui appartenait pas pour autant de s'en inquiéter dans le cadre de son obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte, pas plus que du fait de son devoir de conseil qui ne commande pas au notaire d'intervenir dans les choix purement patrimoniaux faits par leur clients, ne lui imposait de s'en enquérir.
Il convient au surplus de souligner que le bail commercial, qui a été communiqué au notaire, ne fait pas davantage référence au dispositif Scellier Bouvard mais comporte une disposition fiscale en ce qu'il mentionne une activité d'exploitant 'soumise de plein droit à la TVA', mais qui 'répond aux dispositions des articles 261 D 4 b et 261 D 4 c du code général des impôts'. Or ces dispositions ne concernent que le champ d'application du régime de la TVA et pas les réductions d'impôts prévues par l'article 199 sexcivies du même code.
Enfin la situation du preneur à bail commercial au 26 août 2011 ne permettait pas au notaire d'attirer spécialement l'attention de son client sur le risque qu'il courrait à acquérir. En effet si la société Revalis Ever a été placée en redressement judiciaire un mois après la signature de l'acte de vente, il s'agit d'une mesure préservant la possibilité de poursuivre l'exploitation commerciale et si le tribunal a fixé la cessation des paiements au 24 mai, il n'existe aucun élément attestant de ce que l'impécuniosité de la société ne pouvait manquer d'apparaître au notaire et justifier qu'il s'informe davantage sur la santé financière du partenaire commercial. Le seul élément avancé à cet égard est que la société n'avait pas déposé ses comptes sociaux au 30 septembre 2010, mais un tel fait, qui n'est nullement exceptionnel, n'est pas révélateur de difficultés particulières.
* Nullités figurant dans le contrat de vente et différences entre procuration et acte de vente
L'acquéreur invoque des nullités contenues dans l'avant contrat. Il est constant que le notaire n'est pas intervenu dans la rédaction de ce document alors même que la validité de l'acte authentique n'est pas subordonnée à celle de l'avant contrat dont les imperfections alléguées n'engendraient aucune obligation particulière du notaire au titre de son devoir de conseil. Il invoque encore le défaut d'un constat d'exposition au plomb, l'absence de justification du contrôle des installations électriques, l'absence de diagnostic de l'installation de gaz, l'absence de constat des installations d'assainissement. Il soutient que la responsabilité du notaire est engagée faute pour lui d'avoir exigé la production des diagnostics techniques obligatoires et en ayant inséré dans l'acte des clauses exonératoires de responsabilité dont la mise en 'uvre se heurte à la nullité d'ordre public de l'article 1645 du code civil. Il souligne enfin que la procuration établie par maître [P], notaire de l'acquéreur, comporte des différences importantes avec les mentions figurant dans l'acte de vente puisque les clauses relatives au contrôle de l'installation intérieure de gaz, au raccordement au réseau d'assainissement, à l'installation électrique, ont été modifiées.
Cependant les manquements du notaire sur ces différents points, à les supposer avérés, sont sans rapports avec l'annulation de la convention du fait de la réticence dolosive du vendeur de sorte que le préjudice qui résulte de l'annulation du contrat est dépourvu de tout lien de causalité avec les manquements allégués.
*
Aucune faute du notaire n'étant établie, de nature à avoir causé le préjudice résultant de l'annulation du contrat ou d'y avoir contribué, il convient de rejeter les demandes des époux [N] en ce qu'elles sont dirigées contre le notaire et d'infirmer le jugement en ce qu'il porte condamnation de maître [T] et de la SCP.
Sur les prétentions de la Caisse d'épargne :
La Caisse d'épargne, qui s'en rapporte à justice sur les mérite de l'appel du notaire, n'émet de prétentions contre lui que conditionnées à la confirmation de sa responsabilité. Il convient de constater que, la condition évoquée n'étant pas réalisée, la cour n'est saisie d'aucune demande de la Caisse d'épargne.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il :
-Dit que maître [T] et la SCP [T] seront tenus de garantir la SARL Bourgneuf des conséquences du coût de l'annulation de la vente du 26 août 2011 ;
-Condamne maître [T] et la SCP [T] au remboursement du prix de vente et de ses accessoires ;
-Dit que maître [T] et la SCP [T] seront tenus de garantir la SARL Bourgneuf de toute condamnation mise à sa charge au bénéfice de la Caisse d'épargne ;
-Condamne maître [T] et la SCP [T] à verser à la Caisse d'épargne les intérêts de l'emprunt ;
- Condamne maître [T] et la SCP [T] à payer aux époux [N] 4 000 € au titre des frais irrépétibles et à la Caisse d'épargne, 1 500 € sur le même fondement ;
-Les condamne aux dépens.
L'infirme sur ces points ;
Déboute les époux [N] de leurs demandes formées contre maître [T] et la SCP [T] ;
Les condamne à payer à maître [T] et la SCP [T], ensemble, 3 000 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel ;
Dit que les dépens de première instance seront inscrits en frais privilégiés de liquidation judiciaire de la SARL Bourgneuf ;
Condamne les époux [N] aux dépens d'appel ;
Dit que les dépens seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEM. ZAVARO
