République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 31/03/2016
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N° de MINUTE : 207/2016
N° RG : 15/01932
Jugement (N° 12/00384)
rendu le 18 Décembre 2012
par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER
REF : BP/VC
APPELANTS
Madame [G] [O]
Demeurant
[Adresse 3]
[Localité 1]
Monsieur [H] [P]
né le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 12]
Demeurant
Chez M. et Mme [P], [Adresse 5]
[Localité 9]
INTERVENANTE VOLONTAIRE
AGSS DE L'UDAF DE L'AUDE en qualité de liquidateur de Madame [G] [O]
Ayant son siège social
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentés par Me Eric LAFORCE, membre de la SELARL ERIC LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI
Ayant pour conseil Me Fabienne ROY-NANSION, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
INTIMÉS
Monsieur [I] [T]
Demeurant
[Adresse 11]
[Localité 10] (PAYS BAS)
Représenté par Me Bernard FRANCHI, membre de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI
Ayant pour conseil Me Antoine STUBBE, avocat au barreau de LILLE
SARL SUCCESS IMMOBILIER
Ayant son siège social
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Lynda PEIRENBOOM, membre de la SELARL HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT, avocat au barreau de BÉTHUNE
DÉBATS à l'audience publique du 14 Janvier 2016, tenue par Bruno POUPET magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice ZAVARO, Président de chambre
Bruno POUPET, Conseiller
Hélène MORNET, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2016 après prorogation du délibéré en date du 17 Mars 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 Novembre 2015
***
Le 3 mai 2007, M. [H] [P] et Mme [G] [O] ont acquis de MM. [E] [V] et [I] [T], par l'intermédiaire de la sarl Success Immobilier, une maison sise à [Localité 13] (Pas-de-Calais) moyennant 125.000 euros.
Ils ont relevé appel le 16 janvier 2013 d'un jugement contradictoire du 18 décembre 2012 par lequel le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement de 800 euros à MM. [E] [V] et [I] [T] et de 800 euros à la sarl Success Immobilier en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives notifiées par le réseau privé virtuel des avocats (RPVA) le 16 octobre 2015, M. [H] [P], Mme [G] [O] et l'AGSS de l'UDAF de l'Aude, intervenant volontairement aux débats en qualité de liquidateur de cette dernière, demandent à la cour de réformer le jugement entrepris et de :
- 'ordonner' la résolution de la vente ,
- constater que Mme [O] et M. [P] s'engagent à restituer l'immeuble,
- condamner in solidum les héritiers de M. [E] [V], M. [I] [T] et la sarl Success Immobilier à leur payer :
* 125.000 euros en remboursement du prix de vente,
* les frais bancaires occasionnés par la vente, soit 1.700 euros,
* les droits et taxes à hauteur de 8.600 euros,
* les intérêts bancaires à hauteur de 32.604,23 euros arrêtés au mois de mars 2013,
* les cotisations d'assurance à hauteur de 3.319,96 euros (au mois de mars 2013),
* 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de constat de maître [S].
Ils soutiennent à cet effet :
- que le dispositif d'assainissement ne correspond à aucun système d'assainissement agréé et n'est pas en mesure d'assurer une épuration satisfaisante,
- que le sauna présente des défauts de conformité au niveau de l'installation électrique et du raccordement du poêle,
- que la cheminée située dans la pièce principale n'est pas utilisable car raccordée à une souche de cheminée en briques d'environ deux mètres de hauteur alors qu'un conduit isolé d'au moins cinq mètres est nécessaire pour un bon tirage,
- que les descentes d'eaux pluviales sont enterrées et non raccordées, ce qui a entraîné un colmatage,
- qu'il s'agit, selon l'expert judiciaire intervenu, de vices qui n'étaient pas décelables par des personnes non qualifiées en matière de construction,
- qu'ils sont donc bien fondés à solliciter la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- que les vendeurs ne pouvaient ignorer ces vices et ne peuvent en conséquence se prévaloir de la clause de non garantie,
- que la sarl Success Immobilier, en s'abstenant de vérifier que l'immeuble était équipé d'un système d'assainissement permettant son habitabilité, a manqué à son obligation de conseil et engagé sa responsabilité.
M. [I] [T], en son nom personnel comme en qualité d'héritier de M. [E] [V], conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [P] et de Mme [O] à lui payer la somme de 4.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il fait valoir :
- que lui-même et M. [V], domiciliés aux Pays-Bas, n'occupaient l'immeuble qu'à titre de résidence secondaire une ou deux semaines de temps à autres et n'ont jamais subi le moindre inconvénient lié au système d'assainissement qui a pu se révéler insuffisant pour deux personnes l'occupant à plein temps et disposant en outre d'appareils ménagers tels que lave-vaisselle et lave-linge,
- que cependant, les acquéreurs ont été informés par des mentions figurant dans l'acte de vente de la nature et de la non-conformité aux règles actuelles du système d'assainissement, qu'en outre une telle non-conformité n'est habituellement pas considérée comme rendant l'immeuble impropre à sa destination, que par ailleurs, les appelants ont acquis l'immeuble en toute connaissance de cause pour l'avoir occupé un mois avant la signature de l'acte de vente,
- qu'ils ne démontrent pas que les autres défauts dénoncés présentent le caractère de vices cachés et, en particulier, rendent l'immeuble impropre à sa destination ou diminuent tellement son usage qu'ils ne l'auraient pas acquis ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, étant observé qu'il s'agit d'une petite longère ancienne vendue à un prix très modéré.
La sarl Success Immobilier soulève l'irrecevabilité des conclusions notifiées au nom de Mme [O], dessaisie de l'administration de ses biens.
Elle conclut, au fond, à la confirmation du jugement et à la condamnation solidaire de M. [P] et de l'AGSS de l'UDAF de l'Aude en sa qualité de liquidateur de Mme [O] à lui payer 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de la selarl Herbaux Peirenboom Debert.
Elle fait valoir qu'il ne lui appartenait pas de vérifier la conformité du réseau d'assainissement de l'immeuble et fait siennes, en outre, les observations de M. [T].
SUR CE
Attendu que, Mme [G] [O] ayant été dessaisie de l'administration de ses biens par un jugement du tribunal d'instance de Narbonne du 23 mars 2015, les conclusions notifiées le 16 octobre 2015 à son nom sont irrecevables ;
***
attendu que l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ;
que l'article 1643 précise qu'il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;
qu'en vertu de l'article 1644, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ;
attendu que le premier et principal vice invoqué par les appelants concerne le système d'assainissement de l'immeuble ;
qu'ils versent aux débats un procès-verbal du 18 décembre 2007 par lequel maître [S], huissier de justice, constate que lorsque l'on tire la chasse d'eau dans les toilettes, l'eau s'écoule lentement, qu'il s'en suit une remontée d'un liquide noirâtre et nauséabond dans le bac à douche, que la vidange de la baignoire entraîne l'inondation de la salle de bains, que l'eau stagne dans le lavabo malgré la position ouverte de la bonde ;
que de nombreux témoins attestent d'inondations survenues à l'intérieur de la maison ;
que M. [L], expert judiciaire désigné en référé, a réalisé les mêmes constats que l'huissier de justice et l'engorgement des canalisations ;
qu'il expose que le dispositif d'assainissement décrit par les vendeurs, soit deux cuves et un trou d'environ 1m x 1m x 2m rempli de cailloux ne correspond à aucun système d'assainissement agréé ; que l'absence de regard ventilé et de ventilation haute montre que ce dispositif ne peut assurer une épuration satisfaisante ;
qu'en réponse à un dire, il précise qu'il n'y a pas de fosse septique dotée d'un système d'épandage réalisé selon les règles de l'art, que l'installation ne pouvait fonctionner, sauf à l'utiliser de façon très épisodique, qu'une utilisation continue allait nécessairement entraîner des problèmes de saturation ;
qu'il conclut, sur le sujet, que la salle de bains et les toilettes ont été raccordées à une installation d'assainissement hors normes qui avait des possibilités d'absorption très limitées; que cette installation s'est colmatée ; que pour remédier aux défauts de fonctionnement, il aurait fallu réaliser des travaux de réfection du dispositif d'assainissement ou transformer le réseau des canalisations intérieures pour se raccorder à la façade ; que ces défauts n'étaient pas décelables par des personnes non qualifiées en matière de construction; qu'un budget de 8.000 à 10.000 euros [en 2009] aurait été nécessaire ;
que M. [T] fait valoir que si l'absence de système d'assainissement peut être considéré comme un vice caché, il n'en va pas de même de l'existence d'un système d'assainissement individuel ;
qu'il se prévaut en outre d'une clause insérée dans le contrat de vente et ainsi libellée :
'Concernant l'évacuation des eaux usées, le vendeur fait les déclarations suivantes :
Les biens immobiliers objet des présentes ne sont pas raccordées au tout-à-l'égout ; ils sont desservis par une installation d'assainissement individuelle. Le service communal d'assainissement non collectif n'a effectué aucun contrôle technique sur cette installation ; son utilisation ne présente aucune difficulté particulière et ne nécessite aucun entretien. L'acquéreur reconnaît avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation de cette installation, faisant son affaire personnelle de cette situation et déchargeant le vendeur de toute responsabilité à cet égard.
L'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux réseaux publics ou privés d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autre, ni la conformité actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur.' ;
que cependant, ce ne sont ni l'existence d'un système d'assainissement individuel, ni sa localisation, ni encore l'absence de raccordement à un réseau public qui sont en cause mais l'aptitude du système à remplir sa fonction ;
que l'usage auquel les acquéreurs destinaient l'immeuble était la résidence principale et continue de deux personnes au moins, peut-être d'enfants ultérieurement, susceptibles de disposer de machines devenues habituelles telles que lave-linge et lave-vaisselle ;
que l'inaptitude démontrée du système à assurer dans une telle hypothèse, somme toute 'normale', une fonction aussi essentielle que l'assainissement, avec les désagréments qui ont été décrits ci-dessus, est assurément un défaut qui rend l'immeuble impropre à l'usage auquel on le destine ;
que ce défaut, l'expert le dit, n'était pas décelable avant la vente, étant observé que M. [T] ne justifie pas de ce les acquéreurs auraient, avec son accord, commencé à occuper l'immeuble un mois avant celle-ci et qu'il n'est pas acquis, en toute hypothèse, qu'ils auraient été en mesure pendant ce temps de constater l'engorgement et d'en mesurer l'ampleur ; que ce défaut était même sans doute d'autant plus imprévisible que la clause précitée précise que l'utilisation de l'installation ne présente aucune difficulté particulière et ne nécessite aucun entretien, alors même que l'intimé écrit aujourd'hui dans ses conclusions que 'le seul problème qui se pose est le fait que les appelants n'ont pas entretenu leur dispositif d'assainissement autonome en réalisant la vidange des bacs à graisse et la vidange de la fosse septique [qui n'en est pas une au demeurant], cet entretien pouvant remédier à toutes les difficultés dénoncées ;
que dans ces conditions, et compte tenu en outre du coût des travaux nécessaires pour remédier au défaut identifié par rapport au prix d'achat, ledit défaut caché justifie la résolution de la vente en application des textes précités ;
attendu qu'à la lecture du rapport de l'expert, on peut retenir également :
- que la cheminée située dans la pièce principale est raccordée à une souche de cheminée en briques d'environ deux mètres de hauteur et que pour obtenir un bon tirage, il faut un conduit isolé ayant une hauteur minimale de cinq mètres ; que l'expert conclut à une impossibilité d'utiliser la cheminée ; que certes, comme l'a fait observer le conseil de l'intimé à l'expert, la hauteur de la souche était visible ; que l'on ne peut soutenir pour autant que l'insuffisance qui en résulte pour obtenir un tirage correct était décelable par des acquéreurs profanes en la matière et que l'impossibilité d'utiliser correctement la cheminée est un vice non apparent ;
- que le sauna situé à côté de la salle de bains présente des défauts de conformité au niveau de l'installation électrique et du raccordement du poêle, que l'évacuation des fumées s'effectue par un tuyau horizontal à l'intérieur du local et par un tuyau vertical non isolé à l'extérieur, que les conditions d'un bon tirage ne sont pas réunies et que l'on peut craindre des émanations de gaz nocifs ;
que si la cheminée et le sauna ne sont pas forcément indispensables, la nécessité d'utiliser la cheminée pour chauffer la maison n'étant pas démontrée, ils font partie des caractéristiques du bien tel qu'il a été présenté aux acquéreurs ; que l'impossibilité de les utiliser réduit l'usage que ceux-ci pouvait attendre de l'immeuble et que l'on peut considérer que s'ils l'avaient connue, ils n'aurait pas acquis cette maison ou, à tout le moins, n'en auraient donné qu'un moindre prix, qu'elle constitue dès lors également un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, justifiant la résolution ;
attendu par conséquent qu'il y a lieu d'infirmer le jugement, de prononcer la résolution de la vente et d'ordonner les restitutions croisées du prix et de l'immeuble ;
attendu qu'aux termes des articles 1645 et 1646 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; s'il les ignorait, il n'est tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente ;
qu'il ne peut être tenu pour acquis que MM. [T] et [V] connaissaient le vice consistant dans la capacité limitée du système d'assainissement dès lors qu'il n'est pas contesté qu'ils n'utilisaient la maison qu'épisodiquement ;
qu'il en est de même de la dangerosité potentielle du système d'évacuation des fumées du sauna et même de l'insuffisance du tirage de la cheminée en l'absence de preuve qu'ils l'aient utilisée ;
que M. [T] n'est donc tenu qu'au remboursement du prix et à l'indemnisation des acheteurs des frais liés à la vente, soit 8.600 euros ;
que le coût de l'emprunt souscrit par M. [P] et Mme [O] ne fait pas partie des frais liés à la vente au sens de l'article 1646 mais est lié au prêt de la somme destinée à financer le prix de vente, somme qu'ils sont appelés à récupérer et dont ils auront le bénéfice ;
que le coût de l'assurance de l'immeuble ne fait pas non plus partie des frais liés à la vente ;
attendu que la société Success Immobilier, qui n'était pas tenue de vérifier la capacité d'absorption du système d'assainissement et ne pouvait connaître la non-conformité du système électrique du sauna et le mauvais fonctionnement de la cheminée, et qui ne saurait en toute hypothèse tenue au remboursement du prix, n'a commis une faute à l'égard des appelants dont les demandes à son encontre ne peuvent qu'être rejetées ;
attendu que les frais de constat d'huissier (Me [S]) ne font pas partie des dépens mais constituent des frais irrépétibles ;
vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
déclare irrecevables les conclusions notifiées à la requête de Mme [G] [O],
infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau,
prononce la résolution de la vente conclue le 3 mai 2007 entre M. [I] [T] et M. [E] [V] d'une part, M. [H] [P] et Mme [G] [O] d'autre part, portant sur une maison sise à [Localité 13],
ordonne la restitution de la somme de cent vingt-cinq mille euros (125.000) par M. [T] à M. [P] et à l'AGSS de l'UDAF de l'Aude en sa qualité de liquidateur de Mme [G] [O], avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, et la restitution de la maison par ces derniers à M. [T],
condamne en outre M. [T] à payer à M. [P] et à l'AGSS de l'UDAF de l'Aude ès qualités la somme de huit mille cents euros (8.600) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,
déboute M. [P] et l'AGSS de l'UDAF de l'Aude ès qualités de leurs autres demandes indemnitaires dirigées contre M. [T] et de leurs demandes à l'encontre de la société Success Immobilier,
déboute M. [T] de ses demandes,
le condamne à payer à M. [P] et à l'AGSS de l'UDAF de l'Aude ès qualités une indemnité de trois mille cinq cents euros (3.500) par application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne in solidum M. [P] et l'AGSS de l'UDAF de l'Aude ès qualités à payer à la société Success Immobilier une indemnité de mille cinq cents euros (1.500) par application du même texte,
condamne M. [I] [T] aux dépens.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEM. ZAVARO
