République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 28/05/2015
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N° de MINUTE : 329/2015
N° RG : 14/05173
Jugement (N° 13/01099)
rendu le 11 Juillet 2014
par le Tribunal de Grande Instance de [Localité 7]
REF : MZ/AMD
APPELANTE
Madame [Z] [C]
née le [Date naissance 1] 1951
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Maître Marie-Hélène LAURENT, membre de la SELARL ADEKWA, avocat au barreau de DOUAI
INTIMÉS
Monsieur [O] [J]
né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 5]
Madame [Q] [I] - [J]
nés le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 6] (BELGIQUE)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés et assistés de Maître Frank BECKELYNCK, avocat au barreau de LILLE
SARL AIRE PATRIMOINE IMMOBILIER
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Xavier DHONTE, avocat au barreau de LILLE, substitué à l'audience par Maître Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE
DÉBATS à l'audience publique du 09 Avril 2015 tenue par Maurice ZAVARO magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice ZAVARO, Président de chambre
Bruno POUPET, Conseiller
Véronique FOURNEL, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2015 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 mars 2015
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Suivant acte authentique du 27 octobre 2009, M. et Mme [J] ont vendu à Mme [C] un immeuble situé à [Localité 3], par l'intermédiaire de l'agence Aire patrimoine immobilier, pour un prix principal de 225 000 €.
Après avoir obtenu la désignation d'un expert le 8 juillet 2011, ce dernier ayant déposé son rapport le 28 mars 2012, Mme [C] a saisi le tribunal de grande instance de [Localité 7]. Elle sollicitait la résolution de la vente et soutenait avoir été trompée, les combles lui ayant été présentés comme aménageable ce qui serait inexact.
Par jugement du 11 juillet 2014, la juridiction a dit sa demande irrecevable faute de justification de la publication de l'assignation.
*
Mme [C] déclare que l'assignation, la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été régulièrement publiées à la conservation des hypothèques de [Localité 7]. A titre principal elle soutient que son consentement a été vicié par les man'uvres dolosives des époux [J]. Elle sollicite l'annulation de la vente et :
236 000 € en restitution des sommes qu'elle a déboursées ;
3337 € au titre des taxes foncières 2010 à 2012 ;
819,34 € au titre des factures d'eau et d'électricité ;
20 000 € en réparation de son préjudice moral et du trouble de jouissance.
Subsidiairement elle invoque un manquement à l'obligation de délivrance et conclut aux mêmes fins.
Elle sollicite, en toute hypothèse, 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile des époux [J] et la même somme de la SARL Aire patrimoine.
M. et Mme [J] concluent à la confirmation du jugement déféré. Subsidiairement ils contestent les prétentions de l'appelante et sollicitent :
5000 € en réparation du préjudice causé par une procédure abusive ;
5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL Aire patrimoine immobilier conclut dans le même sens et sollicite 3000 € au titre des frais irrépétibles.
SUR CE
Sur la recevabilité :
Mme [C] justifie devant cette cour de la publication de l'assignation introductrice d'instance, suivant état certifié par le conservateur des hypothèques du 25 novembre 2014. Son action est donc recevable.
Sur le dol :
L'article 1109 du code civil dispose qu'il n'y a pas de consentement valable s'il a, notamment, été surpris par dol. L'article 1116 du même code précise que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque sont établies des man'uvres pratiquées par l'une des parties, telles qu'il est évident que sans ces man'uvres l'autre partie n'aurait pas contracté.
Mme [C] expose avoir constaté l'apparition de nombreuses fissures après avoir fait réaliser des travaux d'aménagement du grenier afin d'y installer un « petit musée de la laiterie ». Elle n'indique pas en quoi ont consisté ces travaux et ne communique aucun document contractuel relatif à ceux-ci.
M. [G], expert désigné par l'ordonnance du 8 juillet 2011, constate l'existence des fissures dont il trouve une première cause dans « la vibration engendrée par le claquement des portes à leur fermeture » et une autre dans un « mouvement différentiel entre le mur en béton cellulaire et les plaques de plâtre ». Il précise que ce phénomène a été engendré par « des mouvements anormaux de la charpente bois dont des éléments de stabilité ont été démontés lors de l'aménagement des combles par Mme [C]. » Il ajoute que l'examen de la charpente a révélé de graves anomalies : « Toutes les barres antiflambage placées initialement sur la face visible des arbalètriers des fermettes de la charpente côté intérieur des combles, ont été déposées par Mme [C]. Toutes les plaques de plâtre d'aménagement des combles ont été fixées directement sur la charpente et non pas sur une structure métallique indépendante comme l'exigent les règles de l'art et les DTU. »
Mme [C] affirme n'avoir jamais démonté le moindre élément de charpente. Elle considère que ce sont les vendeurs qui ont dû y procéder lors la pose du plancher constitué de dalles en aggloméré. Elle ajoute que, compte tenu de son âge et de son état de santé, elle aurait été dans l'incapacité de procéder à un tel enlèvement, ce qui est vraisemblable mais sans portée dans la mesure où elle reconnaît avoir fait exécuter des travaux d'aménagement sans apporter le moindre élément sur la consistance de ces travaux.
On observe, à l'inverse de ce qui précède, que l'affirmation de l'expert relative à l'imputation à Mme [C] du retrait du dispositif anti-flambage, purement factuelle et non technique, n'est pas explicitée par celui-ci ce qui ne met pas la cour en mesure d'en vérifier la pertinence.
En toute hypothèse cette discussion est vaine dans le cadre de la demande en résolution de la vente pour dol dans la mesure où la preuve des man'uvres dolosives du vendeur incombe à l'acquéreur. Il convient de relever au surplus que le retrait du dispositif assurant la stabilité de la charpente, s'il était imputable au vendeur, serait de nature à établir l'existence d'un vice caché et non de man'uvres dolosives susceptibles de vicier le consentement de l'acquéreur.
L'appelante soutient par ailleurs que les man'uvres dolosives seraient caractérisées par l'affirmation mensongère que les combles étaient aménageables, confortée par la présence d'un plancher installé par le vendeur, d'un escalier pour desservir cet étage et d'une porte.
Il est constant que la fiche établie par l'agence [Localité 4] fait état de deux niveaux habitables dont un grenier aménageable. Toutefois l'acte sous seing privé ne mentionne qu'un grenier et l'acte authentique ne comporte aucune indication.
Les combles n'étaient pas aménageables. Ils ne constituaient pas même un grenier utilisable en tant que tel. L'entreprise Cambrai charpente, qui a effectué les travaux commandés par les époux [J], indique en effet que la charge admissible dans le grenier est de 120 daN/m² temporairement et de 30 daN/m² en occupation permanente, alors que la norme NF P06-001 fait état d'une tolérance de charge permanente de 150 daN/m² pour des combles aménageables et de 100 daN/m² pour des combles non aménageables. Cette valeur de 30 daN/m² est donc très inférieure à toutes les exigences en matière de bâtiment et d'une faiblesse telle qu'en dehors même de toute norme, elle condamne cet espace à rester totalement inoccupé.
Pour autant la preuve n'est pas rapportée que les vendeurs avaient conscience de cette situation qui ne leur était révélée que par la mention apportée par l'entreprise au bas de ses plans de charpente. S'agissant de non professionnels du bâtiment on ne peut présumer qu'ils ont perçu la portée d'une information purement technique alors que leur attention n'était pas spécialement attirée sur ce point.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de résolution de la vente pour dol ainsi que la demande en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance.
Sur l'obligation de délivrance :
Les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance dès lors que le bien vendu devait comporter au moins un grenier, et non des combles perdus.
Ce manquement à l'obligation de délivrance d'un bien conforme aux stipulations contractuelles impose de prononcer la résolution de la vente.
Les époux [J] soutiennent que les travaux que Mme [C] a fait exécuter ont endommagés l'immeuble. A le supposer avéré ce fait n'est pas de nature à empêcher la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance et les vendeurs ne présentent aucune demande spécifique du chef des dommages qu'aurait subi l'immeuble en cause.
Il y a lieu en conséquence d'ordonner la restitution du bien, de la somme principale de 236 800 € ainsi que de 3337 € au titre des taxes foncières 2010 à 2012. Les frais d'électricité engagés par l'acquéreur à son seul profit resteront en revanche à sa charge.
Sur les autres demandes :
Mme [C] considère que l'agence Aire patrimoine immobilier a manqué à son devoir de conseil et, sans présenter d'autre demande à son encontre, demande qu'il soit jugé que sa responsabilité est engagée.
Faute de connaître avec précision la nature des informations données à l'agence immobilière, aucune faute de sa part n'est établie.
L'équité ne commande pas d'allouer des sommes au titre des frais irrépétibles.
Il résulte de ce qui précède que la procédure conduite par Mme [C] n'était pas abusive.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré ;
Dit l'action de Mme [C] recevable ;
Prononce la résolution de la vente du 27 octobre 2009 :
Ordonne la restitution par Mme [C] de l'immeuble vendu aux époux [J] ;
Ordonne la restitution à Mme [C] par M. et Mme [J] de :
236 800 € au titre du prix et des frais de la vente ;
3337 € au titre des taxes foncières des années 2010 à 2012 ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2012, jour de l'assignation ;
Déboute les parties de leurs autres ou plus amples demandes examinées ci-dessus ;
Condamne M. et Mme [J] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier,Le Président,
Delphine VERHAEGHE.Maurice ZAVARO.
